【正文】 、高層供水前幾年，高層物業(yè)的飲水問題一直是媒體關(guān)注的焦點(diǎn)，所以隨后開發(fā)的物業(yè)普遍采用了變頻調(diào)壓供水系統(tǒng)，本次調(diào)研的物業(yè)93%的物業(yè)采取了這種技術(shù)，該技術(shù)被廣泛采用一方面解決了飲用水的污染的問題，另一方面，也提高物業(yè)的檔次。 、電梯高層住宅或?qū)懽謸У碾娞菔潜夭豢缮俚模壳氨敬握{(diào)研所有的物業(yè)使用的電梯均為雙電源，在品牌使用方面，本地的OTIS占有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)，另外西子0TIS、上海三菱、國產(chǎn)的迅達(dá)也有使用，在北京寫字樓市場(chǎng)，引用的大部分是國外著名品牌原裝進(jìn)口的電梯，在項(xiàng)目的整體形象提升上起到的重要的作用。例如新盛大廈，主體樓高20層，地下四層，建筑面積近11萬平方米，可電梯數(shù)量竟高達(dá)16部，還不包含貨梯。 、安防設(shè)施 在本次調(diào)研的物業(yè)中對(duì)講系統(tǒng)應(yīng)用普遍，但可視對(duì)講的比率仍不算高，占總數(shù)的1/3強(qiáng)，在其他安防設(shè)施方面時(shí)代奧城為業(yè)主配備了窗磁門磁、紅外線監(jiān)控；大部分項(xiàng)目還為業(yè)主配備了對(duì)講報(bào)警系統(tǒng)；美震裕陽大廈有24小時(shí)閉路無盲點(diǎn)監(jiān)控、自動(dòng)巡更報(bào)警系統(tǒng)；奧式商務(wù)區(qū)和城市星座等還有4重防盜系統(tǒng)等，北京的大多數(shù)項(xiàng)目在這方面的做的相當(dāng)完善，中國電子大廈、創(chuàng)富大廈、新盛大廈等物業(yè)在電子系統(tǒng)和人力系統(tǒng)上均投入很大，這方面是值得我們學(xué)習(xí)借鑒的。寫字樓性質(zhì)的物業(yè)比率更高。 、局域網(wǎng)云瑯網(wǎng)絡(luò)大廈、百腦匯科技大廈、天津電子科技中心、希望領(lǐng)空、佳怡國際商務(wù)廣場(chǎng)等在設(shè)置了區(qū)內(nèi)局域網(wǎng)，大約占總數(shù)1/3，另外，除時(shí)代奧城、盈海商務(wù)大廈外，設(shè)置局域網(wǎng)的物業(yè)基本集中在“慧谷”的周圍，必然與“慧谷”形成一定的競爭關(guān)系。 、建材所調(diào)查天津大部分項(xiàng)目均采用國內(nèi)知名品牌的建材，在這方面，北京寫字樓做的相當(dāng)出色，外檐立面采用高檔鋁板和世界先進(jìn)中空雙鋼化玻璃幕墻，高級(jí)地面建筑材料、磨砂玻璃及高級(jí)墻面建筑材料，藝術(shù)吊頂、高級(jí)燈飾，整體世界先進(jìn)玻璃幕墻，瑞士進(jìn)口電梯，分戶式中央空調(diào)系統(tǒng)等。四物業(yè)管理――二次競爭的戰(zhàn)場(chǎng) 物業(yè)的硬件最易被人模仿的，而只有軟件才不可復(fù)制。規(guī)模、高效，充滿人情氣息的的物業(yè)管理不僅可以是業(yè)主享受到實(shí)實(shí)在在的服務(wù)，更可以創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益?！　≡谒姓{(diào)研的物業(yè)中，自建自管和兄弟單位管理物業(yè)約占所有物業(yè)的93 %。以上種種，反應(yīng)出我市的物業(yè)管理還處于較低的水平。 這樣，出房率相應(yīng)提高，業(yè)主可以自由選擇，不會(huì)造成千家一面的景象。四市場(chǎng)定位、品牌形象與廣告――物業(yè)銷售的利器今年，高層寫字樓銷售較好的一個(gè)重要的原因就是開發(fā)商開始將市場(chǎng)定位引入物業(yè)的開發(fā)和營銷當(dāng)中，時(shí)代奧城和河川大廈是典型的例子。我們有理由相信，時(shí)代奧城如果不是定位明確，營銷包裝出色，廣告表現(xiàn)突出，而是將住宅、寫字樓功能不分，絕對(duì)不會(huì)取得今天的銷售業(yè)績。