【正文】 驗(yàn)批 按同一的生產(chǎn)條件或按規(guī)定的方式匯總起來供檢驗(yàn)用的，由一定數(shù)量樣本組成的檢驗(yàn)體。如土方工程、地基與基礎(chǔ)工程、砌體工程、地面工程、裝飾工程，管道工程、通風(fēng)工程，通用設(shè)備安裝工程、容器工程、自動(dòng)化儀表安裝工程、工業(yè)爐砌筑工程等 。例如，鋼筋混凝土分部工程，可分為搗制和預(yù)制兩種分項(xiàng)工程；預(yù)制樓板工程，可分為乎板、空心板、槽型板等分項(xiàng)工程；磚墻分部工程，可分為眠墻 (實(shí)心墻 )、空心墻、內(nèi)墻、外墻、一磚厚墻，一磚半厚墻等分項(xiàng)工程。 5/16/2023 30 18） 分部分項(xiàng)工程 分項(xiàng)工程 是指分部工程的組成部分，是施工圖預(yù)算中最基本的計(jì)算單位。 基本建設(shè)項(xiàng)目 ： 一個(gè)基本建設(shè)項(xiàng)目可以由一個(gè)單項(xiàng)工程或幾個(gè)單項(xiàng)工程組成 。 5/16/2023 29 ? 單位工程的劃分應(yīng)按下列原則確定 ： ? 1 具備獨(dú)立施工條件并能形成獨(dú)立使用功能的建筑物及構(gòu)筑物為一個(gè)單位工程。 如 ：在工民建工程中，如生產(chǎn)車間這個(gè)單項(xiàng)工程是由一般土建工程、給排水水暖衛(wèi)工程、通風(fēng)空調(diào)工程、電器照明工程和機(jī)械設(shè)備及安裝工程、電氣設(shè)備及安裝工程、熱力設(shè)備及安裝工程等單位工程組成。 ●如公路工程中獨(dú)立設(shè)計(jì)、獨(dú)立施工、建成后可以獨(dú)立交工通車 的一個(gè)合同段，即可成為 單項(xiàng)工程 。 5/16/2023 27 16） .單項(xiàng)工程 單項(xiàng)工程 (single construction)是建設(shè)項(xiàng)目的組成部分，具有獨(dú)立的設(shè)計(jì)文件，竣工后能單獨(dú)發(fā)揮設(shè)計(jì)所規(guī)定的生產(chǎn)能力或效益。項(xiàng)目建議書主要論證項(xiàng)目建設(shè)的必要性，建設(shè)方案和投資估算也比較粗，投資誤差為177。 是項(xiàng)目建設(shè)籌建單位或項(xiàng)目法人，根據(jù) 國民經(jīng)濟(jì) 的發(fā)展、國家和地方中長期規(guī)劃、 產(chǎn)業(yè)政策 、生產(chǎn)力布局、國內(nèi)外市場、所在地的內(nèi)外部條件，提出的某一具體項(xiàng)目的建議文件，是對(duì)擬建項(xiàng)目提出的框架性的總體設(shè)想。 ? 式中：年利稅總額可以是正常生產(chǎn)年份的年利潤總額與銷售稅金之和，也可以是生產(chǎn)期平均年利潤總額與銷售稅金之和，年利稅總額 =年利潤總額 +年銷售稅金及附加 =年 產(chǎn)品銷售收入 —年總成本費(fèi)用；總投資包括 固定資產(chǎn)投資 、 建設(shè)期利息 及流動(dòng)資金。 可行性研究 5/16/2023 24 投資利潤率 是指項(xiàng)目的年利潤總額與總投資的比率，計(jì)算公式為 投資利潤率 =年利潤總額 /總投資 100% 式中：年利潤總額通常為項(xiàng)目達(dá)到正常生產(chǎn)能力。其中產(chǎn)量與生產(chǎn)能力利用率，是進(jìn)行項(xiàng)目不確定性分析中應(yīng)用較廣的。 盈虧平衡點(diǎn)的表達(dá)形式有多種。 可行性研究 5/16/2023 23 盈虧平衡點(diǎn) 越低，說明項(xiàng)目盈利的可能性越大，虧損的可能性越小，因而項(xiàng)目有較大的抗經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)能力。各種不確定因素（如投資、成本、銷售量、產(chǎn)品價(jià)格、項(xiàng)目壽命期等）的變化會(huì)影響投資方案的經(jīng)濟(jì)效果，當(dāng)這些因素的變化達(dá)到某一臨界值時(shí)，就會(huì)影響方案的取舍。 5/16/2023 21 11 ） .敏感性分析 敏感性分析是指從眾多不確定性因素中找出對(duì)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素，并分析、測算其對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響程度和敏感性程度，進(jìn)而判斷項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)能力的一種不確定性分析方法。 5/16/2023 20 分析方法介紹： 10 ） .不確定性分析 不確定性分析（ uncertainty analysis ）是指對(duì)決策方案受到各種事前無法控制的外部 ...預(yù)期的利潤和收益，以致使企業(yè)虧損。