【文章內(nèi)容簡介】 3月之前，戀日花都一直處于平穩(wěn)銷售狀態(tài)，價格也非常平穩(wěn)，直至 2023年 3月，隨著馬家堡區(qū)域的不斷成熟以及區(qū)域價格攀升明顯的趨勢下，該樓盤將價格拉升至 6000元 /平米左右的均價；4/3/2023 50第 50 頁戀日花都 —— 月銷售套數(shù)n 150套 /月的銷售套數(shù)在馬家堡區(qū)域周邊僅落后于星河城；n 整個銷售速度在北京市屬于前列；n 戀日花都月平均銷售 15000平米，年銷售面積約 15萬平米左右；4/3/2023 51第 51 頁戀日花都 —— 銷售速度與銷售價格交叉分析圖n 戀日花都自預(yù)售以來，初期開盤銷售速度較快，2023年之前，價格一直非常平穩(wěn)，銷售速度所受影響不大；n 2023年 3月開始，戀日花都后期開盤銷售、開始拉升價格，銷售速度也能同時跟上，表明購房者對緊鄰南三環(huán)這片區(qū)域看好，對區(qū)域價值逐漸得到更多的認(rèn)可；尾盤期4/3/2023 52第 52 頁戀日花都 —— 銷售率銷售（套） 　 未銷售（套）一居 二居 三居 四居 　 一居 二居 三居 四居119 171 46 —— 　 25 10 3 ——64 187 391 28 　 0 10 18 6183 358 437 28 合計 25 20 21 6合計總銷售率： 94％4/3/2023 53第 53 頁戀日花都 —— 熱銷戶型研究　 一居 二居 三居 四居銷售套數(shù) 183 358 437 28未銷售套數(shù) 25 20 21 6總套數(shù) 208 378 458 34各戶型銷售率 % % % %兩居與三居為戀日花都的熱銷戶型4/3/2023 54第 54 頁個案研究n 星河城n 瑞麗江畔n 戀日花都n 西馬 .金潤家園4/3/2023 55第 55 頁西馬 .金潤家園 —— 基本資料n 地理位置： 豐臺區(qū)馬家堡路 14路總站東50米 ；n 總建筑面積： 65萬平米n 容積率： 4/3/2023 56第 56 頁西馬 .金潤家園 —— 戶型價格及其價格趨勢統(tǒng)計時間起點： 2023414n 2023年 3月以前，西馬 .金潤花園一直在 4500元 /平米左右銷售， 2023年 3月以后，西馬 .金潤花園一直也如其他區(qū)域內(nèi)樓盤一樣，在此期間將價格拉升，直至 5500元 /平米左右，但是因為拉升價格幅度過大，未能將 5500元 /平米的銷售價格保持，隨即將銷售價格回落至 5000元 /平米左右的市場價格；4/3/2023 57第 57 頁西馬 .金潤家園 —— 價格走勢與銷售套數(shù)交叉分析n 西馬 .金潤花園的銷售價格在2023年平穩(wěn)銷售期間，銷售套數(shù)與銷售價格成正比；n 而當(dāng)此樓盤銷售價格在今年 23月份拉升的同時，銷售遇到阻力，銷售速度明顯放慢；在馬家堡小區(qū)域周邊開發(fā)不成熟的情況下，將價格陡升會帶來很大的銷售阻力；非理性的價格期望也會遭遇到較大的市場阻力；4/3/2023 58第 58 頁典型個案研究小結(jié)n 二居和三居的銷售率最高，普遍達(dá)到 95%左右，且銷售速度最快；n 有效控制總價的一居戶型銷售情況也很好；n 從各項目四居的銷售情況來看，銷售情況不一，銷售率普遍不高。n 在南城價格較東西北部區(qū)域占優(yōu)勢的前提下，戶型設(shè)計較為突出的項目不多，但該區(qū)域項目的使用率普遍較高，板樓產(chǎn)品普遍達(dá)到 85%90%。n 多數(shù)項目園林景觀建設(shè)缺乏特色，價格是其主打優(yōu)勢。僅有星河城項目的景觀設(shè)計較為突出，其售價也是周邊項目中最高的。