【正文】 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 類別 需求面積 需求人數(shù) 所占比例5 0㎡ 以下 33 %5070 ㎡ 70 %7090 ㎡ 113 %90110 135 28%110130 105 %130 ㎡以上 24 5%面積不確立 4 /2030 ㎡ 27 55%3040 ㎡ 10 20%4050 ㎡ 4 %50 ㎡以上 8 16%住宅部分商業(yè)部分天盛商務中心 06 年 2 月 6 日前客戶咨詢統(tǒng)計（表二） 通過天盛公司售樓處接受咨詢近 2個月的情況分析： 住宅部分： （ 1）來訪區(qū)域： 以航天區(qū)域為主，由于本項目沒有正式對外宣傳，主要是航天內(nèi)部人員知曉，對外也是通過口碑宣傳，并且與航天職工有親戚或朋友關系的龍泉其它區(qū)域、成都或外地客戶。 （ 2）需求面積：需增加內(nèi)容 商業(yè)部分： （ 1） 來訪區(qū)域：需增加內(nèi)容 （ 2） 需求面積：需增加內(nèi)容 戶型需求偏向于大中戶型，其中套二、套三及以上戶型占咨詢?nèi)藬?shù)的 70%以上，套二以下戶型只 占咨詢?nèi)藬?shù)的 21%左右，結合本項目現(xiàn)有的戶型配比， 70㎡以下的戶型占到 41%左右， 90㎡以上戶型占 56%，中間 70㎡左右的套二只有 3%左右。而前來咨詢商鋪的客戶，以 40 ㎡以下占多數(shù)，從龍泉城區(qū)現(xiàn)在售的與本項目業(yè)態(tài)類似的樓盤如麗陽精舍、金色極地商業(yè)部分銷售得比較好的商鋪面積段來看，客戶咨詢情況與市場情況是比較吻合的。但是，這次統(tǒng)計的咨 詢情況是在本項目尚未正式對外推廣的前提下，所以根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析出的相關情況，并不能作為確定產(chǎn)品最終 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 的依據(jù)，而必須在本項目售樓處正式對外開放，所有推廣方式到位并經(jīng)過一段時間的客戶市場積累后，才能對產(chǎn)品進行最終定案。 第三部分：開盤解密 “天盛驛都錦繡”后開發(fā)的又一高品質(zhì)之作，其外立面設計與龍泉現(xiàn)有的大多數(shù)樓盤相比，有所突破與創(chuàng)新，但目前，“天盛商務中心”的外部環(huán)境還不足以支撐其樓盤本身的“高品質(zhì)”定位，在營銷過程中，“天盛 項目形象設計 項目的包裝分為兩個部分：一是整體形象的設計，這是項目對外宣傳推廣的重要標志，是客戶對樓盤的想象力的引導，是吸引購房者進入項目的第一媒介；二是項目施工形象的包裝，這是工地形象的展示 ，是客戶的信心來源。 （ 2）施工現(xiàn)場的包裝 A、售樓處的形象設計 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 現(xiàn)場售樓處是房地產(chǎn)項目營銷最根本、有效的一種現(xiàn)場銷售渠道，作用表現(xiàn)為銷售具有直觀性，對購房者需求的捕捉力更為有效，對目標客戶的殺傷力最強。 現(xiàn)天盛公司選定航天賓館原員工餐廳作為售樓處符合以上售樓處選址要求 。現(xiàn)有航天賓館停車場可協(xié)商利用。結合項目的形象定位，售樓部的裝飾風格應與樓盤的類型、檔次相吻合；顏色、造型盡量與樓盤配合，格調(diào)一致，應該以品質(zhì)、精致為展示重點，以烘托渲染所售樓盤檔次及規(guī)模；售樓處的外部和內(nèi)部要充分體現(xiàn)“現(xiàn)代、精致、時尚”的風格和內(nèi)涵，以裝飾為主，裝修為輔，通過軟裝飾品的表現(xiàn)，營造具有特色的銷售現(xiàn)場，現(xiàn)有的一些結構缺陷 可以通過內(nèi)外部裝修彌補，從色彩、燈光、材料方面使售樓部新穎、時尚、醒目。 ? 宣傳元素 ：在售樓處外部，為了更好的烘托賣場氣氛，要有條幅、大型圍板等作襯托，起到醒目和加深印象的作用。內(nèi)容初期主要為形象宣傳，逐漸過渡到賣點宣傳，設計風格要和整個樓盤的主體形象相匹配，指示牌和燈箱形狀可以靈活多樣：箭頭型、三角型、平面指示牌、多面指示牌等。只有以上各項工程盡快完 成，才能更有效的對銷售起到促進作用。 ? 功能布置分區(qū) ： （具體方案已提交） （ 1）項目模型展示區(qū) 在客戶進入售樓處時，通過這里，可以了解項目的基本情況、未來生活的場景以及所生活小區(qū)的環(huán)境等等，促使客戶對未來生活的一種想象，增強其購買欲望。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 （ 2）前臺接待處區(qū) 置業(yè)顧問等候客戶光臨，以及接聽客戶來電咨詢所處的位置。 （ 4）休息區(qū)、展示區(qū)（ VIP客戶區(qū)） 作為客戶洽談和簽約區(qū)的延伸，此處布置可與洽談、簽約區(qū)略有區(qū)分。 （ 4）資料室及儲藏室 存放銷售部客戶檔案及其他相關資料，存放手提袋、 DM單和樓書等其他銷售 宣傳 資料區(qū)域。 B、樣板間的布置 由于本項目的定位是區(qū)域高品質(zhì)住宅，要讓客戶 在期房階段，提前感受開發(fā)商傾心傾力打造的精致生活氛圍和別具一格的 “ 現(xiàn)代時尚 ” 、 “ 理想家園 ” ，給項目品質(zhì) 以 有利的支撐，最終使開盤價格盡量上提，除了工程進度順利進行外， 請專業(yè)設計公司在 06年 4月前設計 12套不同主力戶型樣板間的 裝修方案 ，在 06年 8月前應完成樣板間的 裝修、 布置 并對外展示， 可以極大的激發(fā)客戶的購買欲，同時可以更好的實現(xiàn)項目產(chǎn)品的附加值 。商務中心 ” 的內(nèi)在氣質(zhì)呈現(xiàn)給來訪客戶， ? 樣板間應在開盤銷售達到 40%左右 出現(xiàn)，位置根據(jù)工程進度選擇，同時應將 客戶參觀路線清理干凈、設置廣告宣傳畫面。得體的樣板房設計，會促使客戶產(chǎn)生購買的欲望，加強客戶的購買信心。 ? 有專人負責樣板間和樣板環(huán)境的日常清潔與管理，提前展示本項目良好的品質(zhì)和物管服務，為銷售作有力的支撐。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。工地形象如何，不僅直接和開發(fā)公司形象有關，而且還能營造銷售氣氛，具有長效、強效傳遞信息的功能： ? 工地圍墻：工地圍墻是最大的戶外廣告看板，利用廣告噴繪或其他手段，向客戶傳遞樓盤形象，公司形象及項目所需表達的意圖。由于本項目售樓處緊鄰工地現(xiàn)場，除工地圍墻外，航天賓館也可考慮納入包裝范圍。 ? 施工中項目的結構主體應該懸掛精神標語，加以包裝。 第四部分：營銷策略的制定 一、營銷方式建議 以坐銷為主，配合各階段的廣告推廣策略，輔以行銷方式。對縮短銷售周期、實現(xiàn)資金快速回籠有一定的支撐和促進作用（各階段活動策略詳見廣告推廣策略）。有利于提升樓盤的檔次和品位，展示樓盤的內(nèi)涵，獲得客戶認可，促進銷售，同時也有利于加強公司形象，樹立公司品牌。 五、價格策略 （一）制定價格的總體思路 中開高走，小幅頻漲 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 針對項目的實際情況分析：有開盤前宣傳及工程進度能對項目的中高端定位構成強有力支撐的情況下，選擇“中開高走，小幅頻漲”的總體價格思路。 本項目在具體的實際銷售中，如果前期排號及換認購能 引來火爆情況的話，在開盤時可適當?shù)貙r格提高，具體提高的幅度，根據(jù)市場、客戶的反應而定，如情況不如所愿，可適當降低售價，給客戶