【正文】 辦法就是要把商業(yè)納入小區(qū)整體規(guī)劃，從根本上解決由于商業(yè)經(jīng)營帶來的小區(qū)管理混亂的局面。本項(xiàng)目商業(yè)配套，由于地段位置和小區(qū)規(guī)模等因素?？捎少I主出租或自行經(jīng)營。商鋪規(guī)劃在行人主出入口的板式結(jié)構(gòu)住宅的一層。M2，均價(jià)3064元/平方米，價(jià)格范圍23303530元/平方米利用住宅的主體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)成臨街獨(dú)立商鋪。根據(jù)結(jié)構(gòu)、商鋪在一層的有利因素，M，或?yàn)閺?fù)式商鋪、業(yè)主可建閣樓，供儲(chǔ)藏貨物或居住，是商鋪的大賣點(diǎn)。商鋪的經(jīng)營范圍盡可能滿足小區(qū)內(nèi)業(yè)主的生活需求。一、項(xiàng)目的優(yōu)劣勢：a．所處的位置：優(yōu)勢：地處該市中云區(qū)，蘭州西路與梧州路的交匯處，分兩支沿街鋪面環(huán)抱東苑綠世界，是未來人流聚集的黃金地段，交通便利，來往有幾條交通線路途經(jīng)此地；位于該區(qū)域的西湖居民片區(qū)及今后的東苑綠世界生活區(qū)，為本項(xiàng)目網(wǎng)點(diǎn)聚集人氣，且項(xiàng)目周邊為各大小建材商店烘托，商業(yè)氣氛濃厚，購物環(huán)境優(yōu)越。根據(jù)中國策劃研究院青島項(xiàng)目組成員做市場調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，人均流量達(dá)720人次/日，因而，該片區(qū)目前人流量還較小。M2369劣勢：網(wǎng)點(diǎn)物業(yè)的范圍大。分配不均的人流量。網(wǎng)點(diǎn)的單層面積范圍大，不易聚人氣。：優(yōu)勢：項(xiàng)目的整體規(guī)劃為76戶，從投資者的角度上考慮，能滿足各經(jīng)營種類的需要，未來可能形成一條業(yè)態(tài)齊全的商業(yè)步行街。：優(yōu)勢：商場部分規(guī)劃60150“小鋪位，多通道”的市場經(jīng)營，有別于商場的經(jīng)營模式，會(huì)吸引中低收入人士前來消費(fèi)。因地置宜，規(guī)范網(wǎng)點(diǎn)業(yè)態(tài)由于項(xiàng)目網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃范圍較長，因而建議開發(fā)商在對(duì)業(yè)主經(jīng)營種類時(shí)有所規(guī)范。，特色經(jīng)營本項(xiàng)目網(wǎng)點(diǎn)位置與現(xiàn)有膠州人心目中建筑材料一條街，一面緊緊相接，另一面臨街相對(duì)。以此提高知名度及吸引人氣。三、網(wǎng)點(diǎn)的價(jià)格策略建議：根據(jù)東苑綠世界售樓中心提供數(shù)據(jù)分析：開發(fā)商前期網(wǎng)點(diǎn)銷售在價(jià)格策略上采用“高開低走”，其效果和負(fù)面影響與住宅樓類似。M2元月——2002年5月25號(hào)前　　均價(jià)為3300元/M2根據(jù)前期市場調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前煙臺(tái)開發(fā)區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的平均價(jià)格水平在3800元/四、網(wǎng)點(diǎn)營銷手段建議：市場調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表明，煙臺(tái)開發(fā)區(qū)目前采取的營銷手段目前較為單一，大部分為以下幾種類型：（1）出租：發(fā)展商建好網(wǎng)點(diǎn)以后，以租賃形式出租給個(gè)體戶或業(yè)主通過收取租金及物業(yè)管理費(fèi)來盈利，此類占市場總量的20%左右。（3）租售并舉：發(fā)展商將部分網(wǎng)點(diǎn)以完全出售形式賣給業(yè)主，另一部分自己經(jīng)營管理占20%。