【正文】 寫字樓產(chǎn)品定位拎包即用酒店式服務(wù)租售方式靈活完善配套設(shè)施項目服務(wù)配套商務(wù)服務(wù)寫字樓的大堂服務(wù)中心可以為租戶收發(fā)信件、代繳費用，公共商務(wù)區(qū)還配備了公用傳真機(jī)和復(fù)印機(jī)，生活服務(wù)中心提供洗衣、鐘點清潔等服務(wù)。產(chǎn)品主力總價 ： 14000 產(chǎn)品主力面積 60平米左右 =約 84萬左右分析計算：首付比例至少為 50%，貸款利率為現(xiàn)有貸款利率的 ，每月每萬元 還款額為 ， 首付款： 42萬 貸款額度： 8442=42萬元 每月還貸額為： 42=5282元 家庭或個人收入至少為： 52822=10565 元月家庭或個人收入 10000元以上的人群推導(dǎo)依據(jù)（一）家庭收入水平酒店式公寓客源定位通過項目價格的確定，結(jié)合產(chǎn)品的面積，我們可以把握住項目產(chǎn)品主力總價區(qū)間，結(jié)合 07年 9月國家最新出臺的宏觀調(diào)控政策，來估算出本項目客源的收入水平?！?近在咫尺的輕軌交通資源 —— 出行相當(dāng)便利，一步擁有新、老兩大商圈。以區(qū)域擴(kuò)大客戶層面，以產(chǎn)品細(xì)分市場客戶。強(qiáng)化項目區(qū)域升值潛力，消除投資者的心理障礙；252。p目前的產(chǎn)品競爭更多的趨向于硬件競爭 ,而未來的市場競爭除此之外 ,重點有可能偏向于軟性部分 ,為了避免在即將到來的競爭而陷入價格戰(zhàn)中 ,我們應(yīng)該未雨綢繆。2201 9 圓融集團(tuán) 196672 商業(yè) /酒店式公寓 252。恒宇中心寫字樓擁有約 2萬 5千平方米辦公面積，建筑層高 ，整層得房率 70％左右，單層面積 2097平方米。項目利多項目利多交通地理位置的優(yōu)越；周邊成熟的生活設(shè)施配套；輕軌效應(yīng)。項目利多 區(qū)位優(yōu)勢、交通便利、湖景資源、區(qū)域內(nèi)暫無同類產(chǎn)品市場競爭。項目解讀 —— 配套解析①②③④⑤⑥⑦⑧⑨1 現(xiàn)代創(chuàng)展大廈2 東環(huán)時代廣場3 沃爾瑪（在建）4 歐尚超市5 中央公園6 星海學(xué)校7 鄰里中心8 國際學(xué)校9 湖濱公園湖西 CLD湖西 CBD★★項目周邊生活配套完善、商業(yè)氛圍成熟，完全具備生活辦公機(jī)能。p從購買客戶來源上看 主要來自園區(qū) ；購買目的 多以投資為主 ；在客戶屬性上 多為各區(qū)域私營業(yè)主。投資 252。65%私企或外企等企業(yè) 15%企業(yè)高層管理人士、海歸派商務(wù)人士 20%結(jié)論 :高峰會的入駐企業(yè)以金 融、房產(chǎn)和服務(wù)業(yè)為主寫字樓市場 (園區(qū) )——“ 高峰會 ” 入駐企業(yè)分析項目名稱 國際大廈（甲級）項目位置 園區(qū)蘇華路 2號 開發(fā)商 蘇州工業(yè)園區(qū)城市發(fā)展有限公司總建面積 61218 ㎡產(chǎn)品類型 商業(yè)、辦公原始均價 10000—11000 元 / ㎡主力面積 85—100 ㎡出租率 85%， 2023年 2月開盤租金水平 90—100 元 / ㎡ /月回報率 %物業(yè) 22元 /月，第一太平戴維斯項目介紹項目介紹位于工業(yè)園區(qū)蘇華路東頭，與高峰會、世紀(jì)大廈、星海國際廣場等商務(wù)辦公樓群，為園區(qū)湖西 CBD核心區(qū)位。綜合評述：項目位于湖西 CBD，屬高檔寫字樓，出租率，回報率極高。 月；p高 新 區(qū) —— 是蘇州寫字樓市場的新興板塊， 整體檔次偏高 ，租金相對集中在 8090元 /平米 這一階段市場中的寫字樓非常有限，主要集中在中心城區(qū)，而且基本為品質(zhì)較差的多層建筑，甚至還出現(xiàn)很多家庭住宅用于辦公的。