【正文】 資金的主要來源。 高市場增長率高明星現(xiàn)金牛嬰兒瘦狗 相對市場份額波士頓矩陣具備差異性優(yōu)勢以及稀缺物業(yè)類型的最高端產(chǎn)品，形成項目標(biāo)桿價值。定價背景 市場分析 客戶分析 2期內(nèi)部產(chǎn)品分析 產(chǎn)品內(nèi)部對比布龍大道梅龍大道中央園林外部噪音樓棟消化受阻，內(nèi)部園林景觀樓棟則迅速出貨。 首付 3140萬為項目大 3房客戶，占 11%；216。 首付 1620萬為項目 2房客戶，占 23%；216。 家庭收入 2萬為項目大 3房客戶，占 12%；216。 家庭收入 5千 1萬為項目 2房客戶，占 32%；216。定價背景 市場分析 產(chǎn)品分析 客戶分析 2期客戶積累概況2期儲客爆發(fā)新年前夕冷清年后關(guān)注度回升 自 06年 12月 31日 07年 3月 15日， 2期積累辦卡客戶約 4500批次，平均每周辦卡 450批； 07年 3月 17日 18日周末樣板房開放兩日，新辦卡客戶 1325批次，累計辦卡客戶約 5734批次；其中客戶重復(fù)辦卡的比例約 20%，前期放棄的客戶約10%，參觀過樣板房的約 45%， A類客戶約占 10%， B類客戶約占 57%， C類客戶約占 33%。 本案將成為年后龍坂首個入市項目， 5月份前后同區(qū)項目陸續(xù)入市，競爭將逐步加大，項目入市須搶占先機(jī)，保證首批單位的快速 “ 出貨 ” ，降低 2期整體風(fēng)險； 預(yù)計 07年入市項目產(chǎn)品多數(shù)不受 9070限制，仍已中大戶型為主，各大發(fā)展商對此類稀缺戶型產(chǎn)品的定價上持樂觀態(tài)度， 07年龍坂房價勢必迅猛上揚；市場分析小結(jié)：n 07年為政策執(zhí)行年、評估年，政府將加大對房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整 的力度，持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展將成為政府指導(dǎo)的主方向。 1234關(guān)內(nèi)房價帶動關(guān)外飆升關(guān)外樓價攀升的因素區(qū)域規(guī)劃利好，拉高房價階段性供應(yīng)萎縮，導(dǎo)致房價攀升關(guān)外產(chǎn)品新穎，大贈送面積拉高房價 區(qū)域市場分析：關(guān)外價格攀升的因素★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★★ ★ ★★ ★ ★★ ★ ★★ ★ ★★ ★ ★★ ★ ★★ ★ ★★ ★ ★ ★★ ★ ★★ ★ ★★ ★ ★ ★★ ★ ★ ★ ★★ ★ ★ ★★ ★ ★★ ★ ★ ★ ★★★★關(guān)外核心區(qū)域價值評價表寶安中心區(qū) 〉 龍坂區(qū)域 〉龍崗中心城 區(qū)域價值綜合評價結(jié)果：★★ 寶安中心區(qū)、龍崗中心城、龍坂片區(qū)作為關(guān)外置業(yè)熱點片區(qū)，目前市場顯現(xiàn)態(tài)勢： 寶安中心區(qū)：價值被提前釋放 龍崗中心城：被市場忽略的 “黑馬 ” 龍坂區(qū)域：市場理性發(fā)展區(qū)域?qū)毎仓行膮^(qū)龍坂區(qū)南山區(qū)福田區(qū)羅湖區(qū)龍崗中心城區(qū)11000元 /平米11500元 /平米15300元 /平米13500元 /平米10000元 /平米9000元 /平米 區(qū)域市場分析：全市各區(qū)域房價走勢分析 從目前全市各區(qū)域房價走勢看來， 07年置業(yè)熱點的龍坂片區(qū)價格存在迅猛上揚的客觀條件及市場機(jī)遇。 龍坂片區(qū)龍坂片區(qū)樓盤價格走勢06年龍坂樓市個盤價格正穩(wěn)步節(jié)節(jié)攀升。 寶安中心區(qū)龍崗中心城樓盤價格走勢06年龍崗中心城樓盤價格在個盤帶動下跳躍式拉升。 區(qū)域市場分析：關(guān)外各區(qū)房價走勢寶安中心區(qū)樓盤價格走勢06年寶安中心區(qū)的樓盤價格與開盤銷售率高歌猛進(jìn)。而在 11月寶安的成交 均價更一度達(dá)到了 9327元 /平方 米的高位，直逼關(guān)內(nèi)房價。持續(xù)增 長的成交份額標(biāo)志著從今年開 始，關(guān)外成為了真正意義上的樓 市主戰(zhàn)場。在香港，半山一帶房價越來越高，而其公屋價越來越低，價格趨勢在內(nèi)地也應(yīng)該是這樣?，F(xiàn)在我們的社會構(gòu)成在往 “M 型 ” 發(fā)展，就是中產(chǎn)階層在慢慢減少，人往兩方面發(fā)展：高收入階層和低收入階層。主持人：我們能否斗膽來預(yù)測一下明年房價的漲跌？ n明年應(yīng)該進(jìn)入到一個項目整體評估階段，比如土地政策，國土部將派土地督察組，來監(jiān)督執(zhí)行各地出臺的政策，因此明年將是一個執(zhí)行年、評估年，執(zhí)行后看市場效果，再反過來評估調(diào)整。