【文章內(nèi)容簡介】 裝修彌補(bǔ)，從色彩、燈光、材料方面使售樓部新穎、時(shí)尚、醒目。 我公司已從營銷策劃的角度提出了平面布置方案， 具體的 實(shí)施 方案應(yīng)由專業(yè)設(shè)計(jì)和裝修公司根據(jù)具體情況和 開發(fā) 公司要求提供。 ? 宣傳元素 ：在售樓處外部，為了更好的烘托賣場氣氛，要有條幅、大型圍板等作襯托，起到醒目和加深印象的作用。 ? 引導(dǎo)元素 ：為了使看房客戶在最短的時(shí)間來到售樓處，在項(xiàng)目沿線增加戶外引導(dǎo)指示牌和燈箱，具體位置詳見《廣告推廣方案》。內(nèi)容初期主要為形象宣傳，逐漸過渡到賣點(diǎn)宣傳，設(shè)計(jì)風(fēng)格要和整個(gè)樓盤的主體形象相匹配，指示牌和燈箱形狀可以靈活多樣：箭頭型、三角型、平面指示牌、多面指示牌等。 ? 配合元素 ：配合元素是售樓處最有效的構(gòu)成要素，工地圍墻、社區(qū)大門、工程形象、樣板間都是促成銷售的關(guān)鍵。只有以上各項(xiàng)工程盡快完 成，才能更有效的對銷售起到促進(jìn)作用。結(jié)合項(xiàng)目的時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排，建議售樓處在 20xx年 3月前完 成裝修并投入使用 。 ? 功能布置分區(qū) ： （具體方案已提交） （ 1）項(xiàng)目模型展示區(qū) 在客戶進(jìn)入售樓處時(shí)，通過這里，可以了解項(xiàng)目的基本情況、未來生活的場景以及所生活小區(qū)的環(huán)境等等，促使客戶對未來生活的一種想象，增強(qiáng)其購買欲望。位置確定于售樓 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 處進(jìn)門后最醒目處。 （ 2）前臺(tái)接待處區(qū) 置業(yè)顧問等候客戶光臨，以及接聽客戶來電咨詢所處的位置。 （ 3）客戶洽談區(qū)、簽約區(qū) 為客戶進(jìn)行項(xiàng)目情況介紹、房款計(jì)算、業(yè)務(wù)咨詢、確定其所選房號 ，進(jìn)行排號、認(rèn)購或簽訂合同等的區(qū)域。 （ 4）休息區(qū)、展示區(qū)（ VIP客戶區(qū)） 作為客戶洽談和簽約區(qū)的延伸，此處布置可與洽談、簽約區(qū)略有區(qū)分。 （ 5）辦公區(qū) 項(xiàng)目管理人員和財(cái)務(wù)人員辦公場所。 （ 4）資料室及儲(chǔ)藏室 存放銷售部客戶檔案及其他相關(guān)資料，存放手提袋、 DM單和樓書等其他銷售 宣傳 資料區(qū)域。 ? 主要銷售道具 ：展板（項(xiàng)目區(qū)位圖、規(guī)劃圖、項(xiàng)目形象）、模型（一個(gè)全區(qū)整體規(guī)劃模型、各種戶型模型）、各種印刷品（樓書、戶型單張、 DM單） 、音視頻（背景音樂） 等。 B、樣板間的布置 由于本項(xiàng)目的定位是區(qū)域高品質(zhì)住宅，要讓客戶 在期房階段，提前感受開發(fā)商傾心傾力打造的精致生活氛圍和別具一格的 “ 現(xiàn)代時(shí)尚 ” 、 “ 理想家園 ” ，給項(xiàng)目品質(zhì) 以 有利的支撐，最終使開盤價(jià)格盡量上提，除了工程進(jìn)度順利進(jìn)行外， 請專業(yè)設(shè)計(jì)公司在 06年 4月前設(shè)計(jì) 12套不同主力戶型樣板間的 裝修方案 ，在 06年 8月前應(yīng)完成樣板間的 裝修、 布置 并對外展示， 可以極大的激發(fā)客戶的購買欲，同時(shí)可以更好的實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)品的附加值 。 建議在項(xiàng)目正式開盤亮相前，項(xiàng)目的 配合元素基本 完成，加上售樓處形象的呼應(yīng)和烘托，提前將 “ 天盛商務(wù)中心 ” 的內(nèi)在氣質(zhì)呈現(xiàn)給來訪客戶， ? 樣板間應(yīng)在開盤銷售達(dá)到 40%左右 出現(xiàn)，位置根據(jù)工程進(jìn)度選擇，同時(shí)應(yīng)將 客戶參觀路線清理干凈、設(shè)置廣告宣傳畫面。 ? 挑選 1— 2 種主力戶型標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置樣板房，樣板房的裝修應(yīng)營造出一個(gè)真實(shí)的居家環(huán)境，并通過設(shè)計(jì)師的匠心，使原本單調(diào)或者有缺陷的空間，變成一個(gè)充滿生機(jī)，實(shí)地而又溫馨的“ 家 ” 。得體的樣板房設(shè)計(jì)，會(huì)促使客戶產(chǎn)生購買的欲望，加強(qiáng)客戶的購買信心。