【正文】 廚師 (4 )幫廚 (1 )禮賓員 (1 7 )服務(wù)員 (3 )物業(yè)經(jīng)理物業(yè)部 車場(chǎng) 住宅部 發(fā)展部辦公室 工部組 行動(dòng)組 行動(dòng)組物業(yè)主任高經(jīng)文員辦公室助理工程服務(wù)助理經(jīng)理 高級(jí)客戶服務(wù)主任 客戶服務(wù)主任行動(dòng)組客戶服務(wù)助理行動(dòng)組 行動(dòng)組客戶服務(wù)助理 首席禮賓司高組禮賓員高級(jí)工程主任工程主任高級(jí)技工技工客戶服務(wù)主任助理客戶服務(wù)主任高級(jí)客戶服務(wù)助理形象崗會(huì)所會(huì)所經(jīng)理助理會(huì)所主任高級(jí)文員會(huì)所主任會(huì)所助理 主廚 領(lǐng)班救生員 廚師幫廚禮賓員服務(wù)員總?cè)藬?shù)： 13 9人物管人員中專門設(shè)立了一個(gè)包含 21人的禮賓團(tuán)隊(duì)，專門為業(yè)主提供禮賓服務(wù) 無公害超市： OLE是華潤(rùn)旗下的高端商業(yè)模式，入駐社區(qū)為社區(qū)提供綠色商業(yè)服務(wù)； OLE所有果蔬均為高品質(zhì)無公害產(chǎn)品，有機(jī)蔬菜、水果將是OLE的標(biāo)準(zhǔn)配置。 60 —— 尊貴人性化的服務(wù) 翡翠物管 —— 專屬禮賓司服務(wù) —— 首席禮賓司選取 40歲左右，成熟、穩(wěn)重，親和的，經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，具備豐富經(jīng)驗(yàn)的職業(yè)物管經(jīng)理；禮賓員選取 25～ 35歲左右形象健康，嚴(yán)格培訓(xùn)的物管人員 —— 為專屬安排的樓棟業(yè)主安排汽車接送，出行導(dǎo)游，代理洗車，訂票，保潔，行李寄存，餐飲定送，家居檢修，維護(hù)等 參照香港先進(jìn)物管模式，設(shè)立禮賓團(tuán)隊(duì)，包括一名首席禮賓司，以及專門負(fù)責(zé)每棟樓宇的兩名禮賓員，24小時(shí)為業(yè)主提供專屬禮賓服務(wù) 建議： 物管升級(jí)，打造深圳最專業(yè)的“專屬禮賓司服務(wù)”團(tuán)隊(duì)。墻面不要那么單調(diào)，畫一些有品味的藝術(shù)壁畫，感覺會(huì)很不一樣最好有能體現(xiàn)社區(qū)檔次的不一樣的地方。 —— 品質(zhì)均好：公共空間精裝修 建議： 公共空間高標(biāo)準(zhǔn)打造，展現(xiàn)整體項(xiàng)目的細(xì)膩品質(zhì)，讓業(yè)主感受到 “社區(qū) =家” 。 建議： 增強(qiáng)庭院精裝修的可選擇性，制定多個(gè)精裝修套餐供客戶選擇，并附帶相應(yīng)的服務(wù)。讓 住客能夠選擇配合個(gè)人品味的私家花園 ，每戶投資額達(dá) 80 至 300 萬元 。 ?1 億 3 千萬元強(qiáng)勢(shì)打造葡萄園園林美景，每個(gè)私家花園內(nèi)均會(huì)提供栽種葡萄樹。 —— 定制化別墅庭院精裝修 新鴻基葡萄酒莊 庭院精裝修 ?五大私家屋苑大道與庭院精裝修風(fēng)格相呼應(yīng) 屋苑內(nèi)的五條大道命名為”貝翠大道 P233。 您平時(shí)喜歡在哪里看書？ —— 從而判斷客廳 /臥室的布置。 —— 加入定制意見的室內(nèi)精裝修 定制 STEP2： 小眾產(chǎn)品推介會(huì) 在樣板房正式開放前，提前舉辦小型高端產(chǎn)品推介會(huì)，深入滲透產(chǎn)品細(xì)節(jié)打造品質(zhì)，提升客戶對(duì)產(chǎn)品價(jià)值的認(rèn)知 通過對(duì) VIP客戶的誠意度分類，按照誠意度高低排序，分批邀約客戶參加推介會(huì)，制造高端圈層影響力，更多意見領(lǐng)袖的口碑傳播使得項(xiàng)目更多“老帶新”的上門客戶 —— 加入定制意見的室內(nèi)精裝修 建議： 與營(yíng)銷相結(jié)合，制定精裝修標(biāo)準(zhǔn)的過程中與客戶保持密切的聯(lián)系。 53 本項(xiàng)目 豪宅領(lǐng)導(dǎo)者 新標(biāo)準(zhǔn) —— 價(jià)值號(hào)召力 “真正的豪宅，是將 居住的舒適與體驗(yàn) 放于首位，而非奢華的表皮” “真正的豪宅，是把 配套 定義為 圈層的社交場(chǎng) ，而非大而空的銷售工具” 產(chǎn)品 服務(wù) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 50 香港豪宅以其全方位領(lǐng)先的卓越品質(zhì)而一直成為內(nèi)地豪宅的標(biāo)桿和發(fā)展方向，其中人性化、尊貴的物管服務(wù)更值得我們借鑒 借鑒一：龐大的專屬服務(wù)團(tuán)隊(duì) 禮頓山的物管人員多達(dá) 139人，平均每四戶享受一名物管人員的專職服務(wù)；配有物業(yè)、車場(chǎng)、住宅、會(huì)所四大部門，下設(shè)工程、會(huì)所等 8個(gè)專屬行動(dòng)組，分工明確，服務(wù)項(xiàng)目細(xì)化到個(gè)人 借鑒二：獨(dú)特的“禮賓團(tuán)隊(duì)”設(shè)臵 禮頓山的物管人員中設(shè)有專門禮賓行動(dòng)組 21人，首席禮賓司一名，高級(jí)禮賓員 3名，禮賓員 17名， 24小時(shí)輪班服務(wù)，提供 22項(xiàng)服務(wù)，包括租借雨傘、代定門票，代洗代取衣物等 借鑒三：“以客為先” 的領(lǐng)先服務(wù)意識(shí) 物管人員不是為了工作而服務(wù)，通過嚴(yán)格專業(yè)的培訓(xùn)，強(qiáng)調(diào)“以客為先”的服務(wù)意識(shí)，通過與客戶建立良好的溝通關(guān)系，物管人員的一切服務(wù)以“為客戶帶來更為舒適，更便利的居住感受”為目的 借鑒四：人性化又不失尊貴感的日常服務(wù) 巡視人員微笑的與業(yè)主打招呼，需要服務(wù)時(shí)，小跑上前，先致敬問候，詢問業(yè)主需求；停車場(chǎng)內(nèi)定期為業(yè)主提供清潔服務(wù)，遇到車位緊張時(shí)，主動(dòng)與業(yè)主溝通協(xié)調(diào)；代業(yè)主進(jìn)行驗(yàn)樓考核，為業(yè)主入住進(jìn)行各種防護(hù)測(cè)試等；每年還會(huì)定期對(duì)物業(yè)的內(nèi)外進(jìn)行監(jiān)測(cè)、維護(hù)，保障物業(yè)的安全和長(zhǎng)期穩(wěn)定 每棟專設(shè)禮賓員為業(yè)主提供全面服務(wù) 全國(guó)豪宅發(fā)展趨勢(shì) 豪宅更強(qiáng)調(diào)品質(zhì)的關(guān)懷和服務(wù) —— 服務(wù)的提升 豪宅更強(qiáng)調(diào)居住的品質(zhì)與保障 —— 精裝修 +品質(zhì)細(xì)膩 +技術(shù)領(lǐng)先 趨勢(shì) 1 未來豪宅將從單純的 “地段 +資源 +物業(yè)類型” 階段，上升為 “ 產(chǎn)品 +服務(wù)” 階段！ 