【正文】 5/16/2023 97 (二 )房地產(chǎn)信托 信托因其制度優(yōu)勢，寬廣的創(chuàng)新空間以及巨大的靈活性已成為房地產(chǎn)融資的新熱點。 5/16/2023 92 4）房地產(chǎn)項目管理的合約履行能力風(fēng)險。靈活強(qiáng)大的自定義報表體系，支持層層鉆取式查詢 系統(tǒng)具有強(qiáng)大而靈活的報表管理體系，客戶可根擾自己工作需要自定義各類報表，方便快捷的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，在一定程度上滿足個性化應(yīng)用需求。 ? ? ? 5/16/2023 69 3)質(zhì)量控制 :包括工程質(zhì)量和管理過程的質(zhì)量等。項目管理的三大目標(biāo)必須分解落實到具體的各個項目單元 (子項目、項目活動 )上，這樣才能保證總目標(biāo)的實現(xiàn)，形成一個完整的控制體系，所以項目管理實質(zhì)是目標(biāo)的管理。 5/16/2023 60 (3)要使項目能合理地有效地利用各種資源，使項目具有可持續(xù)發(fā)展的潛力。 ? 咨詢單位 (或監(jiān)理公司 )是一種中介服務(wù)組織，一般是在接受業(yè)主或總承包商的委托之后，按咨詢 (監(jiān)理 )合同的規(guī)定，代表業(yè)主或承包商，對項目進(jìn)行技術(shù)咨詢 (監(jiān)理 )，對相應(yīng)階段的相關(guān)任務(wù)進(jìn)行咨詢 (監(jiān)理 )。 (1)項目開發(fā)單位。 5/16/2023 43 33）招標(biāo)投標(biāo)一般程序 一般來說， 招標(biāo)投標(biāo)需經(jīng)過招標(biāo)、投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)與定標(biāo)等程序 。 ? ●建筑面積 =有效面積 +結(jié)構(gòu)面積 =使用面積 +輔助面積 +結(jié)構(gòu)面積 ? （ 1）建筑面積：指建筑物長度、寬度的外包尺寸的乘積再乘以層數(shù)。 如：建設(shè)用地 1000平方米、地下室400平方米、地上一層300平方米，則：建筑密度為 30％。 5/16/2023 28 17） .單位工程 單位工程 (unit construction)具有獨立的設(shè)計文件，具備獨立施工條件并能形成獨立使用功能，但竣工后不能獨立發(fā)揮生產(chǎn)能力或工程效益的工程，是構(gòu)成單項工程的組成部分。因為盈虧平衡分析是分析產(chǎn)量 (銷量 )、成本與利潤的關(guān)系，所以稱量本利分析。 ? 靜態(tài)分析反映的因素不全面，反映投資效益功效較差，但與動態(tài)分析比、簡單、直觀資料易取，適宜于短期投資項目分析。遵循施工程序 ,按照設(shè)計要求和施工技術(shù)驗收規(guī)范，進(jìn)行施工安裝。 它反映工程建設(shè)各個階段之間的內(nèi)在聯(lián)系 ， 是從事建設(shè)工作的各有關(guān)部門和人員都必須遵守的原則 。 ? 政府和公用設(shè)施。 包括征地拆遷，搞好“三通一平”（通水、通電、通道路、平整土地），落實施工力量，組織物資訂貨和供應(yīng)，以及其他各項準(zhǔn)備工作。它有 包括建設(shè)期的投資回收期（ PP） 和 不包括建設(shè)期的投資回收期（ PP′） 兩種形式 。各種不確定因素（如投資、成本、銷售量、產(chǎn)品價格、項目壽命期等）的變化會影響投資方案的經(jīng)濟(jì)效果，當(dāng)這些因素的變化達(dá)到某一臨界值時，就會影響方案的取舍。 5/16/2023 27 16） .單項工程 單項工程 (single construction)是建設(shè)項目的組成部分，具有獨立的設(shè)計文件，竣工后能單獨發(fā)揮設(shè)計所規(guī)定的生產(chǎn)能力或效益。 建筑體積指標(biāo) =建筑體積 /建筑面積（ m3/m2） 19）檢驗批 按同一的生產(chǎn)條件或按規(guī)定的方式匯總起來供檢驗用的，由一定數(shù)量樣本組成的檢驗體。 5/16/2023 37 27）建筑面積 ? ●建筑面積亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑 外墻 外圍線測定的各層平面面積之和。 ● 公開招標(biāo)， 也稱無限競爭性招標(biāo)，是一種由招標(biāo)人按照法定程序，在公開出版物上發(fā)布招標(biāo)公告，所有符合條件的供應(yīng)商或承包商都可以平等參加投標(biāo)競爭，從中擇優(yōu)選擇中標(biāo)者的招標(biāo)方式。 ? 房地產(chǎn)項目根據(jù)管理者不同，又可分為： 建設(shè)項目管理 (業(yè)主單位 )、 設(shè)計 項目管理 (設(shè)計單位 )、工程咨詢項目管理 (咨詢 監(jiān)理 單位 )、 施工 項目管理 (施工單位 )和后期物業(yè)管理 (物業(yè)公司 )。 ? 這種總承包公司可能是一個純粹的項目管理公司 (沒有施工單位和設(shè)計單位等 )，對項目各階段的任務(wù)可在他的統(tǒng)一調(diào)配下，采用分包的方式分包給設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位等。因此，成功項目在不同時期、不同環(huán)境下的判斷標(biāo)準(zhǔn)是有差別的。如果過于追求縮短工期，必然會損害項目的功能 (質(zhì)量 )，引起成本增加。 7)項目的后期管理，包括項目驗收、移交、運行準(zhǔn)備、項目后評價與總結(jié)、項目使用管理(物業(yè)管理 )，以及目標(biāo)實現(xiàn)的程度、存在的問題分析等。工程進(jìn)度管理 以項目計劃編制 —審核 —執(zhí)行 —分析 —調(diào)整為核心流程，支持對時間進(jìn)度和工程進(jìn)度的精細(xì)化過程控制；支持以圖片、視頻的形式上傳和展示形象進(jìn)度。 5/16/2023 77 ? ? 5/16/2023 84 ? 《 項目可行性研究報告 》 出臺前后，由于對市場定位的認(rèn)識模糊或者自相矛盾；或者是沒有真正做到“量體裁衣”、“量力而行”；或者是對企業(yè)資金籌措（自有資金）和融資能力過高地估計，或者項目成本分析存在著嚴(yán)重的失誤；或者沒有吃透國家和地方政府的行業(yè)政策，對大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境把握的不準(zhǔn)；或者是成本過程控制嚴(yán)重失控（突發(fā)性事件）、意外因素過多等等原因，導(dǎo)致的項目資金支付能力達(dá)不到計劃要求，給項目建設(shè)造成的風(fēng)險（可控制風(fēng)險和決策風(fēng)險）。 5/16/2023 96 (一 )銀行貸款 ? 一直以來，銀行貸款一直是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的支柱。銀監(jiān)會已經(jīng)開始限制信托對房地產(chǎn)貸款的支持。 5/16/2023 93 5）房地產(chǎn)項目建設(shè)的“創(chuàng)新”風(fēng)險。其中定性方法是經(jīng)驗方法，綜合方法是定性方法和定量方法的結(jié)合。 5/16/2023 80 ? 合同分析 支持對合同執(zhí)行、合同付款等情況進(jìn)行統(tǒng)計分析，并以圖表的形式顯示。并支持對質(zhì)量檢查過程中的評定結(jié)果與不合格項整改過程的記錄功能。 6)風(fēng)險管理 :包括風(fēng)險識別、風(fēng)險計劃和控制 。 5/16/2023 65 4．房地產(chǎn)項目管理系統(tǒng) 房地產(chǎn)項目不僅是一個相互聯(lián)系、相互影響的多目標(biāo)體系，而且系統(tǒng)內(nèi)各目標(biāo)之間必須保持一定的均衡性和合理性。這是“以人為本”思想在 房地產(chǎn) 項目的具體體現(xiàn)，包括與自然環(huán)境的協(xié)調(diào)，與人文環(huán)境的協(xié)調(diào)，與社會環(huán)境的協(xié)調(diào)。 ? 上述各項目參與單位的工作任務(wù)都符合“項目”的定義，因此在具體的實施過程，都可設(shè)立自己的相應(yīng)的項目管理組織，以實施相應(yīng)的項目管理任務(wù)或過程。如果除項目建設(shè)單位之外還包括項目的其他投資者，如項目融資單位、 BOT項目的投資者等，他們必須參與項目全過程的管理，便于了解項目的投資收益情況，確定投資方案。