酒店式公寓市場 (蘇州 )—— 特征小結(jié)酒店式公寓市場 (園區(qū) )—— 分布格局及項目情況序號項目名稱主力面積精裝情況開盤時間 價格二手價格 去化 租金投資回報1 晶匯新屹 4070 精裝800 5700 —— 100% 5090 1018%2雅戈爾YARK公館4050 精裝1200 10000 10500 100% 4060 57%3 玲瓏灣 60/95 精裝1200 8500五樓以下 8500五樓以上 1萬 100% 6070 810%4 新天翔廣場 95130 精裝1500 11000 —— 50% —— ——5 和喬麗晶120170精裝1400 7500 8000 100% 4480713%6中茵皇冠國際90/130平米精裝25003500 25000 —— 100% 100150 8%園區(qū)項目多為服務(wù)式酒店公寓，開發(fā)商多是在整體住宅項目中提供部分酒店式公寓，無論是項目的品質(zhì)還是產(chǎn)品的設(shè)計理念，園區(qū)項目都代表了蘇州酒店式公寓的最高檔次。特點 爛尾樓改造 面積小，投資好，市場接受度高 投資客冷卻，產(chǎn)品吸引力下降典型代表概述 本階段酒店式公寓的興起在于大戶型充斥整個市場，而小戶型供應(yīng)是 “ 鳳毛麟角” ，給了酒店式公寓產(chǎn)品一個發(fā)展契機(jī)。房產(chǎn)環(huán)境 — 新政影響之成交價變化強(qiáng)撐之后，逆市下跌1)“ 漲 ”: 07 年 3月至 08年 2月 ,園區(qū)價格漲勢整體呈現(xiàn)快速上升的局面 ,一年來均價漲幅高達(dá) 66%。p園區(qū)是蘇州人口導(dǎo)入的主要方向 ，人口素質(zhì)較高，未來住宅、商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?。?guī)劃環(huán)境 — 交通規(guī)劃p提示 1：區(qū)間交通的規(guī)劃所形成的 ” 一小時經(jīng)濟(jì)圈 ” ，既推動蘇州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，承接上海大都市的產(chǎn)業(yè)溢出效應(yīng)，同時，也在整個經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)客源的分化?！?南優(yōu)松吳 ” ： 南部主要包括吳中區(qū)大部分區(qū)域和吳江松陵鎮(zhèn)等區(qū)域，主要是優(yōu)化環(huán) 境，建設(shè)成宜居城市。產(chǎn)業(yè)聚集、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)勢頭強(qiáng)勁、城市大幅度建設(shè)、中高素質(zhì)人才呈聚集勢頭，促進(jìn)房地產(chǎn)地產(chǎn)開發(fā)機(jī)會。p園區(qū)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行平穩(wěn)同時，在崗職工工資為蘇州各區(qū)之首。園區(qū) “新蘇州人 ”的大量涌入，使得園區(qū)房地產(chǎn)市場剛性需求進(jìn)一步加大，為房地產(chǎn)開發(fā)帶來了持續(xù)的、巨大的市場需求量。 r=房地產(chǎn)投資 /GDP 。p蘇州私營經(jīng)濟(jì)發(fā)展快，品牌建設(shè)邁出步伐。p蘇州市人口數(shù)量從 01年的 580萬增長到07年的 624萬 ，人口增長與經(jīng)濟(jì)增長同步，預(yù)計在 “ 十一五 ” 期間，全市人口將達(dá)到 1000萬，從而進(jìn)入特大型城市行列。p良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為城市房地產(chǎn)市場發(fā)展和商業(yè)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。