機(jī) 會(huì) 趨勢(shì) 2 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?！? —— 與豪宅要相稱，就像花高價(jià)在超市而不是菜市場(chǎng)買東西一樣，求的是 沒有后顧之憂 。” —— “希望物管能保證小區(qū)的純粹性、保障自己生活的私密性和安全性，同時(shí)又能 提供高質(zhì)量的服務(wù) ?！? —— “ 物管人員招聘時(shí)要進(jìn)行背景調(diào)查， 不喜歡樓下的保安老是換人 ，讓我老是對(duì)保安持懷疑態(tài)度。雖然保安說煤氣管道上抹了黃油，但還是不放心。項(xiàng)目持久的高價(jià)格源于日常完善的物管維護(hù)服務(wù)，包括走道，大堂，電梯間，室內(nèi)空間專門人員的各種清潔保養(yǎng) 物管服務(wù)的人性化，尊貴體貼，為物業(yè)帶來長(zhǎng)期保值升值 頂級(jí)豪宅的價(jià)值不僅體現(xiàn)在銷售階段，而依靠?jī)?yōu)質(zhì)的物管，不僅是對(duì)社區(qū)業(yè)主的生活服務(wù)，而且包括對(duì)物業(yè)本身的維護(hù)保養(yǎng)，更能實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期的影響力，從而成為豪宅中的持久典范 全國(guó)豪宅發(fā)展趨勢(shì) 2 豪宅更強(qiáng)調(diào)居住的關(guān)懷與服務(wù) —— 服務(wù)的提升 聽聽豪宅客戶的聲音： —— “物管也一定要做到讓客戶安全， 安全是第一位的 。 47 ?樓宇層高比現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)高了 15厘米 ，空間感更強(qiáng)，間隔墻板比傳統(tǒng)磚墻薄了 3厘米，實(shí)用率更高； ?國(guó)際大師 定造交樓標(biāo)準(zhǔn)； ?采用預(yù)應(yīng)力結(jié)構(gòu)， 廳房無梁無柱 ； ?主人房 鋪設(shè)手織地毯，配智能座廁，豪華水力按摩浴缸，蒸汽浴室； ?投資 2億元 興建省一級(jí)學(xué)校 —— 星河灣 46 ?整個(gè)社區(qū) 沒有一寸地方不修飾 ，在這里甚至找不到一條水泥路； ?追求極致， 建筑物的外立面不允許出現(xiàn)一根管線 ； ?采用平均式綠化規(guī)劃，首期 46個(gè) 園林水景遍布整個(gè)社區(qū) ； ?路面處理 采用多種材質(zhì) ：黃蠟石、石英石、花崗巖、鵝卵石、梢木等無所不用其極； ?自建水廠、 獨(dú)家引用活水循環(huán)系統(tǒng) 、全天候循環(huán)過濾，水清見底； 全國(guó)豪宅發(fā)展趨勢(shì) 1 豪宅更強(qiáng)調(diào)居住的品質(zhì)與保障 —— 品質(zhì)細(xì)膩 +技術(shù)領(lǐng)先 。純石材外立面 大方簡(jiǎn)潔，方寸之間，盡顯純粹的高貴，外在品質(zhì)與內(nèi)在氣質(zhì)完美統(tǒng)一， 新古典主義風(fēng)格 卓然綻放。 45 全國(guó)豪宅發(fā)展趨勢(shì) 1 豪宅更強(qiáng)調(diào)居住的品質(zhì)與保障 —— 品質(zhì)細(xì)膩 +技術(shù)領(lǐng)先 綠城 墻紙或者地板都給我?guī)讉€(gè)選項(xiàng)供我選擇，這也可以體現(xiàn)出開發(fā)商對(duì)業(yè)主充分的尊重和自身的專業(yè)。” —— “品質(zhì)一定要高，現(xiàn)在都是樣板房做得很漂亮， 到交樓的時(shí)候能達(dá)到賣樓時(shí)候的品質(zhì)就好了 。買別墅的客戶，最關(guān)注私家花園， 一定要將花園做的特別生態(tài)特別大，讓別人羨慕自己 。 