【文章內(nèi)容簡介】 。首開常青藤95㎡ 三居產(chǎn)品216。一梯兩戶，南北向，主臥客廳朝南，南北通透；216。戶型進(jìn)深較長， 為 13m；216。衛(wèi)生間為暗衛(wèi)，通風(fēng)較差；216。主臥正門對著客廳，私密性較差；216。書房采光差，面積約 7㎡ ，實用度低。216?？們r約 91萬；216。得房率 84%9層觀景洋房三室兩廳一衛(wèi) 建筑面積 95平方米，套內(nèi)面積 80平方米。常春藤 95平方米三居品達(dá)到基本居住需求，實用率約 84%。首開常青藤130平方米以上首層、頂層產(chǎn)品已推已推已推已推216。常青藤一期 C區(qū)目前僅推出 4棟 9層觀景洋房，216。后續(xù)將有 13棟 45層洋房產(chǎn)品推出，面積區(qū)間 在 130㎡ 左右的舒適型三居、 160170㎡ 左右的四居以及一層帶小院的 140240㎡ 的戶型， 預(yù)計供應(yīng)量在 500套左右 。 與本項目的洋房產(chǎn)品將有較大競爭。216。目前 140平方米左右產(chǎn)品項目未推，具體戶型未知。未來常春藤 130平方米以上產(chǎn)品將與本項目有較大競爭。未推 45層洋房產(chǎn)品戶型面積 130平方米以上香雪蘭溪基本資料項目規(guī)模 占地面積 20萬平方米建筑面積 25萬平方米 ,容積率 位置 大興區(qū)亦莊第二生活區(qū)樓座情況 — 層， ，1718層薄板情景公寓主力戶型花園洋房： 戶型面積為 150—200 平米三居、四居情景公寓：主力戶型為 8688平米純南向兩居和通透兩居， 50平米一居， 90平米南北通透三居，以及 125平米南北通透舒適型三居和 125平米通透緊湊四居入住時間 2023年 6月銷售價格 情景公寓： 7980元 /平米花園洋房： 10980元 /平米未來供應(yīng) 一期持續(xù)供應(yīng)約 ㎡以花園洋房為主216。香雪蘭溪位于 東南六環(huán)外 ，亦莊第二生活區(qū)，距離亦莊中心區(qū) 10—15 分鐘，距離 CBD40分鐘車程；216。目前 生活氛圍較差 ，周邊無基本生活配套；自身商業(yè)配套已完工，處于招商階段；自身教育配套位于項目北區(qū)，尚未開發(fā)；216?，F(xiàn)階段主要生活配套 依賴于馬駒橋生活組團的成熟配套 ；216。周邊 短期內(nèi)階段 無較好的教育資源。馬駒橋生活組團 （教育、商業(yè)、醫(yī)療、郵政、娛樂儲蓄 較完備生活配套）環(huán)保產(chǎn)業(yè)園區(qū)亦莊中學(xué)BDA實驗小學(xué)亦莊核心區(qū) （教育、商業(yè)、醫(yī)療、郵政、娛樂儲蓄 完備生活配套）21世紀(jì)幼兒園 美格幼兒園國際米蘭學(xué)校通州第一實驗中學(xué)購物中心規(guī)劃中復(fù)地醫(yī)院規(guī)劃中復(fù)地商業(yè)娛樂規(guī)劃中香雪蘭溪位置較偏僻，周邊配套不完善，區(qū)域內(nèi)教育資源較遠(yuǎn)。香雪蘭溪花園洋房首層底層產(chǎn)品與本項目產(chǎn)生競爭。.（ .....）香雪蘭溪底層、頂層產(chǎn)品三室四廳兩衛(wèi) 建筑面積 156平方米216。面寬 ，進(jìn)深 ；216。南北朝向，南北通透，書房、客廳、主臥南向，雙明衛(wèi)；216?？們r約 153萬；216。贈送地下室和花園，雙入戶、客廳錯層；216。客廳躍層設(shè)計實用率較低 ；216?？蛷d次臥套間設(shè)計和廚房雙 L型設(shè)計空間較為局促。五室三廳三衛(wèi) 建筑面積 193平方米216。面寬 ，進(jìn)深 ；216。南北朝向，南北通透，書房、客廳、三臥北向，明廚明衛(wèi)；216?？們r約 189萬；216。贈送花園陽臺；216?？蛷d次臥套間設(shè)計和廚房雙 L型設(shè)計空間較為局促 。