【文章內(nèi)容簡介】 義上包括餐飲、娛樂等服務(wù)功能。該服務(wù)功能是用來滿足消費者在精神層面上追求的各種 “生活方式”的，也就是 Lifestyle購物中心的靈魂所在。說 Lifestyle是一種全新的商業(yè)地產(chǎn)模式，最創(chuàng)新的地方也就是將傳統(tǒng)的消費模式向休閑的“生活方式”的傾斜和功能側(cè)重。 叁 環(huán)境塑造至上 與 shoppingmall 相比， Lifestyle生活中心更加注重環(huán)境和建筑設(shè)計，突出合理的布局、特色的風(fēng)格以及環(huán)境的舒適度與閑雅度，與消費階層生活品味、消費習(xí)慣相匹配。據(jù)統(tǒng)計，美國現(xiàn)有的 129家 Lifestyle購物中心的開發(fā)成本中，用于環(huán)境、景觀設(shè)計及施工方面的成本占到 510%左右，甚至更高。 肆 規(guī)模恰到好處 與傳統(tǒng)的商業(yè)步行街和 shoppingmall相比，Lifestyle生活購物中心需要更寬闊的空間，便于建筑景觀的規(guī)劃與排布；而與城市綜合體相比， Lifestyle購物中心無需承載太多城市功能，其規(guī)模要恰到好處。 伍 業(yè)態(tài)定位專精 Lifestyle 生活購物中心通常集百貨店、（大型）超市、專業(yè)店、專賣店等有店鋪零售業(yè)態(tài)與休閑、餐飲、娛樂服務(wù)等為一體的集合體。但其業(yè)態(tài)、業(yè)種的比例分配將更注重消費者對“生活方式”的精神享受和追求，更注重商業(yè)的服務(wù)性和購物的舒適性。 陸 消費客群高端 精神層次的需求創(chuàng)造了 Lifestyle購物中心巨大的附加值。高檔的環(huán)境、高檔的產(chǎn)品和倡導(dǎo)的時尚理念，營造了高檔人群的聚集氛圍，促進了高端消費。 消費特點對比 消費層平均年收入 消費層平均年齡 泛消費層占人口比重 shoppingmall % Lifestyle % 柒 經(jīng)營利潤較高 Lifestyle購物中心的消費層面較窄，但由于總租用成本占經(jīng)營收益的比重較低，且經(jīng)營品項本身即為高消費、高利潤率和高附加值的產(chǎn)品，致使 Lifestyle購物中心的業(yè)主的零售凈利潤率平均達 30%以上。 租用成本對比 年總租用成本（㎡） 年銷售額（㎡） 租金占收益比重 shoppingmall 700— 800美元 3000— 3600美元 22%左右 lifestyle 400— 500美元 4000— 5000美元 10%左右 捌 發(fā)展勢頭強勁 以下是美國從 1990年以來 Shopping mall與 Lifestyle購物中心兩種商業(yè)模式的發(fā)展數(shù)量對比，由此可以看出 Lifestyle購物中心在美國誕生、興起和發(fā)展的歷程和趨勢，一些專家預(yù)測 Lifestyle在美國的開發(fā)熱潮將持續(xù)三到五年，然后與 Shopping mall形成一個均衡局面，形成一個相對穩(wěn)定的商業(yè)地產(chǎn)格局。 90年來統(tǒng)計 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 shoppingmall 19 16 12 6 4 8 9 6 4 8 2 6 5 2 3 4 lifestyle 3 1 3 1 0 2 2 6 6 8 6 12 17 17 16 14 Lifestyle購物中心 建筑吸引人流 休閑功能第一 環(huán)境塑造至上 規(guī)模恰到好處 業(yè)態(tài)定位專精 消費客群高端 經(jīng)營利潤較高 發(fā)展勢頭強勁 Lifestyle主題生活物中心，全新商業(yè)模式， 該如何成功運作？ RBR CLC 模式 關(guān)鍵詞： 記憶觸媒 / 城市再生 / 建筑風(fēng)景 購物體驗 / 時尚休閑 / 時空穿梭 本項目應(yīng)該遵循的開發(fā)模式已然清晰： 城市生活先鋒意識策源地 市場探索 蘇 州 商 業(yè) 市 場 分 析 西部高新區(qū) 東部工業(yè)園 經(jīng)濟優(yōu)勢 環(huán)境優(yōu)勢 產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢 人口優(yōu)勢 業(yè) 商 城 主 撐 支 商業(yè)消費現(xiàn)狀 蘇州第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展競爭力位居中國城市第五，約占 GDP的 33%，第三產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展將適當(dāng)帶動整個蘇州商業(yè)物業(yè)市場需求的增長，為本項目開發(fā)奠定了基礎(chǔ)。 2023年末，蘇州市 GDP總量僅次于上海、廣州、深圳和北京，名列第五，城市經(jīng)濟發(fā)展對商業(yè)項目有很大的發(fā)展空間。 