樣板房的設(shè)計(jì)和建造，體現(xiàn)開發(fā)商的開發(fā)理念和居住設(shè)計(jì)觀念 。 ? 有專人負(fù)責(zé)樣板間和樣板環(huán)境的日常清潔與管理，提前展示本項(xiàng)目良好的品質(zhì)和物管服務(wù)，為銷售作有力的支撐。 C、工地現(xiàn)場 和局部樣板環(huán)境 包裝 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 工 地是客戶最為關(guān)注的地方，是宣傳經(jīng)濟(jì)和有效的場所。工地形象如何，不僅直接和開發(fā)公司形象有關(guān)，而且還能營造銷售氣氛，具有長效、強(qiáng)效傳遞信息的功能： ? 工地圍墻：工地圍墻是最大的戶外廣告看板，利用廣告噴繪或其他手段，向客戶傳遞樓盤形象，公司形象及項(xiàng)目所需表達(dá)的意圖。內(nèi)容主要是樓盤名、樓盤標(biāo)識(shí)、銷售熱線、開發(fā)商、承建單位、設(shè)計(jì)單位、樓盤賣點(diǎn)等，以達(dá)到統(tǒng)一形象，用以裝飾現(xiàn)場、烘托氣氛，加深客戶對項(xiàng)目的印象的目的。由于本項(xiàng)目售樓處緊鄰工地現(xiàn)場，除工地圍墻外，航天賓館也可考慮納入包裝范圍。 ? 工地氣氛：利用彩旗、氣球布幅等布置，大型廣告牌烘托工地?zé)狒[氣氛。 ? 施工中項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)主體應(yīng)該懸掛精神標(biāo)語，加以包裝。 ? 局部樣板環(huán)境：需增加內(nèi)容 廣告宣傳策略（ 詳見《廣告推廣方案》 ） 在市場調(diào)查的結(jié)論之上，結(jié)合本項(xiàng)目的地域性特征，項(xiàng)目采取以戶外廣告、報(bào)紙廣告為主要宣傳方式，公關(guān)促銷活動(dòng)、展示會(huì)等宣傳方式為輔的宣傳方式。 第四部分：營銷策略的制定 一、營銷方式建議 以坐銷為主，配合各階段的廣告推廣策略，輔以行銷方式。 二、公關(guān)活動(dòng)策劃 在銷售期內(nèi)，結(jié)合實(shí)際情況舉辦多種公關(guān)活動(dòng)，可以穩(wěn)定老客戶，發(fā)展新客 戶，展示公司形象實(shí)力和口碑，提高項(xiàng)目知名度。對縮短銷售周期、實(shí)現(xiàn)資金快速回籠有一定的支撐和促進(jìn)作用（各階段活動(dòng)策略詳見廣告推廣策略）。 三、營銷環(huán)境營造 營銷環(huán)境的營造，是廣告的有益補(bǔ)充，起到強(qiáng)化及深化廣告宣傳效果的作用。有利于提升樓盤的檔次和品位，展示樓盤的內(nèi)涵，獲得客戶認(rèn)可，促進(jìn)銷售，同時(shí)也有利于加強(qiáng)公司形象，樹立公司品牌。 四、入市時(shí)機(jī)選擇 依照施工進(jìn)度、售前準(zhǔn)備工作、市場情況等綜合因素，其入市時(shí)間暫定為： 20xx 年 3 月份售樓中心裝修完畢進(jìn)行形象展示及客戶積累， 5月初按計(jì)劃取得“預(yù)售許可證”后 開盤。 五、價(jià)格策略 （一）制定價(jià)格的總體思路 中開高走，小幅頻漲 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 針對項(xiàng)目的實(shí)際情況分析：有開盤前宣傳及工程進(jìn)度能對項(xiàng)目的中高端定位構(gòu)成強(qiáng)有力支撐的情況下，選擇“中開高走，小幅頻漲”的總體價(jià)格思路。本項(xiàng)目在位置與發(fā)展商品牌上有其它項(xiàng)目所不具備的優(yōu)勢，加之項(xiàng)目的中高端定位，故入市價(jià)格不能過低，在排號期間可以適當(dāng)虛高價(jià)格，使得本項(xiàng)目在日后的銷售過程中具有：較強(qiáng)的市場競爭力、先購者的物業(yè)升值、提高開發(fā)商及項(xiàng)目的市場口碑，為項(xiàng)目中后期的商業(yè)部分推廣打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 本項(xiàng)目在具體的實(shí)際銷售中，如果前期排號及換認(rèn)購能 引來火爆情況的話，在開盤時(shí)可適當(dāng)?shù)貙r(jià)格提高，具體提高的幅度，根據(jù)市場、客戶的反應(yīng)而定，如情況不如所愿，可適當(dāng)降低售價(jià)，給客戶一種“物超所值”的誘惑力，因?yàn)榫湍壳岸?，價(jià)格是房地產(chǎn)市場最敏感的因素之一，是影響購房者的重要因素。 （二）定價(jià)原則 制定切實(shí)可行的市場價(jià)格。 快速銷售，以獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 本項(xiàng)目總體價(jià)格制