香雪蘭溪花園洋房首層底層產(chǎn)品達(dá)到舒適合理，部分細(xì)節(jié)處理不佳。.（ .....）戶型 客戶置業(yè)關(guān)注點 未來供應(yīng)總價敏感 關(guān)注性價比 配套依賴度高 享受低密生活本項目兩居 90100萬 得房率 8588% 步行尺度配套不完善，學(xué)校品質(zhì)尚未確定容積率 ，綠化率 35%，三大主題公園環(huán)繞未來供應(yīng)約 11萬， 中間層占比約占 60%強三居 160180萬 得房率 9096%富力又一城兩居 80110萬 得房率 80%84% 項目擁有完善商業(yè)配套；社區(qū)內(nèi)擁有芳草地小學(xué)容積率 ，綠化率 35%未來供應(yīng)約 46萬㎡ ，其中兩居占 71%，三居占 14%三居 約 150萬 得房率 81%中海城 三居 約 150萬 得房率 83%步行尺度配套不完善；社區(qū)內(nèi)有小學(xué)，品牌未定容積率 率 30%09年約有 20萬㎡供應(yīng) ，以三居為主常青藤 三居 91萬 得房率 84%周邊配套完善；社區(qū)內(nèi)有小學(xué)，正在洽談芳草地容積率 ，綠化率 30%目前 95㎡小三居剩 242套客戶價值導(dǎo)向下的項目優(yōu)劣勢總結(jié)中間層產(chǎn)品的競爭形勢總結(jié)09年中間層產(chǎn)品競品供應(yīng)量將達(dá)到約 70萬㎡，競爭激烈?；诟偁幒涂蛻魞r值，本項目優(yōu)勢： 高得房率、低密生活；劣勢： 總價普遍高約 10萬，缺乏現(xiàn)場展示，教育配套未定產(chǎn)品戶型 客戶置業(yè)關(guān)注點 未來供應(yīng)附加值 環(huán)境 交通 展示 配套 區(qū)域發(fā)展前景本項目 頂層88130㎡送閣樓，面積約占比35%，三大主題花園上下五環(huán)、直達(dá) CBD無紅綠燈無樣板區(qū)展示自身配套有中學(xué)、幼兒園、8000 ㎡ 商業(yè)；步行尺度內(nèi)有三羊小學(xué)亦莊核心區(qū)邊緣，發(fā)展前景看好09年供應(yīng) 9萬 ㎡ ，首頂層約占 25% 首層88130㎡送花園，面積約 30 ㎡香雪蘭溪 頂層198 ㎡送空中花園，面積約 80㎡， 8萬平米代征綠地六環(huán)外 樣板區(qū)已 開放自身有商業(yè)配套；步行尺度內(nèi)未來有學(xué)校配套通州馬駒橋，亦莊第二核心區(qū)一期花園洋房存量約 ㎡首層156 ㎡送花園約 40 ㎡ ，送地下室約 60 ㎡常青藤 首層140 ㎡ 無贈送面積 容積率 ，進(jìn)市區(qū)路段擁堵 無樣板區(qū) 展示自身有小學(xué)，周邊名校有北師大奧園實眼小學(xué)東壩區(qū)域，屬于城市邊緣區(qū) 社區(qū)建面 ㎡客戶價值導(dǎo)向下的項目優(yōu)劣勢總結(jié)首 /頂層產(chǎn)品的競爭形勢總結(jié)基于競爭和客戶價值，本項目優(yōu)勢： 低容積率且三大主題公園環(huán)繞、上下五環(huán)交通便捷直達(dá) CBD無紅綠燈；劣勢：缺乏樣板區(qū)展示，教育配套未定 .（ .....）5營銷策略2023年總體策略形成的思路n 2023年項目目標(biāo)分析n 銷售目標(biāo)：n 10億銷售 8 億回款，實現(xiàn)速度翻番n 推售產(chǎn)品分析：n 本項目 09年推售產(chǎn)品共約 9萬㎡：p 首頂層產(chǎn)品約占 25%p 中間層產(chǎn)品約占 64%p 疊拼產(chǎn)品約 11%n 與 08年推售產(chǎn)品高度相似2023年營銷分析我們要堅持的：n 月均進(jìn)線 728批 月均來訪 528批，大幅超出區(qū)域平均水平我們要提升的：n 來訪成交比過低 %n 中間層產(chǎn)品滯銷p 疊拼銷售率 83% 