世聯(lián)_珠海鳳凰山一號(hào)別墅區(qū)價(jià)格報(bào)告_47ppt-文庫(kù)吧資料
2025-02-03 15:51本頁(yè)面
【正文】 慮“世聯(lián)代理別墅項(xiàng)目贈(zèng)送面積的計(jì)算方式”以及“本項(xiàng)目各類(lèi)附送面積可用性”因素， 將按照其相應(yīng)的比例計(jì)入計(jì)價(jià)面積，納入價(jià)格體系。根據(jù)對(duì)北京、上海、廣州、深圳四城市的重點(diǎn)別墅項(xiàng)目考察發(fā)現(xiàn)，各項(xiàng)目的價(jià)格浮動(dòng)范圍（ K）在 30%— 50%之間。 ? “產(chǎn)品差異性”主要 通過(guò)項(xiàng)目組多次實(shí)地爬樓獲得。 價(jià)格表制作原則 ?產(chǎn)品分類(lèi)打分： —— 本次打分按獨(dú)棟、聯(lián)排二套比價(jià)體系進(jìn)行； ?精確致導(dǎo)： —— 精確制定影響兩種產(chǎn)品價(jià)格的因素和權(quán)重，戶戶爬樓打分， 分別對(duì)兩種產(chǎn)品按相應(yīng)體系進(jìn)行加權(quán)打分，加入總價(jià) 。 策略二： 明晰產(chǎn)品定位，挖掘產(chǎn)品價(jià)值，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。 “權(quán)重” 為客戶關(guān)注度指數(shù)與產(chǎn)品差異度指數(shù)結(jié)合所得。 總建筑面積： m178。 ? C類(lèi)客戶：表示隨意看看，認(rèn)可度低，參觀性強(qiáng)，對(duì)本項(xiàng)目?jī)r(jià)格較敏感。 ? 春節(jié)期間客戶誠(chéng)意度界定標(biāo)準(zhǔn)： ? A類(lèi)客戶：對(duì)購(gòu)買(mǎi)的戶型、面積、用途明確，上門(mén) 1次或多次主動(dòng)詢問(wèn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格及開(kāi)放相關(guān)信息，長(zhǎng)時(shí)間持續(xù)關(guān)注； 13%， 24個(gè)。 售樓處進(jìn)場(chǎng)后客戶情況分析 ? 客戶統(tǒng)計(jì)時(shí)間： 2月 4日 3月 16日 ? 客戶類(lèi)型：由于展示不到位，截至目前僅接待自然上門(mén)客戶、同行及領(lǐng)導(dǎo)，未主動(dòng)邀請(qǐng)前期客戶； ? 上門(mén)客戶數(shù)量：有效登記 187批 。另外， 投資客關(guān)心市場(chǎng)走勢(shì)下的價(jià)格空間，價(jià)格成為其購(gòu)房的關(guān)鍵。 ? 度假兼自住客為支撐本項(xiàng)目銷(xiāo)售的主力，其次為投資客及自住客；深圳客戶是前期儲(chǔ)客中最大支撐，但在現(xiàn)新政的影響下，深圳客戶急速減少，對(duì)本項(xiàng)目影響極大。 展示區(qū)開(kāi)放前客戶分析 客戶背景 客戶分析結(jié)論： ? 本項(xiàng)目因推后約 4個(gè)月開(kāi)盤(pán)，導(dǎo)致部分客戶轉(zhuǎn)移注意力或直接購(gòu)買(mǎi)其他樓盤(pán)，大部分客戶誠(chéng)意度降低，較有誠(chéng)意的客戶僅 36批。 市場(chǎng)背景 珠海豪宅市場(chǎng)分析 —— 同期推售項(xiàng)目一覽 項(xiàng)目 推售時(shí)間 容積率 建筑形式 戶型面積（㎡） 總套數(shù) 單價(jià) 總價(jià)范圍預(yù)估 華發(fā)世紀(jì)城 3期 整體 2 高層 高層：約 150 —— 13300元 /m2 約 200萬(wàn) 萬(wàn)科金域藍(lán)灣 3期 整體 超高層 /高層 / TH 超高層：約 160 預(yù)計(jì) 17000元 /m2 約 280萬(wàn) 中天維港 高層 高層： 139332 330 15000元 /m2 250600萬(wàn) 遠(yuǎn)大美域 雙拼、聯(lián)排 面積約 250300m2 聯(lián)排： 32套， 雙拼 12套 預(yù)計(jì) 18000元 /m2（帶 2023裝修） 400600萬(wàn) 山海一品墅 洋房 /疊加 /獨(dú)棟 多層平層： 2層疊拼： 3層疊拼： 、 獨(dú)棟： 1000多平米樓王 洋房： 44 三層疊拼： 20 四層疊拼： 6 獨(dú)棟： 2 —— —— 鳳凰海域 高層 140220 247 預(yù)計(jì) 15000元 /m2 約 210600萬(wàn) 怡峰 —— 高層 89432 559 _ 約 90450萬(wàn) 雍泉度假山莊 一期 （整體 ） TH/獨(dú)棟 /高層 TH： 230 獨(dú)棟： 200490 TH :24 獨(dú)棟 :67 杜棟： 11320 TH： 150230萬(wàn) 獨(dú)棟： 200800萬(wàn) 名爵觀園 TH/獨(dú)棟 雙拼： 278 獨(dú)棟： 308554 TH :70 獨(dú)棟 :203 TH： 9480元 /m2 獨(dú)棟： 14320元 /m2 TH： 220278萬(wàn) 獨(dú)棟： 430850萬(wàn) 同期推售項(xiàng)目以高層平面單位為主，珠海范圍內(nèi)別墅項(xiàng)目?jī)H山海一品墅及遠(yuǎn)大美域項(xiàng)目，但其報(bào)價(jià)較混亂，均采取觀望態(tài)度，預(yù)計(jì)在本項(xiàng)目推出后再進(jìn)行售賣(mài)。 ? 