【文章內(nèi)容簡介】 品的 國際化 演繹2項目定位關鍵詞 2：社區(qū)定義雙湖板塊37萬 M2國際化社區(qū)+既占有金雞湖 CBD諸多商務配套優(yōu)勢，又占有獨墅湖宜居的生態(tài)景觀資源優(yōu)勢多元化3關于商業(yè)部分的定位，上次溝通已經(jīng)達成了如下共識：健身休閑主題綜合商業(yè) + 中小型配套商業(yè)的經(jīng)營模式；除主力店外，功能還要涵蓋至酒店公寓服務和社區(qū)商業(yè)；在上次溝通中，雙方已經(jīng)達成商業(yè)部分經(jīng)營思路的共識：重視先期經(jīng)營，打造成熟商業(yè)價值；先期對于主導性商業(yè)，可采取低 /免租、分成的方式促進商業(yè)運營；本次商業(yè)定位解決的問題：業(yè)態(tài)組合、規(guī)模及商業(yè)價值提升建議；商業(yè)的運營、招商思路和商家資源建議；關鍵詞 1： 目標明確 —— 項目商業(yè)核心問題聚焦商業(yè)，打造片區(qū) 一流 生活 消費地3? “ 主力店先行 ” 的順序 優(yōu)先引入核心主力店（運動、健身主題），打造鮮明的主題商業(yè)概念；? 配套輔助店以主力店為核心功能，在定位上作為主題功能的補充。 主力店功能不完全滿足功能的前提下，設置相應的輔助店，提升主力店綜合性能；? 通過核心主力店組織消費人群 。 主力店放在經(jīng)營軸線的端點（例如負一層、二層或二樓以上的樓層），不宜集中放置在可達性和可視性最強位置（例如首層），達到主動組織人流的效果。? 通過輔助店維護品牌形象 輔助店設置在昭示性最好、可達性最強的位置（例如首層沿街位置），一來可以通過次主力店提升商業(yè)中心品牌形象，二來這類輔助店本身具備較強的經(jīng)營能力，愿意花費較高的租金租最好的地段。關鍵詞 2： 定位策略 —— 制造鮮明的主題商業(yè)概念，通過輔助商業(yè)，強化主題商業(yè)功能商業(yè)，打造片區(qū) 一流 生活 消費地3123位于人行和視線較佳的方位，形成主動性購物；12 大型主體建筑，形成昭示性較強的商業(yè)面貌，并充分利用樓層規(guī)模制造充分的使用空間；3餐飲休閑，包含高檔美容院、異域風情的餐飲店以及若干家特色購物店；采用內(nèi)店的形式，形成目的性消費； 關鍵詞 3： 案例借鑒 —— 碧云體育中心[國際的情調(diào)、運動的社區(qū)國際的情調(diào)、運動的社區(qū) ]碧云國際社區(qū)目前已集聚了來自世界 60多個國家和地區(qū)將近 1500余戶外籍人士家庭，國際化的社區(qū)配合國家花生活，對運動健身設施提出了高標準要求， 2萬方的運動主題商業(yè)應需而生；[運動設施運動設施 ]美格菲健身運動中心：建筑面積 ，包含：216。5000平方健身館；216。50*20標準恒溫泳池；216。1000平米兒童健身區(qū)；216。各類室內(nèi)球場約 3000平米；[運動配套商業(yè)運動配套商業(yè) ]迪迪 卡儂運動產(chǎn)品超市：建筑面積 4000平米，包含一個首層自選商場和二樓專業(yè)器械商店；商業(yè)，打造片區(qū) 一流 生活 消費地碧云社區(qū) — 集合了運動主題功能和運動特色購物，以健身功能為主題，運動配套商業(yè)約占主題商業(yè)的 30%3健身會館 恒溫泳池壁球館 臺球館羽毛球館關鍵詞 4： 業(yè)態(tài)組合建議 1—— 以大型綜合健身會所為主題商業(yè)，營造園區(qū)高檔綜合運動、休閑消費中心商業(yè)，打造片區(qū) 一流 生活 消費地3醫(yī)療保健所 WordLink美容、纖體、瘦身 瑪花纖體 /Y+YogaCenter3大泛運動、健康輔助商業(yè)一線運動品牌專賣關鍵詞 4： 業(yè)態(tài)組合建議 2—— 輔助中型運動特色消費，可采取泛運動主題購物、健康概念類消費形態(tài)商業(yè)，打造片區(qū) 一流 生活 消費地3豆撈坊 海之幸日式料理喜多屋國際海鮮料理 代官山 特色餐飲 —— 日韓料理、特色西餐、東南亞美食釜山料理 和記小菜 屋企湯館 薩莉亞 蕉葉 港麗餐廳 關鍵詞 4： 業(yè)態(tài)組合建議 3—— 特色餐飲，針對社區(qū)，也能引導酒店公寓消費資源進行日常性消費商業(yè)，打造片區(qū) 一流 生活 消費地3酒吧 PUB簡餐廳、 Caf233。