返租。即發(fā)展商通過統(tǒng)一經(jīng)營管理幫助業(yè)主做旺此階段的網(wǎng)點(diǎn)。舉例說明：假設(shè)該網(wǎng)點(diǎn)的總價(jià)是10萬元，業(yè)主首期付5成，則付5萬元。此時(shí)發(fā)展商一次性返還業(yè)主1萬元/年3年＝3萬元。業(yè)主在前3年的經(jīng)營使用權(quán)都由發(fā)展商統(tǒng)一管理。目前項(xiàng)目所在位置，周邊有幾大片成熟的生活片區(qū)，（東宋、中宋、西宋、二里河）及未來本項(xiàng)目的東苑綠世界小區(qū)，這幾片生活片區(qū)人口密集，日常生活用品及其它購物需求量大，平均消費(fèi)水平不高。因此，大中型百貨超市仍是該片區(qū)市場的空白點(diǎn)。一次性付款　供10萬元?jiǎng)?chuàng)業(yè)基金。第六節(jié)“形式產(chǎn)品”形式產(chǎn)品是由與核心產(chǎn)品不可分割的部分所帶來的附加值?！把由飚a(chǎn)品”延伸產(chǎn)品是由產(chǎn)品質(zhì)量、形象、物業(yè)管理等帶來的產(chǎn)品品牌與開發(fā)商品牌形象。因此，無論是戶型、外形、環(huán)境等都要滿足這要求。（一）平面布局本小區(qū)規(guī)劃的主力戶型以80M2的中等戶型面積為主導(dǎo)，商業(yè)會(huì)所約占9%，%。M2290（二）戶型特點(diǎn)各功能區(qū)間分布合理，動(dòng)與靜，潔與污，共享空間與私密空間嚴(yán)格區(qū)分開來，互不干擾。為實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜功能的良好分區(qū)，臥室要避免正對(duì)客廳，臥室對(duì)采光、通風(fēng)要求很嚴(yán)，設(shè)計(jì)時(shí)不允許出現(xiàn)“暗房”。M23M25M2以上，餐廳也是根據(jù)戶型大小不同而設(shè)計(jì)，一般的戶型在5M2，四房以上的戶型，可適當(dāng)放寬，以保證戶型的合理與尊貴。室內(nèi)衛(wèi)生間面積不小于2M2，廚衛(wèi)設(shè)備廚房與衛(wèi)生間是住宅里設(shè)備最集中的空間，是小區(qū)檔次的象征，也是文明的標(biāo)志，本項(xiàng)目盡量要做到定型化、配套化、標(biāo)準(zhǔn)化，重點(diǎn)要解決的是：（1）依照模數(shù)尺寸的需求，配置配套化的廚衛(wèi)設(shè)備、部品配件，保證部品和建筑，部品與管道之間聯(lián)接配合。（2）合理有序布置廚衛(wèi)的各項(xiàng)設(shè)備和設(shè)施，冰箱要入廚，衛(wèi)生間要適當(dāng)分隔。風(fēng)道應(yīng)滿足不串氣、不傳聲、暢通無阻的要求，盡量設(shè)計(jì)成直排風(fēng)道。（4）各戶應(yīng)集中管井，實(shí)現(xiàn)戶外查表、抄表，隱蔽和暗藏水平管道，設(shè)立水平管道區(qū)；強(qiáng)調(diào)自家與支管線不進(jìn)鄰居家，盡量不穿和少穿樓；盡量配置后出水便器和半硬性鋁塑復(fù)合管和配件等。（5）各種管線綜合處理，一次敷就，防止和不允許以后安裝破壞裝修和設(shè)備。（6）熱水器的選用和安裝，要求注意通風(fēng)的處理和整體設(shè)計(jì)的配合。景觀特點(diǎn)是：區(qū)外景入口景中心景組團(tuán)景窗前景。智能化配套包含有：※防盜報(bào)警系統(tǒng)※出入口管理系統(tǒng)※通訊自動(dòng)化系統(tǒng)延伸產(chǎn)品包括售前服務(wù)及售后服務(wù)，以體現(xiàn)開發(fā)商的品牌及產(chǎn)品品牌。使用過程是指消費(fèi)者在購買了物業(yè)之后，入伙時(shí)或入伙之后，業(yè)主真實(shí)看到的小區(qū)、自己入住的單位以及良好的售后服務(wù)（物業(yè)管理），給業(yè)主心理的附加值提升。小區(qū)整體規(guī)劃及建筑特色本小區(qū)是以后現(xiàn)代主義設(shè)計(jì)手法結(jié)合歐陸設(shè)計(jì)風(fēng)格，以典雅、明快的風(fēng)格突出樓盤的個(gè)性，在煙臺(tái)開發(fā)區(qū)形成巨大沖擊力，給消費(fèi)者心理滿足感。