內(nèi)部園林景觀可作為差異點兩居和三居是區(qū)域主力需求戶型該區(qū)域客群注重實用性、經(jīng)濟(jì)性4/3/2023 59第 59 頁綱 要一、馬家堡三期基本概況二、區(qū)域房地產(chǎn)市場整體研究 —— 尋找區(qū)域的市場機會點三、區(qū)域典型住宅個案研究 —— 分析區(qū)域產(chǎn)品銷售現(xiàn)狀四、南城寫字公寓市場研究 —— 寫字公寓的市場可行性五、本案東區(qū)產(chǎn)品定位和價格預(yù)期六、本案西區(qū)（三角地）產(chǎn)品定位和價格預(yù)期4/3/2023 60第 60 頁北京商住公寓發(fā)展歷程n 老式商住公寓，早期居住公寓內(nèi)辦公，匯園公寓、羅馬花園等n 新式商住公寓，辦公與居住功能區(qū)分，天創(chuàng)世緣、長遠(yuǎn)天地n 寫字公寓，與寫字樓相似，只能辦公，住邦 202第三置業(yè)目前商務(wù)區(qū)及周邊，多數(shù)公寓商住比例在 1030%，本案所在的 CBC商圈未來也會形成這種居面；4/3/2023 61第 61 頁北京寫字公寓市場特征1 u開發(fā)成本比寫字樓低，銀行購房按揭優(yōu)越，土地使用年限長，導(dǎo)致北京寫字公寓市場長期火熱；2 u寫字公寓在建筑設(shè)計上脫離了住宅形態(tài)，更適合辦公，避免了傳統(tǒng)商住公寓的缺陷；3 u銷售價格比寫字樓低，比公寓高，針對購買力比個人強的企業(yè)，銷售業(yè)績普遍很好；4 有一定的政策風(fēng)險，主要是政府控制和銀行按揭控制風(fēng)險；4/3/2023 62第 62 頁北京寫字公寓市場的客群1 2 3小型成長企業(yè)：廣告、貿(mào)易、律師、制造、 IT、咨詢等行業(yè)及外地企業(yè)辦事處；制造和貿(mào)易業(yè)不需要良好形象的辦公和商業(yè)環(huán)境，本案所在地處于制造和貿(mào)易業(yè)發(fā)達(dá)區(qū)域；國家政策不限制廣告、律師類公司在住宅小區(qū)內(nèi)辦公，因此這類公司比較多；4/3/2023 63第 63 頁CBC帶來更多的寫字公寓消費客群n 北京的 “ 第五商圈 ”CBC （全稱 Clothing Business Center）服裝商業(yè)核心區(qū)，地標(biāo)性建筑 46萬平方米的百榮世貿(mào)、木樨園世紀(jì)商貿(mào)中心將于 2023年 5月開市；n 本案緊鄰極具發(fā)展?jié)摿Φ腃BC（服裝商業(yè)核心區(qū)），而 CBC將給區(qū)域房地產(chǎn)市場帶來更多的寫字公寓消費客群；CBC服裝商業(yè)核心區(qū)本案4/3/2023 64第 64 頁調(diào)研樣本n 時代風(fēng)帆n 遠(yuǎn)中 .悅麒會館n 甲方乙方n 嘉業(yè)大廈n 南曦大廈n 雙城公寓n 時代芳群4/3/2023 65第 65 頁南城企業(yè)行業(yè)分類南城行業(yè)需求：n制造設(shè)備n服務(wù)、咨詢、科技n貿(mào)易n裝飾、工程4/3/2023 66第 66 頁企業(yè)辦公面積需求150200平米的企業(yè)面積需求最為旺盛4/3/2023 67第 67 頁個案研究一： 時代風(fēng)帆n 地理位置：馬家堡西路n 占地面積： n 建筑面積： 10萬平米n 開盤時間： 2023年 3月 8日n 入住時間： 2023年 3月 15日n 裝修狀況：毛坯n 均價： 7100元 /平米n 最低價 7010元 /平米左右，最高價 8010元 /平米。4/3/2023 68第 68 頁時代風(fēng)帆n 戶型面積： 70平米、 134平米、140平米、 211平米不等；n 其西南向和南向的戶型銷售最好。