、茶館、棋牌室星巴克 哈根達斯圓緣園 仙蹤林 頤品茶道 迪歐咖啡關鍵詞 4： 業(yè)態(tài)組合建議 4—— 休閑娛樂消費商業(yè)，打造片區(qū) 一流 生活 消費地3本項目商業(yè)規(guī)模建議本項目商業(yè)規(guī)模建議商業(yè)規(guī)模商業(yè)業(yè)態(tài)運動會所運動專賣醫(yī)療保健館美容店特色餐飲士多店 旅游服務p 考慮到酒店式公寓人群消費需要，餐飲規(guī)模建議設置較大規(guī)模；p 其他規(guī)模商業(yè)形態(tài)著重考慮商務功能，形成具有針對性的服務內(nèi)容；酒吧咖啡關鍵詞 5： 商業(yè)規(guī)模建議 —— 特色經(jīng)營規(guī)?；虡I(yè)，打造片區(qū) 一流 生活 消費地整體商業(yè)定位策劃整體包裝展示完成組建招商運營團隊品牌商業(yè)先期引入大規(guī)模招商工作展開整體功能布局定位整體商業(yè)環(huán)境設計開發(fā)商全程統(tǒng)籌決策規(guī)劃代理商全程策劃統(tǒng)籌專業(yè)資源參與運作關于商業(yè)的幾個重大原則性建議開發(fā)商必須整合品牌專業(yè)招商團隊，展開商業(yè)策劃和招商運營善意提醒開發(fā)商任何商業(yè)項目都因為不同的地理屬性和規(guī)劃背景而形成差異性 ,嚴格來說 ,不存在兩個完全可比的商業(yè)項目 ,因此任何模式的套用都有其風險性 ,明智的做法是因勢利導 ,從實際出發(fā) ,開發(fā)商 \營銷代理商 \專業(yè)招商機構 /專業(yè)商業(yè)設計公司聯(lián)手運作 ,針對項目特點做度身定制的合適方案 .商業(yè)策劃必須協(xié)同項目整體營銷，切合營銷節(jié)奏和營銷主題在決策招商策劃方案前，必須展開系統(tǒng)化的市場調(diào)研，進行論證主力商業(yè)招商必須先于整體設計而展開，在過程中留有調(diào)整余地主力品牌代表著特色化的經(jīng)營組合和文化氣質(zhì)，必須優(yōu)先考慮開業(yè)條件的評估對于整個項目的成敗至關重要，不成熟，不開業(yè)實行 “三權分離 ”式管理，實現(xiàn)所有權、經(jīng)營權和管理權的分離開發(fā)商+易居招商專業(yè)招商機構專業(yè)招商機構專業(yè)招商機構由開發(fā)商牽頭，會同易居招商部成立招商管理平臺，展開招商策劃，并整合外部資源（如 SPACE），聯(lián)合招商保證商業(yè)規(guī)范和成功經(jīng)營的建議保證商業(yè)規(guī)范和成功經(jīng)營的建議運營步驟和工作次序項目定位關鍵詞 3：一流商業(yè)多元性雙湖板塊37萬 M2國際化社區(qū)高檔綜合運動、休閑消費中心 +++既占有金雞湖 CBD諸多商務配套優(yōu)勢，又占有獨墅湖宜居的生態(tài)景觀資源優(yōu)勢關鍵詞 1： 市場首例 —— 低密度洋房叩響高端市場大門以 差異化產(chǎn)品 樹立項目 高端 印象4關鍵詞 2： 酒店式公寓 —— 占位高端的試金石以 差異化產(chǎn)品 樹立項目 高端 印象4投資回報率顯著入住率不低于 80%投資回報率不低于 10%酒店式公寓同年和喬麗晶住宅入市價格 提升迅猛42%530075002023年【和喬麗晶】公寓酒店高端占位成功案例導致項目成功的核心驅(qū)動因素216。先期公寓式酒店部分吸引了園區(qū)大量高段外籍管理人員的租住，提高了社區(qū)的 “ 貴氣” 和 “ 洋氣 ”216。良好的會所服務配套提升項目品質(zhì)和檔次216。后期水到渠成，借助形成的人氣進行推廣，公寓式酒店良好的租賃狀況堅定了投資者的信心，后期投資客購買較踴躍關鍵詞 2： 酒店式公寓 —— 占位高端的試金石以 差異化產(chǎn)品 樹立項目 高端 印象42023年【和喬麗晶】公寓酒店高端占位成功案例關鍵詞 3： 市場熱點 —— TOWNHOUSE 確立高端印象以 差異化產(chǎn)品 樹立項目 高端 印象4雙湖板塊37萬 M2國際化社區(qū)高檔綜合運動、休閑消費中心片區(qū)價值標桿項目定位關鍵詞 4：差異化多元化+++差異化產(chǎn)品形成市場稀缺性既占有金雞湖 CBD諸多商務配套優(yōu)勢，又占有獨墅湖宜居的生態(tài)景觀資源優(yōu)勢關鍵