四小結(jié) 通過本次對(duì)慧谷項(xiàng)目競爭狀況的調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)就目前慧谷項(xiàng)目的市場(chǎng)狀況而言，如進(jìn)入商住兩用的物業(yè)市場(chǎng)，雖市場(chǎng)的銷售面較寬，但因?yàn)檫M(jìn)入的是市場(chǎng)競爭十分激烈的買方市場(chǎng)狀況，將來的銷售必然會(huì)遭遇強(qiáng)大的阻力；而科技園區(qū)商務(wù)寫字樓市場(chǎng)仍然存在較大的需求空間，而且慧谷項(xiàng)目與其它商務(wù)性的競爭物業(yè)相比，具明顯優(yōu)勢(shì)。四針對(duì)慧谷寫字樓規(guī)劃的整體建議INTERNET的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)，盡力做到提供千兆入樓，百兆入桌服務(wù)。 采用戶室中央空調(diào)系統(tǒng)，節(jié)省能源。 按照萬兆投資集團(tuán)與銳設(shè)繪共同協(xié)商確定的工作計(jì)劃，在5月16日結(jié)束了慧谷項(xiàng)目的市場(chǎng)競爭狀況的調(diào)研后，5月17日—5月25日，銳設(shè)繪“慧谷項(xiàng)目小組”的調(diào)查人員以慧谷的潛在購房群體為調(diào)查的對(duì)象，進(jìn)行了消費(fèi)者方面的調(diào)查。） 總體概述 一總體概述 本次調(diào)查的覆蓋面較廣，調(diào)研對(duì)象涉及和平、南開、河西、河?xùn)|、河北等5區(qū)，南開區(qū)是重點(diǎn)的調(diào)查區(qū)域。 本次調(diào)查的對(duì)象被分為四個(gè)行業(yè)，在計(jì)算機(jī)及相關(guān)行業(yè)方面有所偏重，具體分類如下： 1．計(jì)算機(jī)及相關(guān)行業(yè) 2．貿(mào)易公司 3．事務(wù)所4．其它行業(yè)（以廣告、設(shè)計(jì)、裝飾等公司為主）二、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)二行業(yè)狀況 考慮到“慧谷”的潛在消費(fèi)者的特性，將調(diào)查對(duì)象主要分為4個(gè)行業(yè)，如下表序 號(hào)行 業(yè) 劃 分人 數(shù)百分比說 明1計(jì)算機(jī)相關(guān)行業(yè)60%網(wǎng)絡(luò)、軟件、硬件、耗材等2貿(mào)易公司9%國貿(mào)、內(nèi)貿(mào)企業(yè)等3事務(wù)所5%律師、會(huì)計(jì)師等4其它38%二辦公場(chǎng)所區(qū)域選擇 本次調(diào)查對(duì)象對(duì)于辦公場(chǎng)所的區(qū)域選擇，如下表序號(hào) 區(qū) 域 選 擇人 數(shù)百 分 比1和平區(qū)28%2南開區(qū)37%3河西區(qū)36%4河?xùn)|區(qū)9%5河北區(qū)2%合 計(jì)： 112 人100%辦公場(chǎng)所區(qū)域選擇比例表合 計(jì)： 37 家100%* * * * * * * * *南開區(qū)調(diào)查對(duì)象行業(yè)分配表二辦公場(chǎng)所本身關(guān)注因素統(tǒng)計(jì)關(guān)注程度考 慮 因 素人 數(shù)百分比1配套設(shè)施41%2朝向23%3采光22%4房型21%5視野17%6樓層14%6通風(fēng)14%辦公場(chǎng)所本身關(guān)注因素統(tǒng)計(jì)表其中選擇后兩項(xiàng)的即可以成為慧谷項(xiàng)目的潛在的消費(fèi)者的共74人。