4/3/2023 69第 69 頁個案研究二： 遠(yuǎn)中悅麒會館n 地理位置：南三環(huán)趙公口橋n 占地面積： 2440平方米n 建筑面積： 3萬平米n 入住時間： 2023年 11月 01日n 裝修狀況：精裝修n 均價： 6300元 /平米整個項目僅一棟塔樓4/3/2023 70第 70 頁遠(yuǎn)中悅麒會館n 以中小戶型為主；n 戶型面積控制在110平米以內(nèi)；n 并非 純 寫字公寓；4/3/2023 71第 71 頁個案研究三： 甲方乙方n 地理位置：二環(huán)玉蜒橋東 300米 n 占地面積： 10870平米n 建筑面積： 80800平米n 開盤時間： 2023年 7月 1日 n 入住時間： 2023年 8月 31日n 裝修狀況：毛坯n 價格走勢： 6500元 /平米8000元 /平米4/3/2023 72第 72 頁戶型面積 —— 主力戶型 140220平米4/3/2023 73第 73 頁寫字公寓市場小結(jié)n 南城寫字公寓代表項目有嘉業(yè)大廈、南曦大廈、遠(yuǎn)中 .悅麒會館、時代風(fēng)帆等；n 目前在售的僅有遠(yuǎn)中 .悅麒會館、時代風(fēng)帆兩個項目。n 潛在供應(yīng)項目包括嘉業(yè)大廈二期、天創(chuàng)公館等。n 南城寫字公寓主要企業(yè)性質(zhì)為：服裝、制造設(shè)備、服務(wù)、咨詢、科技、貿(mào)易、裝飾、工程；n 企業(yè)需求面積主要集中在 150200平米之間；n 南城寫字公寓產(chǎn)品也正處于產(chǎn)品升級階段，近期開發(fā)的產(chǎn)品在商務(wù)感、配套、檔次上都有所提升。4/3/2023 74第 74 頁寫字公寓市場對本案的啟示n 南城具備較強的寫字公寓的市場需求 。n 同時由于寫字公寓相比純寫字樓產(chǎn)品具備產(chǎn)權(quán)、貸款等政策優(yōu)勢 。n 此外在同等規(guī)劃條件下，能夠獲得比住宅產(chǎn)品更高的經(jīng)濟(jì)效益。4/3/2023 75第 75 頁綱 要一、馬家堡三期基本概況二、區(qū)域房地產(chǎn)市場整體研究 —— 尋找區(qū)域的市場機會點三、區(qū)域典型住宅個案研究 —— 分析區(qū)域產(chǎn)品銷售現(xiàn)狀四、南城寫字公寓市場研究 —— 寫字公寓的市場可行性五、本案東區(qū)產(chǎn)品定位和價格預(yù)期六、本案西區(qū)（三角地）產(chǎn)品定位和價格預(yù)期4/3/2023 76第 76 頁東區(qū)地塊開發(fā)外部環(huán)境待建和擴建的馬家堡路馬家堡中路項目西側(cè)的現(xiàn)狀樓 影響本項目品質(zhì)的提升馬家堡中路的現(xiàn)狀欠佳有待改善西北角現(xiàn)狀樓對本項目北部樓高有影響待治理的馬草河4/3/2023 77第 77 頁馬草河現(xiàn)狀n 河道、河床、水質(zhì)有待治理；n 目前仍有難聞的刺激氣味；n 調(diào)研周邊住宅項目，擁有先天外部景觀資源的項目很少；n 治理后可成為本案可借勢的稀缺水景資源優(yōu)勢；4/3/2023 78第 78 頁東區(qū)地塊開發(fā)內(nèi)部條件n用地內(nèi)多為五、六十年代建成的平房或 23層的危舊房；n存在較大量的拆遷安置問題；4/3/2023 79第 79 頁馬家堡三期東區(qū) SWOT分析S 優(yōu)勢 W 劣 勢l 交通優(yōu)勢：臨近南三環(huán)，出行相對較為便捷，同時具備三環(huán)的區(qū)位優(yōu)勢；l 生活配套優(yōu)勢：項目周邊雖然沒有高檔的購物場所，但是沿街已經(jīng)形成了較為成熟的生活配套設(shè)施，日常購物較為方便；l 外部環(huán)境劣勢：目前周邊環(huán)境狀況欠佳，較為雜亂；l 內(nèi)部環(huán)境劣勢：用地內(nèi)缺乏基本的生活配套設(shè)施、綠化等，居