【文章內容簡介】 文件的取得： 依托工程進度，在 08年 5月，項目一期完全可以取得預售許可證，具備了公開發(fā)售的法律條件。 ? 客戶積累達到公開要求 ： 客戶積累周期以及農歷新年等因素， 08年 5月中旬應該可以進行項目的第一波開盤，這也可以加快資金回籠，為項目后期的滾動開發(fā)打下良好的基礎。 我司建議，將項目的入市時機定在 2023年 5月中旬！ 1）入市策略 2023年項目銷售策略 博思堂 團隊創(chuàng)造價值 ?政策方面的干擾： 受本次新政的影響， 08年各大銀行的貸款額度必然會有所緊縮，而上半年通常是其放貸的高峰期，若沒有抓住這樣一個時機，則可能會面臨銀行沒有貸款額度的尷尬局面。再者，從國家開始調控房地產市場其運用的主要手段是加息，相信下階段依然會繼續(xù)上調存貸款利率，這樣一來，多拖一天，前期資金成本的投入就越大，這對于本項目的啟動和利潤獲取也是不利的。 ?客戶流失可能性加大： 后延的另一大威脅就是由于蓄水周期太長而導致的客源流失。 ?市場競爭愈加激烈： 現在各大樓盤均開始控制產品面積段來迎合市場需求，而從新區(qū)現有土地儲備來看，明年上半年可以達到公開條件的也比較多，所以，對于本項目而言，入市時間越往后延，與本項目形成直接競爭的對手就會越多，這也為本項目在沒有任何知名度的情況下打開良好的銷售局面增加了風險。 另，我司認為，入市時機的后延將會帶來以下種種的威脅！ 1）入市策略 2023年項目銷售策略 博思堂 團隊創(chuàng)造價值 營銷目標 銷售策略 總體營銷策略 三、項目 2023年營銷策略 品牌策略 推廣策略 1）入市策略 3）價格策略 2）推案策略 4）客戶策略 博思堂 團隊創(chuàng)造價值 稀缺先行、藍海占領 一鼓作氣、多量少推 我們將以資金回籠為目的，以稀缺的多層產品為先鋒，在 08年 9月之前 將一期共 715套房源分四批推出，以閃電戰(zhàn)的形勢迅速抓取區(qū)域客源，規(guī)避市場風險！同時，項目別墅產品將在 08年 10月推出第一批次房源。 2）推案策略 2023年項目銷售策略 博思堂 團隊創(chuàng)造價值 ?第一批次 時間： 2023年 5月初 推出房源： 7棟多層，約 202套房源 1 5 3 2 4 6 7 2）推案策略 2023年項目銷售策略 博思堂 團隊創(chuàng)造價值 ?第二批次 時間： 08年 6月中旬 推出房源： 7棟多層，約 215套房源 1 2 3 4 5 7 6 2）推案策略 2023年項目銷售策略 博思堂 團隊創(chuàng)造價值 ?第三批次 推出時間： 08年 7月下旬 推出房源： 2棟小高層，約 153套房源 2 1 2）推案策略 2023年項目銷售策略 博思堂 團隊創(chuàng)造價值 ?第四批次 推出時間： 08年 8月下旬 推出房源： 2棟小高層，約 145套房源 2 1 2）推案策略 2023年項目銷售策略 博思堂 團隊創(chuàng)造價值 目前由于別墅產品信息未知，故具體推案順序將在方案確定后編排！ ？ 2）推案策略 2023年項目銷售策略 博思堂 團隊創(chuàng)造價值 營銷目標 銷售策略 總體營銷策略 三、項目 2023年營銷策略 品牌策略 推廣策略 1）入市策略 3）價格策略 2）推案策略 4）客戶策略 博思堂 團隊創(chuàng)造價值 低價入市、穩(wěn)扎穩(wěn)打 杠桿引導、逐步上揚 以略低于區(qū)域行情的價格切入市場，迅速占領市場的同時，按市場接受度來制定各產品均價，使其形成階梯式價差，以價格這一利器來引導消費者對各產品類型的購買決斷，使各產品均勻去化。