【文章內容簡介】 案南側大型賣場類商業(yè)項目在建，對本案構成一定威脅； 金融危機影響投資者信心 THREATEN 威脅 【 項目綜述 】 廣大鳳凰城項目提案報告 【 三、項目定位 】 廣大鳳凰城項目提案報告 周邊有規(guī)模龐大住宅小區(qū)、交通便利帶來的流動人群，以及區(qū)域內工作、自營等固定人群是本項目所針對的主要消費群之一。 市場總結 【 項目定位 】 廣大鳳凰城項目提案報告 整體定位 立足區(qū)域乃至蘇州全市，面向投資客戶 以提供大眾化消費服務的中端商業(yè)項目 產權分散 主力掌控 統(tǒng)一經營 根據市場數據，綜合項目形象，考慮商業(yè)業(yè)態(tài)的互補性以及商業(yè)產品的差異性，本項目將做如下定位： “小商品集散中心” 【 項目定位 】 廣大鳳凰城項目提案報告 定位理由 ? 區(qū)域內消費客源層基本屬中檔收入水平，小商品市場無疑是該人群最佳購物消費地； ? 沒有成型的商業(yè)消費氛圍是項目目前的硬傷，該定位方向能有效組織人群形成目的性消費； ? 項目所在地公交車四通八達，便于小商品市場的成型與發(fā)展； ? 項目自身規(guī)模以及綜合條件比較適合該定位方向； ? 區(qū)域內目前沒有類似商業(yè)物業(yè)，該定位能夠占據市場空白，與錢萬里橋小商品市場、中翔小商品市場成鼎足之勢 【 項目定位 】 廣大鳳凰城項目提案報告 定位詮釋 — 消費群分析 第一消費群體： ? 目標定位 ? 周邊居住區(qū)居民 ? 年齡特征 ? 年齡在 20－ 60歲，其中 2540之間的為主力目標消 費群 。 ? 消費力 ? 該類群體是本項目最直接的消費力，容易接受新 的消費觀念，但消費層次不高 。 ? 消費心理 ? 個人收入影響消費觀念，該區(qū)域內居民多為中等 收入人群，消費偏好于物美價廉的產品。 第二消費群體： ? 目標定位 ? 周邊工作客群 。 ? 收入狀況 ? 年齡在 18－ 45歲 。 ? 消費力 ? 有固定收入，因而消費力較強 。 ? 消費心理 ? 經歷社會磨練，消費趨向成熟，在滿足心理虛榮 的同時更注重“性價比”，消費領域以個人生活 方面為主，具有固定消費習慣。 【 項目定位 】 【 消費定位 】 廣大鳳凰城項目提案報告 第三消費群體： ? 目標定位 ? 周邊周邊區(qū)域人群 ? 年齡特征 ? 年齡在 15－ 60歲，其中 2040之間的為主力目標消 費群 。 ? 消費力 ? 該類群體具有較強的消費能力 ? 消費心理 ? 來本區(qū)域消費帶有很強的目的性消費 第四消費群體： ? 目標定位 ? 項目路過人群 。 ? 收入狀況 ? 年齡在 20－ 50歲 。 ? 消費力 ? 消費能力比較靈活 。 ? 消費心理 ? 路過項目，因某種產品能吸引其注意力而駐足， 消費相對靈活。 【 消費定位 】 廣大鳳凰城項目提案報告 【 項目定位 】 定位詮釋 — 物業(yè)分析 統(tǒng)一經營 產權轉移 業(yè)態(tài)分析 委托方式 委托建議 百貨類購物中心 超市類大賣場 專業(yè)市場 廣大鳳凰城項目提案報告 百貨類的購物 要求： 消費人群： 30萬以上居住人口 物業(yè)規(guī)模： 1萬平米以上體量 交通環(huán)境： 多選擇城市道路樞紐、步行 街等環(huán)境，對機動車非機動 車停車需求巨大。 對商圈的需求： 城市主流商圈 承受的租金范圍： 年營業(yè)收入的 2%以內 如項目周邊的： 圓融時代廣場、天虹百貨 天 虹 百 貨 圓融時代廣場 本案發(fā)展此類業(yè)態(tài)的條件有限。 【 整體定位 】 廣大鳳凰城項目提案報告 超市類大賣場 要求： 周邊人群： 2公里以內 30萬左右居住人口 物業(yè)規(guī)模： 2萬左右 交通要求： 交通便利，四通八達 物業(yè)環(huán)境： 對停車位以及建筑工程要求較高 本案周邊已有此類業(yè)態(tài)，并且距離較近，可行性不大。 【 整體定位 】 廣大鳳凰城項目提案報告 ① 大型：建材、裝飾、汽配 要求： 物業(yè)規(guī)模： 5萬方以上 交通環(huán)境： 臨近城市快速路、機場、鐵 路等交通主要干道，對物流 要求較高。 周邊人群： 要求不高 專業(yè)市場 本案發(fā)展此類業(yè)態(tài)在體量上受到較大的限制。 【 整體定位 】 廣大鳳凰城項目提案報告 數碼城： 要求： 物業(yè)規(guī)模： 5000平米 租金： 6090元 /月 人群： 較大的人流 交通環(huán)境： 便利 小商品市場： 要求： 物業(yè)規(guī)模： 2萬平米左右 租金： 100元 /月以上 人群： 較大的人流 交通環(huán)境： 便利 【 整體定位 】 廣大鳳凰城項目提案報告 中小型專業(yè)市場：小商品市場、數碼城、家居廣場 百貨類的購物中心 超市類大賣場 專業(yè)市場 大型專業(yè)市場：建材裝飾汽配 建議方向 訂單商業(yè) 產權分割 【 整體定位 】 廣大鳳凰城項目提案報告 定位詮釋 — 定位方向 【 項目定位 】 透過物業(yè)和消費群體的解剖分析，結合當前市場德豐倉認為項目定位為 “小商品市場” 最為符合市場。 廣大鳳凰城項目提案報告 價格定位 【 項目定位 】 以東環(huán)蘇安地區(qū)現有租金來推算，以 45元 /平米 .月計，則每平米每年租金為 45 12=540元。 根據德豐倉針對商業(yè)投資客戶的相關調研，投資客戶預期投資回收期基本在 1015年， 12年的投資回收期是普遍被認可的，因此根據目前市場租金狀況每年 5%遞增可推出銷售價格為： 540+540 +……+540 =8055元 /平方米 根據市場導出項目銷售價格為： 8000元 /平方米 。 廣大鳳凰城項目提案報告 客源定位 【 項目定位 】 我們的客戶是誰？ 廣大鳳凰城項目提案報告 【 客源定位 】 從以上數據中可看出，商業(yè)項目去化的客戶，可以分為以下三類： ①大中型投資客戶 ②小型投資客戶 ③自營客戶 廣大鳳凰城項目提案報告 在售或已售項目客源統(tǒng)計表 案名 總套數 去化套數 自營客比例 投資客比例 南蘇州生活廣場 576 414 10% 90% 吳越新天廣場 132 48 10% 90% 石湖之韻商業(yè)廣場 66 18 0 100% 楓橋商業(yè)街 120 22 15