其主要作用被用來計(jì)算各種靜態(tài)和動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，如：內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值、簡單收益率等，進(jìn)行財(cái)務(wù)盈利分析。在評(píng)價(jià)中凈現(xiàn)值愈大、投資收益率愈高，項(xiàng)目的投資效果也愈好。動(dòng)態(tài)分析法的關(guān)鍵是運(yùn)用不同時(shí)間上總量指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比，將不同時(shí)點(diǎn)上的一筆資金按一定折算率換算成同一時(shí)點(diǎn)上的一筆價(jià)值計(jì)量后，再來分析項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。 5/16/2023 14 分析方法有： 簡單收益率法和投資 回收期法兩種 ? 簡單收益率 =正常年份的企業(yè)凈利潤 +折舊/總投資 100%；（若簡單收益率 ≥企業(yè)可接受的最低收益率項(xiàng)目可行，反之則不可行） ? 投資回收期 =總投資 /正常企業(yè)的企業(yè)凈利潤 +折舊（若投資回收期 ≤企業(yè)可接受投資回收期項(xiàng)目可取，反之則不可取） 5/16/2023 15 術(shù) 語 6 ） .動(dòng)態(tài)分析 ? 是投資效益分析的一種方法，與動(dòng)態(tài)分析相對(duì)，即考慮資金的時(shí)間價(jià)值和項(xiàng)目整個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命期的經(jīng)濟(jì)效益的經(jīng)濟(jì)分析方法。通常是將項(xiàng)目投產(chǎn)后預(yù)計(jì)的正常年份的凈收入同總投資相比來評(píng)價(jià)項(xiàng)目效益的好壞，靜態(tài)分析常采用的指標(biāo)：①單位產(chǎn)品投資②投資償還期③單位投資收益。它有 包括建設(shè)期的投資回收期（ PP） 和 不包括建設(shè)期的投資回收期（ PP′） 兩種形式 。是保證項(xiàng)目投資效果的一項(xiàng)重要工作，可以為投足、貸款、招標(biāo)，承建提供決策的依據(jù)，是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。 5/16/2023 10 其要點(diǎn)：①項(xiàng)目概況②市場分析和需求預(yù)測③規(guī)劃設(shè)計(jì)分析④ 開發(fā)進(jìn)度安排⑤投資收益分析 ⑥資金的籌集方案和籌資成本估算⑦風(fēng)險(xiǎn)分析⑧綜合分析與建議 。項(xiàng)目完工后對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的造價(jià)、工期、質(zhì)量、安全等指標(biāo)進(jìn)行分析評(píng)價(jià)或與類似項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)比。小型建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)程序可以簡化。 ⑧ 驗(yàn)收投產(chǎn) 。 ⑦ 生產(chǎn)準(zhǔn)備 。準(zhǔn)備工作就緒后，提出開工報(bào)告，經(jīng)過批準(zhǔn)，即開工興建 。 包括征地拆遷，搞好“三通一平”（通水、通電、通道路、平整土地），落實(shí)施工力量，組織物資訂貨和供應(yīng)，以及其他各項(xiàng)準(zhǔn)備工作?？尚行匝芯亢统醪皆O(shè)計(jì) ,送請(qǐng)有條件的工程咨詢機(jī)構(gòu)評(píng)估 ,經(jīng)認(rèn)可，報(bào)計(jì)劃部門，經(jīng)過綜合平衡，列入年度基本建設(shè)計(jì)劃。技術(shù)復(fù)雜的項(xiàng)目，可增加技術(shù)設(shè)計(jì)，按三個(gè)階段進(jìn)行。從技術(shù)和經(jīng)濟(jì)上對(duì)擬建工程作出詳盡規(guī)劃。設(shè)計(jì)任務(wù)書對(duì)是否上這個(gè)項(xiàng)目，采取什么方案，選擇什么建設(shè)地點(diǎn)，作出決策。 ② 開展可行性研究和編制設(shè)計(jì)任務(wù)書 。 本 概 念 5/16/2023 7 一個(gè)基本建設(shè)項(xiàng)目依次包括： ① 編制項(xiàng)目建議書 。 5/16/2023 6 1） .基本建設(shè)程序： 基本建設(shè)項(xiàng)目從醞瑯決策 、 設(shè)計(jì) 、 施工 、 到竣工投產(chǎn)等所經(jīng)歷的整個(gè)過程中的各項(xiàng)工作開展先后順序的規(guī)定 。 ? 政府和公用設(shè)施。 ? 商業(yè)用途的房屋。 