（五）房地產(chǎn)產(chǎn)品的整體概念結(jié)構(gòu)圖圖22（略）第七節(jié)關(guān)系的分析，在購買該產(chǎn)品的目標(biāo)客戶中有一定比例的客戶需求帶裝修好的房子，免去距離較遠(yuǎn)、裝修煩人的麻煩。因此，本項(xiàng)目的中小型以帶裝銷售為宜，大戶型即以推薦套餐服務(wù)方式為主。二、門窗部分入口為優(yōu)質(zhì)實(shí)心防盜門（小區(qū)可統(tǒng)一型號(hào)定做，連體別墅公寓除外），普通夾板室內(nèi)門。三、廚衛(wèi)部分建議廚房、衛(wèi)生間給排水接頭一次到位。第八節(jié)位：都市新貴造什么產(chǎn)品？其中煙臺(tái)開發(fā)區(qū)約占60％份額，煙臺(tái)開發(fā)區(qū)其他城鎮(zhèn)占40％份額。二、目標(biāo)客戶細(xì)分個(gè)體與私企業(yè)老板（市內(nèi)+周邊城鎮(zhèn)）該階層基本都有住房，對(duì)生活質(zhì)量要求比較高。文、教、衛(wèi)圈人士該群族文化素質(zhì)較高，追求自由浪漫的工作和生活方式，生活空間不一定追求太奢華，但要有品位，并注重生活質(zhì)量。該群族是本項(xiàng)目期望的目標(biāo)客戶。細(xì)分如下：企業(yè)業(yè)主高級(jí)職業(yè)經(jīng)理人高級(jí)技術(shù)人員該群族是本項(xiàng)目主要目標(biāo)客戶。原因是：按公務(wù)員的純薪水收入水平，要想在原居住條件下再擁有度假公寓基本是不可能的，只有一個(gè)因素，就是“灰色收入”。退休人員該群族較復(fù)雜，有公務(wù)員、文化人、高級(jí)知識(shí)分子、回國人員、國企老板等不同類型，不同收入來源。該群族也是我們項(xiàng)目的目標(biāo)客戶。價(jià)格定位位：平層住宅：1360元/M2多層住宅：M21716元/3800元/M2商3100元/M2一、價(jià)值取向房地產(chǎn)價(jià)格是由地價(jià)、工程造價(jià)，各種稅費(fèi)、資金利息、銷售費(fèi)用和開發(fā)商期望利潤等因素構(gòu)成的。市場價(jià)值取向：需要考慮同等片區(qū)、同等物業(yè)、采用比較的手段來確定。消費(fèi)者心理價(jià)值取向：該區(qū)域位置的物業(yè)在消費(fèi)者心里的“功能價(jià)格比”。二、定位分析對(duì)住宅產(chǎn)品而言，在一定戶型面積范圍內(nèi)，總價(jià)決定客戶群的區(qū)隔，而單價(jià)卻直接影響消費(fèi)心理。在此基礎(chǔ)上，追求差異性產(chǎn)品的附加值。項(xiàng)目評(píng)價(jià)模式的因素構(gòu)成及風(fēng)險(xiǎn)分析：目標(biāo)客戶群的數(shù)量：（1）少量（3）較足目標(biāo)客戶群的需求程度：（1）不強(qiáng)烈（3）較強(qiáng)烈目標(biāo)客戶的交易資金量：（1）不足（3）足夠（2）有差距（4）有余（2）較有利（4）有利（2）較有利（4）不激烈（2）一般（4）很適合從以上（1）、（2）、（3）、（4）選項(xiàng)中，分別取4分。從經(jīng)驗(yàn)角度出發(fā)，房地產(chǎn)通常理想的理智而安全的利潤率應(yīng)為25％—35％，—，對(duì)應(yīng)圖中的單價(jià)值為1350元／M2—1850元／M2。根據(jù)以上理論分析和煙臺(tái)開發(fā)區(qū)、青島市場的價(jià)格差異性，而對(duì)煙臺(tái)開發(fā)區(qū)的目標(biāo)客戶，合理平均單價(jià)定位1650元／M2，毛利潤率約在34％。以上是按理論的安全模式推理的結(jié)果。并根據(jù)這種分析的價(jià)格定位結(jié)果，1650元／M2的均價(jià)，最高價(jià)也不會(huì)突破2500元，對(duì)膠州地區(qū)的目標(biāo)客戶應(yīng)具極強(qiáng)的誘惑力。