【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 年增長(zhǎng)%，占總接待游客的 %。全年旅游收入 ，比上年增長(zhǎng) %。第第二二部部分分酒酒店店可可行行性性分分析析金漢綠港 在北京市酒店行業(yè)高速發(fā)展的同時(shí)，順義地區(qū)的酒店行業(yè)正在以自己獨(dú)有的特色發(fā)展方式成長(zhǎng)，由于順義良好的度假環(huán)境（生態(tài)、休閑），以及獨(dú)特的地理位置（機(jī)場(chǎng)、空港物流基地），良好的發(fā)展契機(jī)（ 2023年奧運(yùn)），因此在順義目前商務(wù)氛圍尚未營(yíng)造起來(lái)的情況下，度假、休閑、會(huì)議酒店，成為順義酒店主要的發(fā)展模式，以機(jī)場(chǎng)為依托的機(jī)場(chǎng)酒店也有一定的市場(chǎng)份額，但是商務(wù)型酒店、經(jīng)濟(jì)型酒店這兩類(lèi)酒店，由于前面提到的商務(wù)環(huán)境的制約而沒(méi)有顯示出值得期待的發(fā)展勢(shì)頭。第第二二部部分分酒酒店店可可行行性性分分析析金漢綠港 順義區(qū)早期建立酒店項(xiàng)目面積基本在 15000 ㎡左右，而新建或擴(kuò)建星級(jí)酒店建筑面積均在 40000 ㎡左右，且新建項(xiàng)目中主要為四星級(jí)五星級(jí)酒店。因此，順義區(qū)酒店業(yè)向規(guī)模化方向發(fā)展。 天鴻地產(chǎn)在奧林匹克水上公園附近有酒店項(xiàng)目； 裕龍花園三區(qū)北側(cè)規(guī)劃有酒店。 第第二二部部分分酒酒店店可可行行性性分分析析金漢綠港、度假、會(huì)議酒店經(jīng)營(yíng)狀況調(diào)查 1）概述 順義區(qū)與本項(xiàng)目相關(guān)的酒店、度假村共有 12項(xiàng)，五星級(jí)酒店僅金寶花園大酒店一家，四星級(jí)酒店僅三家 —— 北京國(guó)都大飯店、怡生園國(guó)際會(huì)議中心、順鑫綠色度假村，金潮玉瑪國(guó)際酒店尚號(hào)稱(chēng)五星，但并不具備四星條件。 其余的星級(jí)酒店有天驛賓館、空港花園酒店、物價(jià)局培訓(xùn)中心 (東竹園賓館 )、國(guó)都大飯店、天龍賓館、順義賓館、春暉園溫泉度假村等。 隨著臨空經(jīng)濟(jì)圈的日漸成熟、首都機(jī)場(chǎng)東擴(kuò)和新國(guó)展的啟用、奧運(yùn)舉辦和奧運(yùn)后場(chǎng)館利用工程以及新城規(guī)劃的落實(shí)，四星級(jí)、五星級(jí)酒店將承載旅游之外的更多功能，如商務(wù)、會(huì)議等。第第二二部部分分酒酒店店可可行行性性分分析析金漢綠港2）酒店存量分析 順義賓館 順義賓館占地 50 畝，現(xiàn)今已發(fā)展成為一個(gè)集住、食、行、娛、購(gòu)為一體的國(guó)際三星級(jí)旅游涉外飯店。曾多次接待黨和國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人，是順義重大活動(dòng)和對(duì)外交往的重要場(chǎng)所。 順義賓館作為政府接待賓館，擁有客房340間 /套，規(guī)模較大，而順義賓館目前經(jīng) 營(yíng)狀況良好，但酒店設(shè)施已經(jīng)相對(duì)落后和陳舊，在順義經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展的時(shí)機(jī)，順義賓館有可能在近期提出改造計(jì)劃。 第第二二部部分分酒酒店店可可行行性性分分析析金漢綠港東方太陽(yáng)城嘉賓國(guó)際酒店 為美國(guó) Guest House International Hotel 全球連鎖酒店旗下酒店， 酒店擁有 208 套豪華客房和酒店式公寓。 5 萬(wàn)平米的高尚會(huì)所：多媒體會(huì)議室，多功能廳， VIP 宴會(huì)廳。 