其中屬于政府采購而采用公開招標(biāo)或者邀請招標(biāo)方式的，則還應(yīng)當(dāng)遵循政府采購信息發(fā)布管理規(guī)定，目前財政部指定的政府采購信息發(fā)布媒體有三家，即：中國政府采購網(wǎng)、中國財經(jīng)報、中國政府采購雜志。 ? 5/16/2023 38 ? （ 3）輔助面積：指建筑物各層平面為輔助生產(chǎn)或生活活動所占的凈面積的總和，例如 居住建筑 中的樓梯、走道、廁所、廚房等。在 中國 古代漢語詞典里是沒有的。 5/16/2023 29 ? 單位工程的劃分應(yīng)按下列原則確定 ： ? 1 具備獨立施工條件并能形成獨立使用功能的建筑物及構(gòu)筑物為一個單位工程。其中產(chǎn)量與生產(chǎn)能力利用率，是進(jìn)行項目不確定性分析中應(yīng)用較廣的。動態(tài)分析法的關(guān)鍵是運用不同時間上總量指標(biāo)進(jìn)行對比，將不同時點上的一筆資金按一定折算率換算成同一時點上的一筆價值計量后，再來分析項目的經(jīng)濟(jì)效益。 ⑧ 驗收投產(chǎn) 。 ② 開展可行性研究和編制設(shè)計任務(wù)書 。 ? 工業(yè) 用途的房屋。 ④ 安排計劃 。 5/16/2023 11 3 ） .項目評估 通常指在可行性研究報告的基礎(chǔ)上，對項目建設(shè)的必要性、技術(shù)上的可行性，經(jīng)濟(jì)上的合理性進(jìn)行定性定量的分析、評審，并對項目是否建設(shè)作出結(jié)論。不確定性分析所作出的比較可靠、接近客觀實際的 ...經(jīng)營者具有十分重要的參考價值。往往是在項目早期，由于項目條件還不夠成熟，僅有規(guī)劃意見書，對項目的具體建設(shè)方案還不明晰，市政、環(huán)保、交通等專業(yè)咨詢意見尚未辦理。 5/16/2023 31 分部工程 是建筑工程和安裝工程的各個組成部分，按建筑工程的主要部位或工種工程及安裝工程的種類劃分。當(dāng)分戶門內(nèi)的廳和過道的面積超過 6平方米時，可按其面積的二分之一計算在居住面積內(nèi)。 31）建設(shè)項目施工招投標(biāo) 建設(shè)項目施工招投標(biāo)是通過招標(biāo)投標(biāo)選擇確定施工單位的一種手段，以保證建設(shè)項目的施工質(zhì)量優(yōu)良、造價合理、工期短。 招標(biāo)人或者招標(biāo)投標(biāo)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將中標(biāo)結(jié)果書面通知所有投標(biāo)人。其工作范圍、責(zé)任與權(quán)力持續(xù)時間應(yīng)由合同進(jìn)行清晰地規(guī)定。因此，高素質(zhì)隊伍的建立是項目成功的關(guān)鍵和基礎(chǔ)。這三大基本目標(biāo)在項目生命期中有如下特征： 。 5/16/2023 67 ? 4)項目的組織管理，包括項目組織機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員組成、各方面工作與職責(zé)的分配、項目管理規(guī)程的制定。采購招投標(biāo) 用于管理采購招投標(biāo)環(huán)節(jié)，合作伙伴信息、材料信息、招投標(biāo)計劃等業(yè)務(wù)流程 5/16/2023 73 ??合同執(zhí)行 用于跟蹤合同執(zhí)行的全過程，包括合同的變更申請、正式變更、準(zhǔn)結(jié)算、結(jié)算，以及付款計劃的確定、應(yīng)付款和實付款信息的查詢。 ?完備的事前評估及控制機(jī)制 ? 支持相關(guān)部門在審批待簽合同時，試算評估該合同對整體成本及資金流的影響，也可在審批各項進(jìn)度款時，試算評估該筆款的支付對現(xiàn)金流的影響，真正實現(xiàn)數(shù)字化事前控制。 房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場定位包括項目的產(chǎn)品定位、建筑產(chǎn)品的質(zhì)量定位、建設(shè)環(huán)境的品質(zhì)定位，都是根據(jù)市場調(diào)查、項目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析、項目可行性研究報告做出的，是指導(dǎo)項目決策、項目設(shè)計、項目營銷策劃方案等前期工