【正文】 足的狀況必須改變，否則，對提高物業(yè)檔次和維持今后的長期銷售不利。 、局域網(wǎng)云瑯網(wǎng)絡(luò)大廈、百腦匯科技大廈、天津電子科技中心、希望領(lǐng)空、佳怡國際商務(wù)廣場等在設(shè)置了區(qū)內(nèi)局域網(wǎng)，大約占總數(shù)1/3，另外，除時代奧城、盈海商務(wù)大廈外，設(shè)置局域網(wǎng)的物業(yè)基本集中在“慧谷”的周圍，必然與“慧谷”形成一定的競爭關(guān)系。因為各開發(fā)商以前均未涉足互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域，因此即使區(qū)內(nèi)設(shè)置局域網(wǎng)的物業(yè)，水平也基本處于中等，在提供網(wǎng)絡(luò)服務(wù)方面仍有有很大的可操作的空間。 、建材所調(diào)查天津大部分項目均采用國內(nèi)知名品牌的建材，在這方面，北京寫字樓做的相當(dāng)出色，外檐立面采用高檔鋁板和世界先進(jìn)中空雙鋼化玻璃幕墻，高級地面建筑材料、磨砂玻璃及高級墻面建筑材料，藝術(shù)吊頂、高級燈飾，整體世界先進(jìn)玻璃幕墻，瑞士進(jìn)口電梯，分戶式中央空調(diào)系統(tǒng)等。四物業(yè)管理――二次競爭的戰(zhàn)場 物業(yè)的硬件最易被人模仿的，而只有軟件才不可復(fù)制。物業(yè)管理做為購房者者消費的最后一環(huán)，與業(yè)主的生活息息相關(guān)，這是十分重要的。規(guī)模、高效，充滿人情氣息的的物業(yè)管理不僅可以是業(yè)主享受到實實在在的服務(wù)，更可以創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。其實，物業(yè)管理公司一樣可以創(chuàng)立自己的知名品牌，目前南方的中海物業(yè)和萬科就創(chuàng)立了自己的品牌，并且取得了很好的經(jīng)濟(jì)效益。　　在所有調(diào)研的物業(yè)中，自建自管和兄弟單位管理物業(yè)約占所有物業(yè)的93 %。自給自足的物業(yè)管理，在專業(yè)化、檔次、服務(wù)水平等方面都提高不易；而且，沒有規(guī)模效應(yīng)，物業(yè)管理的成本居高不下。以上種種，反應(yīng)出我市的物業(yè)管理還處于較低的水平。可喜的是本次調(diào)研的物業(yè)中，表現(xiàn)出色的云瑯網(wǎng)絡(luò)大廈和風(fēng)荷新園，他們由自己的知名品牌――風(fēng)荷物業(yè)管理，而且風(fēng)荷物業(yè)還將與世界較大的物業(yè)管理公司戴德梁行合作；這樣，他們的物業(yè)管理水準(zhǔn)和服務(wù)的水平又將上升到一個新層次。 四規(guī)劃設(shè)計刪繁就簡、純寫字樓概念倍受推崇 目前，推出的框架結(jié)構(gòu)的寫字樓，一般不象以前設(shè)置分明的分區(qū)，而是提供一塊整體的空間，由業(yè)主來分配空間、設(shè)計和裝修。這樣，出房率相應(yīng)提高，業(yè)主可以自由選擇，不會造成千家一面的景象。 這樣的物業(yè)在市場上頗受歡迎，富士大廈、合眾大廈、河川大廈、嘉利中心、佳怡國際商務(wù)廣場均采用這種設(shè)計，因此創(chuàng)下了很高的銷售率。四市場定位、品牌形象與廣告――物業(yè)銷售的利器今年，高層寫字樓銷售較好的一個重要的原因就是開發(fā)商開始將市場定位引入物業(yè)的開發(fā)和營銷當(dāng)中，時代奧城和河川大廈是典型的例子。河川大廈其實是一個開發(fā)了好幾年的物業(yè)，原先銷售狀況不佳，定位為智能商務(wù)集成大廈后，銷售狀況很快改觀，某集團(tuán)公司一次就買走了其中的大部分。我們有理由相信，時代奧城如果不是定位明確，營銷包裝出色，廣告表現(xiàn)突出，而是將住宅、寫字樓功能不分，絕對不會取得今天的銷售業(yè)績。