第第二二部部分分酒酒店店可可行行性性分分析析金漢綠港金寶花園大酒店 金寶花園度假酒店地處順義新城，在中央度假區(qū)內(nèi)居于核心位置，被順義眾多休閑勝地環(huán)抱，總建筑面積 4萬(wàn)平米，依功能劃分為 1萬(wàn)多平米會(huì)議中心、 8000 平米餐飲部、 12023平米 SPA休閑綜合體、 16500平米客房部，是集酒店、洗浴、商務(wù)、餐飲、娛樂(lè)、度假于一體五星級(jí)度假酒店。 根據(jù)雅閣酒店管理集團(tuán)對(duì)金寶花園的考察，此酒店提供的酒店產(chǎn)品質(zhì)量一般，并在酒店硬件條件及服務(wù)上存在諸多問(wèn)題，而由于金潮玉瑪這一新五星級(jí)酒店的存在，目前，金寶花園酒店的經(jīng)營(yíng)已經(jīng)出現(xiàn)虧損，而 2023 年奧運(yùn)會(huì)的舉辦，將會(huì)使其暫時(shí)走出目前的困境。 第第二二部部分分酒酒店店可可行行性性分分析析金漢綠港北京國(guó)都大飯店 北京國(guó)都酒店坐落于北京首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)，為商務(wù)度假村是飯店，其具有商務(wù)豪華復(fù)式套房 408間，會(huì)議室可容納 300人。酒店向入住客人免費(fèi)提供機(jī)場(chǎng)往返市區(qū)的班車(chē)。 國(guó)都大飯店由于位于首都商務(wù)區(qū)，并且可以輻射空港開(kāi)發(fā)起及物流園，因此，國(guó)都大酒店是典型的商務(wù)型酒店、或者叫機(jī)場(chǎng)酒店。 第第二二部部分分酒酒店店可可行行性性分分析析金漢綠港北京金潮玉瑪國(guó)際酒店 金潮玉瑪國(guó)際酒店地處馬坡，為群落式建筑，共有 200套客房，其會(huì)議設(shè)施比較完備，其中的四季廳面積龐大，可舉辦多功能會(huì)議、宴會(huì)。酒店由洛娃集團(tuán)投資建造，并由天倫國(guó)際酒店管理集團(tuán)管理，即將成為為掛牌五星酒店。 金潮玉瑪與金寶花園距離較近，而定位均為度假會(huì)議型酒店，而金潮玉瑪目前的裝修標(biāo)準(zhǔn)及管理水平在順義地區(qū)位居前列，因此是順義地區(qū)度假會(huì)議酒店的代表。 第第二二部部分分酒酒店店可可行行性性分分析析金漢綠港p 產(chǎn)權(quán)式酒店綜合分析p 度假、會(huì)議、商務(wù)型酒店可行性分析p 經(jīng)濟(jì)型酒店可行性分析 第第二二部部分分酒酒店店可可行行性性分分析析金漢綠港p 產(chǎn)權(quán)式酒店綜合分析 產(chǎn)權(quán)式酒店有旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的雙重屬性，從開(kāi)發(fā)商角度分析，必須沿著旅游產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)兩條思路運(yùn)作。產(chǎn)權(quán)式酒店的客戶(hù)包括三類(lèi)消費(fèi)群體，他們關(guān)注的利益各不相同。 不管是哪一類(lèi)客戶(hù)，酒店的可消費(fèi)性（包括可交換性）、可投資性（升值能力）和投資的安全性指標(biāo)是決定性的影響因素，因此，追求短期利益而忽視對(duì)消費(fèi)者長(zhǎng)期回報(bào)的開(kāi)發(fā)商很難取得他們的信任。第第二二部部分分酒酒店店可可行行性性分分析析金漢綠港 從以上三類(lèi)客戶(hù)關(guān)注的利益看 E區(qū)產(chǎn)權(quán)式酒店的可行性 分時(shí)度假公司：最關(guān)注的是產(chǎn)權(quán)式酒店可供 休閑度假的利益點(diǎn) ，側(cè)重于酒店消費(fèi)功能的體現(xiàn)； 個(gè)人消費(fèi)者：關(guān)注的重點(diǎn)在于前期投入的比重、投資升值的保障、酒店經(jīng)營(yíng)能力、附加的優(yōu)惠和功能、 與居住地區(qū)的風(fēng)光差異、可交換性 等； 機(jī)構(gòu)投資者：關(guān)注酒店的服務(wù)和管理能力、財(cái)務(wù)監(jiān)控的透明度、企業(yè)文化的契合和業(yè)務(wù)的需要等。 