【正文】 1542 4B 4A7211 7579 1898773 20378812B 2A9454 /3022835 /1B 1A9275 9865 2965425 3095562 3B 3A7526 75942059570 2044900 6B 6A7272 7332 1914666 19715425B 5A7218 74561975436 2023592 8B 8A7546 7421 1986978 1995464 7B 7A7579 72432130243 2076424 10B 10A7281 71431917204 1920685 12B 12A8019 72722111475 1955363 方案 1：雙拼均價 7504價格合成1971542 1971542 雙拼總價分布示意 １９０ 1９５萬1９５－２ 0０萬２０ 0２０５萬２０５ ２１０萬２１ 0－２ 1５萬２ 1５－２２ 0萬３００萬48 F E D C B A6638 6937 6296 6298 6580 6591 7048 1485006 1660840 1360411 1355064 1428530 1419877 1685312 47 F E D C B A6733 7331 6553 6484 6592 6590 6847 1455156 1589285 1399364 1442391 1402333 1403943 1493623 41 D C B A5632 6465 5481 5297 5279 1228773 1414767 1220235 1135886 1144312 44 D C B A5278 6028 4889 5075 5122 1151485 1319053 1088341 1088303 1110244 43 F E D C B A5799 6523 5815 5817 5806 5582 5231 1297299 1561617 1256522 1251579 1260512 1202596 1250971 方案 1：聯(lián)排均價 6107價格合成42 D C B A6138 6434 5793 5737 6593 1339155 1394690 1242145 1277112 1442674 聯(lián)排總價分布示意100110萬1１ 01２ 0萬1２ 01３ 0萬1３ 01４ 0萬1４ 01５ 0萬1５ 01６ 0萬1６ 01７ 0萬434442414847價格合成方案 2n在以上的價格策略基礎(chǔ)之上，將價格表進行制作合成。n在同一個價格體系上，形成以下 2套價格表：216。價值空間提升 景觀條件優(yōu)越的聯(lián)排 47號， 48號樓價格整體提升，奠定中心景觀單位價格平臺基礎(chǔ)豪華雙拼樹立 價格標(biāo)桿普通雙拼與聯(lián)排邊套 高開平走聯(lián)排中套 低開高走 ，未來價格跟隨一期價格策略產(chǎn)品等級劃分產(chǎn)品內(nèi)部等級細(xì)分：Level1：豪華雙拼；Level2：普通雙拼；Level3：聯(lián)排邊套；Level4：聯(lián)排中間套；Level1 Level2Level3 Level4Level1Level1Level2Level2Level2Level2Level2Level2Level2Level2Level2Level2Level2Level2Level2Level2Level2Level2Level2Level2Level2Level2Level2Level2Level2Level2Level2Level2按 5個因素進行打分u別墅類產(chǎn)品對景觀資源的依賴性較強，從客戶層面而言，依然是最看重景觀視野，因此，權(quán)重設(shè)置最高；u戶型舒適度、空間尺度是否彰顯身份，是別墅客戶看重的又一重要因素；u私秘性對于別墅客戶接受度影響比較大；u本項目噪音、朝向方面相對均質(zhì)，因此，權(quán)重設(shè)置較輕。 樹立價格標(biāo)桿 豪華雙拼 1號， 2號與部分資源特別優(yōu)越的普通雙拼沖擊 800010000價格區(qū)間，樹立標(biāo)桿216。外部環(huán)境吵雜，別墅氛圍欠缺區(qū)域成熟外部資源交通便利社區(qū)成熟物業(yè)服務(wù)社區(qū)配套景觀綠色私秘性建筑品質(zhì)戶型設(shè)計花園面積得分比例 8% 10% 8% 11% 6% 11% 8% 8% 8% 12% 10% 100%評分 1 1項目評分項目 區(qū)域成熟 外部資源 交通便利 社區(qū)成熟 物業(yè)服務(wù) 社區(qū)配套 景觀綠色 私秘 性 建筑品質(zhì) 戶型設(shè)計 花園面積 折算 分御景山莊1 帝豪星港灣1 碧湖云溪（二手） 1 1眾安成熟社區(qū)，居住氛圍濃厚；216。同類產(chǎn)品價格比對項目 合計御景山莊 40%帝豪星港灣 20%碧湖云溪（二手） 40%御景山莊、碧湖云溪在客群特征、產(chǎn)品類型、資源占有、社區(qū)規(guī)劃層面與本案相似程度較高，帝豪星港灣為混合社區(qū)內(nèi)的經(jīng)濟型別墅，參考價值相對較低。