因而在價(jià)格定位上不宜按理論上的理想均價(jià)1650元／M2來作為我們的均價(jià)?！〉谌乱?guī)劃主導(dǎo)思想一、課題規(guī)劃中力求達(dá)到的目標(biāo)二、文脈我們?cè)噲D在設(shè)計(jì)中體現(xiàn)一種具有生命跡象的總體脈絡(luò)，并在總體視覺及局部造型上傳達(dá)，煙臺(tái)開發(fā)區(qū)歷史遺留下來的人文特色及建筑文化特色和地域特色的各種信息；通過對(duì)各種天然能量的竭力蘊(yùn)蓄，盡可能減少從外部輸入能源；利用某些設(shè)施及調(diào)動(dòng)生態(tài)原始的結(jié)構(gòu)關(guān)系，將小區(qū)內(nèi)的排放量減少到最??；區(qū)內(nèi)的各種場所將是安居樂業(yè)的理想天地；順暢的交通包括殘疾人抵達(dá)居住的每個(gè)角落；將是小區(qū)鮮明的特色?？傮w規(guī)劃思路一、目前主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（一）規(guī)劃用地總面積：125674M2總建筑面積：124347M2商業(yè)會(huì)所：M2聯(lián)體別墅建筑面積：25968“東苑綠世界”的市場定位思路，在原有規(guī)劃的基礎(chǔ)上提高了容積率和建筑密度，提高了綠化及景觀的面積。一、配套設(shè)施的規(guī)劃特點(diǎn)從層次上看，本小區(qū)規(guī)模不大，公共大型的服務(wù)配套設(shè)施不宜自建，為解決目前城市配套設(shè)施不健全的問題，小區(qū)應(yīng)多設(shè)小型多功能配套設(shè)施，相對(duì)集中布置在中心附近，方便小區(qū)居民生活。會(huì)所與商業(yè)配套不同，其設(shè)施和服務(wù)對(duì)內(nèi)不對(duì)外，考慮到物業(yè)管理成本，會(huì)所規(guī)劃為兩層高，總建面積在11000平方米。國際購物中心理事會(huì)（The International Council of Shopping Centers）對(duì)它的定義是這樣描述的：占地面積在15萬到50萬平方英尺、露天的，高端的（higherend），以休閑為中心的零售模式，它包括從常規(guī)摩爾承租者到服飾專賣零售商以及家庭商品直銷點(diǎn)（homegoods outlets）多種零售形式，甚至還包括餐飲、娛樂設(shè)施。 “建造它們很容易，因?yàn)榻ǔ珊笕藗冇懈嗟牡胤较M(fèi)了，”他說。“沒有固定的規(guī)則，也沒有不變的格式。 室外泳池本項(xiàng)目泳池在會(huì)所南邊，緊鄰會(huì)所，周邊建筑不高，而且距離較遠(yuǎn)，增加了入池游泳人的私密性。兒童活動(dòng)中心、托兒所商業(yè)配套商業(yè)配套的出現(xiàn)，其初衷是為方便業(yè)主。物業(yè)管理辦公室的位置可設(shè)在距會(huì)所較近的連排式多層住宅架空層里，這樣既節(jié)約了開發(fā)成本，也方便物業(yè)管理人員的出勤。水電設(shè)備用房及垃圾處理這個(gè)位置，從外部看不到，而且該位置面積較大，如果利用緊鄰圍墻的一小塊地設(shè)計(jì)一個(gè)外形美觀的設(shè)備用房，是比較可行的。二、單體布局的特點(diǎn)北面以小高層組團(tuán)，即回避了來自蘭州西路的噪音污染，又樹立了良好的小區(qū)形象。西面由半圍合式的住宅組團(tuán)，漂亮的外立面形成統(tǒng)一的小區(qū)外形，又增加小區(qū)的安全性。小區(qū)全部采用架空層，既節(jié)省了小區(qū)整體建造成本，又解決了一層因氣候造成的潮濕因素，還可利用架空層停車及綠化。三、朝向布局特點(diǎn)本規(guī)劃的南北朝向布局，既滿足了以上“風(fēng)水”的需要，又創(chuàng)造了小區(qū)的豐富變化，回避了排排坐的布局形式，符合了通風(fēng)、采光的需要。（一）步行道系統(tǒng)步行道系統(tǒng)與干道基本上是分離的，但在特定情況下，干道與步行道并置。機(jī)動(dòng)車交通在居住區(qū)內(nèi)被限制到最低程度，不允許進(jìn)入景觀區(qū)、休閑區(qū)，在平時(shí)被用作步行的交通系統(tǒng)，行人主出入口等區(qū)域。