【正文】 博思堂 團隊創(chuàng)造價值 —— 誠河 〃 新旅程營銷執(zhí)行報告 蘇州市博思堂投資顧問有限公司 誠河 新旅程項目組 博思堂 團隊創(chuàng)造價值 目錄 第一部分、 07年市場回顧及 08年市場展望 第三部分、 2023年媒體建議及費用預算 第二部分、 2023年項目營銷執(zhí)行計劃 博思堂 團隊創(chuàng)造價值 07年供求情況匯總 07年成交價格分析 07年宏觀調(diào)控分析 07年市場情況總結(jié) 08年區(qū)域競爭分析 08年市場情況展望 第一部分、 07年市場回顧及 08年市場預判 博思堂 團隊創(chuàng)造價值 蘇州市 07年 110月房產(chǎn)市場供需情況 07年供求情況匯總 第一部分、 07年市場回顧及 08年市場預判 10月在央行新政的作用下，市場反應(yīng)明顯。住宅成交量比上月減少近一半，日均成交套數(shù)不足 130套，和去年每天平均成交量較接近。 博思堂 團隊創(chuàng)造價值 第一部分、 07年市場回顧及 08年市場預判 07年供求情況匯總 蘇州市 07年 11月房產(chǎn)市場成交情況 11月份蘇州市區(qū)商品房（住宅類）共成交： 4663套，比上月上升 796套，升幅為％ ；成交面積為： 630009平方米，比上月上升 170575平方米，升幅為 ％ 。 成交套數(shù)0501001502002503001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30博思堂 團隊創(chuàng)造價值 57307349749770006802641455564899506650800100020233000400050006000700080001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月單價: 元/ ㎡ 07年成交價格分析 蘇州市 110月房地產(chǎn)市場價格走勢 第一部分、 07年市場回顧及 08年市場預判 博思堂 團隊創(chuàng)造價值 第一部分、 07年市場回顧及 08年市場預判 成交均價02023400060008000100001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30十一月蘇州住宅成交均價走勢圖 十一月蘇州住宅成交均價走勢圖07年 11月蘇州住宅成交均價走勢 成交均價： 7068元 /平方米 ,比上月下降 281元 /平方米，降幅為 ％。 07年成交價格分析 博思堂 團隊創(chuàng)造價值 1） 加息 經(jīng)過了本年度的五次貸款利率調(diào)整過后，目前的貸款利率為 %， 比原來的 %提高了 %。 07年宏觀調(diào)控分析 第一部分、 07年市場回顧及 08年市場預判 博思堂 團隊創(chuàng)造價值 07年宏觀調(diào)控分析 第一部分、 07年市場回顧及 08年市場預判 2） 戶籍準入制度 博思堂 團隊創(chuàng)造價值 3） 貸款新政解析 ? 三大影響力條款： ① 對已利用貸款購買住房，又申請購買等二套（含）以上住房的貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的 。 ② 對已利用貸款購買住房，又申請購買等二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于 40%。 ③ 商業(yè)用房購房首付款比例不得低于 50%，期限不得超過 10年 ，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期檔次利率的 ，對以“商住兩用房”名義申請貸款的，首付款比例不得低于 45%，貸款期限和利率水平按照商業(yè)性用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。 07年宏觀調(diào)控分析 第一部分、 07年市場回顧及 08年市場預判 博思堂 團隊創(chuàng)造價值 3） 貸款新政解析 07年宏觀調(diào)控分析 第一部分、 07年市場回顧及 08年市場預判 一、以借款人家庭 (包括借款人、配偶及未成年子女 )為單位認定房貸次數(shù)。 二、對于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當?shù)仄骄?，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行，但借款人應(yīng)當提供當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門依據(jù)房屋登記信息系統(tǒng)出具的家庭住房總面積查詢結(jié)果。當?shù)厝司》科骄揭越y(tǒng)計部門公布上年度數(shù)據(jù)為準。其他均按第二套房貸執(zhí)行。 2023年 12月 12日，人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)了 《 關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知 》 ，對第二套住房貸款的細則提出了如下統(tǒng)一： 博思堂 團隊創(chuàng)造價值 3） 貸款新政解析 07年宏觀調(diào)控分析 第一部分、 07年市場回顧及 08年市場預判 三、已利用住房公積金貸款購房的家庭，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款的，按前款規(guī)定執(zhí)行。 四、商業(yè)銀行應(yīng)切實履行告知義務(wù)，要求借款人按誠信原則提交真實的房產(chǎn)、收入、戶籍、稅收等證明材料。凡發(fā)現(xiàn)填報虛假信息、提供虛假證明的，所有商業(yè)銀行都不得受理其信貸申請。對于出具虛假收入證明并已被查實的單位，所有商業(yè)銀行不得再采信其證明。對發(fā)生上述情況的借款人和單位，商業(yè)銀行應(yīng)及時向其所在地銀行業(yè)協(xié)會報告，由銀行業(yè)協(xié)會負責收集上述信息并予以通報，監(jiān)管部門列入重點檢查內(nèi)容。 博思堂 團隊創(chuàng)造價值 ? 條款分析： ① 第一條的影響力和破壞力最大，按揭第二套房貸的購房者其購房成本將大大提高?！袄室粋€是打八五折，一個是上浮 10%， 相差 25%。 ② 如果僅提高首付的話，可以相信，本次調(diào)控又將成為“空調(diào)”，但和利率提高相結(jié)合，本次調(diào)控在一定時期內(nèi)會對投資和投機者產(chǎn)生致命的打擊，甚至影響到了改善居住條件的自用客群。 ③ 第三條主要針對商業(yè)物業(yè)，針對的核心還是投資和投機。此條一出，商業(yè)地產(chǎn)將面臨全面的重新洗牌。 3） 貸款新政解析 07年宏觀調(diào)控分析 第一部分、 07年市場回顧及 08年市場預判 博思堂 團隊創(chuàng)造價值 ? 新政所帶來的負面影響： ① 提高了首付和貸款利率，增加了資金投入與還貸壓力，打擊了投機的同時也抑制了相當一部分的合理需求。 ② 影響消費者對于未來市場預期，進一步加重了其觀望的情緒。 ③ 酒店式公寓遭到毀滅性的打擊，商業(yè)物業(yè)銷售難度加大。 07年宏觀調(diào)控分析 3） 貸款新政解析 第一部分、 07年市場回顧及 08年市場預判 博思堂 團隊創(chuàng)造價值 第一部分、 07年市場回顧及 08年市場預判 07年市場情況總結(jié) 1）從成交量以及供求比來看， 07年前三季度，蘇州房地產(chǎn)市場供需兩旺，市場一片紅火。 2）從成交價格來看， 07年 4月份起蘇州市房產(chǎn)均價一路上揚， 6月份首次跨過 6000關(guān)口， 8月迅速突破 7000大關(guān)， 9月份接近 7500元 /平米， 10月份受央行新政影響，均價出現(xiàn)小幅下滑。但總體來講蘇州今年房價走勢一路狂飚，蘇州市房價水平達到歷史新高。 3）從政府宏觀調(diào)控來看，消費者對于加息以及戶籍政策的抗性并不大，成交量以及價格增長并沒有因此而停止，但 07年 10月執(zhí)行的貸款新政和 12月頒布的補充通知所造成的反響是非常之大的，可以說是對于房地產(chǎn)市場的一劑猛藥。 博思堂 團隊創(chuàng)造價值 第一部分、 07年市場回顧及 08年市場預判