【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 林語(yǔ) 金 湖 灣 湖畔 天城 楓情 水岸 春 之 韻 歐 洲 城 第五 元素 東胡 大郡 萬(wàn)科玲瓏灣 大湖城邦 和喬麗晶 天地源 中海 伊頓 朗詩(shī) 一湖 圣緹哥 仁恒 水云居 中新榮域 高爾夫球場(chǎng) 金雞湖大酒店 晉合儲(chǔ)備 杭龍 仁恒 中海國(guó)際社區(qū) 兄弟 萬(wàn)科中糧 德邑 港中旅 新鴻基、建屋 金雞湖 大盤，小戶型，低總價(jià) 大盤，小戶型，低總價(jià) 同質(zhì)化 產(chǎn)品好，價(jià)格低 同質(zhì)化 同質(zhì)化 園區(qū)競(jìng)爭(zhēng)： 大盤云集，競(jìng)爭(zhēng)激烈 關(guān)鍵詞： 競(jìng)爭(zhēng) ０ 9年園區(qū)存量（套） 中海國(guó)際社區(qū) 806套在售 18494套未推 雅戈?duì)栁磥?lái)城 961套在售 633套未推 中央景程 209套在售 2535套未推 澳韻花園 346套在售 438套未推 湖畔天城 561套在售 588套未推 海尚壹品 264套在售 2169套未推 橄欖灣 271套在售 1 2 6 3 4 5 10 7 8 9 12 11 第五元素 264套在售 東湖林語(yǔ) 84套在售 472套未推 IALA國(guó)際 367套在售 416套未推 榮域 314套在售 839套未推 楓情水岸 160套在售 1018套未推 藍(lán)岸國(guó)際 186套在售 579套未推 朗詩(shī)國(guó)際街區(qū) 207套在售 700套未推 鳳凰城 211套在售 7000套未推 08年園區(qū)在售項(xiàng)目余量約 80萬(wàn)方 后期存量約400萬(wàn)方。 預(yù)計(jì)推盤量約200萬(wàn)方 園區(qū)競(jìng)爭(zhēng)： 大盤 08年存量較大， 09年推盤量約 200萬(wàn)方，后續(xù)銷售壓力巨大 面積區(qū)間 (平米 ) 60 90 120 澳韻國(guó)際 東湖林語(yǔ) 湖畔天城 藍(lán)岸國(guó)際 雅戈?duì)栁磥?lái)城 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 橄欖灣及主要周邊項(xiàng)目 09年產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)情況 150 水墨三十度 中海國(guó)際社區(qū) 園區(qū)競(jìng)爭(zhēng)： 09年 90130平米左右產(chǎn)品集中供應(yīng) ,與本項(xiàng)目形成嚴(yán)重同質(zhì)化 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 地段 建筑面積（ ㎡ ） 交房時(shí)間 戶型 景觀 配套 開發(fā)商 澳韻花園 工業(yè)園區(qū)蘇勝路南，南施街東 １４萬(wàn) 09年 12月 南北露臺(tái)，贈(zèng)送一半面積 無(wú)明顯景觀資源 社區(qū)沿街商業(yè) 中新置地 東湖林語(yǔ) 津梁街 128號(hào) 24萬(wàn) 10年 6月 戶型普通，贈(zèng)送面積少 景觀資源一般，沿街水景 社區(qū)商業(yè)中心 蘇州永新置地 雅戈?duì)栁磥?lái)城 CBD核心地段優(yōu)勢(shì)，高檔社區(qū) 50萬(wàn) 09年 12月 入戶花園贈(zèng)送一半面積 金雞湖北，資源一般，社區(qū)地段成熟 商業(yè)街等周邊配套成熟 雅戈?duì)栔脴I(yè) 中海國(guó)際社區(qū) 南近蘇勝路、西臨星塘街、北沿中央河 150萬(wàn) 10年 5月 空中合院設(shè)計(jì)，贈(zèng)送一半面積 方洲公園、白塘公園、沙湖生態(tài)公園 2萬(wàn)平米社區(qū)商業(yè)，幼兒園 中海 水墨三十度 同上 38萬(wàn) —— 戶型方正， 臥室 270度飄窗 同上 3000商業(yè)，幼兒園 天地源 直接競(jìng)爭(zhēng) 間接競(jìng)爭(zhēng) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比： 