【正文】 。因此，在具體項目中，我們應(yīng)根據(jù)項目的具體特點，確定各個指標(biāo)的優(yōu)先等級，保證項目總體目標(biāo)的實現(xiàn)，這一工作實質(zhì)是屬于項目目標(biāo)優(yōu)化的工作內(nèi)容。 5/16/2023 63 ? (1)三大基本目標(biāo)共同構(gòu)成項目管理互相聯(lián)系、相互影響的目標(biāo)系統(tǒng)。 ? (2)這三個基本目標(biāo)在項目的策劃、設(shè)計、計劃過程中經(jīng)歷由總體到個體，由概念到實施，由簡單到詳細(xì)的過程。 5/16/2023 65 4．房地產(chǎn)項目管理系統(tǒng) 房地產(chǎn)項目不僅是一個相互聯(lián)系、相互影響的多目標(biāo)體系，而且系統(tǒng)內(nèi)各目標(biāo)之間必須保持一定的均衡性和合理性。 (2)按項目實施過程，項目管理系統(tǒng)可描述為下列幾個階段： 1)項目的定義、目標(biāo) 設(shè)計和可行性研究。 5)項目的信息管理，包括項目信息系統(tǒng)的建立、文檔管理等。 2)工期管理 :這方面工作是在工程量計算、實施方案選擇、 施工 準(zhǔn)備等工作基礎(chǔ)上進行的，包括工期計劃、資源供應(yīng)計劃和控制、進度控制。 6)風(fēng)險管理 :包括風(fēng)險識別、風(fēng)險計劃和控制 。 5/16/2023 72 ?工程材料管理 可實時掌握材料在實際工程中的應(yīng)用情況，并支持對材料實現(xiàn)計劃管理；支持對材料計劃、供貨、領(lǐng)用的全程追蹤，避免“超領(lǐng)”“超供”現(xiàn)象的發(fā)生；可直接查詢供貨單位與領(lǐng)用單位的材料供應(yīng)與使用情況。任務(wù)管理 用于跟蹤項目執(zhí)行相關(guān)工作任務(wù)執(zhí)行情況，支持任務(wù)的審核與查看，并可設(shè)置任務(wù)提醒。并支持對質(zhì)量檢查過程中的評定結(jié)果與不合格項整改過程的記錄功能。 ? ?合同付款 用于記錄合同付款計劃的確定、審核和款項支付。系統(tǒng)支持自動拆分及自動應(yīng)用拆分規(guī)則，用戶可以進行快速拆分和批量拆分操作。合同分析 支持對合同執(zhí)行、合同付款等情況進行統(tǒng)計分析，并以圖表的形式顯示。成本構(gòu)成分析 通過對核算對象的目標(biāo)成本、動態(tài)成本、實際成本、實付成本進行統(tǒng)計分析，為用戶提供最新的成本統(tǒng)計結(jié)果。報表管理 整個成本系統(tǒng)的內(nèi)置統(tǒng)計報表，按業(yè)務(wù)分類組織。支持多種接口，如網(wǎng)關(guān)、 GPRS Modem；并支持多種應(yīng)用 插件 。 5/16/2023 80 ? ? 5/16/2023 81 ? 5/16/2023 83 ? ?其中定性方法是經(jīng)驗方法，綜合方法是定性方法和定量方法的結(jié)合。 5/16/2023 87 ? 在實際實施以及運作過程中，房地產(chǎn)項目具有投資額大，建設(shè)周期長和不可移動等顯著特點，導(dǎo)致在項目立項、可行性研究、設(shè)計、施工，交付使用、物業(yè)管理等各個階段都存在大量的不確定因素，使得原定的計劃、方案可能受到干擾，原定的目標(biāo)不能實現(xiàn)?？梢哉f，項目的市場定位確定以后，基本上就敲定了項目的建設(shè)風(fēng)格、建設(shè)成本、營銷推廣方案，就決定了項目的銷售前景，一旦市場定位不準(zhǔn)確，項目的指導(dǎo)思想出現(xiàn)失誤，是后期無法或者是非常困難彌補的風(fēng)險，也是項目開發(fā)過程中，最大的風(fēng)險，屬項目建設(shè)的決策性失誤風(fēng)險，按照風(fēng)險影響范圍劃分屬于總體風(fēng)險（決策風(fēng)險），從某種程度上講，其結(jié)果也是不可管理風(fēng)險。 