首、頂層洋房銷售率 59% 中間層洋房銷售率 19%達(dá)成 2023年目標(biāo)的關(guān)鍵點：n 保上門量，提高轉(zhuǎn)簽率n 提升中間層產(chǎn)品銷售速度基于 “ 客戶 +競爭 ” 的項目成交因素分析項目核心價值點n 低密度社區(qū)n 與城市交通聯(lián)系便捷n 戶型設(shè)計舒適、得房率高未成交的影響因素n 現(xiàn)場展示未能體現(xiàn) “ 低密度 ” 的核心賣點n 中間層總價趨高，無法發(fā)揮產(chǎn)品設(shè)計優(yōu)勢n 中學(xué)配套與客戶對小學(xué)的需求不對位n 客戶對市場信心不足2023年項目總體營銷策略+2023年項目總體營銷策略n 充分展示項目低密度生活特質(zhì)n 針對中間層產(chǎn)品促銷，提升性價比n 維持推廣力度，優(yōu)化費用投入n 教育配套價值落地包裝展示 配套落地 推廣 促銷 說辭調(diào)整.（ .....）項目周邊道路包裝包裝展示策略項目地塊五環(huán)路上五環(huán)下五環(huán)售樓處項目南側(cè)道路l上下五環(huán)的道路目前已經(jīng)修繕一新，但仍有部分路段需要盡快改善路面堆積大量沙土，塵土飛揚有雜物，需要立即清理下五環(huán)路段條件較好，建議上項目道旗 ,凸顯項目形象增加道旗 增加道旗增加道旗 增加道旗l部分路段展示效果較好， 建議上項目道旗，增強項目形象l維護好南側(cè)道路現(xiàn)有的展示， 清除垃圾及工程車輛 ，控制南側(cè)道路的 施工節(jié)點南側(cè)道路施工，導(dǎo)致項目展示受到影響時間節(jié)點31地塊09年 10月交房樣板區(qū)園林展示區(qū)2023年 4月24樓樣板間及樣板區(qū)投入使用。樣板間及周邊園林展示 必須按時到位 ，充分營造項目別墅及花園小鎮(zhèn)的氛圍，保證宣傳內(nèi)容與現(xiàn)場展示對位，增強客戶信心，促進(jìn)成交2023年 10月項目一期交房，現(xiàn)房展示及整體園林展示 必須按時到位 ，力爭將項目一期打造成整個項目的標(biāo)準(zhǔn)示范展示區(qū)樣板間、園林展示區(qū)嚴(yán)格 控制工程節(jié)點包裝展示策略花盛香醍樣板區(qū)與園林展示看房動線看房動線怡怡樂樂中中街街停車場售樓處樣板間入口景觀小路花盛香醍 —— 高品質(zhì)托斯卡納園林以 “ 花 ” 為貫穿整個園林，突出項目低密度休閑生活。① ② ③ ④ n示范區(qū)園林打造重點① 擁有大面積的集中綠地景觀② 貼近生活的休息區(qū)③ 蜿蜒小路④ 利用喬木和灌木搭配不同顏色的花卉造成掩映效果n樣板 j間打造重點⑤ 擁有生活氛圍的樣板間打造 ⑤ .（ .....）香雪蘭溪樣板區(qū)與園林展示示范區(qū)完美展示，呈現(xiàn)低密宜居生活n示范區(qū)園林打造重點① 擁有大面積集中景觀綠地② 具有生活場景的休息區(qū)③ 蜿蜒小道盡顯行走樂趣④ 利用植被、建筑制造視線遮擋，形成步隨景移。n樣板間打造重點⑤ 營造生活場景 ⑤① ②④③③車行路線香雪蘭溪看房動線停車場綠色景觀帶蜿蜒小路售樓處和樣板間包裝展示策略 樣板區(qū)動線安排 —— 目前售樓處園林展示區(qū)未呈現(xiàn)之前 216。 在 09年 5月，園林展示區(qū)不能充分展示的這段時間內(nèi)，建議由項目至 24樓樣板間之間，在現(xiàn)有南側(cè)路圍擋的基礎(chǔ)上在工地 與現(xiàn)有圍擋之間再搭建一條圍擋 ， 兩排圍擋之間形成 35米寬的通道 ，方便項目看房電瓶車搭載客戶到達(dá)樣板間直接參觀。 隔離開施工現(xiàn)場和南側(cè)道路車輛 ，將對客戶的影響因素降至最低項目南側(cè)圍擋北側(cè)新建圍擋售樓處包裝展示策略園林展示到位后 216。 