與園區(qū)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相比，主要優(yōu)勢(shì)在于體量及公園景觀 在園區(qū)項(xiàng)目強(qiáng)勁競(jìng)爭(zhēng)下，本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)較不強(qiáng)勢(shì) 關(guān)鍵詞： PK 中海國(guó)際社區(qū) 橄欖灣 地段 東臨河道、南近蘇勝路、西臨星塘街、北沿中央河 = 東臨河道、南近蘇勝路、西臨星塘街、北沿中央河 戶型 戶型緊湊實(shí)用，面積得當(dāng) 部分房型不通透 ，且面積偏大 配套 大盤，內(nèi)外配套較豐富 √ 內(nèi)外配套較豐富 景觀環(huán)境 景觀資源較好 = 景觀資源較好 其他 得房率高，產(chǎn)品類型多樣，交房時(shí)間晚。部分房源低價(jià)傾銷 √ 得房率較低，且部分房型不通透 √ 直接競(jìng)爭(zhēng)： 本項(xiàng)目在產(chǎn)品戶型方面都無(wú)絕對(duì)硬件優(yōu)勢(shì) 中海國(guó)際社區(qū)作為本項(xiàng)目最直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，在戶型面積及價(jià)格方面會(huì)造成直接的客戶分流。 [ 蘇州中海國(guó)際社區(qū) ]順應(yīng)市場(chǎng)變化，以低價(jià)營(yíng)銷吸引了大批剛性置業(yè)客戶，以月均 100多套的速度領(lǐng)跑蘇州園區(qū)市場(chǎng)，但折損了項(xiàng)目形象！ 靈活推售： 順應(yīng)市場(chǎng)，適時(shí)調(diào)整價(jià)格及推售的產(chǎn)品線，加推低價(jià)中小戶型。 營(yíng)銷：現(xiàn)場(chǎng)展示和市場(chǎng)推廣做得較好，以購(gòu)房節(jié)特價(jià)房等手段再度實(shí)施優(yōu)惠。 以降價(jià)策略作為重要營(yíng)銷策略 /不可持續(xù) 中海模式：典型的中海產(chǎn)品復(fù)制型物業(yè) 園區(qū)品牌效應(yīng)的粉絲型客戶 /低價(jià)客戶 推廣 產(chǎn)品 客戶 三里屯 SOHO創(chuàng)造了一個(gè)銷售奇跡。北京市 08上半年一手商品房平均每周成交金額僅為 35億元，然而 7月 12日開盤的三里屯 SOHO，截至 7月 19日的預(yù)售額就達(dá)到了近 47億元。 [ 北京三里屯 soho ] 挖掘客戶需求，對(duì)投資客戶的宣傳模式及銷售模式的深入掌握取得開盤熱銷的佳績(jī) 1\在國(guó)內(nèi)高通脹將會(huì)持續(xù)存在的預(yù)期下，鎖定國(guó)內(nèi)投資者，三里屯 SOHO的買家 100%都是國(guó)內(nèi)客戶，其中 4成左右是購(gòu)買過(guò) SOHO產(chǎn)品的老客戶； 2\三里屯 SOHO在北京三環(huán)以內(nèi)房子供應(yīng)量趨近于零的現(xiàn)實(shí)情況下，制造稀缺性； 3\當(dāng)今的產(chǎn)品一旦成為大規(guī)模、同質(zhì)化的產(chǎn)品就喪失了高價(jià)值，三里屯 SOHO的獨(dú)特性和藝術(shù)性決定了它在市場(chǎng)上的稀缺性，進(jìn)而保證了它的高價(jià)值。 [ 北京三里屯 soho ] 挖掘客戶需求，對(duì)投資客戶的宣傳模式及銷售模式的深入掌握取得開盤熱銷的佳績(jī) 注重價(jià)值營(yíng)銷、多節(jié)點(diǎn)、多活動(dòng) ,可持續(xù) 重創(chuàng)新、制造產(chǎn)品價(jià)值稀缺 老客戶 +市場(chǎng)時(shí)機(jī)客戶，深度挖掘客戶需求 推廣 產(chǎn)品 客戶 在目前淡市下，不是購(gòu)買力問(wèn)題，問(wèn)題是要走在了正確方向上，要始終堅(jiān)持價(jià)值營(yíng)銷，在淡市下讓客戶再感性起來(lái) 淡市持續(xù) 產(chǎn)品同質(zhì)且無(wú)優(yōu)勢(shì) 競(jìng)爭(zhēng)激烈 客戶同質(zhì) 降價(jià)和低價(jià)不是出路 價(jià)值營(yíng)銷 才是真理 ? 