【文章內(nèi)容簡介】 新地中心 80新創(chuàng)大廈 5060金河國際大廈 90中心城區(qū) 協(xié)和大廈 4050吳商會館 45敬業(yè)商務(wù)大廈 50華亭大廈 40p中心城區(qū) —— 是傳統(tǒng)的寫字樓集中區(qū)域， 整體檔次普遍偏低 ，主要集中在干將路沿線一帶，在停車位等方面 受制約較大，租金受項(xiàng)目檔次決定，相對偏低，主要集中在 4050元 /平米 月；p園 區(qū) —— 是蘇州寫字樓市場的領(lǐng)頭羊， 整體檔次比較高 ，租金偏高，相對集中在 80100元 /平米 月；p高 新 區(qū) —— 是蘇州寫字樓市場的新興板塊， 整體檔次偏高 ，租金相對集中在 8090元 /平米 月；寫字樓市場 (蘇州 )—— 主要在售市場現(xiàn)狀與分布12 345678石路金座佳福國際和基廣場東環(huán)時代廣場新天翔廣場創(chuàng)世紀(jì)大廈德誠嘉元廣場印象 19區(qū)域案名 主力面積（㎡）銷售價格（元 / ㎡）客源分析中心城區(qū)① 石路金座 106 12023 投資： 85%、自用： 15%② 佳福國際 120127 8800 投資自用各 50%③ 和基廣場 100150 13500 投資自用各 50%園區(qū)④ 東環(huán)時代廣場80100 10000 投資： 70%、自用： 30%⑤ 新天翔廣場80274 13000 投資： 75%、自用： 25%相城區(qū)⑥ 創(chuàng)世紀(jì)大廈94131 7500 投資： 30%、自用： 70%⑦ 德城嘉元廣場60130 7500 投資： 20%、自用： 80%（私營老板）吳中區(qū)⑧ 印象 19 4050 9000 投資自用各 50%p整體分布特征 —— “ 一心兩翼六板塊 ” ， “ 一心 ” 為中心城區(qū) ； “ 二翼 ” 為新區(qū)、園區(qū)； “ 六板塊 ” 為中心城區(qū)寫字樓主要分布在以觀前、石路及南門三個商業(yè)區(qū)及其輻射范圍內(nèi)；p新 區(qū) —— 寫字樓集中在新區(qū)商業(yè)中心、獅山路沿線附近；p園 區(qū) —— 寫字樓分布在湖西中央商貿(mào)區(qū)和湖東行政中心周圍；p吳中、相城區(qū) —— 發(fā)展剛起步，還未形成相對集中的寫字樓密集區(qū)，只有在東吳北路、相城大道附近有 少量寫字樓產(chǎn)品存在；寫字樓市場 (蘇州 )—— 特征小結(jié)p從在售市場來看 ：目前寫字樓在售市場項(xiàng)目并不多，但每個區(qū)域都有，且各個區(qū)域的水平都不一樣。 中心城區(qū) 中在傳統(tǒng)寫字樓中檔次較低，主要集中在干將路沿線，多以多層建筑為主；而 園區(qū) 是寫字樓市場的領(lǐng)頭羊，產(chǎn)品檔次較高，多以高層和超高層建筑為主；p從租賃市場來看 ：租金水平是隨著寫字樓自身產(chǎn)品的檔次提高而提高的，這主要表現(xiàn)在園區(qū)和新區(qū)兩個區(qū)域；市區(qū)雖有著良好的地理因素，但基于自身發(fā)展的限制，租金水平不高；目前從各區(qū)域市場寫字樓的出租率來看，基本在 80%以上，整體出租情況較好；p總體來看：不管是從在售市場還是租賃市場， 園區(qū) 都在各區(qū)域中表現(xiàn)出較為突出的優(yōu)勢，辦公環(huán)境則主要集中在湖西 CBD區(qū)域，而目前此區(qū)域的在售市場只有一個，租賃市場可選擇性比較大。所以本區(qū)域的寫字樓市場無論從購買者還是租賃者來說，都是有著良好的市場。