【文章內(nèi)容簡介】 年增長%，占總接待游客的 %。全年旅游收入 ，比上年增長 %。第第二二部部分分酒酒店店可可行行性性分分析析金漢綠港 在北京市酒店行業(yè)高速發(fā)展的同時，順義地區(qū)的酒店行業(yè)正在以自己獨有的特色發(fā)展方式成長，由于順義良好的度假環(huán)境（生態(tài)、休閑），以及獨特的地理位置（機場、空港物流基地），良好的發(fā)展契機（ 2023年奧運），因此在順義目前商務(wù)氛圍尚未營造起來的情況下，度假、休閑、會議酒店，成為順義酒店主要的發(fā)展模式，以機場為依托的機場酒店也有一定的市場份額，但是商務(wù)型酒店、經(jīng)濟型酒店這兩類酒店，由于前面提到的商務(wù)環(huán)境的制約而沒有顯示出值得期待的發(fā)展勢頭。第第二二部部分分酒酒店店可可行行性性分分析析金漢綠港 順義區(qū)早期建立酒店項目面積基本在 15000 ㎡左右，而新建或擴建星級酒店建筑面積均在 40000 ㎡左右，且新建項目中主要為四星級五星級酒店。因此，順義區(qū)酒店業(yè)向規(guī)?；较虬l(fā)展。 天鴻地產(chǎn)在奧林匹克水上公園附近有酒店項目； 裕龍花園三區(qū)北側(cè)規(guī)劃有酒店。 第第二二部部分分酒酒店店可可行行性性分分析析金漢綠港、度假、會議酒店經(jīng)營狀況調(diào)查 1）概述 順義區(qū)與本項目相關(guān)的酒店、度假村共有 12項，五星級酒店僅金寶花園大酒店一家，四星級酒店僅三家 —— 北京國都大飯店、怡生園國際會議中心、順鑫綠色度假村，金潮玉瑪國際酒店尚號稱五星，但并不具備四星條件。 其余的星級酒店有天驛賓館、空港花園酒店、物價局培訓(xùn)中心 (東竹園賓館 )、國都大飯店、天龍賓館、順義賓館、春暉園溫泉度假村等。 隨著臨空經(jīng)濟圈的日漸成熟、首都機場東擴和新國展的啟用、奧運舉辦和奧運后場館利用工程以及新城規(guī)劃的落實，四星級、五星級酒店將承載旅游之外的更多功能，如商務(wù)、會議等。第第二二部部分分酒酒店店可可行行性性分分析析金漢綠港2）酒店存量分析 順義賓館 順義賓館占地 50 畝，現(xiàn)今已發(fā)展成為一個集住、食、行、娛、購為一體的國際三星級旅游涉外飯店。曾多次接待黨和國家領(lǐng)導(dǎo)人，是順義重大活動和對外交往的重要場所。 順義賓館作為政府接待賓館，擁有客房340間 /套，規(guī)模較大，而順義賓館目前經(jīng) 營狀況良好，但酒店設(shè)施已經(jīng)相對落后和陳舊，在順義經(jīng)濟進一步發(fā)展的時機，順義賓館有可能在近期提出改造計劃。 第第二二部部分分酒酒店店可可行行性性分分析析金漢綠港東方太陽城嘉賓國際酒店 為美國 Guest House International Hotel 全球連鎖酒店旗下酒店， 酒店擁有 208 套豪華客房和酒店式公寓。 5 萬平米的高尚會所：多媒體會議室，多功能廳， VIP 宴會廳。 第第二二部部分分酒酒店店可可行行性性分分析析金漢綠港金寶花園大酒店 金寶花園度假酒店地處順義新城，在中央度假區(qū)內(nèi)居于核心位置，被順義眾多休閑勝地環(huán)抱，總建筑面積 4萬平米，依功能劃分為 1萬多平米會議中心、 8000 平米餐飲部、 12023平米 SPA休閑綜合體、 16500平米客房部，是集酒店、洗浴、商務(wù)、餐飲、娛樂、度假于一體五星級度假酒店。 根據(jù)雅閣酒店管理集團對金寶花園的考察，此酒店提供的酒店產(chǎn)品質(zhì)量一般，并在酒店硬件條件及服務(wù)上存在諸多問題，而由于金潮玉瑪這一新五星級酒店的存在，目前，金寶花園酒店的經(jīng)營已經(jīng)出現(xiàn)虧損，而 2023 年奧運會的舉辦，將會使其暫時走出目前的困境。 第第二二部部分分酒酒店店可可行行性性分分析析金漢綠港北京國都大飯店 北京國都酒店坐落于北京首都國際機場，為商務(wù)度假村是飯店，其具有商務(wù)豪華復(fù)式套房 408間，會議室可容納 300人。酒店向入住客人免費提供機場往返市區(qū)的班車。 