出路 尋找價(jià)值營(yíng)銷的 審時(shí)度勢(shì)成就大英雄 1 成大事需借大勢(shì) ,我們有何勢(shì)可借 ? 2023中國(guó)開始酷，舊是新的酷， 中國(guó)酷開始影響世界，西方世界不再用一百多年前的眼光看中國(guó)。不管是傳統(tǒng)的還是新鮮的中國(guó)有酷的一面 …… 這個(gè)國(guó)家終將變得強(qiáng)大。 ———— 摘自《時(shí)代周刊》 后奧運(yùn)時(shí)代 不僅僅是因?yàn)轼B巢和奧運(yùn)會(huì)，不僅僅是那些大片和海外交流，而是中國(guó)因此所掀起的一股新的 中國(guó)式時(shí)尚熱潮 ，以及他們所發(fā)現(xiàn)的后海、南鑼鼓巷、上海新天地、麗江、大理、陽(yáng)朔，這些讓中國(guó)找到自我， 令西方側(cè)目，并且欲罷不能的熱愛(ài)。 ———— 摘自《 0086》 奧運(yùn)會(huì)反映了中國(guó)是當(dāng)今世界發(fā)展最快的國(guó)家 ———— 潘石屹 中國(guó)元素在這個(gè)平的世界里，必將擔(dān)負(fù)著復(fù)興和弘揚(yáng)中華文化的重任，更是聚攏和搭建一個(gè)為中國(guó)創(chuàng)意人以母語(yǔ)文化參與世界競(jìng)爭(zhēng)，驅(qū)動(dòng)本土勢(shì)力融入世界文化，幫助中國(guó)企業(yè)提升構(gòu)筑中國(guó)創(chuàng)造和世界級(jí)品牌的軟實(shí)力，使命可謂光榮，任務(wù)可謂艱巨。中國(guó)元素，向世界展示中華文化，讓本土走向世界。 高峻先生 梅高（中國(guó)）創(chuàng)意咨詢有限公司 董事長(zhǎng) 當(dāng)世界經(jīng)濟(jì)離不開持續(xù)增長(zhǎng)的中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)，世界文明也離不開中國(guó)文化。因?yàn)橹袊?guó)文化是人類不可或缺的重要組成部分。孕育著中國(guó)文化精神的“中國(guó)元素”將會(huì)為中國(guó)品牌走向世界奠定自信，它會(huì)承擔(dān)起融入世界、影響世界的時(shí)代使命。 今天的“世界是平的”，無(wú)形駕馭有形，知識(shí)駕馭物質(zhì)，文化駕馭價(jià)值。 “中國(guó)元素”是中國(guó)品牌的核心基因 范冰冰極具東方表現(xiàn)力面孔與奧利弗．斯通同時(shí)出現(xiàn)在畫面中，這樣奇妙的組合已經(jīng)把該期的主題“世界是平的”表達(dá)的非常透徹。 兩度奪得奧斯卡最佳導(dǎo)演獎(jiǎng)的美國(guó)大導(dǎo)演奧利弗．斯通（ Oliver Stone）與中國(guó)內(nèi)地女演員范冰冰近日攜手登上了《 iLOOK世界都市》雜志 2月刊的封面 世界是平的。 托馬斯 弗里德曼斷言 世界是平的。 中國(guó)傳統(tǒng)文化已經(jīng)擺脫了古樸和守舊，且一次又一次的在世界的舞臺(tái)以時(shí)尚和新浪潮的代名詞影響著全球的品味政權(quán)。 一個(gè)中國(guó)式時(shí)尚 已經(jīng)在中國(guó)及世界悄然興起！ 中國(guó)元素席卷著世界的創(chuàng)意行業(yè)，且成為當(dāng)下最時(shí)尚的符號(hào) 近百家單位共同倡議北京 2023年奧運(yùn)會(huì)開幕日 ——8月 8日作為“中國(guó)元素日”， 希望全國(guó)人民乃至全球華人全面重視和保護(hù)中國(guó)元素，讓中國(guó)元素真正振興和崛起于世界之林。 什么是“中國(guó)元素”？在張藝謀的創(chuàng)作中，京劇和旗袍是中國(guó)元素；在吳冠中的畫中，水墨意境就是中國(guó)元素；在梁思成的心中，飛檐翹壁就是中國(guó)元素 …… “ China Chic ” 中國(guó)風(fēng) 2023奢侈品牌風(fēng)行“ China Chic”中國(guó)系列敲門 麻將 +熊貓 +中國(guó)紅 =Gucci2023 山本耀司 08春夏系列中的祥云圖案 Cartier “祝福中國(guó)”全球限量系列 《青花瓷》《蘭亭序》 《菊花臺(tái)》《千里之外》《發(fā)如雪》《刀馬旦》《七里香》《本草綱目》 融合了中國(guó)風(fēng)的詞曲也成為當(dāng)下最時(shí)尚的流行音樂(lè) 建筑的新空間 “ China Chic ” 并不是某些行業(yè)的專屬 ! 