包括：在房地產(chǎn)項目決策階段由于經(jīng)濟技術(shù)分析失誤，出現(xiàn)品質(zhì)與價格矛盾導(dǎo)致的質(zhì)量問題；在設(shè)計階段，向設(shè)計提出違反設(shè)計規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，特別是強制性標(biāo)準(zhǔn)的要求，又通過“關(guān)系”關(guān)照通過造成的“投機性”質(zhì)量問題；施工階段，從業(yè)人員對設(shè)計知識認(rèn)識有重大錯誤，擅自改變設(shè)計造成的質(zhì)量風(fēng)險； 5/16/2023 91 施工管理過程中，不重視關(guān)鍵部位和關(guān)鍵過程的跟蹤檢查處理，對一些容易出現(xiàn)影響結(jié)構(gòu)安全，特別是一些雖不影響結(jié)構(gòu)安全，但對正常使用功能有嚴(yán)重影響的問題，處理不及時，沒有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者給售出交房后造成的質(zhì)量“隱患”（實際上就是“質(zhì)量通病”造成的糾紛）；交房實物與銷售承諾、廣告宣傳承諾不相符造成的“實物質(zhì)量”問題等，因“質(zhì)量”問題造成的糾紛沖突形成的風(fēng)險（可控制風(fēng)險）。 5/16/2023 93 5）房地產(chǎn)項目建設(shè)的“創(chuàng)新”風(fēng)險。 “ 政府”風(fēng)險多發(fā)生在政策的不連續(xù)性、突變性和漏洞的存在，對于企業(yè)來說，主要發(fā)生在違規(guī)操作的投機性過程、對政策不理解的盲目性過程失誤。在我國現(xiàn)有市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)融資可以采用銀行、信托、上市、基金等多種方式。而在定金及預(yù)收款中大部分又是銀行對購房者發(fā)放的個人住房貸款。銀監(jiān)會已經(jīng)開始限制信托對房地產(chǎn)貸款的支持。 相比之下，很容易就能看出我國大多數(shù)房地產(chǎn)融資企業(yè)仍然采取銀行貸款籌集資金的原因，要想從銀行融資，資金申請報告就是關(guān)鍵了。進入房地產(chǎn)行業(yè)的信托資金將受到一定影響。信托可以進行直接貸款、股權(quán)投資、資產(chǎn)證券化等相關(guān)業(yè)務(wù)，可以在不同層次、不同品位上，為房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)。 5/16/2023 96 (一 )銀行貸款 ? 一直以來，銀行貸款一直是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的支柱。必須掌握對于相關(guān)法律法規(guī)進行補充、操作的部門規(guī)章和規(guī)范性文件和強制性標(biāo)準(zhǔn)。這種情形下，為了服務(wù)目的，追求項目與周邊項目的“差異性”，選擇自己企業(yè)不熟悉或者認(rèn)識尚不足以完成追求的“創(chuàng)新”，也是極具風(fēng)險的，更何況正常地創(chuàng)新本身就是有風(fēng)險的。 在房地產(chǎn)項目運作和建設(shè)過程中，涉及土地轉(zhuǎn)讓、 融資 、設(shè)計、監(jiān)理、 工程地質(zhì)勘察 、設(shè)計與勘察設(shè)計成果審核、招標(biāo)代理、施工、材料設(shè)備供應(yīng)、質(zhì)量檢測、銷售委托、購房等合同或協(xié)議簽約、履約過程，由于房地產(chǎn)項目的一次性（不可重復(fù)性）特點，建設(shè)周期又比較長，涉及的方方面面又比較多，如果在關(guān)鍵的過程出現(xiàn)控制失誤，那將給房地產(chǎn)項目造成相當(dāng)大的麻煩。 《 項目可行性研究報告 》 出臺前后，由于對市場定位的認(rèn)識模糊或者自相矛盾；或者是沒有真正做到“量體裁衣”、“量力而行”；或者是對企業(yè)資金籌措（自有資金）和融資能力過高地估計，或者項目成本分析存在著嚴(yán)重的失誤；或者沒有吃透國家和地方政府的行業(yè)政策，對大的經(jīng)濟環(huán)境把握的不準(zhǔn)；或者是成本過程控制嚴(yán)重失控（突發(fā)性事件）、意外因素過多等等原因，導(dǎo)致的項目資金支付能力達(dá)不到計劃要求，給項目建設(shè)造成的風(fēng)險（可控制風(fēng)險和決策風(fēng)險）。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險，實際上是開發(fā)商實施開發(fā)過程中固有的風(fēng)險，在現(xiàn)在的經(jīng)濟大環(huán)境中，主要有以下幾個方面： 5/16/2023 88 1） 房地產(chǎn)項目管理的定位風(fēng)險。 ? 綜上所述，項目管理本身是一個非常復(fù)雜的系統(tǒng)，它不僅由許多項、分項、工程活動所構(gòu)成，而且是一個完整的工作過程 (包括預(yù)測、決策、計劃、控制、反饋等 )，是項目全部管理任務(wù) (如工期、費用、質(zhì)量、合同、資源、組織、信息等 )的結(jié)合體。 5/16/2023 85 6． 房地產(chǎn) 項目管理方法 (1)按管理目標(biāo)劃分 ：項目管理方法有進度管理方法、質(zhì)量管理方法、成本管理方法、安全管理方法、現(xiàn)場管理方法等。 5/16/2023 84 ? 5/16/2023 82 ? ? 客戶價值 ?財務(wù)接口 支持與金蝶、用友、 Oracle等 財務(wù)軟件 的無縫鏈接。 ?可售單方成本分析 根據(jù)已制定的目標(biāo)成本、最新動態(tài)成本與對應(yīng)核算對象的可售面積，計算各核算對象目標(biāo)成本可售面積單方 造價 與動態(tài)成本可售面積單方造價。動態(tài)成本 根據(jù)目標(biāo)成本、成發(fā)生成本（合同性成本和非合同性成本）和調(diào)整成本，自動計算出各核算對象的最新動態(tài)成本和統(tǒng)計分析報告，對動態(tài)成本和目標(biāo)成本之間差異進行比較，同時對動態(tài)成本數(shù)據(jù)進一步按產(chǎn)品（如商鋪、住宅、車庫）分?jǐn)偅玫巾椖堪串a(chǎn)品分配的成本數(shù)據(jù)?，F(xiàn)金流 生成項目動態(tài)投資計劃，并將待分配余額分配到每月具體的投資計劃中，得到該項目周期的動態(tài)投資計劃；根據(jù)公司設(shè)置現(xiàn)金流量模板，結(jié)合相應(yīng)的成本核算對象生成現(xiàn)金流量。 5/16/2023 77 ? 5/16/2023 76 目標(biāo)成本 用于項目前期的成本測算工作，包括確定核算對象、設(shè)置成本科目、制訂“新項目發(fā)展階段”的“估算成本”、以及“規(guī)劃設(shè)計 /擴初設(shè)計 /施工圖設(shè)計階段”的“目標(biāo)成本”。質(zhì)量管理 可制訂相關(guān)質(zhì)量控制制度及 質(zhì)量控制計劃 ，質(zhì)量管理人員根據(jù)質(zhì)量計劃來安排質(zhì)量檢查與評定工作。工程進度管理 以項目計劃編制 —審核 —執(zhí)行 —分析 —調(diào)整為核心流程，支持對時間進度和工程進度的精細(xì)化過程控制；支持以圖片、視頻的形式上傳和展示形象進度。 ? 5/16/2023 71 5. 房地產(chǎn)成本 管理系統(tǒng) ? 房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng)是以合同管理為中心，圍繞工程項目運營的進度、資源、質(zhì)量、成本等管理要素，對工程項目進行綜合 動態(tài)管理 ，全面實現(xiàn)項目進度 資源 成本的集成控制。 4)現(xiàn)場管理 :包括現(xiàn)場物流的管理、場地使用管理以及現(xiàn)場安全管理等。 7)項目的后期管理，包括項目驗收、移交、運行準(zhǔn)備、項目后評價與總結(jié)、項目使用管理(物業(yè)管理 )，以及目標(biāo)實現(xiàn)的程度、存在的問題分析等。 3)項目的計劃管理，包括項目的實施方案及總體計劃、工期計劃、成本 (投資 )計劃、資源計劃以及它們的優(yōu)化。但是不同的視覺，對項目管理系統(tǒng)有不同的描述： 5/16/2023 66 ? (1)按系統(tǒng)工程理論 ,結(jié)合管理工作的一般流程 可將項目管理系統(tǒng)地描述為： “預(yù)測 ——決策 ——計劃 ——控制 ——反饋 …… 修正決策 ——計劃”等職能的結(jié)合體。 5/16/2023 64 (3)三個基本目標(biāo) 結(jié)構(gòu) 關(guān)系的均衡性和合理性，構(gòu)成項目管理目標(biāo)的基本邏輯關(guān)系，任何只強調(diào)最短工期、最高質(zhì)量、最低成本都是片面的。如果過于追求縮短工期，必然會損害項目的功能 (質(zhì)量 )，引起成本增加。所以房地產(chǎn)項目管理的 功能 (質(zhì)量 )目標(biāo)、進度 (工期 )目標(biāo)和費用 (成本 )目標(biāo)，共同構(gòu)成了房地