橫線(xiàn)字體所代表內(nèi)容是本項(xiàng)目投資產(chǎn)權(quán)式酒店的絕對(duì)劣勢(shì)： 第第二二部部分分酒酒店店可可行行性性分分析析金漢綠港 項(xiàng)目所處區(qū)域的旅游風(fēng)景相對(duì)匱乏，且位于住宅區(qū)內(nèi)，僅外圍東部有河流、平原型人工森林，旅游吸力明顯不足； 周邊休閑度假氛圍不夠，設(shè)施不足。第第二二部部分分酒酒店店可可行行性性分分析析基本結(jié)論： 投資產(chǎn)權(quán)式酒店市場(chǎng)培育難度大，關(guān)鍵在于缺乏產(chǎn)權(quán)式酒店所具備的必備條件，基本不可行。金漢綠港p 度假、會(huì)議型酒店可行性分析 如果本項(xiàng)目酒店定位于會(huì)議度假酒店，則需要看到，由于順義區(qū)度假會(huì)議酒店市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)比較激烈，而順義現(xiàn)存度假、會(huì)議酒店可以借助奧運(yùn)商機(jī)而在市場(chǎng)（國(guó)際及國(guó)內(nèi)）上樹(shù)立一定知名度，使自身品牌的到一個(gè)階段性的提升。在這種情況下， 2023年，如果本項(xiàng)目以度假會(huì)議酒店進(jìn)入市場(chǎng)，則會(huì)面臨以下問(wèn)題： 區(qū)位 /入市時(shí)機(jī)第第二二部部分分酒酒店店可可行行性性分分析析金漢綠港 區(qū)位： 致命劣勢(shì)是位置問(wèn)題。順義現(xiàn)存度假、會(huì)議酒店大多依托于高爾夫、生態(tài)園等娛樂(lè)休閑設(shè)施，而本項(xiàng)目距離這些設(shè)施的距離較遠(yuǎn)，比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手存在致命的劣勢(shì)。第第二二部部分分酒酒店店可可行行性性分分析析金漢綠港 入市時(shí)機(jī)： 根據(jù)雅典、悉尼以及巴塞羅那奧運(yùn)會(huì)的經(jīng)驗(yàn)，每屆奧運(yùn)會(huì)結(jié)束之后，奧運(yùn)會(huì)舉辦地的經(jīng)濟(jì)就會(huì)經(jīng)歷一段時(shí)間的低迷，而酒店行業(yè)作為經(jīng)濟(jì)的晴雨表可以敏感而直觀(guān)的反映出來(lái)，因此， 2023年以度假酒店的形態(tài)進(jìn)入市場(chǎng)不是一個(gè)優(yōu)秀的時(shí)機(jī)。 品牌效應(yīng)：任何一個(gè)高星級(jí)酒店開(kāi)業(yè)都需要一段時(shí)間的市場(chǎng)培育期，這一階段酒店需要通過(guò)一系列的市場(chǎng)運(yùn)作來(lái)拓展本店在市場(chǎng)上的知名度，對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，奧運(yùn)之后選擇在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手利潤(rùn)及知名度都得到極大提高后進(jìn)入市場(chǎng)，所能夠產(chǎn)生的品牌相應(yīng)，將會(huì)十分有限。第第二二部部分分酒酒店店可可行行性性分分析析金漢綠港p經(jīng)濟(jì)型酒店可行性論證 經(jīng)濟(jì)型酒店主要迎合中低端的商務(wù)和旅行客人，這就使得經(jīng)濟(jì)型酒店開(kāi)店選擇的區(qū)位的經(jīng)濟(jì)特征符合經(jīng)濟(jì)型酒店的發(fā)展規(guī)律，目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)型酒店主要集中在商務(wù)活動(dòng)頻繁的一線(xiàn)城市及二線(xiàn)城市，三線(xiàn)城市的經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展還沒(méi)有達(dá)到一個(gè)良好的時(shí)機(jī)，這和當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展具有緊密聯(lián)系。 