【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 義上包括餐飲、娛樂等服務(wù)功能。該服務(wù)功能是用來滿足消費(fèi)者在精神層面上追求的各種 “生活方式”的，也就是 Lifestyle購物中心的靈魂所在。說 Lifestyle是一種全新的商業(yè)地產(chǎn)模式，最創(chuàng)新的地方也就是將傳統(tǒng)的消費(fèi)模式向休閑的“生活方式”的傾斜和功能側(cè)重。 叁 環(huán)境塑造至上 與 shoppingmall 相比， Lifestyle生活中心更加注重環(huán)境和建筑設(shè)計(jì)，突出合理的布局、特色的風(fēng)格以及環(huán)境的舒適度與閑雅度，與消費(fèi)階層生活品味、消費(fèi)習(xí)慣相匹配。據(jù)統(tǒng)計(jì)，美國(guó)現(xiàn)有的 129家 Lifestyle購物中心的開發(fā)成本中，用于環(huán)境、景觀設(shè)計(jì)及施工方面的成本占到 510%左右，甚至更高。 肆 規(guī)模恰到好處 與傳統(tǒng)的商業(yè)步行街和 shoppingmall相比，Lifestyle生活購物中心需要更寬闊的空間，便于建筑景觀的規(guī)劃與排布；而與城市綜合體相比， Lifestyle購物中心無需承載太多城市功能，其規(guī)模要恰到好處。 伍 業(yè)態(tài)定位專精 Lifestyle 生活購物中心通常集百貨店、（大型）超市、專業(yè)店、專賣店等有店鋪零售業(yè)態(tài)與休閑、餐飲、娛樂服務(wù)等為一體的集合體。但其業(yè)態(tài)、業(yè)種的比例分配將更注重消費(fèi)者對(duì)“生活方式”的精神享受和追求，更注重商業(yè)的服務(wù)性和購物的舒適性。 陸 消費(fèi)客群高端 精神層次的需求創(chuàng)造了 Lifestyle購物中心巨大的附加值。高檔的環(huán)境、高檔的產(chǎn)品和倡導(dǎo)的時(shí)尚理念，營(yíng)造了高檔人群的聚集氛圍，促進(jìn)了高端消費(fèi)。 消費(fèi)特點(diǎn)對(duì)比 消費(fèi)層平均年收入 消費(fèi)層平均年齡 泛消費(fèi)層占人口比重 shoppingmall % Lifestyle % 柒 經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)較高 Lifestyle購物中心的消費(fèi)層面較窄，但由于總租用成本占經(jīng)營(yíng)收益的比重較低，且經(jīng)營(yíng)品項(xiàng)本身即為高消費(fèi)、高利潤(rùn)率和高附加值的產(chǎn)品，致使 Lifestyle購物中心的業(yè)主的零售凈利潤(rùn)率平均達(dá) 30%以上。 租用成本對(duì)比 年總租用成本（㎡） 年銷售額（㎡） 租金占收益比重 shoppingmall 700— 800美元 3000— 3600美元 22%左右 lifestyle 400— 500美元 4000— 5000美元 10%左右 捌 發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁 以下是美國(guó)從 1990年以來 Shopping mall與 Lifestyle購物中心兩種商業(yè)模式的發(fā)展數(shù)量對(duì)比，由此可以看出 Lifestyle購物中心在美國(guó)誕生、興起和發(fā)展的歷程和趨勢(shì)，一些專家預(yù)測(cè) Lifestyle在美國(guó)的開發(fā)熱潮將持續(xù)三到五年，然后與 Shopping mall形成一個(gè)均衡局面，形成一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的商業(yè)地產(chǎn)格局。 90年來統(tǒng)計(jì) 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 shoppingmall 19 16 12 6 4 8 9 6 4 8 2 6 5 2 3 4 lifestyle 3 1 3 1 0 2 2 6 6 8 6 12 17 17 16 14 Lifestyle購物中心 建筑吸引人流 休閑功能第一 環(huán)境塑造至上 規(guī)模恰到好處 業(yè)態(tài)定位專精 消費(fèi)客群高端 經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)較高 發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁 Lifestyle主題生活物中心，全新商業(yè)模式， 該如何成功運(yùn)作？ RBR CLC 模式 關(guān)鍵詞： 記憶觸媒 / 城市再生 / 建筑風(fēng)景 購物體驗(yàn) / 時(shí)尚休閑 / 時(shí)空穿梭 本項(xiàng)目應(yīng)該遵循的開發(fā)模式已然清晰： 城市生活先鋒意識(shí)策源地 市場(chǎng)探索 蘇 州 商 業(yè) 市 場(chǎng) 分 析 西部高新區(qū) 東部工業(yè)園 經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì) 環(huán)境優(yōu)勢(shì) 產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì) 人口優(yōu)勢(shì) 業(yè) 商 城 主 撐 支 商業(yè)消費(fèi)現(xiàn)狀 蘇州第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)力位居中國(guó)城市第五，約占 GDP的 33%，第三產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展將適當(dāng)帶動(dòng)整個(gè)蘇州商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)，為本項(xiàng)目開發(fā)奠定了基礎(chǔ)。 