世聯(lián)-合肥財(cái)富廣場(chǎng)二期價(jià)格報(bào)告匯報(bào)(編輯修改稿)
2025-03-22 18:55 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 20% 4600元 /平米 參考競(jìng)爭(zhēng) 15% 環(huán)球廣場(chǎng) 地段：馬鞍山路和屯溪路交匯處 規(guī)模： 9萬(wàn)平米 發(fā)售時(shí)間： 2023年 3月 15% 4600元 /平米 23 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 比準(zhǔn)均價(jià)測(cè)算 樓盤名稱 銷售價(jià)格 對(duì)比得分 比準(zhǔn)均價(jià) 權(quán)重 權(quán)重均價(jià) 恒豐國(guó)際廣場(chǎng) 4300元 /平米 4515 25% CBD中央廣場(chǎng) 5800元 /平米 6264 20% 香港廣場(chǎng) 6300元 /平米 6174 20% 中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng) 4600元 /平米 4462 20% 環(huán)球廣場(chǎng) 4600元 /平米 4554 15% 24 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 地理位置（ 45%） 環(huán)境 35% 升值前瞻 生活氣氛 商業(yè)氣氛 人文氣氛 自然環(huán)境（噪音） 治安狀況 區(qū)域印象 交通 7% 車行、管制 公共交通 離城市中心距離 樓盤本體素質(zhì) 41%） 規(guī)模（顯示配套、空間、發(fā)展商實(shí)力、升值潛力及社會(huì)影響力）、總戶數(shù) 平面設(shè)計(jì)（實(shí)用、有新意、朝向、通風(fēng)、采光、每梯幾戶、是否為當(dāng)前流行戶型） 設(shè)備 (電梯、智能化、直飲水、中央熱水、消防 ) 裝修 (地面、廚、衛(wèi)、門窗 ) 外觀（大堂、會(huì)所） 景觀 車位 層高（空間感、梁、柱） 實(shí)用率 物業(yè)管理（ 8%） 品牌 收費(fèi) 質(zhì)量（ 4%） 承建商（防水處理） 發(fā)展商 工程形象進(jìn)度 2%） 目前進(jìn)度、入伙時(shí)間 影響因素合計(jì) 比準(zhǔn)打分指標(biāo)體系 25 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 比準(zhǔn)均價(jià)確定 核算方式 : 加權(quán)平均法 5212元 /平米 26 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 確定比準(zhǔn)均價(jià)區(qū)間 根據(jù)經(jīng)驗(yàn)值為均價(jià) 5000的寫字樓的均價(jià)敏感區(qū)間 =200元 /平方米 【 5012， 5412 】 27 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 市場(chǎng)自然升值 市場(chǎng)同期項(xiàng)目比較 客戶投資收益 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本 營(yíng)銷溢價(jià) 市場(chǎng) 現(xiàn)有租金水平： 45元 /平方米 .月 租金年增長(zhǎng)率： 8% 則 2023年底租金水平： 605元 /平方米 .年 投資回報(bào) 一般投資客戶預(yù)期寫字樓市場(chǎng)投資回報(bào)率： 10%12% 收益回算售價(jià) 5040~6050元 /平方米 28 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 市場(chǎng)自然升值 市場(chǎng)同期項(xiàng)目比較 客戶投資收益 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本 營(yíng)銷溢價(jià) 成本 現(xiàn)有土地成本水平：取值 300萬(wàn)元 /畝（樓面 625元 /平方米） 建安及配套綜合成本水平： 2030元 /平方米 管理、財(cái)務(wù)成本：土地及建安成本的 9％ 單位成本小計(jì)＝ （ 2030＋ 625） ＝ 2895元 /平方米 收益 一般寫字樓項(xiàng)目開(kāi)發(fā)預(yù)期毛收益率： 35%40% 成本法計(jì)算售價(jià) 4450~ 4825元 /平方米 29 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 財(cái) 富 廣 場(chǎng) 二 期 項(xiàng) 目 價(jià) 格 測(cè) 算 建 議 4700 4800 4900 5000 5100 5200 5300 5400 5500 5600 市場(chǎng)自然升值 市場(chǎng)同期項(xiàng)目比較 客戶投資收益 目標(biāo)均價(jià)測(cè)算 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本 4400 4500 4600 5700 5800 5900 6000 5100~ 5400元 /平方米 30 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 營(yíng)銷可能提升的溢價(jià)空間 市場(chǎng)自然升值 市場(chǎng)同期項(xiàng)目比較 客戶投資收益 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本 營(yíng)銷溢價(jià) 形象 /展示溢價(jià) 產(chǎn)品溢價(jià) 開(kāi)盤前額外優(yōu)惠 開(kāi)盤抽獎(jiǎng) 老客戶營(yíng)銷優(yōu)惠 客戶轉(zhuǎn)介紹 一期實(shí)景展示 大堂展示 形象 3D展示等 B A + 溢價(jià) 1％ 溢價(jià) 1％ 31 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 目標(biāo)均價(jià)區(qū)間確定 目標(biāo)均價(jià)測(cè)算區(qū)間＝ 【 5100， 5400】 目標(biāo) 均價(jià)區(qū)間＝ 目標(biāo)均價(jià)測(cè)算區(qū)間＋必殺技組合溢價(jià) + 形象 /展示溢價(jià) ＝ 【 5100＋ 5100 1%＋ 5100 1％； 5400＋ 5400 1%＋ 5400 1％】 ＝ 【 5202， 5508 】
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