對(duì)于土地和房屋可以按以下方法分類： ? 根據(jù)土地用途分類 ? 根據(jù) 《 城市用地 分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定》 ，城市用地可以分為九類 ： ? 居住用地 ； 公用設(shè)施用地 （含商業(yè)用地等）； ? 工業(yè)用地； 倉儲(chǔ)用地 ； ? 對(duì)外交通用地； 道路廣場用地 ； ? 市政公用設(shè)施用地 ； 綠化用地 ； ? 特殊用地； 5/16/2023 5 ? ： ? 居住用途的房屋。建設(shè)項(xiàng)目管理 ——知識(shí)介紹 5/16/2023 1 第一部分 房地產(chǎn)基本知識(shí) 本 概 念 第二部分 相 關(guān) 法 律 第三部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理 課程內(nèi)容 5/16/2023 2 第一部分 房地產(chǎn)基本知識(shí) 5/16/2023 3 ? 房地產(chǎn) 投資 有以下幾個(gè)特點(diǎn)： ? （一） 位置的固定性和不可移動(dòng)性； ? （二） 使用的長期性； ? （三） 影響因素多樣性； ? （四） 價(jià)值 大量性； ? （五） 保值 增值 性； ? （六） 行業(yè) 相關(guān)性。 5/16/2023 4 由于 房地產(chǎn) 是由 土地 及地上的 建筑 物 、 構(gòu)筑物構(gòu)成 。 ? 工業(yè) 用途的房屋。 ? 文體 娛樂 設(shè)施。 ? 多功能建筑 （綜合樓宇 ,又叫 城市綜合體 ）。 它反映工程建設(shè)各個(gè)階段之間的內(nèi)在聯(lián)系 ， 是從事建設(shè)工作的各有關(guān)部門和人員都必須遵守的原則 。對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的必要性和可行性進(jìn)行初步研究，提出擬建項(xiàng)目的輪廓設(shè)想。具體論證和評(píng)價(jià)項(xiàng)目在技術(shù)和經(jīng)濟(jì)上是否可行，并對(duì)不同方案進(jìn)行分析比較； 可行性研究報(bào)告 作為設(shè)計(jì)任務(wù)書（也稱計(jì)劃任務(wù)書）的附件。 ③ 進(jìn)行設(shè)計(jì) 。大中型項(xiàng)目一般采用兩段設(shè)計(jì)，即初步設(shè)計(jì)與施工圖設(shè)計(jì)。 ④ 安排計(jì)劃 。 5/16/2023 8 環(huán)境 ⑤ 進(jìn)行建設(shè)準(zhǔn)備 。 ⑥ 組織施工 。遵循施工程序 ,按照設(shè)計(jì)要求和施工技術(shù)驗(yàn)收規(guī)范，進(jìn)行施工安裝。生產(chǎn)性建設(shè)項(xiàng)目開始施工后 ,及時(shí)組織專門力量 ,有計(jì)劃有步驟地開展生產(chǎn)準(zhǔn)備工作。按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和程序，對(duì)竣工工程進(jìn)行驗(yàn)收（見基本建設(shè)工程竣工驗(yàn)收），編造 竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告 和竣工決算（見基本建設(shè)工程竣工決算），并辦理固定資產(chǎn)交付生產(chǎn)使用的手續(xù)。 ⑨ 項(xiàng)目后評(píng)價(jià) 。 5/16/2023 9 2 ） .可行性研究 ? 工程項(xiàng)目的可行性研究，是指根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃及批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書，項(xiàng)目承辦單位委托有資格的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)或工程咨詢單位，在建設(shè)項(xiàng)目決策前，通過對(duì)擬建項(xiàng)目有關(guān)的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等各方面信息進(jìn)行調(diào)查、研究、分析，對(duì)各種可能的建設(shè)方案和技術(shù)方案進(jìn)行比較論證，并對(duì)項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行預(yù)測和評(píng)價(jià)的一種科學(xué)分析方法，由此考查項(xiàng)目投資建設(shè)的必要性，技術(shù)上的先進(jìn)性和適用性，經(jīng)濟(jì)上的盈利性和合理性，建設(shè)的可能性和可行性，從而為投資決策提供科學(xué)的依據(jù)。 5/16/2023 11 3 ） .項(xiàng)目評(píng)估 通常指在可行性研