鳥巢與 CCTV 它們不僅僅是一個(gè)外形的改變 而是一種根于內(nèi)涵的創(chuàng)造力與想象力的外在表現(xiàn)，更是代表著中國(guó)的開放、創(chuàng)新、包容的“大中國(guó)”精神的內(nèi)在體現(xiàn)。 上海新天地 上海新天地利用近代建筑所存留的人文信息，創(chuàng)新性地注入了諸多時(shí)尚的元素，形成了 “第三種東西”，并同時(shí)保留了另外兩樣的獨(dú)特性，它既具有現(xiàn)代人的價(jià)值觀傾向，同時(shí)又有文化傾向。 華潤(rùn)二十四城 根據(jù)樓盤地塊的歷史，投資拍攝賈樟柯導(dǎo)演的電影《二十四城記》，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)與娛樂(lè)界的 夸界營(yíng)銷突破。 蘇州 同樣在注重 China Chic新的發(fā)展 貝聿銘與蘇州博物館 整合城市悠久的歷史文化，使中國(guó)的傳統(tǒng)建筑與現(xiàn)代建筑對(duì)接，既融合了傳統(tǒng)文化，又具有現(xiàn)代特征的蘇州博物館是蘇州旅游業(yè)中興的誘因之一。 “古今交融、別開生面” ——貝聿銘 白先勇與青春版《牡丹亭》 2023年，白先勇教授號(hào)召兩岸三地的藝術(shù)人才，把《牡丹亭》改編為青春版，重現(xiàn)在舞臺(tái)，在文化界引起了極大震撼。 青春版《牡丹亭》已在中、港、臺(tái)、澳門和美國(guó)西岸演出超過(guò)一百場(chǎng)，男女主角成為了眾多年輕觀眾的偶像。 古典美學(xué)與現(xiàn)代意識(shí) ——白先勇 昆曲是中國(guó)最精美雅致的傳統(tǒng)藝術(shù)之一，在2023年被聯(lián)合國(guó)教科文組織列為“人類口述和非物質(zhì)文化遺產(chǎn)代表作”。 與時(shí)俱進(jìn)，走在正確的趨勢(shì)上，是我們立意的關(guān)鍵 2 文化傳承： “記憶是城市的靈魂” 。 有歷史，卻沒(méi)有記憶 ——這是中國(guó)許多所謂“歷史文化名城”的精神實(shí)況。 而那些不能還原成記憶的、紙上的歷史，與當(dāng)下的城市真的有關(guān)嗎？ 與時(shí)俱進(jìn)： 開啟新的一次細(xì)胞再造的古老而又全新的中國(guó)元素在蘇州再生潮，讓千年文化變成可以看的見(jiàn)的傳承。 一個(gè)有底蘊(yùn)的水墨江南如何 時(shí)尚 起來(lái)？ 老蘇州、新蘇州、洋蘇州 蘇州二十年關(guān)鍵詞 : [ ] 蘇州人說(shuō) ,現(xiàn)在我們有三個(gè)蘇州：老蘇州、新蘇州、洋蘇州。 由此 ,蘇州呈現(xiàn)著三種文化形態(tài)：傳統(tǒng)的吳文化 ,外來(lái)人口帶來(lái)的區(qū)域文化 ,以及歐美日兼有的外來(lái)文化。 在吳門煙水之間 ,多元文化交融互動(dòng)。蘇州人每天就在這多元文化間往來(lái)穿梭 。 蘇州是 豐厚 而 多元 的。 走進(jìn)蘇州 ,每個(gè)人都會(huì)有共同的體驗(yàn)與感受： 幽靜與繁華共存 ,堅(jiān)守與開放兼容 ,傳統(tǒng)與現(xiàn)代互動(dòng) 。 在生生不息的現(xiàn)實(shí)流變中 ,蘇州蘇州已經(jīng)不是黑白灰的蘇州，而是充滿變化、多元的 色彩蘇州 。 這個(gè)態(tài)度習(xí)性當(dāng)然也有個(gè)老土的名叫 ——包容多元文化 ，也可以稱之為： “后現(xiàn)代”。 時(shí)尚中國(guó)風(fēng)（ ChinaChic）不只是全球大勢(shì)所趨， 更是蘇州的這座最具中國(guó)文化的中國(guó)代表城市的真正動(dòng)能， 更是蘇州人發(fā)展與生活的精神價(jià)值。 蘇州地產(chǎn)史與 水墨三十度 3 現(xiàn)代 西式 中式 古典 1 2 3 4 蘇州天倫隨園 蘇州江楓園 蘇州寒舍 姑蘇桃花源 姑蘇人家 拙政東園 平門府 姑蘇世家 水墨江南 品院 未名園 同里人家 錦澤苑 豐澤園 昆山天倫隨園 翠峰山莊 楓江居