【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 在區(qū)域面積中排名第二。 相城區(qū)地處長(zhǎng)江三角洲各大開(kāi)發(fā)區(qū)的中心位置，交通和區(qū)域輻射明顯。南靠滬寧高速、京滬鐵路、 312 國(guó)道，東鄰蘇嘉杭高速及 205省道，北有蘇州繞城高速，西依蘇州市中心東環(huán)路 ，是蘇州市東西向和南北向的交通節(jié)點(diǎn)。 交通條件 （ 1）區(qū)間交通網(wǎng)絡(luò) 鐵路： 京滬高速鐵路將在相城設(shè)站 ； 公路： 貫穿城區(qū)的 蘇嘉杭高速 公路 、 312國(guó)道 、 205 省道 、 蘇虞張一級(jí)公路 、 蘇州繞城高速 、 滬寧高 速公路 ； 人民路的北延、廣濟(jì)路的北延： 人民路北延線為平四路至陽(yáng)澄湖西路之間 ， 是城市南北向主干道及城市的重要景觀軸線、發(fā)展軸線 ；廣濟(jì)路北延線是一條中心城區(qū)聯(lián)系城市北部地區(qū)的南北向主干道 。 這 2條道路工程的規(guī)劃，必將使得本案的交通更加暢通，城市規(guī)模的擴(kuò)大、城市功能的完善，必將導(dǎo)入更多的外區(qū)域居民，從而拓寬本案的客源。 本案 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 5 水路： 京杭大運(yùn)河 其他： 蘇州最大的換乘中心及未來(lái)輕軌 4 號(hào)線 ； 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 6 博思堂觀點(diǎn)： 人民路的北延、廣濟(jì)路的北延，京滬高鐵與輕軌的未來(lái)規(guī)劃，使得本案拓展外區(qū)域客源成為可能，拓寬了本項(xiàng)目的客源面。 （ 2）區(qū)內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò) 相 城區(qū)的公 路交通可 以用“五縱五 橫兩聯(lián)”來(lái)形容： 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 7 人口與經(jīng)濟(jì) 人口 方面：相城區(qū)目前 當(dāng)?shù)厝丝诩s有 34 萬(wàn) 人 ， 外來(lái)人口約 15 萬(wàn)人 。 在經(jīng)濟(jì)方面：相城區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚， 擁有 14個(gè)工業(yè)園，一個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)（相城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)） ，傳統(tǒng)的機(jī)械、電子、建材、紡織、化工、工藝、農(nóng)產(chǎn)品加工等工業(yè)得到改造提高，電子信息、精細(xì)化工、新材料和光機(jī)電一體化等新興支柱產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模。至 2020 年 4月，新鎮(zhèn)名 面積（平方千米） 人口（人） 元和鎮(zhèn) 128620 渭塘鎮(zhèn) 66741 黃橋鎮(zhèn) 37143 黃埭鎮(zhèn) 61060 東橋鎮(zhèn) 36634 太平鎮(zhèn) 32578 陽(yáng)澄湖鎮(zhèn) 48787 北橋鎮(zhèn) 44336 望亭鎮(zhèn) 41985 合計(jì) 497884 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 8 批外資項(xiàng)目有 14 個(gè)，新增注冊(cè)外資 9390 萬(wàn)美元，新增到帳外資 1154 萬(wàn)美元， 2020 年累計(jì)新批外資項(xiàng)目 56 個(gè)，注冊(cè)外資達(dá) 33302 萬(wàn)美元，到帳外資 5170 萬(wàn)美元。目前全區(qū)已實(shí)有外資企業(yè) 797 家，注冊(cè)外資達(dá) 億美元，到帳外資達(dá) 美元。 世界 500 強(qiáng)日本 “ 住友 ” 電裝株式會(huì)社、臺(tái)灣佳能等 100余家外資企業(yè)已欣然落戶。 博思堂觀點(diǎn)： 相城區(qū)經(jīng)濟(jì)的騰飛，為區(qū)域內(nèi)各行各業(yè)的發(fā)展提供了強(qiáng)勁動(dòng)力，尤其是對(duì)相城的房地產(chǎn)發(fā)展有極大的推動(dòng)作用。同時(shí)這些工業(yè)園和開(kāi)發(fā)區(qū)的企業(yè)白領(lǐng)和管理者將是本案今后的一大客源。 同時(shí)相城區(qū)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)， 2020年全區(qū)新發(fā)展私營(yíng)企業(yè) 1170戶 ，其中一產(chǎn)企業(yè) 23戶，二產(chǎn)企業(yè) 904 戶，三產(chǎn)企業(yè) 243 戶，一產(chǎn)和三產(chǎn)所占比重比 05年的 %提高了 5個(gè)百分點(diǎn)； 注冊(cè)資本為 億元 ,同比增長(zhǎng) %，其中區(qū)外股東投入注冊(cè)資本 ，占 %，區(qū)內(nèi)股東投入注冊(cè)資本 億，占 %，區(qū)內(nèi)股東注冊(cè)資本投入比例增幅首次超過(guò)區(qū)外股東，本地股東投資能力正在不斷增強(qiáng)。 博思堂觀點(diǎn)： 私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的興起不僅在經(jīng)濟(jì)上大大推動(dòng)了相城區(qū)經(jīng)濟(jì)的不斷騰飛，同時(shí) 這些私營(yíng)業(yè)主也是房地產(chǎn)中高端市場(chǎng)的主力客戶 ，也是本案 花園洋房和疊加別墅產(chǎn)品的目標(biāo)客源 。 二、 城市總體規(guī)劃背景分析 蘇州城市發(fā)展規(guī) 劃 蘇州市城市空間布局十幾年來(lái)拓展迅速，先后歷經(jīng)“單一古城”、“古城新區(qū)”、“一體兩翼”三階段發(fā)展模式，目前正處于由“一體兩翼”向“五區(qū)組團(tuán)”的過(guò)渡階段。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 9 以園區(qū)為主體的東部將成為城市首要發(fā)展方向，北部次之，南部以優(yōu)化整合為主，為有效利用中心城區(qū)集聚輻射帶動(dòng)能力，環(huán)古城區(qū)三大新城開(kāi)發(fā)建設(shè)已全面啟動(dòng)。 