序號(hào)租 購 類 別人 數(shù)百 分 比1繼續(xù)租賃13%2購 買36%（合計(jì)：%）3以租代買25%合計(jì)： 74 家100%有意向變更辦公場(chǎng)所的企業(yè)比例圖表比例圖：（無打算、不一定和打算的分布、租賃和購買的比例） 二辦公場(chǎng)所的面積的需求 在本次調(diào)研的74家有更換辦公場(chǎng)所意向的企業(yè)中，對(duì)于辦公場(chǎng)所面積需求，如下表序號(hào)面 積 劃 分?jǐn)?shù) 量百 分 比180平米以下5%280120平米之間29%3120160平米之間22%4160平米以上18%合計(jì)： 74 家100% 二潛在消費(fèi)者價(jià)格承受劃分 目前使用已經(jīng)購買的辦公場(chǎng)所的調(diào)研對(duì)象購買辦公場(chǎng)所的價(jià)格水平，如下表序號(hào)價(jià) 格 劃 分(每平方米)數(shù) 量百 分 比15000元以下6%250006000元之間17%360007000元之間7%470008000元之間5%58000元以上1%合計(jì)： 74 家100%二辦公場(chǎng)所物業(yè)性質(zhì)與辦公模式 1．辦公場(chǎng)所物業(yè)性質(zhì) 74個(gè)潛在的消費(fèi)者對(duì)于物業(yè)性質(zhì)的要求，如下表序號(hào) 物 業(yè) 性 質(zhì)數(shù) 量比 例備 注1單純寫字樓31家41%正規(guī)寫字樓2商住寫字樓26家35%商住兩用 3底 商11家%框架結(jié)構(gòu)4其它形式6家%因地制宜合計(jì)：　　　74 　家100%————辦公場(chǎng)所物業(yè)性質(zhì)分類表2．辦公模式 潛在消費(fèi)者對(duì)于辦公模式的需求，如下表序號(hào) 辦公模式數(shù) 量比 例備 注1敞開式18家%大工業(yè)時(shí)代辦公模式2部門集中式42家%以部門劃分辦公區(qū)域3無所謂，因地制宜14家%根據(jù)物業(yè)情況劃分辦公區(qū)域合計(jì)：　　　74　　家100%————辦公模式分類表二1對(duì)車位的要求 潛在消費(fèi)者對(duì)于車位要求，如下表序號(hào)車 位 要 求數(shù) 量百分比1需要車位61家%2不需要車位13家%合計(jì)：　　　74 家100%車位需求比例表二1同行業(yè)企業(yè)集中意向統(tǒng)計(jì) 集中辦公是否是慧谷項(xiàng)目潛在的消費(fèi)者的要求，本項(xiàng)目即針對(duì)潛在消費(fèi)者集中辦公方面的要求設(shè)計(jì)，具體的統(tǒng)計(jì)結(jié)果如下表序號(hào)群體劃分總?cè)藬?shù)希望集中辦公人數(shù)百分比1全部調(diào)查對(duì)象11244%2有意向調(diào)查對(duì)象7442%3計(jì)算機(jī)及相關(guān)行業(yè)4228%集中辦公意向統(tǒng)計(jì)表 三、消費(fèi)者調(diào)查分析三消費(fèi)者年齡結(jié)構(gòu)較輕，消費(fèi)能力有限 在本次調(diào)研的人群中，以計(jì)算機(jī)相關(guān)行業(yè)（%）和廣告、設(shè)計(jì)公司(%)等新興行業(yè)為主，在這樣的行業(yè)起作用的是技術(shù)和知識(shí)和資訊，而社會(huì)經(jīng)驗(yàn)并不起決定的作用，因此本次調(diào)研2530歲（%）和3135歲（%）的企業(yè)決策人員共占全部調(diào)研對(duì)象（112個(gè)）%。在這74家企業(yè)中，從更換場(chǎng)所的面積和價(jià)格來看，所要求的面積一般在80120平米（%）和120160（%）平米之間，價(jià)格集中在5000元/平米以下（%）、50006000元/平米（%）和60007000元/平米（%），可以大體上測(cè)算出購房者的承受能力總值應(yīng)集中在60萬70萬居多。%的企業(yè)要求更換辦公場(chǎng)所，本次調(diào)研的南開區(qū)的企業(yè)（26家）%有更換辦公場(chǎng)所的意向。根據(jù)對(duì)辦公模式的調(diào)查，選擇“部門集中式”和“無所謂,因地制宜”%%。