【正文】 高素質(zhì)的項目管理隊伍。因此，高素質(zhì)隊伍的建立是項目成功的關(guān)鍵和基礎(chǔ)。這里的項目成功是一個相對的概念，是相對于項目所處的具體環(huán)境而言，離開了這個具體環(huán)境，一個成功的項目也可能會轉(zhuǎn)化為不完全成功的項目，相反，一個非成功項目也可能轉(zhuǎn)化為一個基本成功的項目。但這并不是說沒有判斷標(biāo)準(zhǔn)，一般情況下，作為一個成功的項目應(yīng)滿足下列條件： 5/16/2023 59 ?一個成功的項目應(yīng)滿足的條件 : (1)要在限定的費用條件下，盡可能地降低項目的費用消耗，減少資金的占用，達(dá)到項目預(yù)定的使用功能和使用效果，使項目在使用過程中能經(jīng)濟(jì)、安全、高效地運行。 5/16/2023 60 (3)要使項目能合理地有效地利用各種資源，使項目具有可持續(xù)發(fā)展的潛力。 (4)必須使項目與環(huán)境協(xié)調(diào)。 (5)必須使項目實施按計劃、有秩序地進(jìn)行，盡可能降低工程變更和事故發(fā)生，較好地解決項目過程中出現(xiàn)的風(fēng)險、困難和干擾，使項目的損失降低到最低限度。因為在一個具體的項目中各個評價指標(biāo)的重要地位不同，常常需要確定它們的優(yōu)先級，如有的指標(biāo)必須保證，有的指標(biāo)盡可能照顧，有的指標(biāo)是不可能完全得到保證，甚至有些指標(biāo)之間是相互矛盾的等。 5/16/2023 62 當(dāng)然，項目是否能夠獲得成功，不僅與項目管理的內(nèi)容和方法手段有較強(qiáng)的相關(guān)性，而且與項目管理的目標(biāo)設(shè)計是緊密相連的， 在房地產(chǎn)項目管理的多目標(biāo)體系中，其三大基本目標(biāo)及其關(guān)系的確定是建立項目目標(biāo)體系的主要內(nèi)容。這三大基本目標(biāo)在項目生命期中有如下特征： 。某一方面的變化必然引起其余兩個方面的變化。所以項目管理應(yīng)追求它們?nèi)咧g的優(yōu)化和平衡。項目管理的三大目標(biāo)必須分解落實到具體的各個項目單元 (子項目、項目活動 )上，這樣才能保證總目標(biāo)的實現(xiàn)，形成一個完整的控制體系，所以項目管理實質(zhì)是目標(biāo)的管理。它們的均衡性和合理性不僅體現(xiàn)在項目總體上，而且體現(xiàn)在項目的各個單元上。所以房地產(chǎn)項目管理在各個內(nèi)容之間嚴(yán)密邏輯性的作用下，共同構(gòu)成一個完整的系統(tǒng)。這一系統(tǒng) 結(jié)構(gòu) ，主要通過內(nèi)部的邏輯關(guān)系，不斷地對目標(biāo)系統(tǒng)進(jìn)行修正，營造一種良好的環(huán)境系統(tǒng)，使項目各參與者能高效地完成既定的項目任務(wù)，實現(xiàn)項目的總目標(biāo)。 2)項目的系統(tǒng)分析，包括項目的外部系統(tǒng) (環(huán)境 )調(diào)查分析和內(nèi)部系統(tǒng) (項目結(jié)構(gòu) )分析等。 5/16/2023 67 ? 4)項目的組織管理，包括項目組織機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員組成、各方面工作與職責(zé)的分配、項目管理規(guī)程的制定。 6)項目的實施控制，包括進(jìn)度控制、成本控制、質(zhì)量控制、風(fēng)險控制、變更管理等。 5/16/2023 68 ? (3)按照項目管理的工作任務(wù)，項目管理系統(tǒng)可描述為下列幾個方面： 1)成本管理 :包括工程估價 (即工程的估算、概算、預(yù)算 )、成本計劃、支付計劃、成本控制 (包括審查監(jiān)督成本支出、成本核算、成本跟蹤和診斷 )、工程款結(jié)算和審核。 5/16/2023 69 3)質(zhì)量控制 :包括工程質(zhì)量和管理過程的質(zhì)量等。 5)合同管理 :包括招標(biāo)投標(biāo)的合同策劃、招標(biāo)工作的準(zhǔn)備、招標(biāo)文件的起草、合同的審查和分析、合同保證體系的建立、合同實施的控制、合同變更的管理、索賠管理等。 