十一五”期間，蘇州按照“組團(tuán)式帶狀城市發(fā)展模式和 “東拓、北進(jìn)、西控、南優(yōu)” 開(kāi)發(fā)要求，在全面保護(hù)古城風(fēng)貌的基礎(chǔ)上，加快蘇州工業(yè)園區(qū)和蘇州高新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)，完善吳中區(qū)、相城區(qū)的城市功能，推進(jìn)平江、滄浪、金閶新城和中央商務(wù)區(qū)建設(shè)，強(qiáng)化中心城市的集聚輻射帶動(dòng)能力，提升市域中心地位。 相城區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃 相城區(qū)地處蘇州市“兩軸三帶”產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略中兩軸相交地帶，區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)明顯，“一主一副，兩翼齊飛”的城區(qū)發(fā)展策略將使其成為蘇州城市化進(jìn)程的重要推動(dòng)力量。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 10 相城區(qū)未來(lái)發(fā)展規(guī)劃 功能定位 規(guī)劃布局：“一核三片”組團(tuán)式布局 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 11 規(guī)劃布 局：“一核三片”組團(tuán)式布局 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 12 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 13 元和鎮(zhèn)規(guī)劃 —— 中心城區(qū)地位的確立 中心城區(qū)的建立 以蘇州市城市總體規(guī)劃為依據(jù)，確定了以新 205 省道 （相城大道） 為城市發(fā)展軸， 整個(gè)相城區(qū)沿著相城大道往北發(fā)展； 中心城區(qū)徐圖港為景觀發(fā)展軸；確定了東至 205 省道分流線，西至蘇虞張一級(jí)公路，南至滬寧高速公路，北至新蠡太公路，面積 35平方公里的城區(qū)規(guī)劃建設(shè)范圍；構(gòu)成了中心城區(qū)，樹(shù)山 高效生態(tài)農(nóng)業(yè)示范區(qū)、潘陽(yáng)工業(yè)園、盛澤塘濕地保護(hù)區(qū)、陽(yáng)澄湖休閑度假區(qū)“一城”“二軸”“四區(qū)”的功能分布。 東部、西部為新城、中部為老鎮(zhèn)改造。 其中： 東部新城共約 ，以蠡塘河為界，以北為工業(yè)區(qū)，南為居住和商貿(mào)區(qū)； 西部新城共約 ，北部為工業(yè)區(qū)，南部為居住區(qū)； 中部老鎮(zhèn)區(qū)將逐步改造成居住區(qū)和行政商貿(mào)區(qū)。 按照相城區(qū)的建設(shè)規(guī)劃，中心城區(qū)將形成 25萬(wàn)人口的規(guī)模。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 14 相城區(qū)中心城區(qū)的建立，為整個(gè)相城區(qū)的發(fā)展提供了良好的鋪墊，同時(shí)，中心城區(qū)作為其未來(lái)的發(fā)展重點(diǎn)，會(huì)有大量的市政設(shè)施、重大項(xiàng)目的 投入，區(qū)內(nèi)各項(xiàng)生活、商業(yè)、工作配套水準(zhǔn)均將擺脫當(dāng)前落后的局面，走上一個(gè)新的臺(tái)階，也為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了良好的平臺(tái) 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 15 三、 政策背景分析 重點(diǎn)政策解讀 “ 9070”政策 2020年 10月，國(guó)土資源部明確規(guī)定，房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目 90平米以下戶型面積不得小于總體建筑面積的 70%。 博思堂觀點(diǎn)： 這個(gè)政策就蘇州來(lái)說(shuō)：比較符合蘇州日益凸現(xiàn)的“ 移民城市”特征，增加大量的 90平米以下的戶型比例符合“新蘇州人”的需求特征，這也是目前蘇州房產(chǎn)公寓市場(chǎng)最強(qiáng)勁的剛性需求。老蘇州人有著強(qiáng)烈的居住情結(jié)，而蘇州人在這個(gè)層面上不是很濃烈，如果解決交通問(wèn)題他們一般會(huì)選擇環(huán)境和產(chǎn)品更優(yōu)的社區(qū)。 土地增值稅政策 土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所 取得的增值額征收的一種稅 。 2020年 2月國(guó)土資源部明確規(guī)定，將嚴(yán)格執(zhí)行土地增值稅條令。即對(duì) 凡轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人 征收一定稅額，對(duì)以下三種行為征收，① 國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑及其附著物轉(zhuǎn)讓行為 ② 國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑及其附著物使用行為 ③ 對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征稅 。 土地增值稅稅額計(jì)算公式： 計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡(jiǎn)便方法計(jì)算，具體公式如下 : ? 增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 20% 免征 ? 增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 50% 土地增值稅稅額 =增值額 30% ? 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 50%，未超過(guò) 100%的 土地增值稅稅額 =增值額 40% 扣除項(xiàng)目金額 5% 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 16 ? 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 100%，未超過(guò) 200%的 土地增值稅稅額 =增值額 50% 扣除項(xiàng)目金額 15% ? 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 200% 土地增值稅稅額 =增值額 60% 扣除項(xiàng)目金額 35% 備注： 公式中的 5