數(shù)據(jù)來源：蘇州統(tǒng)計局、博思堂數(shù)據(jù)平臺年份 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023新增外資數(shù)目 164 314 326 445 443 435 461新批大項目 239 571 716 904 735 —— 1017大項目所占比重 23% 28% 31% 40% 34% —— ——實際利用外資（億美元） 產(chǎn)值所占比例 34% 38% 43% 49% 54% 54% ——年份 私營個體投資 （億元） 年增長率 ( %) 私營企業(yè)數(shù) （萬家） 年增長率 （ %）2023年 % %2023年 220 % 34%2023年 % 23%2023年 % %2023年 % %2023年 16% %2023年 % %經(jīng)濟(jì)環(huán)境 — 蘇州私營經(jīng)濟(jì)和外資經(jīng)濟(jì)發(fā)展p蘇州市利用外資項目呈現(xiàn)大型化，主要表現(xiàn)在千萬美元以上項目在總項目中的比例上升。p以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為載體的第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將拉動市場對寫字樓產(chǎn)品的需求，同時促進(jìn)了生活配套、商業(yè)配套的完善，對整個蘇州市商業(yè)和住宅市場促進(jìn)作用是明顯的。p在實施科技型城市的建設(shè)過程中，各種知識密集型產(chǎn)業(yè)及公司將會涌現(xiàn)，將會出現(xiàn)一批收入較高的人群，對于城市高檔物業(yè)的提出了新的更高的要求p蘇州經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，造就了一批財富集中階層，而城市服務(wù)業(yè)的相對滯后，使得城市消費力并未得到釋放，沒有得到釋放的消費力只能通過投資不動產(chǎn)以尋求資產(chǎn)的保值增值 —— 城市房地產(chǎn)投資屬性較重。數(shù)據(jù)來源：蘇州統(tǒng)計局、博思堂數(shù)據(jù)平臺經(jīng)濟(jì)環(huán)境 — 園區(qū)固定資產(chǎn)投資與收入情況p機(jī)會點：園區(qū)國際化環(huán)境已成為蘇州人購房置業(yè)的理想?yún)^(qū)域。 預(yù)計園區(qū)未來一年中用于涉外租住的中高端物業(yè)租房缺口約為 1032套?！?東進(jìn)滬西 ” ： 東部為蘇州中心城區(qū)首要的發(fā)展方向， “ 蘇城規(guī)劃 ” 明確表明 ,蘇州 未來新市域 CBD在園區(qū) ,未來居住新城在湖東。園區(qū)就業(yè)人口素質(zhì)較高，在解決了首付后，還貸能力較強(qiáng)。p蘇州輕軌與上海輕軌在湖東接駁，使得上海與蘇州之間的交通時間縮短，同時在兩城市房地產(chǎn)價格的落差作用下，將吸引部分上?？腿毫魅胩K州。中或中高檔公寓的中小面積產(chǎn)品房產(chǎn)環(huán)境 — 新政影響之成交量變化兩漲一跌，表漲實跌1） “ 一漲 ” ： 07年 2月至 07年 9月，受成交規(guī)律和市場因素影響，出現(xiàn)了成交的急劇攀升，并在 07年 9月升至成交高峰點。 p產(chǎn)品方面：產(chǎn)品升級換代速度加快， 產(chǎn)品競爭將會成為未來住宅市場主流競爭方向。p從產(chǎn)品接受度上看，產(chǎn)品獨特，低總價、地段好、擁有酒店式物業(yè)管理服務(wù)的高檔酒店式公寓在目前投資氛圍大大減弱的市場中受歡迎程度較高。p在新政打擊，投資撤市，市場偏向理性的新環(huán)境下，地段、投資回報、總價和服務(wù)特色越來越成為客戶首要關(guān)注的要素，因此 面積小、地段好、檔次高、服務(wù)好、主題新的產(chǎn)品必將成為未來走俏市場的領(lǐng)跑者。各板塊商業(yè)中心新天翔廣場、開元大廈和基廣場、石路金座出現(xiàn)較高檔次寫字樓大量爛尾樓寫字樓市場 (蘇州 )—— 發(fā)展歷程國際大廈華亭大廈協(xié)和大廈金河國際大廈新創(chuàng)大廈新地中心金獅大廈加城大廈高峰會建屋大廈寫字樓市場 (蘇州 )—— 主要租賃市場現(xiàn)狀與分布區(qū)域 項目名稱 租金水平（元 /㎡ p房產(chǎn)、貿(mào)易、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等也成為寫字樓入駐的主流行業(yè)。