【正文】 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 強銷期：此階段的原則是根據上一階段市場的檢驗，對銷售有一定困難的住宅在價格、策略上進行調整 過后，再推向市場，對銷售較好的戶型進行部分保留，在廣告支持較弱的階段和各個時期客戶來訪量較少的情況下逐步放出銷售。 第 20xx 年35月 完成項目的所有建設、園林 進行清盤促銷工作。 段 5月初取得預售許可證。 ① 買受人于簽訂《認購書》當日，即付定金人民幣一萬元。 本項目在具體的實際銷售中，如果前期排號及換認購能 引來火爆情況的話，在開盤時可適當地將價格提高，具體提高的幅度，根據市場、客戶的反應而定，如情況不如所愿，可適當降低售價，給客戶一種“物超所值”的誘惑力，因為就目前而言，價格是房地產市場最敏感的因素之一，是影響購房者的重要因素。由于本項目售樓處緊鄰工地現場，除工地圍墻外，航天賓館也可考慮納入包裝范圍。 （ 4）資料室及儲藏室 存放銷售部客戶檔案及其他相關資料，存放手提袋、 DM單和樓書等其他銷售 宣傳 資料區(qū)域。 ? 宣傳元素 ：在售樓處外部，為了更好的烘托賣場氣氛，要有條幅、大型圍板等作襯托，起到醒目和加深印象的作用。商務中心”的外部環(huán)境還不足以支撐其樓盤本身的“高品質”定位，在營銷過程中，“天盛 類別 需求面積 需求人數 所占比例5 0㎡ 以下 33 %5070 ㎡ 70 %7090 ㎡ 113 %90110 135 28%110130 105 %130 ㎡以上 24 5%面積不確立 4 /2030 ㎡ 27 55%3040 ㎡ 10 20%4050 ㎡ 4 %50 ㎡以上 8 16%住宅部分商業(yè)部分天盛商務中心 06 年 2 月 6 日前客戶咨詢統(tǒng)計（表二） 通過天盛公司售樓處接受咨詢近 2個月的情況分析： 住宅部分： （ 1）來訪區(qū)域： 以航天區(qū)域為主，由于本項目沒有正式對外宣傳，主要是航天內部人員知曉，對外也是通過口碑宣傳，并且與航天職工有親戚或朋友關系的龍泉其它區(qū)域、成都或外地客戶。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。隨著項目的進展和正式對外宣傳，知名度和美譽度加強，其它區(qū)域客戶會不斷增加。商務中心”的“高品質”一方面是應由戶型、外觀、配套硬件的新穎、時尚、完善來補充，另一方面應體現在本項目建成后，區(qū)域發(fā)展的無限前景上。 ? 引導元素 ：為了使看房客戶在最短的時間來到售樓處，在項目沿線增加戶外引導指示牌和燈箱，具體位置詳見《廣告推廣方案》。 ? 主要銷售道具 ：展板（項目區(qū)位圖、規(guī)劃圖、項目形象）、模型（一個全區(qū)整體規(guī)劃模型、各種戶型模型）、各種印刷品（樓書、戶型單張、 DM單） 、音視頻（背景音樂） 等。 ? 工地氣氛：利用彩旗、氣球布幅等布置，大型廣告牌烘托工地熱鬧氣氛。 （二）定價原則 制定切實可行的市場價格。 ② 買受人于簽訂《認購書》 5天內到銷售中心簽訂《商品房買賣合同》，并于當日交付總房款的 30%以上。 樣板間的斟選及裝修方案制定。 舉行交房入住儀式； 銷售工作進入尾盤期。 持續(xù)期：抓住客戶，分片區(qū)的打開銷售控制，將優(yōu)、差戶型合理的進行搭配銷售。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 以上主要是“天盛商務中心”項目住宅部分的營銷方案，由于商業(yè)部分涉及到主力商家的招商和推出時的市場情況，在主力商家未確定、客戶及 市場情況還不很明朗之前，商業(yè)部分的劃分、規(guī)劃暫無 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 B、銷控原則 各個銷售階段，銷控的原則發(fā)生著變化： 預熱期：此階段銷控的原則是根據住宅的樓層、朝向、景觀、價格、面積進行平均分配，不能太零散，要驗證各種住宅的市場接受度為下一個階段策略的制定提供依據，另外對特殊位置的住宅進行有意識的控制，為中后期的客戶購房留有余地。 該階段住宅部分銷售面積達 15%，銷售均價在 2590 元 /㎡，產值為515萬元；住宅部分累積銷售面積為 85%，累積產值約為 2851萬元； 該階段商業(yè)部分 1 層銷售面積達到 30%，產值為 264萬元；商業(yè)部分累積銷售面積為 60%，累積產值達到 528萬元； 總銷售產值達 3379萬元。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。本項目在位置與發(fā)展商品牌上有其它項目所不具備的優(yōu)勢，加之項目的中高端定位，故入市價格不能過低，在排號期間可以適當虛高價格，使得本項目在日后的銷售過程中具有：較強的市場競爭力、先購者的物業(yè)升值、提高開發(fā)商及項目的市場口碑，為項目中后期的商業(yè)部分推廣打下堅實的基礎。內容主要是樓盤名、樓盤標識、銷售熱線、開發(fā)商、承建單位、設計單位、樓盤賣點等，以達到統(tǒng)一形象，用以裝飾現場、烘托氣氛，加深客戶對項目的印象的目的。 （ 5）辦公區(qū) 項目管理人員和財務人員辦公場所。 我公司已從營銷策劃的角度提出了平面布置方案， 具體的 實施 方案應由專業(yè)設計和裝修公司根據具體情況和 開發(fā) 公司要求提供。商務中心”所處區(qū)位雖然具 備了便捷的交通，緊挨成熟商業(yè)圈，但由于其周邊大部份是普通住宅（有些比較破舊）和廠房 —— 所以“天盛最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 二、該區(qū)域競爭項目價格分析（詳見已提交的市場調查報告） 距前期提交的市場調查報告已經過去三個月時間，龍泉房地產市場及本項目周邊競爭環(huán)境也發(fā)生了相應變化，特別是部分 04年、 05 年拍賣的地塊，已經陸續(xù)開始進 行開發(fā)，與前期我們對龍泉市場調查分析的結果一致，現對一些變化的情況進行概括，其它基礎情況詳見已提交的市場調查報告。 （ 3） 06年春季已經或即將開盤的項目： 京龍嘉苑 2期： 已于 06年 1月 1日開盤， 星光四季 2期： 已于去年成功銷售完畢多層的“星光四季”將于今年 3月推出它的 層電梯公寓部分，一梯 戶，這個項目與本項目位于同一生活區(qū)，產品形態(tài)相同，將是本項目最直接的競爭對手，其戶型從 52— 137㎡，現對外宣稱均價為 2300元 /㎡，其戶型設計比本項目靈活、創(chuàng)新性較好。 （ 2）需求面積：需增加內容 商業(yè)部分： （ 1） 來訪區(qū)域：需增加內容 （ 2） 需求面積：需增加內容 戶型需求偏向于大中戶型，其中套二、套三及以上戶型占咨詢人數的 70%以上，套二以下戶型只 占咨詢人數的 21%左右，結合本項目現有的戶型配比， 70㎡以下的戶型占到 41%左右， 90㎡以上戶型占 56%，中間 70㎡左右的套二只有 3%左右。