在區(qū)域性形象建立、市場關注度提升基礎上拉高價格，增強前期業(yè)主和后期買家信心，同時贏取市場巨大口碑。 3）價格策略 2023年項目銷售策略 博思堂 團隊創(chuàng)造價值 ?多層 —— 低開高走 以 稀缺 +低價 的第一批多層產品打開市場后，項目已經具有一定的知名度，市場關注度和客戶積累量也應當十分充足了，這時再推出第二批多層房源時價格可 迅速 上揚，一舉成為區(qū)域市場領頭羊。 ?小高層 —— 高開高走 依托一期多層產品建立的市場口碑，以略高于市場同類產品的價格推出項目的小高層產品， 通過與 先前多層價格的對比來削弱客戶對于小高層價格高開的抗性 ，隨后再依據市場行情與銷售情況，為一期最后一批小高層產品的價格提升劃上一個完美的句號。 3）價格策略 2023年項目銷售策略 博思堂 團隊創(chuàng)造價值 營銷目標 銷售策略 總體營銷策略 三、項目 2023年營銷策略 品牌策略 推廣策略 1）入市策略 3）價格策略 2）推案策略 4）客戶策略 博思堂 團隊創(chuàng)造價值 在項目開盤前夕運用發(fā)行 VIP卡 的形勢進行預約，以此方式來篩選意向客戶，也為定價提供依據。 4）客戶策略 2023年項目銷售策略 博思堂 團隊創(chuàng)造價值 營銷目標 銷售策略 總體營銷策略 三、項目 2023年營銷策略 品牌策略 推廣策略 1）品牌定位 3）品牌提升 2）品牌聯合 博思堂 團隊創(chuàng)造價值 品牌策略 新城市主義倡導者 1）品牌定位 闡釋： 誠河臵業(yè) —— 新城市主義倡導者，“ PLAY HARD,WORK HARD”倡導都市中心健康、人本的新城市主義生活； 誠河 新旅城 —— 誠河臵業(yè)扛鼎之作，又一座“城市”在崛起，其出現將影響新區(qū)房地產市場的后續(xù)發(fā)展。 我們將誠河臵業(yè)品牌定位為： 博思堂 團隊創(chuàng)造價值 營銷目標 銷售策略 總體營銷策略 三、項目 2023年營銷策略 品牌策略 推廣策略 1）品牌定位 3）品牌提升 2）品牌聯合 博思堂 團隊創(chuàng)造價值 品牌策略 2）品牌聯合 —— 品牌物管顧問的嫁接 物業(yè)管理對中高檔樓盤顯得尤為重要，好的物業(yè)管理可以有效支撐項目的定位，能有效吸引消費者眼球。 針對項目高端產品定位，建議項目物業(yè)管理公司 采用品牌物管為顧問 ，如第一太平戴維斯、世邦魏理仕等物業(yè)顧問公司，而實際物業(yè)管理公司則選取中高檔物業(yè)管理公司即可。 也可將新城花園酒店物業(yè)管理模式嫁接到項目會所物業(yè)管理中，提升項目會所的檔次。 博思堂 團隊創(chuàng)造價值 品牌策略 2）品牌聯合 —— 高端景觀規(guī)劃公司的嫁接 景觀規(guī)劃對項目品質的提升度同樣非常高，也是客戶對入駐后后感知度最好的部分，建議本項目盡快執(zhí)行景觀規(guī)劃公司的確定事宜，并進行合理包裝，有效吸引消費者眼球。 在前期景觀規(guī)劃的時候， 注重概念的提出 ，如“十大主題景觀”等概念的營造。 景觀公司建議采用較為知名的景觀公司 博思堂 團隊創(chuàng)造價值 品牌策略 2）品牌聯合 —— 知名幼兒園的嫁接 鑒于本項目的主力客戶是 25～ 35歲之間的，該類客戶主要的考慮的問題是小孩上學的事情，加上項目內部有幼兒園用地的規(guī)劃