外來車輛可停放在行人主出入口前廣場兩側(cè)的臨時(shí)停車場，特殊情況下由業(yè)主帶領(lǐng)方可進(jìn)入小區(qū)，以減少小區(qū)內(nèi)因車輛過多而帶來的隱患因素。項(xiàng)目二次策劃營銷　　　　二次策劃營銷是指發(fā)展商已成功地開發(fā)一兩個(gè)項(xiàng)目，或是一個(gè)大型項(xiàng)目已完成部分組團(tuán)，在社會(huì)上已形成一定的知名度和影響力，發(fā)展商致力于進(jìn)一步提升形象和整體競爭力。發(fā)展商通過全面策劃營銷來提升項(xiàng)目品牌，進(jìn)而促進(jìn)發(fā)展商的可持續(xù)經(jīng)營。全面策劃營銷　　　　全過程策劃營銷　　.項(xiàng)目投資策劃營銷；　　.項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營銷；　　.項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃營銷；　　.項(xiàng)目形象策劃營銷；　　.項(xiàng)目營銷推廣策劃；　　.項(xiàng)目顧問、銷售、代理的策劃營銷；　　.項(xiàng)目服務(wù)策劃營銷；　　.項(xiàng)目二次策劃營銷；　　全員營銷　　.項(xiàng)目營銷的實(shí)現(xiàn)決不只是營銷部門的事情，而是所有非營銷部門全方位、全過程參與的營銷管理過程　　.營銷手段的整體性　　公司應(yīng)以營銷部門為核心，各個(gè)部門統(tǒng)一以市場為中心，以顧客為導(dǎo)向，參與整個(gè)營銷活動(dòng)的分析、規(guī)劃、執(zhí)行、和控制，為買家創(chuàng)造最大的價(jià)值。品牌戰(zhàn)略提示　　　　品牌塑造　　.了解產(chǎn)業(yè)環(huán)境，確認(rèn)自身的強(qiáng)弱點(diǎn)，決定核心競爭力　　.形成企業(yè)長遠(yuǎn)的發(fā)展目標(biāo)　　.擁有一套完整的企業(yè)識(shí)別系統(tǒng)　　.全方位推廣企業(yè)形象和品牌形象　　品牌維護(hù)　　.品牌管理系統(tǒng)　　.建立品牌評(píng)估系統(tǒng)　　.持續(xù)一致的投資品牌　　品牌提升　　.持續(xù)不斷地深度開發(fā)品牌產(chǎn)品　　.深化品牌內(nèi)涵　　.不斷強(qiáng)化品牌的正向擴(kuò)張力　　　　三第二部分：為人之道塑造靈魂：論福鑫家園的定位、傳播、發(fā)展與升華一個(gè)人有了骨肉皮膚，不錯(cuò)的身材、面孔，甚至穿上了漂亮得體的衣服，算不算一個(gè)人呢？不算，只能說它是一個(gè)植物人，因?yàn)樗麤]有靈魂，一個(gè)沒有靈魂的人你要不要，當(dāng)然是不會(huì)要的，就是要了那也是將就著過一輩子，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目來講也是如此，項(xiàng)目本身的定位及其外在的形象、本身的內(nèi)涵、開發(fā)商的形象等都是靈魂的組成部分，我們一個(gè)人看起來有儒雅的、富貴的、樸素的，實(shí)際上是指著個(gè)人的靈魂及其外在的表現(xiàn)，最為一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目我們要讓購房者信賴我們，對(duì)我們的項(xiàng)目有興趣、有信心，除了要有好的形體及裝飾之外，還要有好的靈魂。品牌經(jīng)營戰(zhàn)略未來的市場營銷是品牌戰(zhàn)爭運(yùn)用品牌戰(zhàn)略思想開發(fā)項(xiàng)目，最終獲取的不單是本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，而是通過項(xiàng)目開發(fā)、銷售的商業(yè)行為過程，獲取更多的無形資產(chǎn)品牌形象。品牌信任度：消費(fèi)者對(duì)購買房地產(chǎn)住宅產(chǎn)品，除對(duì)產(chǎn)品的喜好之外，更關(guān)注開發(fā)商的品牌，因此而產(chǎn)生信任度。品牌附加值