商業(yè)消費分析 —— 經(jīng)濟指標(biāo) 近幾年，蘇州市進出口總額的與日劇增，使其逐漸向國際化大都市靠近，主要是依靠工業(yè)園區(qū)和高新區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，從而吸引了一大批高素質(zhì)人才。 IT產(chǎn)業(yè)的總產(chǎn)值已經(jīng)突破3000億元大關(guān)，全球有40%的鼠標(biāo)、 1/5的筆記本電腦、 1/6的數(shù)碼相機是“蘇州制造”；世界 500強中已有 107家落戶蘇州 。 商業(yè)消費分析 —— 經(jīng)濟指標(biāo) 高端消費支撐 ? 最新出爐的長三角薪酬水平調(diào)查顯示，蘇州的整體薪酬水平緊隨上海之后，在長三角地區(qū)位列第二。蘇州高科技制造型企業(yè)中層經(jīng)理的年度現(xiàn)金收入平均達到 18萬元，逐步向上海靠攏 。 2023年全市實現(xiàn)社會消費品零售總額突破1千億元大關(guān)，比上年增長 %。 消費市場持續(xù)繁榮，現(xiàn)代商業(yè)加快發(fā)展，消費環(huán)境日益優(yōu)化，消費結(jié)構(gòu)調(diào)整升級。 06年城區(qū)居民人均可支配收入 18532元，消費支出為 12472元，其中食品消費即恩格爾系數(shù)接近 30％，表明蘇州人消費結(jié)構(gòu)已不僅局限于溫飽生活，更傾向于三產(chǎn)服務(wù)業(yè)。 經(jīng)濟指標(biāo) 消費市場小結(jié) ? 消費結(jié)構(gòu)調(diào)整幅度大，明顯由基本生活消費層面向更高的層面轉(zhuǎn)變； ? 在高端消費方面已經(jīng)積攢了巨大的消費能量，迫切需要一個滿足市場消費需求引爆點。 蘇 州 商 業(yè) 發(fā) 展 分 析 商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 綜合性、主題式商業(yè)漸成主流，傳統(tǒng)商業(yè)沒落 從目前蘇州市場在售的商業(yè)項目來看，越來越多的是 一站式商業(yè)或者是主題式商業(yè)。 一站式商業(yè)主要是功能上的逾越，從傳統(tǒng)的單純購物上升到集購物、餐飲、娛樂、休閑于一身。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，新事物逐漸為大家所接受并不斷推廣。僅僅在蘇州，像綠寶廣場、聯(lián)豐商業(yè)廣場、 F城鄰里中心、 ABOSS國際精品城、吳風(fēng) 甫里街、渭塘商業(yè)城、北橋購物廣場等等大大小小的 購物中心就有數(shù)十個 ，這種大型綜合性商業(yè)必將對區(qū)域的發(fā)展帶來革命性的影響。與此同時，各種主題式商業(yè)在蘇州也是遍地開花。如本月開幕的李公堤風(fēng)情水岸商業(yè)街，長 1400米，占地面積 9萬㎡，總建筑面積 ㎡，主要以高端特色餐飲、娛樂及觀光、休閑、文化為主題。 在綜合性商業(yè)和主題式商業(yè)逐漸成為市場主體的時候，傳統(tǒng)商業(yè)慢慢淡出市場。 商 業(yè) 地 圖 新區(qū)獅山路 南門商圈 石路商圈 園區(qū)李公堤 位于古城中心區(qū)位，古老與現(xiàn)代結(jié)合，匯聚國內(nèi)外一線品牌，商業(yè)影響輻射力居蘇州之首 存在著寫字樓、酒店、商鋪、公寓、購物中心等多種物業(yè)形態(tài)，具有較穩(wěn)定的消費群體，但綜合代表性的商業(yè)項目容量、檔次不高，業(yè)態(tài)景氣度不夠，缺少品牌的主力店，不具備較強的號召力和影響力 周邊生活配套較為完善，碼頭、汽車南站聚集人氣?？傮w量最小，商業(yè)認(rèn)知度相對單薄，成片的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)模松散，沒有有效的規(guī)范，成塊造勢的前景 以 CBD為核心，輻射整個高新區(qū)的商圈，主要以商務(wù)辦公、星級酒店、休閑餐飲為主 內(nèi)以李公堤為代表的商業(yè)，主要是針對商務(wù)休閑人群，以主題性酒吧、音樂餐廳、咖啡吧、DISCO及特色餐飲等為主，體現(xiàn)了一定的主題特色 商業(yè)市場消費總結(jié)論 觀前、石路集各種業(yè)態(tài)于一體的綜合性商業(yè)雖已形成較大規(guī)模，但缺乏特色，難以形成強大的吸引力來吸引高端人群的消費需求。 園區(qū)與新區(qū)的各自定位而形成特色主題商業(yè)值得借鑒，如何做出特色以吸引消費群體，帶動整個商圈的發(fā)展，是項目開發(fā)成功的關(guān)鍵所在。 蘇 州 酒 店 市 場 分 析 蘇州酒店發(fā)展現(xiàn)狀 新區(qū)高端酒店以香格里拉為代表，經(jīng)濟型酒店較少。新區(qū)為政府規(guī)劃核心 CBD區(qū)