案例二：紅山世家 客廳裝修，注重散點(diǎn)柔和光源的利用，實(shí)現(xiàn)了室內(nèi)空間的連接，光線的不斷移動(dòng)增加了視線的舒適感與通透感 二、裝修配臵細(xì)節(jié)化 案例一：德國(guó)的豪宅在廚房料理臺(tái)裝備了多媒體，可以讓主人在枯燥的廚房工作中享受音樂的快感；隱藏的排煙裝置既節(jié)省空間，又清潔實(shí)用； 案例二：龍湖三千城 廚房灶臺(tái)上方設(shè)置分散光源， 360度全明，采光無死角，避免切菜時(shí)因?yàn)殛幱皞绞? 窗戶帶拐角，或者向外延伸，或者呈帶狀。 當(dāng)今香港、北京、上海、深圳，國(guó)內(nèi)一線城市豪宅都是高品質(zhì)精裝修交樓 區(qū)域 項(xiàng)目 開發(fā)商 售價(jià)（元 /平米） 精裝修標(biāo)準(zhǔn)（元 /平米） 北京 銀泰中心 銀泰臵業(yè) 盤古大觀 北京盤古氏投資有限公司 上海 湯臣一品 上海湯臣地產(chǎn) 14～ 15萬 翠湖天地 瑞安地產(chǎn) 13萬 ～ 深圳 幸福里 華潤(rùn) 4萬 紅樹西岸 百仕達(dá) 廣州 星河灣六號(hào) 星河灣 譽(yù)峰 合景泰富 香港 天璽 新鴻基（香港） 30～ 40萬 4萬 凱旋門 20～ 30萬 2～ 3萬 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 41 競(jìng)爭(zhēng)下的思考： 地段之爭(zhēng)： 非主流豪宅片區(qū) 資源之爭(zhēng)： 自然資源不強(qiáng)勢(shì)，不唯一 怎樣跳出現(xiàn)有價(jià)值體系的制約， 尋找項(xiàng)目新的機(jī)會(huì)點(diǎn)？ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 39 關(guān)內(nèi)資源型豪宅的激烈競(jìng)爭(zhēng) 1 區(qū)域 之爭(zhēng) 龍華新城城市型豪宅競(jìng)爭(zhēng) 民治水庫周邊資源型項(xiàng)目的不確定性競(jìng)爭(zhēng) 2 龍坂 之爭(zhēng) 競(jìng)爭(zhēng)分析 周邊豪宅的激烈競(jìng)爭(zhēng) 3 周邊 競(jìng)品 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 38 招商 本項(xiàng)目 城建 和黃 景觀 噪音 本項(xiàng)目 比鄰橫坑水庫，依靠山體 臨濟(jì)梅觀高速，西靠工業(yè)園 和黃項(xiàng)目 東南較觀橫坑水庫資源 不臨路，無噪音它影響 招商項(xiàng)目 無景觀資源 緊鄰環(huán)觀南路 城建項(xiàng)目 無景觀資源 緊鄰環(huán)觀南路 西靠工業(yè)園； 綜合比較，本項(xiàng)目資源條件最優(yōu)，但通達(dá)性等地塊限制條件處于劣勢(shì)。 37 城建項(xiàng)目 和黃項(xiàng)目 招商項(xiàng)目 本項(xiàng)目 占面 建面 容積率 覆蓋綠 25% 30% 30％ 30% 入市時(shí)間 —— 計(jì)劃 2023年 計(jì)劃 2023年底 計(jì)劃 2023年底 物業(yè)類型 別墅、高層、超高層 聯(lián)排別墅 多層、小高層、 獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅 高層、小高層、別墅 聯(lián)排別墅、疊拼、多 層 戶型面積 聯(lián)排、雙拼 270300 ； 疊拼 160190 ； 平面 110242 別墅 220250； 高層戶均 120平米 250350平米 TH 140170平面 別墅 270平米 疊拼 250平米 平面 180平米 復(fù)式 200平米 周邊項(xiàng)目規(guī)模大小相當(dāng)，入市時(shí)間相對(duì)集中，容積率 ，均以混合型豪宅社區(qū)為主。 