私秘性不高區(qū)域成熟外部資源交通便利社區(qū)成熟物業(yè)服務(wù)社區(qū)配套景觀綠色私秘性建筑品質(zhì)戶型設(shè)計花園面積得分比例8% 10% 8% 11% 6% 11% 8% 8% 8% 12% 10% 100%評分 項目評分 元一水果墅區(qū)域成熟外部資源交通便利社區(qū)成熟物業(yè)服務(wù)社區(qū)配套景觀綠色私秘性建筑品質(zhì)戶型設(shè)計花園面積得分比例 8% 10% 8% 11% 6% 11% 8% 8% 8% 12% 10% 100%評分 1 1 1 1 1 1 紅色區(qū)域為剩余房源： 630平米樓王一套， 4套 380、 390平米獨棟優(yōu)勢 :合肥頂級高爾夫會所配套；劣勢：與城市距離較遠(yuǎn)；戶型設(shè)計方面相較本項目，底層游泳池設(shè)計，空間分割瑣碎，舒適度較低；項目評分評分匯總項目 區(qū)域成熟外部資源交通便利社區(qū)成熟物業(yè)服務(wù)社區(qū)配套景觀綠色私秘性建筑品質(zhì)戶型設(shè)計花園面積折算分維也納森林花園 1 蜀山名筑（二手） 元一高爾夫1 1 1 1 1 1 眾安 成熟的別墅群聚集區(qū)，客戶認(rèn)可程度相當(dāng)高；216。地下室、花園面積小，贈送面積較少，產(chǎn)品附加值低；產(chǎn)品密度比較高，別墅的私秘性差； 蜀山名筑（二手）優(yōu)勢 :216。與大溪地、新華 地處城市新區(qū)，區(qū)域陌生感嚴(yán)重；區(qū)域成熟外部資源交通便利社區(qū)成熟物業(yè)服務(wù)社區(qū)配套景觀綠色私秘性建筑品質(zhì)戶型設(shè)計花園面積得分比例 8% 10% 8% 11% 6% 11% 8% 8% 8% 12% 10% 100%評分 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1項目評分1 雙拼別墅2 聯(lián)排別墅樣本選取關(guān)于雙拼比準(zhǔn)樣本的選取，由于本案的入市必將面臨與來自全城范圍內(nèi)的、各區(qū)域內(nèi)的、具有同類產(chǎn)品的項目競爭，因此，我們?yōu)殡p拼的樣本選取了在市場細(xì)分、客群特征方面具有相似性的三個項目：維也納森林花園、蜀山名筑（二手）、元一高爾夫同類產(chǎn)品價格比對項目 區(qū)位 目前狀況 均價維也納森林花園 黃山路 已售完 7300元 /平方米蜀山名筑（二手） 大蜀山地區(qū) 二手房銷售 7500元 /平方米元一水果墅 合肥北郊 四期最后 30套 7800元 /平方米 上述三個項目，蜀山名筑、維也納森林花園屬于城市一居所別墅，元一高爾夫?qū)俣燃傩蛣e墅，在產(chǎn)品定位、景觀資源等方面上的差異決定其銷售速度、價格之間的差異。10萬平米中央湖泊及多水系設(shè)計；216。1800畝公園（濕地公園、馬場、網(wǎng)球場等）規(guī)劃；216。 綠色港灣優(yōu)勢 :216。11項評分比例 :216。評分將以上述 11項為根本出發(fā)點；216。 可替代性強√城市陌生區(qū)高端大盤首期定價鑒于綠色港灣項目產(chǎn)品類型豐富，因此，雙拼別墅、聯(lián)排別墅兩類產(chǎn)品將分別進入兩個不同的價值比對體系，并分別進行不一樣的市場細(xì)分：產(chǎn)品類型 比準(zhǔn)項目雙拼別墅 維也納森林花園、蜀山名筑（二手）、元一水果墅聯(lián)排別墅 御景山莊、帝豪星港灣、碧湖云溪（二手）市場比準(zhǔn)項目確定評分細(xì)則經(jīng)分析，客戶比較關(guān)注的點主要集中于 區(qū)域成熟度、外部資源、交通條件、社區(qū)成熟度、配套、景觀、私秘性、建筑品質(zhì)、戶型設(shè)計、花園面積、物業(yè)服務(wù)方面 。 所在區(qū)域相同216。 客戶分析法：根據(jù)客戶的替代性選擇和置業(yè)意向，確定核心均價。 市場比較法：即選定相關(guān)或相似樓盤，以其價格為參照，制定本樓盤價格。 走勢判斷法216。 成本利潤法216。在雙拼、聯(lián)排價差 50萬背景下房源關(guān)注依然不均勻 ,雙拼、聯(lián)排邊套與景觀房關(guān)注過高報告思路報告思路定 價 背 景 項目概況市場現(xiàn)狀市場比準(zhǔn)均價的確定價格策略及價格表結(jié)構(gòu)生成價格表驗證客戶分析實收價格表確定對外價格表生成推售策略n領(lǐng)先產(chǎn)品規(guī)模發(fā)售樹立標(biāo)桿，形成展示 :1）南部雙拼鄰會所、主入口，率先建設(shè)發(fā)售，整體形成展示區(qū)；n現(xiàn)金流產(chǎn)品搭配入市：1）搶出部分具備銷售條件的聯(lián)排作為現(xiàn)金流產(chǎn)品首期發(fā)售，高