四小結(jié) 通過本次對慧谷項目競爭狀況的調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)就目前慧谷項目的市場狀況而言，如進(jìn)入商住兩用的物業(yè)市場，雖市場的銷售面較寬，但因為進(jìn)入的是市場競爭十分激烈的買方市場狀況，將來的銷售必然會遭遇強大的阻力；而科技園區(qū)商務(wù)寫字樓市場仍然存在較大的需求空間，而且慧谷項目與其它商務(wù)性的競爭物業(yè)相比，具明顯優(yōu)勢。只要我們在準(zhǔn)確定位的基礎(chǔ)上，深入挖掘慧谷項目的獨特賣點，配合適當(dāng)?shù)膹V告?zhèn)鬟_(dá)和營銷舉措，取得并占領(lǐng)一定的市場份額是指日可待的。四針對慧谷寫字樓規(guī)劃的整體建議 向著智能環(huán)保生態(tài)型寫字樓看齊，強調(diào)人性化，采用大量智能化產(chǎn)品，比如在辦公桌上設(shè)置呼叫電梯按鈕，要等電梯，只需坐在辦公室內(nèi)就可以了。 充分考慮車位的質(zhì)與量，增加車位比例，提高寫字樓的入駐率。 內(nèi)庭花園、屋頂花園的設(shè)置，最大限度地利用空間創(chuàng)造綠化景觀。 盡力配備一個24小時服務(wù)的會所，向業(yè)主提供全天候、多功能包括室內(nèi)恒溫泳池、健身房、舞蹈房、SPA美容等在內(nèi)的全方位服務(wù)設(shè)施。 綜合布線系統(tǒng)的采用。 局域網(wǎng)統(tǒng)一設(shè)置。INTERNET的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)，盡力做到提供千兆入樓，百兆入桌服務(wù)。 采用戶室中央空調(diào)系統(tǒng)，節(jié)省能源。戶室中央空調(diào)不僅能夠讓每個樓層、甚至于每個房間內(nèi)的員工按照各自的實際情況需要進(jìn)行調(diào)控，比如在氣溫比較涼爽的春、秋兩季減少使用空調(diào)的頻率，而且在遇到加班時又不必?fù)?dān)心每到規(guī)定的時間空調(diào)就會停止運轉(zhuǎn)的問題。 建議在安防設(shè)施上投入加大，樹立國際化寫字樓的形象。 外檐及內(nèi)室等建材建議采用國際普遍采用的類型產(chǎn)品及品牌，與甲級5A寫字樓配置相同（如外檐立面采用世界先進(jìn)中空6+9+6 Lowe雙鋼化玻璃幕墻,具有隔熱、隔音、防紫外線功能），用于建造寫字樓的所有建筑材料，均應(yīng)采用大型企業(yè)知名產(chǎn)品，并且前后經(jīng)過23道檢測程序，以保證其環(huán)保性。第四部分 市場調(diào)研報告（二）——關(guān)于目標(biāo)客戶群體 按照萬兆投資集團(tuán)與銳設(shè)繪共同協(xié)商確定的工作計劃，在5月16日結(jié)束了慧谷項目的市場競爭狀況的調(diào)研后，5月17日—5月25日，銳設(shè)繪“慧谷項目小組”的調(diào)查人員以慧谷的潛在購房群體為調(diào)查的對象，進(jìn)行了消費者方面的調(diào)查。 以下內(nèi)容為本次調(diào)查的總結(jié)，供貴公司參考： （說明：本次調(diào)查的項目較多、數(shù)據(jù)量較大，為使本報告可以直觀、明確，便于理解，故數(shù)據(jù)部分較多采用表格形式表達(dá)。）一、 總體概述 一總體概述 本次調(diào)查的覆蓋面較廣，調(diào)研對象涉及和平、南開、河西、河?xùn)|、河北等5區(qū)，南開區(qū)是重點的調(diào)查區(qū)域。 本次共調(diào)查企業(yè)管理決策人員112人（分別屬于112家企業(yè)），涉及市內(nèi)其中已在南開區(qū)或有意向在南開區(qū)設(shè)立辦公場所的潛在消費者37人。 本次調(diào)查的對象被分為四個行業(yè)，在計算機及相關(guān)行業(yè)方面有所偏重，具體分類如下： 1．計算機及相關(guān)行業(yè) 2．貿(mào)易公司 3．事務(wù)所4．其它行業(yè)（以廣告、設(shè)計、裝飾等公司為主）一調(diào)查項目分類 調(diào)研對象所在行業(yè) A．調(diào)研對象的年齡 B．辦公場所區(qū)域選擇 C．辦公場所的面積 A．租賃及價格水平（目前） B．購買及價格水平（目前） C．