資源型項(xiàng)目 城市型項(xiàng)目 星河雅寶地塊， 156萬建面，綜合體 龍坂競(jìng)爭(zhēng) 小結(jié)： 未來龍坂主要為城市型豪宅供給，資源型豪宅在未來 12年內(nèi)供應(yīng)不集中。 二線資源，景觀較弱， 11年入市 規(guī)模大盤，指標(biāo)、規(guī)劃未定 規(guī)模不大，入市時(shí)間不確定 綜合體，較嘈雜，入市時(shí)間不確定 未來龍坂豪宅競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) —— 資源型項(xiàng)目 瀅水山莊 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 34 ? 項(xiàng)目指標(biāo)： 位置：二線拓展區(qū)北部地鐵四號(hào)線紅山站附近 占地面積： 建筑面積： ?住宅： ?商業(yè)： 7萬平米 ?配套： 容積率： 戶型設(shè)置： 7075平米 —— 12％； 89平米 —— 40％ 127平米 —— 25％； 147160平米 —— 23％ 資源：龍華新城核心區(qū)城市資源 預(yù)計(jì)入市時(shí)間： 2023年 中航項(xiàng)目 深圳新客站 政府重金打造的各種城市配套 項(xiàng)目規(guī)劃圖 中航項(xiàng)目 —— 龍華高端綜合體，城市化氣質(zhì)突出 未來龍坂豪宅競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) —— 城市型項(xiàng)目 住宅區(qū)域?qū)嶋H容積率高達(dá) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 城市型較資源型項(xiàng)目供給數(shù)量多，規(guī)模大，開發(fā)周期長(zhǎng)。 未來龍坂豪宅競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) —— 供給情況 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 31 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年波托菲諾后續(xù)項(xiàng)目，一期 9 萬建面， 150 180 平米為主紅樹灣項(xiàng)目， 5 萬建面，別墅為主后海漢森項(xiàng)目， 10 萬建面，一期中大戶型灣廈海境界， 35 萬建面，中大戶型華潤(rùn)銀湖項(xiàng)目， 22 萬建面，中大戶型，頂級(jí)豪宅西麗寶能項(xiàng)目， 38 萬建面，中大戶型為主崗廈舊改， 68 萬建面，中大戶型，頂級(jí)豪宅大沖村舊改， 3 0 0 萬建面，中大戶型，頂級(jí)豪宅水灣村舊改， 22 萬建面，中大戶型田心村舊改，中大戶型洪湖村舊改， 1 2 0 平米以上大戶型城市型舊改項(xiàng)目2023 年 2023 年 2023 年 2023 年波托菲諾后續(xù)項(xiàng)目，一期 9 萬建面， 1 5 0 1 8 0 平米為主紅樹灣項(xiàng)目， 5 萬建面，別墅為主后海漢森項(xiàng)目， 10 萬建面，一期中大戶型灣廈海境界， 35 萬建面，中大戶型華潤(rùn)銀湖項(xiàng)目， 22 萬建面，中大戶型，頂級(jí)豪宅城建觀瀾項(xiàng)目， 29 萬建面，別墅加高層和黃觀瀾項(xiàng)目， 15 萬建面，別墅加高層招商觀瀾項(xiàng)目， 22 萬建面，別墅加高層金地觀瀾項(xiàng)目， 28 萬建面，別墅加高