配套完善、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的甲級(jí)5A寫字樓，符合本市目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和趨勢(shì)，克服了普遍的刻板和機(jī)械，滿足了人們的個(gè)性化和人性化的需求，因此，受到市場(chǎng)的青睞絕非偶然，隨著知識(shí)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展甲級(jí)5A寫字樓必將有更大的市場(chǎng)空間。三地理位置是選擇辦公場(chǎng)所的首要因素 本次調(diào)查顯示，在更換辦公場(chǎng)所時(shí)考慮的首要因素是“地理位置”，%；其次是交通狀況（%）、價(jià)格因素（%）、房型布局（%）、商業(yè)氛圍（%）、周邊環(huán)境（%）、房屋質(zhì)量（%）、物業(yè)管理水平（%）、開發(fā)商信譽(yù)（%）等。在本次的調(diào)研中，排在最后面的因素分別是綠化、樓層、購物便利、生活服務(wù)設(shè)施、社交健身因素、入住時(shí)間等，雖然排在靠后，但這些因素同樣會(huì)對(duì)考慮辦公場(chǎng)所起到一定的作用。三智能化提高要求，安全設(shè)施倍受重視 本次的調(diào)查顯示：在有意向的74家企業(yè)中，%選擇為辦公場(chǎng)所裝設(shè)局域網(wǎng)。另外，在安全設(shè)施方面“室內(nèi)外紅外線監(jiān)控系統(tǒng)”（%）、“可視對(duì)講”（ %）、“24小時(shí)無盲點(diǎn)監(jiān)控系統(tǒng)”（%）、“室內(nèi)報(bào)警系統(tǒng)”（%）等均有一定的關(guān)注率，說明企業(yè)決策管理者非常關(guān)心自己和企業(yè)的安全。三“集中辦公”計(jì)算機(jī)相關(guān)行業(yè)人士的共同要求本次調(diào)查的計(jì)算機(jī)相關(guān)行業(yè)的人士，%的要求集中辦公。尤其以網(wǎng)絡(luò)公司與軟件公司的人士對(duì)集中的要求最迫切。三付款方式——重要的房地產(chǎn)銷售的競爭手段本次調(diào)研的管理決策人員年齡結(jié)構(gòu)較年輕，事業(yè)一般處于高速成長期，未來預(yù)期較好，但是高速成長要求資金的投入，他們不可能全部將資金投入購置辦公場(chǎng)所。以租代買、長期按揭和分期付款，他們要求時(shí)間越長越好，這樣既可以減輕他們的資金的壓力，而且可以提前享受明天的環(huán)境。因此付款方式已經(jīng)成為開發(fā)商之間檢驗(yàn)競爭實(shí)力的籌碼之一。網(wǎng)絡(luò)公司、軟件公司、廣告公司等行業(yè)發(fā)展十分迅速。再有，軟件和網(wǎng)絡(luò)公司、廣告公司等的有一定的不可預(yù)見性，突擊式加班大量存在，因此像24小時(shí)超市便利店等設(shè)施，做為寫字樓的配套就顯得重要了。其實(shí)，“慧谷”的潛在的消費(fèi)者并不是沒有資金購房，而是因?yàn)槭聵I(yè)處于高速成長期，因此主要的資金應(yīng)用于投資，實(shí)際上，他們的未來預(yù)期很好，消費(fèi)潛力巨大。要求辦公模式為“敞開式”%，而選擇“部門集中式”%。而“慧谷”的設(shè)計(jì)正是考慮到這方面，使每一層的面積都可以做隨意的空間劃分，完全發(fā)揮業(yè)主的想象空間和創(chuàng)意才能，可以自由劃分的空間正是“慧谷”獨(dú)特的賣點(diǎn)之一。%的選擇部門集中辦公，%。一、南開區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與前景展望 銳設(shè)繪（天津）廣告策劃有限公司于2005年5月14日－5月25日，對(duì)“慧谷”項(xiàng)目的營銷進(jìn)行了大規(guī)模的市場(chǎng)調(diào)研，調(diào)研范圍以南開區(qū)為主，同時(shí)輻射到