世聯(lián)-合肥財富廣場二期價格報告匯報-文庫吧資料
2025-03-08 18:55本頁面
【正文】 開盤前額外優(yōu)惠 開盤抽獎 老客戶營銷優(yōu)惠 客戶轉介紹 一期實景展示 大堂展示 形象 3D展示等 B A + 溢價 1％ 溢價 1％ 31 本報告是嚴格保密的。 市場自然升值 市場同期項目比較 客戶投資收益 項目開發(fā)成本 營銷溢價 成本 現(xiàn)有土地成本水平：取值 300萬元 /畝（樓面 625元 /平方米） 建安及配套綜合成本水平： 2030元 /平方米 管理、財務成本：土地及建安成本的 9％ 單位成本小計＝ （ 2030＋ 625） ＝ 2895元 /平方米 收益 一般寫字樓項目開發(fā)預期毛收益率： 35%40% 成本法計算售價 4450~ 4825元 /平方米 29 本報告是嚴格保密的。 確定比準均價區(qū)間 根據(jù)經(jīng)驗值為均價 5000的寫字樓的均價敏感區(qū)間 =200元 /平方米 【 5012， 5412 】 27 本報告是嚴格保密的。 地理位置（ 45%） 環(huán)境 35% 升值前瞻 生活氣氛 商業(yè)氣氛 人文氣氛 自然環(huán)境（噪音） 治安狀況 區(qū)域印象 交通 7% 車行、管制 公共交通 離城市中心距離 樓盤本體素質 41%） 規(guī)模（顯示配套、空間、發(fā)展商實力、升值潛力及社會影響力）、總戶數(shù) 平面設計（實用、有新意、朝向、通風、采光、每梯幾戶、是否為當前流行戶型） 設備 (電梯、智能化、直飲水、中央熱水、消防 ) 裝修 (地面、廚、衛(wèi)、門窗 ) 外觀（大堂、會所） 景觀 車位 層高（空間感、梁、柱） 實用率 物業(yè)管理（ 8%） 品牌 收費 質量（ 4%） 承建商（防水處理） 發(fā)展商 工程形象進度 2%） 目前進度、入伙時間 影響因素合計 比準打分指標體系 25 本報告是嚴格保密的。 對比樓盤權重 樓盤名稱 樓盤描述 權重 銷售價格 直接競爭 65% 恒豐國際廣場 地段：鳳陽路和站西路交口 規(guī)模： 4萬平米（ 384戶） 發(fā)售時間：預計 2023年 4月底選房 25% 4300元 /平米 CBD中央廣場 地段：長江西路 369號（合肥一中旁） 規(guī)模： 發(fā)售時間： 2023年 1月（寫字樓部分） 20% 5800元 /平米 香港廣場 地段：淮河路 288號（市府廣場對面） 規(guī)模： 發(fā)售時間： 2023年 1月 20% 6300元 /平米 間接競爭 20% 中環(huán)國際廣場 地段：勝利路與臨泉路交匯處 規(guī)模： 發(fā)售時間： 2023年 4月 20% 4600元 /平米 參考競爭 15% 環(huán)球廣場 地段：馬鞍山路和屯溪路交匯處 規(guī)模： 9萬平米 發(fā)售時間： 2023年 3月 15% 4600元 /平米 23 本報告是嚴格保密的。 選取對比樓盤 直接競爭：恒豐國際大廈 間接競爭： CBD中央廣場、香港廣場、中環(huán)國際廣場 參考競爭：環(huán)球廣場 遵循的原則 直接競爭、間接競爭、參考競爭 1 2 比較樓盤 21 本報告是嚴格保密的。 比準價形成 篩選可比樓盤 產(chǎn)品結構相似、區(qū)域接近 目標客戶相似，銷售期重合 確定權重 根據(jù)與項目的競爭關系。 市場自然升值 市場同期項目比較 客戶投資收益 項目開發(fā)成本 市場比較法 是房地產(chǎn)項目定價的常用方法，此種定價直接反應市場競爭； 市場比較法將需要定價的對象與其在定價期間發(fā)生交易的類似成交案例進行比較，再對這些類似房地產(chǎn)的價格做適當?shù)男拚?，以此確定客觀合理價格的方法； 在房地產(chǎn)定價方法中 ,市場比較法側重考慮市場狀況，在此成為首選方法。 則 :市場均價為 : 5006+5006 8% = (元 /平米 ) 5006+5006 6% = (元 /平米 ) 17 本報告是嚴格保密的。 計算說明：選取合肥市場 2023年至 2023年已售項目共 18個，分年度對其市場均價進行計算，經(jīng)綜合比較得出合肥市場均價的自然增長率。 ?2023年市場整體均價較2023年增長 17%左右 。 依據(jù) 市場自然升值 市場
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