910在售樓盤在租樓盤9 新天翔廣場 10東環(huán)時代廣場湖西 CBD本案寫字樓市場 (園區(qū) )—— 租售市場現(xiàn)狀與分析寫字樓市場 (園區(qū) )—— 租賃市場分析項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目屬性 區(qū)域原始售價（元 /㎡ )租金元/ ㎡ *月回報率 開盤時間銷售周期 車位 面積區(qū)間 出租率 物業(yè)公司 物業(yè)費(fèi)國際大廈 5A級 湖西 CBD 1000011000　 90100％％　1年半，剩余出租900元 /月 85294㎡ 85%第一太平戴維斯 22元 /㎡星海國際廣場 甲級湖西CBD 8500 80 11％ 售罄800元 /月 80180㎡ 80% 18元 / ㎡高峰會 5A級 湖西 CBD 1000012023　 8595 9％ 10％　 2年 ,售罄 800元 /月 90160㎡ 320㎡ 90% 深圳福田物業(yè)管理公司 18元 /㎡世紀(jì)金融大廈 甲級湖西CBD1000016000 906％ ％　 大部分采取出租方式800元 /月　 80200㎡ 80％　工業(yè)園區(qū)新通物業(yè)管理有限公司20元 /㎡建屋大廈 甲級 湖東行政中心 1000011000　 6575％％1年半，剩余出租600元 /月120180㎡ 70％ 建屋物業(yè) 18元 /㎡雅戈?duì)枃H中心 甲級 湖東75008000　 406％ 7％　 1年半300元 /月 80105㎡ 10%寧波建國物業(yè)管理有限公司3元 /㎡寫字樓市場 (園區(qū) )—— 主力面積區(qū)間和入駐企業(yè)分析80 90 100 110 120 130 140 150 160 面積（㎡）70建屋大廈新天翔廣場高峰會國際大廈東環(huán)時代廣場雅戈?duì)枃H中心主流面積區(qū)間250 30080150平米的面積區(qū)間為目前園區(qū)市場上寫字樓產(chǎn)品的主力面積區(qū)間p從圖可知金融業(yè)的租賃比率為 32%，大量外資銀行和金融機(jī)構(gòu)的涌入使得園區(qū)高檔寫字樓需求旺盛。p房產(chǎn)、貿(mào)易、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等也成為寫字樓入駐的主流行業(yè)。項(xiàng)目名稱 高峰會（ 5A級）項(xiàng)目位置 蘇州工業(yè)園區(qū)蘇華路 8號 開發(fā)商 江蘇惠龍置業(yè)有限公司總建面積 67066平米產(chǎn)品類型 地下 2層，地上 30層開盤情況 2023年 1月； 07年售罄原始均價 1000012023元 / ㎡物業(yè) 18元 /月，深圳福田物業(yè)管理公司主力面積 79150 ㎡出租率 90%租金水平 8595元 /㎡ *月回報率 9％ 10％項(xiàng)目介紹項(xiàng)目介紹項(xiàng)目位于蘇州園區(qū) CBD核心位置的智能化，多功能頂級寫字樓 ，共占地 6315平米，總建筑面積約，地上 30層 ,地下 2層，總高 。項(xiàng)目利多項(xiàng)目利多交通地理位置的優(yōu)越；周邊成熟的生活商業(yè)設(shè)施配套；湖西 CBD。綜合評述：項(xiàng)目位于湖西 CBD，屬高檔寫字樓，出租率，回報率極高。尤其是小戶型產(chǎn)品空置率接近于零。寫字樓市場 (園區(qū) )—— 代表個案 “ 高峰會 ”寫字樓市場 (園區(qū) )——“ 高峰會 ” 購買客源分析客戶來源 比例252。園區(qū) 252。40%市區(qū) 25%蘇州其他區(qū)域 15%上海、浙江、臺灣等 20%購買目的 比例252。投資（包租） 252。65%投資兼自用 20%自用 15%客戶屬性 比例252。私營業(yè)主 252。