具體到本項(xiàng)目，目前順義地區(qū)尚且沒(méi)有知名經(jīng)濟(jì)型酒店品牌進(jìn)入，正是因?yàn)轫樍x目前的商務(wù)特點(diǎn)尚不明顯，更多體現(xiàn)的是度假、休閑元素。 經(jīng)濟(jì)型酒店對(duì)于酒店開(kāi)店的位置要求極高，在目前這一階段的狀況下，本項(xiàng)目周邊的自然環(huán)境和旅游資源暫時(shí)無(wú)法支撐經(jīng)濟(jì)型酒店這一酒店業(yè)態(tài)。 基本結(jié)論：不可行 第第二二部部分分酒酒店店可可行行性性分分析析金漢綠港酒店投資綜合論證初步結(jié)論： 缺乏足夠的市場(chǎng)支撐點(diǎn)和絕佳入市時(shí)機(jī)，不可行：p商務(wù)酒店不可行；p會(huì)議、休閑酒店有一定機(jī)會(huì)，但入市時(shí)機(jī)和未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大，導(dǎo)致投資風(fēng)險(xiǎn)大；p經(jīng)濟(jì)型酒店市場(chǎng)支撐力非常小，基本不可行；p產(chǎn)權(quán)式酒店風(fēng)險(xiǎn)高，未來(lái)兩三年內(nèi)無(wú)絕佳市場(chǎng)機(jī)會(huì)。第第二二部部分分酒酒店店可可行行性性分分析析金漢綠港第三部分第三部分 目標(biāo)客群分析目標(biāo)客群分析p客戶(hù)來(lái)源客戶(hù)來(lái)源p年齡構(gòu)成年齡構(gòu)成p家庭結(jié)構(gòu)家庭結(jié)構(gòu)p經(jīng)濟(jì)實(shí)力經(jīng)濟(jì)實(shí)力p教育背景教育背景p需求描述需求描述第第三三部部分分目目標(biāo)標(biāo)客客群群分分析析金漢綠港n順義本地客戶(hù)占 73%，北京市區(qū)客戶(hù) 11%，其他郊區(qū)縣客戶(hù) 3%，空港客戶(hù) 2%；n順義本地客戶(hù)為絕對(duì)消費(fèi)主力，所占比例超過(guò) 70%；n北京市區(qū)客戶(hù)比例超過(guò) 10%；n空港地區(qū)客戶(hù)占 3%~4%。E區(qū)客群定位：繼續(xù)延續(xù)一、二期客群區(qū)域分布特征，新城、工業(yè)區(qū)、空港和市區(qū)年輕客群的增長(zhǎng)潛力值得期待。第第三三部部分分目目標(biāo)標(biāo)客客群群分分析析金漢綠港n2545歲的中青年客戶(hù)居多，所占比例達(dá) 68%，購(gòu)房者的年齡結(jié)構(gòu)趨于年輕化，其中 2535歲的購(gòu)房者所占比例為 37%。n年齡特征將直接影響其對(duì)住宅的戶(hù)型選擇、建筑風(fēng)格、社區(qū)配套等的需求情況。 第第三三部部分分目目標(biāo)標(biāo)客客群群分分析析金漢綠港第第三三部部分分目目標(biāo)標(biāo)客客群群分分析析金漢綠港n剛結(jié)婚的夫妻第一次置業(yè)約占 20%，一般暫無(wú)子女，經(jīng)濟(jì)能力一般，傾向于兩居左右小戶(hù)型n置業(yè)行為以家庭為核心購(gòu)買(mǎi)力： 購(gòu)房行為主要以家庭為單位，三口之家占據(jù)主導(dǎo)，比例為 56%，二人世界所占的比例為 20%。第第三三部部分分目目標(biāo)標(biāo)客客群群分分析析金漢綠港 技術(shù)員工（白領(lǐng)階層）占據(jù)的比例也較高（ %），這部分客戶(hù)主要分布在順義城區(qū)及周邊的企業(yè)，他們的年齡普遍年輕，收入相對(duì)穩(wěn)定，但積蓄較少，對(duì)價(jià)格（特別是總價(jià)）比較敏感。 E區(qū)產(chǎn)品可將這部分客戶(hù)定位于主力目標(biāo)群。第第三三部部分分目目標(biāo)標(biāo)客客群群分分析析金漢綠港 購(gòu)房者中具有大專(zhuān)和本科學(xué)歷的人群占 7