為推動(dòng)銷(xiāo)售，各項(xiàng)目大打折扣，變相降價(jià) 逐漸進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)，賣(mài)方逐步失去主動(dòng)權(quán)，豪宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格及成交量均比預(yù)期有所下降。 珠海市場(chǎng)受政策影響逐漸顯現(xiàn) 市場(chǎng)背景 市場(chǎng)冷淡，觀望氣氛濃厚 城市 項(xiàng)目名稱 上門(mén)量（批） 成交量（套） 備注 珠海 華發(fā)世紀(jì)城 — 23 近期撻定、退房較多 遠(yuǎn)大美域 60 3 洋房數(shù)據(jù)，別墅未推 萬(wàn)科 本地自住客重要支撐： 近期開(kāi)盤(pán)的金域藍(lán)灣、名爵觀園一期一批開(kāi)盤(pán)成交統(tǒng)計(jì)來(lái)看， 80%的客戶為珠海客，自住為主，剛性需求成為市場(chǎng)重要支撐。 他們的特點(diǎn)： ? 專業(yè) —— 大量看房，從容而專業(yè) ?砍價(jià)能力高 —— 掌握大量信息，能準(zhǔn)確判斷選購(gòu)時(shí)機(jī) ?冷靜 —— 回歸理性，看重長(zhǎng)遠(yuǎn)投資 ?產(chǎn)品要求高 —— 自住為主，注重配套、產(chǎn)品效用 ?維權(quán)意識(shí)強(qiáng) —— 會(huì)運(yùn)用市場(chǎng)負(fù)面信息 典型的探低實(shí)踐者 深圳近期樓市 關(guān)鍵詞： 量?jī)r(jià)齊跌： 深圳近期客戶觀望情緒日盛，直接影響成交量，導(dǎo)致整個(gè)樓市量?jī)r(jià)齊跌，交易量萎縮 60％－ 70％； 15％： 深圳近期開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率在 15％徘徊，甚至更低，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天熱銷(xiāo)場(chǎng)面不再。 回歸理性，短投轉(zhuǎn)向長(zhǎng)投，自住為主 淡市，誰(shuí)買(mǎi)房？ 長(zhǎng)期對(duì)某一區(qū)域關(guān)注的人 ，比如較長(zhǎng)時(shí)間住在某區(qū)，對(duì)區(qū)域的情況非常了解，對(duì)該區(qū)的房子在過(guò)去幾年中價(jià)格的變化以及什么樣的戶型更適合自己了如指掌，這些人 以換樓為主，兼有改租為買(mǎi)的首次臵業(yè)者 ； 剛性的首次臵業(yè)者 ，這是中國(guó)人的特點(diǎn)，買(mǎi)房是為了讓自己有安定感，也是對(duì)家庭責(zé)任感的體現(xiàn)。 堅(jiān)定不移的宏觀調(diào)控 針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府短期對(duì)金融的手段不會(huì)放松， 08年上半年政府調(diào)控繼續(xù)，政策依舊，回暖跡象不明顯。 由此普通存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)將執(zhí)行 13%的存 款 準(zhǔn) 備 金 率 標(biāo)準(zhǔn) ． 深圳市地稅局副局長(zhǎng)章家壽 16日表示，深圳將成為開(kāi)征物業(yè)稅的試點(diǎn)城市之一。 監(jiān)管部門(mén)及相關(guān)銀行的知情人士昨天證實(shí) ， 就 “ 第二套房 ”的界定 ， 監(jiān)管層在征詢幾家大銀行的意見(jiàn)后 ， 確認(rèn) “ 以戶為單位 ， 夫妻雙方只要有一方仍有房貸 未結(jié)清的 ， 再貸款購(gòu)房則認(rèn)定為第二套房 ” 。 8月 1日，新版《二手房買(mǎi)賣(mài)合同》正式實(shí)施，以往二手房買(mǎi)賣(mài)中的陰陽(yáng)合同現(xiàn)象將得到很大程度的抑制。 金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn) ， 一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) ，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整 。 深圳市 13個(gè)部門(mén)聯(lián)合開(kāi)展的全市房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治行動(dòng)；。 深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局、深圳市城市管理局發(fā)布了《關(guān)于開(kāi)展違反社會(huì)主義精神文明建設(shè)要求的廣告專項(xiàng)整治工作方案》，對(duì)深圳市房地產(chǎn)廣告進(jìn)行全面檢查。 價(jià)格目標(biāo) —— 規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) ， 滿足速度下的最大利潤(rùn) 。世聯(lián)地產(chǎn)鳳凰山一號(hào)項(xiàng)目組 2023年 3月 鳳凰山一號(hào) （一期）別墅區(qū)價(jià)格報(bào)告 目標(biāo)溝通 ?開(kāi)發(fā)商目標(biāo)： —— 開(kāi)盤(pán)月（自內(nèi)部解籌 ）完成銷(xiāo)售套數(shù) 50%， 08年全年完成一期銷(xiāo)售 90%以上。
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