65%私企或外企等企業(yè) 15%企業(yè)高層管理人士、海歸派商務(wù)人士 20%結(jié)論 :高峰會的入駐企業(yè)以金 融、房產(chǎn)和服務(wù)業(yè)為主寫字樓市場 (園區(qū) )——“ 高峰會 ” 入駐企業(yè)分析項(xiàng)目名稱 國際大廈（甲級）項(xiàng)目位置 園區(qū)蘇華路 2號 開發(fā)商 蘇州工業(yè)園區(qū)城市發(fā)展有限公司總建面積 61218 ㎡產(chǎn)品類型 商業(yè)、辦公原始均價 10000—11000 元 / ㎡主力面積 85—100 ㎡出租率 85%， 2023年 2月開盤租金水平 90—100 元 / ㎡ /月回報率 %物業(yè) 22元 /月，第一太平戴維斯項(xiàng)目介紹項(xiàng)目介紹位于工業(yè)園區(qū)蘇華路東頭，與高峰會、世紀(jì)大廈、星海國際廣場等商務(wù)辦公樓群，為園區(qū)湖西 CBD核心區(qū)位。共規(guī)劃為 22層，建筑高度為 ，其中14層為商業(yè)群房，集休閑餐飲、多功能會議廳為一體。 522層為辦公用房。項(xiàng)目利多項(xiàng)目利多區(qū)位地理位置交通的便利；周邊較為成熟的辦公環(huán)境；地鐵效應(yīng)。綜合評述：項(xiàng)目 原 為 園區(qū)管委會辦公大樓，自園區(qū)管委會搬至湖東后，改建為甲級寫字樓。寫字樓市場 (園區(qū) )—— 代表個案 “ 國際大廈 ”寫字樓市場 (園區(qū) )——“ 國際大廈 ” 購買客源分析客戶來源 比例252。園區(qū) 252。45%市區(qū) 25%蘇州其他區(qū)域 15%上海、浙江、臺灣等 15%購買目的 比例252。投資 252。60%投資兼自用 25%自用 15%客戶屬性 比例252。私營業(yè)主 252。65%私企或外企等企業(yè) 15%企業(yè)高層管理人士、海歸派商務(wù)人士 20%寫字樓市場 (園區(qū) )——“ 國際大廈 ” 入駐企業(yè)分析結(jié)論 : 國際大廈的入駐企業(yè)以 政府機(jī)構(gòu) /社會團(tuán)體、 金融和服務(wù)業(yè)為主。p從整體上看，園區(qū)由于自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式高新化和城市規(guī)劃建設(shè)合理化，其寫字樓產(chǎn)品無論在建筑、服務(wù)、管理和屬性上，都 代表了蘇州中高端寫字樓的特色。p從分布上看，園區(qū)寫字樓布局相當(dāng)集中，已經(jīng)形成相當(dāng)成熟的辦公聚集區(qū)，同時蘇州規(guī)劃新政的出臺， 湖西未來商貿(mào)圈的確定，為區(qū)域內(nèi)寫字樓市場的發(fā)展提供了大量的契機(jī)，未來發(fā)展看好。p從產(chǎn)品上看，園區(qū)寫字樓在產(chǎn)品屬性上均為標(biāo)準(zhǔn)化寫字樓（ 5A/甲級），產(chǎn)品的硬性標(biāo)準(zhǔn)很高，但在軟性服務(wù)上甚為缺乏， 目前尚無提供特色服務(wù)的寫字樓產(chǎn)品出現(xiàn)。p從面積上看， 80150平米的面積區(qū)間代表了市場上主流的需求產(chǎn)品。p從購買客戶來源上看 主要來自園區(qū) ；購買目的 多以投資為主 ；在客戶屬性上 多為各區(qū)域私營業(yè)主。p從入駐企業(yè)上看， 金融業(yè)、服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)和政府機(jī)關(guān) /社會團(tuán)體是主要租用行業(yè)。寫字樓市場 (園區(qū) )—— 特征小結(jié) 1 宏觀市場分析 2 常規(guī)市場分析 3 競爭市場分析 4 項(xiàng)目定位分析項(xiàng)目解讀 —— 基本信息本項(xiàng)目位于蘇州工業(yè)園區(qū)的湖西 CBD區(qū)域， 屬于未來蘇州新中心繁華商圈的核心地段 ，區(qū)位優(yōu)勢首屈一指！