付款方式 購置辦公場所時關(guān)注的因素 購置辦公場所關(guān)注物業(yè)本身因素 是否準(zhǔn)備更換辦公場所 對于辦公場所的面積需求 可以承受的單位價格 物業(yè)的性質(zhì) 辦公模式 1房型特點 1車位要求 1辦公環(huán)境的管理手段與配套硬件 1對于集中辦公的要求二、數(shù)據(jù)統(tǒng)計二行業(yè)狀況 考慮到“慧谷”的潛在消費者的特性，將調(diào)查對象主要分為4個行業(yè)，如下表序 號行 業(yè) 劃 分人 數(shù)百分比說 明1計算機相關(guān)行業(yè)60%網(wǎng)絡(luò)、軟件、硬件、耗材等2貿(mào)易公司9%國貿(mào)、內(nèi)貿(mào)企業(yè)等3事務(wù)所5%律師、會計師等4其它38%合 計： 112 人100%* * * * * * * * *行業(yè)劃分比例表二年齡結(jié)構(gòu) 本次的調(diào)查對象（管理決策層）從事計算機及相關(guān)行業(yè)、廣告、設(shè)計公司等行業(yè)較多，因此年齡結(jié)構(gòu)相對較輕，具體狀況如下表 序 號 年 齡 階 段人數(shù)百分比12530歲54%23135歲14 %33645歲34%44655歲7%556歲以上1%6未登記2%合 計： 112 人100%年齡結(jié)構(gòu)比例表二辦公場所區(qū)域選擇 本次調(diào)查對象對于辦公場所的區(qū)域選擇，如下表序號 區(qū) 域 選 擇人 數(shù)百 分 比1和平區(qū)28%2南開區(qū)37%3河西區(qū)36%4河?xùn)|區(qū)9%5河北區(qū)2%合 計： 112 人100%辦公場所區(qū)域選擇比例表序號行 業(yè) 分 類數(shù) 量百分比說 明1計算機相關(guān)行業(yè)24%網(wǎng)絡(luò)、軟件、硬件、耗材等2貿(mào)易公司4%國貿(mào)、內(nèi)貿(mào)企業(yè)3事務(wù)所2%律師、會計師等4其它7%合 計： 37 家100%* * * * * * * * *南開區(qū)調(diào)查對象行業(yè)分配表二目前辦公場所租購狀況 1．本次全部調(diào)查對象目前辦公場所的實際使用狀況，如下表編 號辦公場所使用狀況數(shù) 量百分比1租 賃99%2已經(jīng)購買11%3其它方式2%合 計： 112 家100%辦公場所使用狀況比例表 2．目前，租賃辦公場所企業(yè)承擔(dān)租金水平，如下表序號租金價格（單位：元/）數(shù) 量百分比12元以下17%223元之間39%334元之間27%44元以上16%合 計： 99 家100%租賃價格比例表 3．已購辦公場所企業(yè)購買辦公場所的價格水平，如下表序號購買價格（單位：元/平米）數(shù) 量百分比15000元以下4%250006000元4%360007000元1%470008000元1%58000以上1%合 計： 11 家100%二購置辦公地點考慮因素統(tǒng)計 針對購房者購房需要考慮的實際因素，設(shè)計如下項目，具體統(tǒng)計結(jié)果，如下表 關(guān)注程度考 慮 因 素人 數(shù)百分比1交通狀況25 %2地理位置26%3價格因素23%4商業(yè)氛圍18%4房型布局18%5周邊環(huán)境17%6房屋質(zhì)量16%7物業(yè)管理水平12%8開發(fā)商信譽11%9綠 化 9%10周邊人員素質(zhì)7%11樓 層6%12購物便利 5%12生活服務(wù)設(shè)施5%13入住時間3%13 社交健身設(shè)施3%購置辦公地點考慮因素統(tǒng)計表二辦公場所本身關(guān)注因素統(tǒng)計關(guān)注程度考 慮 因 素人 數(shù)百分比1配套設(shè)施41%2朝向23%3采光22%4房型21%5視野17%6樓層14%6通風(fēng)14%辦公場所本身關(guān)注因素統(tǒng)計表二有更換辦公場所意向企業(yè)統(tǒng)計 本次調(diào)研的所有企業(yè)中， 對于是否更換辦公場所有如下意向：“不打算”更換辦公場所、“有打算”更換辦公場所和“不一定”（有可能）更換辦公場所。其