5/16/2023 70 7)組織和信息管理 :組織管理包括組織機(jī)構(gòu)的建立、人事安排、管理班子的選擇、管理工作流程的制定、各方面責(zé)權(quán)利的落實、管理規(guī)范的制定、內(nèi)部與外部關(guān)系的協(xié)調(diào)、爭執(zhí)的解決等，信息管理包括信息系統(tǒng)的建立、信息流的確定、信息處理過程的控制，還有信息形式、內(nèi)容、傳遞方式、存檔時間的確定等。同時通過項目的綜合檢測與分析，為項目決策人員提供多方位的價值評估與分析，解決高層領(lǐng)導(dǎo)最關(guān)心的宏觀總體問題。項目計劃管理 主要是對項目計劃的制訂和執(zhí)行情況進(jìn)行管理，其中包括對部門計劃的執(zhí)行情況進(jìn)行管理。采購招投標(biāo) 用于管理采購招投標(biāo)環(huán)節(jié)，合作伙伴信息、材料信息、招投標(biāo)計劃等業(yè)務(wù)流程 5/16/2023 73 ? ? 5/16/2023 74 ? ?對設(shè)計工作各個環(huán)節(jié)及交付成果，制訂質(zhì)量檢查制度及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。 5/16/2023 75 ?支持對目標(biāo)成本、估算成本之間的差異分析。合同訂立 用于對公司各項目所簽訂的合同、合作伙伴、材料及相關(guān)文檔進(jìn)行統(tǒng)一管理，支持相關(guān)文檔的上傳、下載、在線查詢功能，并支持對合同的借閱情況進(jìn)行管理。?合同執(zhí)行 用于跟蹤合同執(zhí)行的全過程，包括合同的變更申請、正式變更、準(zhǔn)結(jié)算、結(jié)算，以及付款計劃的確定、應(yīng)付款和實付款信息的查詢。支持資金計劃的制定和付款計劃、應(yīng)付款和實付款信息的查詢；并可對發(fā)票進(jìn)行管理及查詢。成本的拆分與歸集 用于將每個合同發(fā)生的各種費用分?jǐn)偟阶钅┘壋杀究颇康淖蠲骷?xì)核算對象中，獲得已發(fā)生的合同性成本。 ? 5/16/2023 78 ? ? ? 5/16/2023 79 ? ?支持各類報表的自定義功能。短信平臺 利用手機(jī)短信服務(wù)的功能，支持用戶通過短信訂閱報表信息，接收反饋信息。 ?可實現(xiàn)與 Project、 Excel之間的數(shù)據(jù)交換。操作日志管理 系統(tǒng)實時監(jiān)控并記錄所有進(jìn)入系統(tǒng)的操作人員對每功能模塊的操作情況。為企業(yè)的發(fā)展提供知識儲備 自動積累并優(yōu)化目標(biāo)成本參數(shù)，建立并完善成本管理知識體系，為企業(yè)再一次開發(fā)過程中的目標(biāo)成本的制定提供數(shù)據(jù)依據(jù)。全生命周期的動態(tài)成本管理 實現(xiàn)包括合同性成本、非合同性成本、待發(fā)生成本在內(nèi)的全項目動態(tài)成本管理，在項目整個生命周期的任一時間點都可以得到項目的動態(tài)成本，無須等到竣工結(jié)算就能夠?qū)崟r了解當(dāng)前每單方預(yù)期造價，實現(xiàn)當(dāng)前動態(tài)成本與目標(biāo)成本的對比分析，為成本控制和經(jīng)營決策提供科學(xué)依據(jù)。完備的事前評估及控制機(jī)制 ? 支持相關(guān)部門在審批待簽合同時，試算評估該合同對整體成本及資金流的影響，也可在審批各項進(jìn)度款時，試算評估該筆款的支付對現(xiàn)金流的影響，真正實現(xiàn)數(shù)字化事前控制。嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某杀究刂企w系，權(quán)威、科學(xué)的決策依據(jù) 基于合理的成本結(jié)構(gòu)分類科學(xué)制定目標(biāo)成本，以此作為成本控制的上限；通過動態(tài)成本與目標(biāo)成本的對比，實時反映異常成本狀況，并支持對異常成本產(chǎn)生根源的逐層深化分析；結(jié)合責(zé)任成本體系，將各項成本指標(biāo)落實到崗，通過動態(tài)成本反映相關(guān)成本指標(biāo)執(zhí)行情況，為成本績效考核提供科學(xué)依據(jù)。將被動工作演繹為主動 統(tǒng)一管理合同的變更、簽證，防止變更黑洞；科學(xué)的合同付款體系，徹底杜絕超付現(xiàn)像等多種預(yù)警機(jī)制，主動為您把握關(guān)鍵業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，將被動工作演繹為主動。