p主持人：回顧 2023年深圳樓市的表現(xiàn)，一方面，是政府的有形之手加大了對房價的調(diào)控力度，但另一方面深圳房價還是 “ 一路高歌 ” ，對這種現(xiàn)象該怎么看？n陳勁松：我個人認(rèn)為深圳房價談不上存在泡沫，泡沫已經(jīng)捅了 5年還沒有破，就說明這不是泡沫。?截至 2023年 11月全市商品 房住宅成交共成交 68278 套，同比去年下降 %， 銷售面積 ， 同比去年下降 %；?06年 111月批準(zhǔn)預(yù)售的商 品住宅為 米，較去年同期相比下降 %；歷年新房與二手房成交比例06年二手房價格指數(shù)全市 2手房成交量及價格指數(shù)迅猛上揚，為未來新房價格攀升提供一定支撐。06年全市整體價格在多輪調(diào)控政策出臺后仍漲幅較大。 市場分析：市場發(fā)展態(tài)勢n 新出土地用于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的捆綁比例將從 15%提高到 30%；且工業(yè)用 地轉(zhuǎn)住宅的政策將相對放松，但用于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的捆綁比例為 70%， 若要增加容積率的，則增加容積率部分將再次捆綁 50%用于經(jīng)濟(jì)適用房建 設(shè)；n 商品房用地計劃將縮小 1/4，轉(zhuǎn)為政策保障用地；政府鼓勵開發(fā)商對其進(jìn)行 投標(biāo)，且允許開發(fā)商獲取 3%的利潤；n 變革性政策：農(nóng)民房確權(quán)后將進(jìn)入商品房市場進(jìn)行銷售； 在深圳兩會召開之前，本市將出臺新一輪的政策，政策內(nèi)容主要集中在以下幾方面：分析：商品房數(shù)量減少、經(jīng)濟(jì)適用房數(shù)量增加以及農(nóng)民房進(jìn)入商品房市場銷售，勢必對于中小戶型房價繼續(xù)攀升造成影響，但對豪宅市場影響不大。政策性住房：單套建筑面積控制在 90平方米以內(nèi)，其中：經(jīng)濟(jì)適用房控制在 90平方米以內(nèi)公共租賃住房控制在 60平方米以內(nèi)。此次通知在細(xì)節(jié)上進(jìn)一步完善了“95 年土地增值稅暫行條例實施細(xì)則 ” 。n清算項目的上溯日期會成為下一個關(guān)注的焦點，但近期各地會逐漸清晰化。n土地增值稅將對專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的盈利模式產(chǎn)生影響，改變市場競爭格局。 世聯(lián)對土地增值稅的解讀n 擠壓市場閑置土地，抑制開發(fā)商儲地投機(jī)心理，土地二級市場的流轉(zhuǎn)速度會加快。n對發(fā)展商的精細(xì)化產(chǎn)品設(shè)計、創(chuàng)新能力，以及對空間的運用和挖掘能力是一個考驗。世聯(lián)對十一五規(guī)劃的解讀n對發(fā)展商的成本控制能力是一個考驗。三、正確運用政府調(diào)控和市場機(jī)制兩個手段，保持房地產(chǎn)投資合理規(guī)模，優(yōu)化商品 房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)房價監(jiān)管和調(diào)控，抑制房地產(chǎn)價格過快上漲，保持合理的價 格水平。二、房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)重點發(fā)展面向廣大群眾的普通商品住房，建立健全廉租房制度。在未來一年中，國家將會著力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、嚴(yán)格控制高檔房地產(chǎn)開發(fā)、重點發(fā)展普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房，并建立健全廉租房制度和住房租賃制度，切實解決老百姓的住房難問題。 第二批單位開盤月完成 80%的銷售；在 9月底完成 95%的銷售。 第一批單位開盤月完成 80%的銷售；預(yù)計在 6月底第二批發(fā)售前完成 95%的銷售。 合理速度， 07年下旬完成 2期銷售；216。工作說明重要節(jié)點10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 2期接受登記12..31 辦卡 樣板房 算價4. １５首批開盤06年 07年匯報前言6月底第 2批開盤 春節(jié) 假期目 標(biāo)溝通后目標(biāo)整體目標(biāo)：整體目標(biāo)：216。金地梅隴鎮(zhèn) 2期目前項目工作進(jìn)度儲客 算價展示 1批開盤 2批開盤銷售階段工作重點 蓄客、摸底 樣板房開放、算價 2期引爆市場 再造熱潮深挖前期登記客戶，