五月份，園林展示到位后，東側(cè)圍擋圍成的道路保留， 到達(dá) 31區(qū)的園林區(qū)后，拆除圍擋，由園林內(nèi)部的道路到達(dá) 24樓樣板區(qū) ?？梢宰尶蛻舫浞指惺茼椖繄@林展示的效果。 由園林內(nèi)部穿過樣板區(qū)動線安排 —— 目前售樓處216。 在 33區(qū)施工階段， 靠近 31區(qū)部分建議制作項目圍擋，隔離施工現(xiàn)場對園林展示的影響 。重點在疊拼 2 30樓西側(cè)、南側(cè)圍擋包裝展示策略 樣板區(qū)動線安排 —— 新售樓處新售樓處新售樓處投入使用時，中心園林不能投入使用 中心園林不能使用216。 去售樓處： 由新售樓處向東，到商業(yè)前的道路，并由此向南，經(jīng)過一段項目南側(cè)路（此時南側(cè)路的施工已經(jīng)完成，展示效果預(yù)計較好），由 3 36樓南側(cè)進(jìn)入項目園林展示區(qū)，并由此到達(dá) 24樓樣板展示區(qū) 。帶客戶充分感受項目園林展示效果。216。 返回售樓處時： 由中心商業(yè)南側(cè)回到商業(yè)東側(cè)道路，原路返回售樓處 。圍擋樣板區(qū)動線安排 —— 新售樓處包裝展示策略216。 待中心園林展示區(qū)展示到位后，建議選擇 從售樓處經(jīng)中心園林，由商業(yè)南側(cè)進(jìn)入 31區(qū) ，到達(dá) 24樣板間，讓客戶在路途中充分感受項目園林展示。 返回時原路返回 ，再次經(jīng)過園林展示區(qū)，加深客戶印象。 圍擋包裝展示策略 樣板區(qū)展示包裝216。 花卉： 要求在花卉的選擇上注意 季節(jié)搭配 ，同一季節(jié)至少有 45種花卉同期開放。同時要求花卉顏色搭配，烘托氛圍。216。 道路： 要求硬質(zhì)鋪裝，且與項目主干道、外圍道路材質(zhì)、顏色有明顯區(qū)分 。避免較長直路的出現(xiàn)，盡量設(shè)計成蜿蜒、曲折。216。 道路兩側(cè)綠化： 由草地、花卉、灌木、喬木組成 立體式的綠化景觀 ，樹種盡量選擇 成樹 ，以達(dá)到較高的展示效果。井蓋項目 LOGO項目 LOGO216。 項目符號： 看房線路的沿線，在井蓋、垃圾桶、指引系統(tǒng)等位置 凸顯項目 LOGO、案名等項目符號 。售樓處包裝展示策略 商業(yè)街展示包裝216。 對項目 商業(yè)街未出租的店面進(jìn)行櫥窗、門面包裝 ，營造社區(qū)生活氛圍216。 提前引進(jìn)咖啡廳、潔具品牌專營店等， 烘托商業(yè)、生活氛圍216。 在商業(yè)街門前及售樓處外廣場處設(shè)立一些 休息區(qū) ，供客戶休息。2023年項目總體營銷策略n 充分展示項目低密度生活特質(zhì)n 針對中間層產(chǎn)品促銷，提升性價比n 維持推廣力度，優(yōu)化費用投入n 教育配套價值落地包裝展示 配套落地 推廣 促銷 說辭調(diào)整針對客戶需求，完善區(qū)域內(nèi)教育配套， 盡快落實時間節(jié)點規(guī)劃中項目配建幼兒園及 24班中學(xué)各一所，區(qū)域周邊無優(yōu)質(zhì)教育配套。而由本項目驅(qū)車至最近中學(xué)需要進(jìn)入亦莊中心區(qū)，接送子女上下學(xué)成為家長負(fù)擔(dān)。教育配套的引進(jìn)遲遲不能得到落實，將 影響客戶的購買 ，導(dǎo)致客戶猶豫、流失。建議：216。盡快落實引進(jìn)學(xué)校時間節(jié)點 ，及時發(fā)布信息。促成項目淡季營銷推廣。216。建議引進(jìn)知名幼兒園及重點中學(xué) ，需有一定品質(zhì)及知名度。24班中學(xué)（規(guī)劃中）幼兒園（規(guī)劃中）三羊小學(xué)小大人藝術(shù)幼兒園配套落地2023年項目總體營銷策略n 充分展示項目低密度生活特質(zhì)n 針對中間層產(chǎn)品促銷，提升性價比n 維持推廣力度，優(yōu)化費用投