靈活強(qiáng)大的自定義報表體系，支持層層鉆取式查詢 系統(tǒng)具有強(qiáng)大而靈活的報表管理體系，客戶可根擾自己工作需要自定義各類報表，方便快捷的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，在一定程度上滿足個性化應(yīng)用需求。 (2)按管理方法的量化程度劃分 ：項目管理方法有定性方法、定量方法和綜合管理方法。 5/16/2023 86 (3)按管理方法的專業(yè)性質(zhì)分 ：項目管理方法有行政管理方法、經(jīng)濟(jì)管理辦法、管理 技術(shù)方法 和法律管理方法等，這是最常用的分類方法。所以要取得項目的成功，必須對項目管理的整個系統(tǒng)進(jìn)行全面地管理。這些事先不能確定的內(nèi)部和外部干擾因素，人們稱之為房地產(chǎn)項目風(fēng)險。 房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場定位包括項目的產(chǎn)品定位、建筑產(chǎn)品的質(zhì)量定位、建設(shè)環(huán)境的品質(zhì)定位，都是根據(jù)市場調(diào)查、項目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析、項目可行性研究報告做出的，是指導(dǎo)項目決策、項目設(shè)計、項目營銷策劃方案等前期工作的依據(jù)。 5/16/2023 89 2） 房地產(chǎn)項目管理的投資支持能力風(fēng)險。 5/16/2023 90 3）房地產(chǎn)項目管理的質(zhì)量風(fēng)險。 5/16/2023 92 4）房地產(chǎn)項目管理的合約履行能力風(fēng)險。比如，在目前土地供應(yīng)體制和貸款政策條件下，尋找土地、找尋資金是企業(yè)試圖突出“瓶頸”制約的普遍方法，有時候在“饑不擇食”的景況下，可能會因“省略過程”不慎跌入“陷阱”。 當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，使房地產(chǎn)項目建設(shè)的土地、資金條件比過去任何時候都顯得更加重要，在有限資源的條件下，要使企業(yè)能夠持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，追求計劃利潤，獲得既定利益是非常有必要的。 5/16/2023 94 6）房地產(chǎn)項目管理的“政府”風(fēng)險 。在項目建設(shè)過程中，企業(yè)必須掌握相關(guān)地法律為：《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國土地法》、《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》等；必須掌握地法規(guī)為：《建設(shè)工程質(zhì)量管理條理》等。 5/16/2023 95 ? 房地產(chǎn)業(yè)的增長不僅可以拉動整個國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而且拉動了投資需求和消費需求。但各種融資方式均有一定局限性，這也催生了一個新產(chǎn)業(yè)的繁榮 —融資服務(wù)。數(shù)據(jù)顯示， 2023年全國房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行對開發(fā)商發(fā)放的貸款占 %，企業(yè)自籌占 %，定金及預(yù)收款占 %。 5/16/2023 97 (二 )房地產(chǎn)信托 信托因其制度優(yōu)勢，寬廣的創(chuàng)新空間以及巨大的靈活性已成為房地產(chǎn)融資的新熱點。 但是，房地產(chǎn)融資的迅猛勢頭以及由此產(chǎn)生的風(fēng)險，已受到有關(guān)部門重視。另外，信托資金的規(guī)模，尤其是集合式信托的規(guī)模因為受到信托法的限制，有最多 200份的限額。 5/16/2023 98 （三）其他 1)國內(nèi) ipo 2)境外 ipo 3)借殼上市 4)上市公司 5)房地產(chǎn)投資基金等 綜合比較：由于房地產(chǎn)融資的資本密集性，有能力利用直接融資的企業(yè)寥寥無幾，房地產(chǎn)開發(fā)資金直接融資占較小比例。司資產(chǎn)置換 5/16/2023 99 5/16/2023 100