投資（包租） 252。寫字樓市場 (園區(qū) )—— 代表個案 “ 國際大廈 ”寫字樓市場 (園區(qū) )——“ 國際大廈 ” 購買客源分析客戶來源 比例252。p從分布上看，園區(qū)寫字樓布局相當(dāng)集中，已經(jīng)形成相當(dāng)成熟的辦公聚集區(qū)，同時蘇州規(guī)劃新政的出臺， 湖西未來商貿(mào)圈的確定，為區(qū)域內(nèi)寫字樓市場的發(fā)展提供了大量的契機(jī)，未來發(fā)展看好。（距本案僅約 200米！）目前該路段分布的主要業(yè)態(tài)為商業(yè)街和辦公樓。競爭市場研究 —— 重點競爭個案分析項目位置 蘇繡路南，星都街西 ,本案西北角總建面積 公寓部分： 產(chǎn)品類型 精裝酒店式公寓 (鉑晶公寓 )、寫字樓（甲級）開盤時間 2023年 3月 23日交房時間 2023年 10月在售均價 公寓 11500元 /平米 (精裝標(biāo)準(zhǔn) 1500元 /平米 )寫字樓 13000元 /平米主力面積 公寓 平層 95130平米寫字樓 133161 ㎡ ﹑250—300 ㎡主力總價 公寓 120150萬寫字樓 170210萬， 332820萬項目介紹 項目地處園區(qū) CBD核心地段，由底層商業(yè)裙樓、寫字樓和酒店式公寓產(chǎn)品組成。 業(yè)務(wù)執(zhí)行能力差，導(dǎo)致項目與客戶對接失敗銷售團(tuán)隊沒有做好團(tuán)隊管理、沒有協(xié)調(diào)好員工的結(jié)傭問題，其工作的積極性受到影響，導(dǎo)致員工離職率高、工作被動等現(xiàn)象，在影響項目形象的同時，也影響了銷售速度?？驮捶治? 大多是個人購買，公司名義購買的極少；投資： 70％，自用： 30％暢銷面積段主力面積段控制面積！保證去化！月去化套數(shù)為 34套！面積配比及去化情況競爭市場研究 —— 寫字樓重點競爭個案分析 東環(huán)時代廣場項目名稱 恒宇廣場 (甲級寫字樓 )項目位置 園區(qū)星海街東，蘇華路南 開發(fā)商 蘇州工業(yè)園區(qū)恒宇置業(yè)有限公司總建面積 87647平方米 物業(yè)形態(tài) 商業(yè) ㎡，寫字樓 ㎡ ，酒店旅館 萬㎡容積率 開盤日期 預(yù)計 2023年 10月預(yù)計開盤價格 13000元 / ㎡主力面積 80120 ㎡停車位 300個項目介紹項目介紹地塊面積 8962平方米 ,總建筑面積 87647平方米。序號 競的單位 建筑面積 (㎡ ) 容積率 用途 樓面單價元 / ㎡ 競得時間1 萬科 商住 6000 2 商旅集團(tuán) 商住 5455 3 尼盛萬麗 商業(yè) 252。未來競爭預(yù)判：p從格局上看，競爭將由單一的湖西戰(zhàn)場轉(zhuǎn)向（湖）東（湖）西對峙的局面，即由內(nèi)競爭轉(zhuǎn)向了內(nèi)外雙重競爭。252。通過借勢推廣，凸現(xiàn)項目形象，提升項目核心競爭力。寫字樓戰(zhàn)略+=整體戰(zhàn)略領(lǐng)導(dǎo)者領(lǐng)導(dǎo)者支撐依據(jù) ? 區(qū)位優(yōu)勢 +地標(biāo)優(yōu)勢 +文商優(yōu)勢 +量體優(yōu)勢 +品質(zhì)優(yōu)勢產(chǎn)品戰(zhàn)略?整合資源，提供高價值的差異化產(chǎn)品?與書城文化和特色服務(wù)聯(lián)系，進(jìn)行資源嫁接，走文化 地產(chǎn)路線，提升項目價值客戶戰(zhàn)略 ?占領(lǐng)高端和中高端目標(biāo)客群市場價格戰(zhàn)略 ?價格的整體調(diào)性應(yīng)高于中高檔項目價格，同時在高檔 項目中，應(yīng)注重總價控制，單價較高；營銷戰(zhàn)略 ?企業(yè)品牌體驗?文化營銷、生活方式體驗整體戰(zhàn)略 1 宏觀市場分析 2 常規(guī)市場分析 3 競爭市場分析 4 項目定位分析項目形象定位新城市主流中心新城市主流中心 25%75%一房一廳 5560M178。生活形態(tài)工作：喜歡自由度高的工作；生活：創(chuàng)造財富、創(chuàng)造生活品質(zhì)