【正文】 金色極地： 住宅部分的銷(xiāo)售情況與“麗陽(yáng)精舍”基本相同；商業(yè)部分經(jīng)過(guò)半年多的銷(xiāo)售已達(dá) 50%，面積以 60 ㎡，總價(jià) 30萬(wàn)以?xún)?nèi)的銷(xiāo)售較好， 1F均價(jià)約 ， 2 F均價(jià)約為 。 （ 2） 05年上半年開(kāi)盤(pán)、進(jìn)入尾盤(pán)期的樓盤(pán)： 麗陽(yáng)精舍 ：項(xiàng)目住宅部分都進(jìn)入清盤(pán)階段，銷(xiāo) 售價(jià)格比初期都有一定幅度的上漲，約 ；商業(yè)部分是大面積商業(yè)，推出時(shí)間較住宅晚，均價(jià)約 ，距龍泉城區(qū)較遠(yuǎn)，銷(xiāo)售情況不是很理想，1F均價(jià)約 ， 2 F均價(jià)約為 ，總價(jià)在 20萬(wàn)，面積在 30㎡左右的小商鋪銷(xiāo)售較快，剩余鋪面基本為 60㎡以上大商鋪。 海川國(guó)際 1期： 由于面積控制為中小戶(hù)型，均價(jià)約為 ，故其良好的性?xún)r(jià)比使該項(xiàng)目在 05年 10 月開(kāi)盤(pán)后不到半年的時(shí)間內(nèi)銷(xiāo)售過(guò)大半，目前進(jìn)入尾盤(pán)階段；商業(yè)部分由于是原來(lái)大面積商業(yè)改造，推出時(shí)間較住宅晚， 1F均價(jià)約 ， 2 F均價(jià)約為 ，銷(xiāo)售情況 。 龍泉城區(qū) 20xx 年初房地產(chǎn)市場(chǎng)情況（由于本項(xiàng)目的物業(yè)形態(tài)為二層商業(yè)加小高層電梯公寓，故對(duì)物業(yè)形態(tài)比較相似的直接競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)進(jìn)行分析比較）： 在售樓盤(pán)情況：龍泉城區(qū)在售項(xiàng)目走勢(shì)比較平穩(wěn) （ 1） 05年下半年開(kāi)盤(pán)、進(jìn)入旺銷(xiāo)期的樓盤(pán)： 金龍美景： 位于音樂(lè)廣場(chǎng)南側(cè)的“金龍美景”電梯公寓的大戶(hù)型銷(xiāo)售比較困難，中小戶(hù)型走勢(shì)較好，均價(jià)約 ；商業(yè)部分由于只有一層商業(yè)，劃為中、小面積商鋪銷(xiāo)售，均價(jià) 約 ，銷(xiāo)售情況 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 第二部分：營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境的詳細(xì)調(diào)查 熟悉當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)是制定銷(xiāo)售策略的第一步驟，“知己知彼”，科學(xué)吸取好的養(yǎng)分，從中發(fā)掘可以為項(xiàng)目所用的資源，為項(xiàng)目增加更多的賣(mài)點(diǎn)，同時(shí)占據(jù)有利位置，瓜分更大的市場(chǎng)。在商業(yè)部分的推廣中，需要有較大的軟（宣傳）硬（工程形象）件支撐，將項(xiàng)目的兩層商業(yè)一起推向市場(chǎng)，并可采用以下三種初步策略： 采用硬賣(mài)的方式銷(xiāo)售； 采用 1— 3 年按固定比例返租的方式進(jìn)行銷(xiāo)售； 按實(shí)際租金情況返租。本項(xiàng)目在推廣上采用：“以住宅部分帶動(dòng)商業(yè)部分銷(xiāo)售”的基本策略，在前期的宣傳和推廣上主要針對(duì)住宅部分，通過(guò)前期的形象宣傳與銷(xiāo)售，可為項(xiàng)目 聚集旺盛的人氣、形成良好的物業(yè)口碑并為商業(yè)部分的推廣積累一定的客戶(hù)資源；同時(shí)，通過(guò)住宅的快速銷(xiāo)售，可在較短的時(shí)間內(nèi)回收大量資金，緩解項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所帶來(lái)的資金壓力，降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。 一、本案的 營(yíng)銷(xiāo)策劃原則 根據(jù)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位為該區(qū)域中高檔樓盤(pán)，所以本項(xiàng)目的形象推廣應(yīng)以較高的姿態(tài)切入市場(chǎng)，通過(guò)價(jià)格、宣傳策略充分體現(xiàn)出項(xiàng)目“物超所值”的價(jià)值感，在市場(chǎng)上掀起搶購(gòu)風(fēng)潮。 “天盛商務(wù)中心”項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方案 營(yíng)銷(xiāo)策略是在追求利潤(rùn)最大化和銷(xiāo)售周期合理化兩大目標(biāo)下，根據(jù)工程進(jìn)度、項(xiàng)目自身的特點(diǎn)、項(xiàng)目所在區(qū)域的特性、客戶(hù)購(gòu)房規(guī)律、包裝的效果和推廣的力度等多種因素，從價(jià)格策略、推盤(pán)策略、銷(xiāo)控策略三個(gè)方面對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售提出戰(zhàn)略性的目標(biāo)和計(jì)劃，這三方面也是與之配合的包裝和推廣策略的主要依據(jù)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 第一部分：營(yíng)銷(xiāo)策劃指導(dǎo)思路 營(yíng)銷(xiāo)策略是根據(jù)樓盤(pán)的定位而來(lái)的，其銷(xiāo)售目標(biāo)群、推廣方式、媒體策略的不同都對(duì)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)術(shù)的實(shí)施有影響，所以在營(yíng)銷(xiāo)策劃的開(kāi)始，再次對(duì)項(xiàng)目的定位以及銷(xiāo)售目標(biāo)做出明確的定義。 