國都大飯店由于位于首都商務(wù)區(qū)，并且可以輻射空港開發(fā)起及物流園，因此，國都大酒店是典型的商務(wù)型酒店、或者叫機場酒店。 第第二二部部分分酒酒店店可可行行性性分分析析金漢綠港北京金潮玉瑪國際酒店 金潮玉瑪國際酒店地處馬坡，為群落式建筑，共有 200套客房，其會議設(shè)施比較完備，其中的四季廳面積龐大，可舉辦多功能會議、宴會。酒店由洛娃集團投資建造，并由天倫國際酒店管理集團管理，即將成為為掛牌五星酒店。 金潮玉瑪與金寶花園距離較近，而定位均為度假會議型酒店，而金潮玉瑪目前的裝修標準及管理水平在順義地區(qū)位居前列，因此是順義地區(qū)度假會議酒店的代表。 第第二二部部分分酒酒店店可可行行性性分分析析金漢綠港p 產(chǎn)權(quán)式酒店綜合分析p 度假、會議、商務(wù)型酒店可行性分析p 經(jīng)濟型酒店可行性分析 第第二二部部分分酒酒店店可可行行性性分分析析金漢綠港p 產(chǎn)權(quán)式酒店綜合分析 產(chǎn)權(quán)式酒店有旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的雙重屬性，從開發(fā)商角度分析，必須沿著旅游產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)兩條思路運作。產(chǎn)權(quán)式酒店的客戶包括三類消費群體，他們關(guān)注的利益各不相同。 不管是哪一類客戶，酒店的可消費性（包括可交換性）、可投資性（升值能力）和投資的安全性指標是決定性的影響因素，因此，追求短期利益而忽視對消費者長期回報的開發(fā)商很難取得他們的信任。第第二二部部分分酒酒店店可可行行性性分分析析金漢綠港 從以上三類客戶關(guān)注的利益看 E區(qū)產(chǎn)權(quán)式酒店的可行性 分時度假公司：最關(guān)注的是產(chǎn)權(quán)式酒店可供 休閑度假的利益點 ，側(cè)重于酒店消費功能的體現(xiàn)； 個人消費者：關(guān)注的重點在于前期投入的比重、投資升值的保障、酒店經(jīng)營能力、附加的優(yōu)惠和功能、 與居住地區(qū)的風(fēng)光差異、可交換性 等； 機構(gòu)投資者：關(guān)注酒店的服務(wù)和管理能力、財務(wù)監(jiān)控的透明度、企業(yè)文化的契合和業(yè)務(wù)的需要等。 橫線字體所代表內(nèi)容是本項目投資產(chǎn)權(quán)式酒店的絕對劣勢： 第第二二部部分分酒酒店店可可行行性性分分析析金漢綠港 項目所處區(qū)域的旅游風(fēng)景相對匱乏，且位于住宅區(qū)內(nèi)，僅外圍東部有河流、平原型人工森林，旅游吸力明顯不足； 周邊休閑度假氛圍不夠，設(shè)施不足。第第二二部部分分酒酒店店可可行行性性分分析析基本結(jié)論： 投資產(chǎn)權(quán)式酒店市場培育難度大，關(guān)鍵在于缺乏產(chǎn)權(quán)式酒店所具備的必備條件，基本不可行。金漢綠港p 度假、會議型酒店可行性分析 如果本項目酒店定位于會議度假酒店，則需要看到，由于順義區(qū)度假會議酒店市場競爭已經(jīng)比較激烈，而順義現(xiàn)存度假、會議酒店可以借助奧運商機而在市場（國際及國內(nèi)）上樹立一定知名度，使自身品牌的到一個階段性的提升。在這種情況下， 2023年，如果本項目以度假會議酒店進入市場，則會面臨以下問題： 區(qū)位 /入市時機第第二二部部分分酒酒店店可可行行性性分分析析金漢綠港 區(qū)位： 致命劣勢是位置問題。順義現(xiàn)存度假、會議酒店大多依托于高爾夫、生態(tài)園等娛樂休閑設(shè)施，而本項目距離這些設(shè)施的距離較遠，比競爭對手存在致命的劣勢。第第二二部部分分酒酒店店可可行行性性分分析析金漢綠港 入市時機： 根據(jù)雅典、悉尼以及巴塞羅那奧運會的經(jīng)驗，每屆奧運會結(jié)束之后，奧運會舉辦地的經(jīng)濟就會經(jīng)歷一段時間的低迷，而酒店行業(yè)作為經(jīng)濟的晴雨表可以敏感而直觀的反映出來，因此， 2023年以度假酒店的形態(tài)進入市場不是一個優(yōu)秀的時機。 