占地面積： ㎡ 總建面積 : ㎡土地價格： 36180萬元 容 積 率： 用地性質(zhì) : 商業(yè) /辦公 /酒店式公寓 樓 面 價 : 2168元 /平米成交時間 : 2023年 3月 19日 限 高 : 180米 /130米我們擁有的兩大先天優(yōu)勢：地段（不可復(fù)制性） +高度（形象地標(biāo)性）項(xiàng)目解讀 —— 現(xiàn)狀解析路網(wǎng)發(fā)達(dá)，鄰近中央公園，建成后將成為市區(qū)通往園區(qū)的首座地標(biāo)性建筑蘇華路301263 星 都 街星 桂 街N蘇雅路星 蘭 街中央公園蘇繡路潤華環(huán)球大廈本 案 地 塊新天翔廣場星 港 街輕軌一號站（星港街）現(xiàn) 代 大 道國檢大廈天翔花園地塊在區(qū)域內(nèi)屬于中等規(guī)模，平整方正，具有很好的產(chǎn)品塑造條件。?地塊北至蘇雅路 ，該路西連中央公園，東到金雞湖（湖濱公園），目前該路段分布的主要業(yè)態(tài)為商業(yè)和住宅。?地塊南至蘇華路 ，該路與中新路一脈相承，直接連通古城、園區(qū)與金雞湖，并在蘇華路與星港街設(shè)有輕軌一號線站點(diǎn)。（距本案僅約 200米?。┠壳霸撀范畏植嫉闹饕獦I(yè)態(tài)為商業(yè)街和辦公樓。?地塊西至星都街 ，沿該路向北可直接連入城市主干道 —— 現(xiàn)代大道，交通機(jī)能發(fā)達(dá)便捷。?地塊東至星桂街 ，與潤華環(huán)球大廈的雙子樓僅此一街之隔。項(xiàng)目解讀 —— 配套解析①②③④⑤⑥⑦⑧⑨1 現(xiàn)代創(chuàng)展大廈2 東環(huán)時代廣場3 沃爾瑪（在建）4 歐尚超市5 中央公園6 星海學(xué)校7 鄰里中心8 國際學(xué)校9 湖濱公園湖西 CLD湖西 CBD★★項(xiàng)目周邊生活配套完善、商業(yè)氛圍成熟，完全具備生活辦公機(jī)能。n項(xiàng)目處于湖西 CLD和 CBD圈內(nèi)，經(jīng)過近幾年的發(fā)展，板塊內(nèi)居住商業(yè)氣氛急劇上升。屬性 具象 詮釋區(qū)位 園區(qū)湖西 CBD區(qū)域 p 區(qū)域成熟、蘇州新市域核心地段交通 出行便利 p 西接古城區(qū)主干道干將路、中新路，北臨城市主干道現(xiàn)代大道，地塊周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，對外交通便捷p 緊鄰輕軌一號線站點(diǎn)，同時距環(huán)線高架較近環(huán)境 生活設(shè)施完善 p 周邊有園區(qū)疾病防治中心、新城小學(xué)、國際學(xué)校、星海小學(xué)等有較為濃厚的商業(yè)氛圍 p 湖西鄰里中心、左岸商業(yè)街、師惠坊有較為集中的辦公氛圍 p 國際大廈、高峰會、國檢大廈、世紀(jì)金融大廈、惠龍大廈、潤華環(huán)球大廈（待建）、新天翔（在建）有較為優(yōu)雅的居住氛圍 p 西臨中央公園、東近湖濱廣場和金雞湖項(xiàng)目 中等規(guī)模綜合項(xiàng)目 p 總建 ㎡，容積率 ≤地塊 地塊平整 ,易于整合 p 地塊四周設(shè)施完善 ,群樓聳立 ,為項(xiàng)目提供良好的小環(huán)境 ,同時地塊為毛地狀態(tài) ,便于開發(fā)城市發(fā)展區(qū)域價值極高 p 可以吸引各區(qū)域的關(guān)注力園區(qū)湖西的辦公聚集區(qū)園區(qū)湖西的商業(yè)集中區(qū)項(xiàng)目解讀 —— 地塊小結(jié)p地塊處于蘇州未來