2023年末，蘇州市 GDP總量?jī)H次于上海、廣州、深圳和北京，名列第五，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)商業(yè)項(xiàng)目有很大的發(fā)展空間。 商業(yè)消費(fèi)分析 —— 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 近幾年，蘇州市進(jìn)出口總額的與日劇增，使其逐漸向國(guó)際化大都市靠近，主要是依靠工業(yè)園區(qū)和高新區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，從而吸引了一大批高素質(zhì)人才。 IT產(chǎn)業(yè)的總產(chǎn)值已經(jīng)突破3000億元大關(guān)，全球有40%的鼠標(biāo)、 1/5的筆記本電腦、 1/6的數(shù)碼相機(jī)是“蘇州制造”；世界 500強(qiáng)中已有 107家落戶蘇州 。 商業(yè)消費(fèi)分析 —— 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 高端消費(fèi)支撐 ? 最新出爐的長(zhǎng)三角薪酬水平調(diào)查顯示，蘇州的整體薪酬水平緊隨上海之后，在長(zhǎng)三角地區(qū)位列第二。蘇州高科技制造型企業(yè)中層經(jīng)理的年度現(xiàn)金收入平均達(dá)到 18萬元，逐步向上?？繑n 。 2023年全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額突破1千億元大關(guān)，比上年增長(zhǎng) %。 消費(fèi)市場(chǎng)持續(xù)繁榮，現(xiàn)代商業(yè)加快發(fā)展，消費(fèi)環(huán)境日益優(yōu)化，消費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)。 06年城區(qū)居民人均可支配收入 18532元，消費(fèi)支出為 12472元，其中食品消費(fèi)即恩格爾系數(shù)接近 30％，表明蘇州人消費(fèi)結(jié)構(gòu)已不僅局限于溫飽生活，更傾向于三產(chǎn)服務(wù)業(yè)。 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 消費(fèi)市場(chǎng)小結(jié) ? 消費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)整幅度大，明顯由基本生活消費(fèi)層面向更高的層面轉(zhuǎn)變； ? 在高端消費(fèi)方面已經(jīng)積攢了巨大的消費(fèi)能量，迫切需要一個(gè)滿足市場(chǎng)消費(fèi)需求引爆點(diǎn)。 蘇 州 商 業(yè) 發(fā) 展 分 析 商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 綜合性、主題式商業(yè)漸成主流，傳統(tǒng)商業(yè)沒落 從目前蘇州市場(chǎng)在售的商業(yè)項(xiàng)目來看，越來越多的是 一站式商業(yè)或者是主題式商業(yè)。 一站式商業(yè)主要是功能上的逾越，從傳統(tǒng)的單純購物上升到集購物、餐飲、娛樂、休閑于一身。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，新事物逐漸為大家所接受并不斷推廣。僅僅在蘇州，像綠寶廣場(chǎng)、聯(lián)豐商業(yè)廣場(chǎng)、 F城鄰里中心、 ABOSS國(guó)際精品城、吳風(fēng) 甫里街、渭塘商業(yè)城、北橋購物廣場(chǎng)等等大大小小的 購物中心就有數(shù)十個(gè) ，這種大型綜合性商業(yè)必將對(duì)區(qū)域的發(fā)展帶來革命性的影響。與此同時(shí)，各種主題式商業(yè)在蘇州也是遍地開花。如本月開幕的李公堤風(fēng)情水岸商業(yè)街，長(zhǎng) 1400米，占地面積 9萬㎡，總建筑面積 ㎡，主要以高端特色餐飲、娛樂及觀光、休閑、文化為主題。 在綜合性商業(yè)和主題式商業(yè)逐漸成為市場(chǎng)主體的時(shí)候，傳統(tǒng)商業(yè)慢慢淡出市場(chǎng)。 商 業(yè) 地 圖 新區(qū)獅山路 南門商圈 石路商圈 園區(qū)李公堤 位于古城中心區(qū)位，古老與現(xiàn)代結(jié)合，匯聚國(guó)內(nèi)外一線品牌，商業(yè)影響輻射力居蘇州之首 存在著寫字樓、酒店、商鋪、公寓、購物中心等多種物業(yè)形態(tài)，具有較穩(wěn)定的消費(fèi)群體，但綜合代表性的商業(yè)項(xiàng)目容量、檔次不高，業(yè)態(tài)景氣度不夠，缺少品牌的主力店，不具備較強(qiáng)的號(hào)召力和影響力 周邊生活配套較為完善，碼頭、汽車南站聚集人氣。總體量最小，商業(yè)認(rèn)知度相對(duì)單薄，成片的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)模松散，沒有有效的規(guī)范，成塊造勢(shì)的前景 以 CBD為核心，輻射整個(gè)高新區(qū)的商圈，主要以商務(wù)辦公、星級(jí)酒店、休閑餐飲為主 內(nèi)以李公堤為代表的商業(yè)，主要是針對(duì)商務(wù)休閑人群，以主題性酒吧、音樂餐廳、咖啡吧、DISCO及特色餐飲等為主，體現(xiàn)了一定的主題特色 商業(yè)市場(chǎng)消費(fèi)總結(jié)論 觀前、石路集各種業(yè)態(tài)于一體的綜合性商業(yè)雖已形成較大規(guī)模，但缺乏特色，難以形成強(qiáng)大的吸引力來吸引高端人群的消費(fèi)需求。 園區(qū)與新區(qū)的各自定位而形成特色主題商業(yè)值得借鑒，如何做出特色以吸引消費(fèi)群體，帶動(dòng)整個(gè)商圈的發(fā)展，是項(xiàng)目開發(fā)成功的關(guān)鍵所在。 蘇 州 酒 店 市 場(chǎng) 分 析 蘇州酒店發(fā)展現(xiàn)狀 新區(qū)高端酒店以香格里拉為代表，經(jīng)濟(jì)型酒店較少。新區(qū)為政府規(guī)劃核心 CBD區(qū)