二、本案的營(yíng)銷(xiāo)推廣基本思路 以住宅帶動(dòng)商業(yè)，先銷(xiāo)售住宅，商業(yè)其后入市 商業(yè)地產(chǎn)的推廣必須一次成功，若首次推廣不暢，二次炒作，不但增大推廣成本，更不利于物業(yè)形象；住宅相對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，其推廣難度相對(duì)較低。 根據(jù)市場(chǎng)情況，在住宅銷(xiāo)售的強(qiáng)銷(xiāo)階段、項(xiàng)目形成了良好的口碑效應(yīng)并有一定的商業(yè)部分客戶(hù)資源積累，再進(jìn)行項(xiàng)目商業(yè)部分的推廣。具體策 略運(yùn)用將根據(jù)當(dāng)時(shí)的實(shí)際情況而定。 一、宏觀銷(xiāo)售環(huán)境： 區(qū)域市場(chǎng)的項(xiàng)目情況和銷(xiāo)售狀況 (詳見(jiàn)已提交的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 ) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 二、該區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析（詳見(jiàn)已提交的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告） 距前期提交的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告已經(jīng)過(guò)去三個(gè)月時(shí)間，龍泉房地產(chǎn)市場(chǎng)及本項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境也發(fā)生了相應(yīng)變化，特別是部分 04年、 05 年拍賣(mài)的地塊，已經(jīng)陸續(xù)開(kāi)始進(jìn) 行開(kāi)發(fā)，與前期我們對(duì)龍泉市場(chǎng)調(diào)查分析的結(jié)果一致，現(xiàn)對(duì)一些變化的情況進(jìn)行概括，其它基礎(chǔ)情況詳見(jiàn)已提交的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告。該項(xiàng)目會(huì)抓住 06年春季進(jìn)入第二個(gè)旺銷(xiāo)期。該項(xiàng)目在 06年春季進(jìn)行商業(yè)突破和住宅清盤(pán)期。該項(xiàng)目在 06年春季進(jìn)行商業(yè)銷(xiāo)售和招商突破。該項(xiàng)目在 06年春季進(jìn)行商業(yè)銷(xiāo)售和招商突破。商務(wù)中心”參考：其 2層大面積商業(yè)最早的銷(xiāo)售策略是產(chǎn)權(quán)式銷(xiāo)售，預(yù)計(jì)引入大中型品牌百貨，由于國(guó)家政策變化、龍泉商業(yè)市場(chǎng)的特殊性、項(xiàng)目本身的缺陷（如無(wú)地下停車(chē)位等），其銷(xiāo)售和招商工作受到重大阻礙；后期銷(xiāo)售策略是 2層大面積商業(yè)全部改為中小商鋪， 1F均價(jià)約 ， 2 F均價(jià)約為 ，目前除 1F臨街、口岸較好的商鋪銷(xiāo)售較好外，其余 1F內(nèi)部和 2F 商鋪滯銷(xiāo)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 3） 06年春季已經(jīng)或即將開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目： 京龍嘉苑 2期： 已于 06年 1月 1日開(kāi)盤(pán)， 星光四季 2期： 已于去年成功銷(xiāo)售完畢多層的“星光四季”將于今年 3月推出它的 層電梯公寓部分，一梯 戶(hù)，這個(gè)項(xiàng)目與本項(xiàng)目位于同一生活區(qū)，產(chǎn)品形態(tài)相同，將是本項(xiàng)目最直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，其戶(hù)型從 52— 137㎡，現(xiàn)對(duì)外宣稱(chēng)均價(jià)為 2300元 /㎡，其戶(hù)型設(shè)計(jì)比本項(xiàng)目靈活、創(chuàng)新性較好。 國(guó)一朝暉實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目位于航天南路，占地 75畝，為純歐式花園洋房社區(qū)，基本為多層，由于產(chǎn)品形態(tài)不一致，所以與本項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)群有所區(qū)別。預(yù)計(jì) 2月中旬后其售樓部正式對(duì)外開(kāi)放進(jìn)行項(xiàng)目形象展示， 06年 3月正式開(kāi)盤(pán)。 其它項(xiàng)目：需增加內(nèi)容 總結(jié)分析： （ 1）住宅部分： 龍泉市場(chǎng)電梯公寓的銷(xiāo)售價(jià)格大部分在 23002500 元 /㎡，比多層高出300500 元 /㎡，但其銷(xiāo)售速度較慢，客戶(hù)接受程度還不高，這是符合房地產(chǎn)發(fā)展的市場(chǎng)規(guī)律的。 （ 2）商業(yè)部分：需增加內(nèi)容 三、 該項(xiàng)目客戶(hù)咨詢(xún)情況分析（客戶(hù)群構(gòu)成分析詳見(jiàn)已提交的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告） 類(lèi)別 來(lái)訪人數(shù) 來(lái)訪區(qū)域 所在比例402 航天 83%29 龍泉 632 成都 7%19 外地 4%44 航天 90%4 龍泉 8%/ 成都 /1 外地 2%住宅部分( 合計(jì)： 482人 )商業(yè)部分（合計(jì) 49人）天盛商務(wù)中心 06 年 2 月 6 日前客戶(hù)咨詢(xún)統(tǒng)計(jì)（表一） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)