品牌效應(yīng)：任何一個高星級酒店開業(yè)都需要一段時間的市場培育期，這一階段酒店需要通過一系列的市場運作來拓展本店在市場上的知名度，對于本項目來說，奧運之后選擇在競爭對手利潤及知名度都得到極大提高后進入市場，所能夠產(chǎn)生的品牌相應(yīng)，將會十分有限。第第二二部部分分酒酒店店可可行行性性分分析析金漢綠港p經(jīng)濟型酒店可行性論證 經(jīng)濟型酒店主要迎合中低端的商務(wù)和旅行客人，這就使得經(jīng)濟型酒店開店選擇的區(qū)位的經(jīng)濟特征符合經(jīng)濟型酒店的發(fā)展規(guī)律，目前中國經(jīng)濟型酒店主要集中在商務(wù)活動頻繁的一線城市及二線城市，三線城市的經(jīng)濟型酒店發(fā)展還沒有達到一個良好的時機，這和當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展具有緊密聯(lián)系。 具體到本項目，目前順義地區(qū)尚且沒有知名經(jīng)濟型酒店品牌進入，正是因為順義目前的商務(wù)特點尚不明顯，更多體現(xiàn)的是度假、休閑元素。 經(jīng)濟型酒店對于酒店開店的位置要求極高，在目前這一階段的狀況下，本項目周邊的自然環(huán)境和旅游資源暫時無法支撐經(jīng)濟型酒店這一酒店業(yè)態(tài)。 基本結(jié)論：不可行 第第二二部部分分酒酒店店可可行行性性分分析析金漢綠港酒店投資綜合論證初步結(jié)論： 缺乏足夠的市場支撐點和絕佳入市時機，不可行：p商務(wù)酒店不可行；p會議、休閑酒店有一定機會，但入市時機和未來競爭壓力巨大，導(dǎo)致投資風(fēng)險大；p經(jīng)濟型酒店市場支撐力非常小，基本不可行；p產(chǎn)權(quán)式酒店風(fēng)險高，未來兩三年內(nèi)無絕佳市場機會。第第二二部部分分酒酒店店可可行行性性分分析析金漢綠港第三部分第三部分 目標客群分析目標客群分析p客戶來源客戶來源p年齡構(gòu)成年齡構(gòu)成p家庭結(jié)構(gòu)家庭結(jié)構(gòu)p經(jīng)濟實力經(jīng)濟實力p教育背景教育背景p需求描述需求描述第第三三部部分分目目標標客客群群分分析析金漢綠港n順義本地客戶占 73%，北京市區(qū)客戶 11%，其他郊區(qū)縣客戶 3%，空港客戶 2%；n順義本地客戶為絕對消費主力，所占比例超過 70%；n北京市區(qū)客戶比例超過 10%；n空港地區(qū)客戶占 3%~4%。E區(qū)客群定位：繼續(xù)延續(xù)一、二期客群區(qū)域分布特征，新城、工業(yè)區(qū)、空港和市區(qū)年輕客群的增長潛力值得期待。第第三三部部分分目目標標客客群群分分析析金漢綠港n2545歲的中青年客戶居多，所占比例達 68%，購房者的年齡結(jié)構(gòu)趨于年輕化，其中 2535歲的購房者所占比例為 37%。n年齡特征將直接影響其對住宅的戶型選擇、建筑風(fēng)格、社區(qū)配套等的需求情況。 第第三三部部分分目目標標客客群群分分析析金漢綠港第第三三部部分分目目標標客客群群分分析析金漢綠港n剛結(jié)婚的夫妻第一次置業(yè)約占 20%，一般暫無子女，經(jīng)濟能力一般，傾向于兩居左右小戶型n置業(yè)行為以家庭為核心購買力： 購房行為主要以家庭為單位，三口之家占據(jù)主導(dǎo)，比例為 56%，二人世界所占的比例為 20%。第第三三部部分分目目標標客客群群分分析析金漢綠港 技術(shù)員工（白領(lǐng)階層）占據(jù)的比例也較高（ %），這部分客戶主要分布在順義城區(qū)及周邊的企業(yè)，他們的年齡普遍年輕，收入相對穩(wěn)定，但積蓄較少，對價格（特別是總價）比較敏感。 E區(qū)產(chǎn)品可將這部分客戶定位于主力目標群。第第三三部部分分目目標標客客群群分分析析金漢綠港 購房者中具有大專和本科學(xué)歷的人群占 7