秦園居三期營(yíng)銷策劃方案(編輯修改稿)
2025-02-15 07:13 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 以至于初期銷售進(jìn)展緩慢，但隨著開(kāi)發(fā)商在推廣上的大手筆投入及十一期間各種活動(dòng)的成功舉行，現(xiàn)在項(xiàng)目的銷售形式喜人。而鵬程花園則采用低價(jià)入市的手法，其一期、二期的多層物業(yè)利用其工期短、價(jià)格低的優(yōu)勢(shì)迅速打開(kāi)了市場(chǎng)。三期小高層則聘請(qǐng)代理商，采用了銷使發(fā)單的推廣手段，從反饋情況看，該手段的運(yùn)用是成功的......從客源分布分析 據(jù)上述樓盤的售樓人員介紹，客戶主要個(gè)體私營(yíng)業(yè)主、電力電信職員、科研設(shè)計(jì)院所職員、高校教師、職業(yè)律師/會(huì)計(jì)師等。由于本地大部分原屬和平鄉(xiāng)徐東村、團(tuán)結(jié)村，好的企事業(yè)單位少，收入水平較低，消費(fèi)能力有限。因此本地區(qū)客戶主要來(lái)自周圍臨近地區(qū)：青山紅鋼城；武昌徐家棚；武昌水果湖；武昌中北路—中南路沿線；漢口黃浦路—三陽(yáng)路沿線；外地來(lái)漢人員。(二)競(jìng)爭(zhēng)性樓盤分析表面上看秦園居面臨著諸多強(qiáng)手的競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)際由于地理位置、物業(yè)類型、樓盤價(jià)格所限，上述各樓盤中大部分項(xiàng)目的客戶群體在很大程度上是有別于秦園居項(xiàng)目的。因此，目前能夠?qū)η貓@居的銷售造成一定影響的僅僅只有惠譽(yù)花園。下面針對(duì)該項(xiàng)目作簡(jiǎn)要分析：該項(xiàng)目基本資料如下：開(kāi) 發(fā) 商：武漢市福星惠譽(yù)房地產(chǎn)有限責(zé)任公司物業(yè)顧問(wèn)：深圳市中航物業(yè)管理有限公司占地面積：38600m2建筑面積：110000m2容 積 率：綠 化 率：40%與秦園居相比，該項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)明顯：a、緊靠和平大道，目前交通更方便；b、開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚，樓盤推廣投入巨大，品牌已深入人心；c、高層項(xiàng)目?jī)H1980元/m2起，稱得上是帶品牌的平價(jià)房；d、物業(yè)管理費(fèi)第一年免收，第二、三、較大程度上緩解了客戶對(duì)高層物業(yè)管理費(fèi)的恐懼感；同時(shí)，該項(xiàng)目也存在一些不足之處：a、樓間距小，略感壓抑，高層一梯四戶甚至六戶造成部分戶型存在“對(duì)視”現(xiàn)象；b、部分戶型設(shè)計(jì)不合理；雖然，惠譽(yù)花園在多方面具有優(yōu)勢(shì)，但現(xiàn)階段，惠譽(yù)花園對(duì)秦園居三期的銷售所造成的影響是極微小的，其原因如下：惠譽(yù)花園的銷售已經(jīng)進(jìn)入尾盤階段，目前剩下的都是高層房。高層房具有價(jià)格高、公攤高、容積率高等缺點(diǎn)，這些缺點(diǎn)使惠譽(yù)花園在銷售上的遇到了很大的阻力。相比之下，秦園居3期的多層房就不存在類似的問(wèn)題，此外一梯兩戶、共7層的多層房目前在徐家棚乃至徐東路一帶也是獨(dú)一無(wú)二的。前期惠譽(yù)花園與秦園居相比除品牌優(yōu)勢(shì)外，更重要的是前者靠近和平大道具有明顯的交通優(yōu)勢(shì)。但隨著武青三干道的即將通車，這種優(yōu)勢(shì)將會(huì)轉(zhuǎn)化到距離徐東更近的秦園居項(xiàng)目上來(lái)。 因此，總體上講秦園居項(xiàng)目當(dāng)前正面臨的是競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)平和，同時(shí)充滿機(jī)遇的良好的市場(chǎng)環(huán)境。目前益把握住這一時(shí)機(jī)，迅速實(shí)現(xiàn)三期的銷售。（三）秦園居項(xiàng)目市場(chǎng)角色分析秦園居目前是徐家棚乃至徐東路一帶獨(dú)一無(wú)二仍在開(kāi)發(fā)多層物業(yè)的樓盤，該項(xiàng)目主要依靠一梯兩戶的多層房及武青三干道所帶來(lái)的巨大的升值潛力來(lái)吸引客戶。樓盤主力戶型的總價(jià)低于30萬(wàn)元，主要客戶群體來(lái)自周邊大型企、事業(yè)單位，如車輛廠、湖大等以及青山區(qū)經(jīng)徐東版塊過(guò)濾后的客戶群。（四）秦園居項(xiàng)目?jī)r(jià)格市場(chǎng)反應(yīng)從武漢億房網(wǎng)站上的在線評(píng)估計(jì)算器上可以計(jì)算的出徐家棚區(qū)域框架結(jié)構(gòu)的多層物業(yè)均價(jià)應(yīng)為1900元/m2，小高層物業(yè)均價(jià)應(yīng)為2400元/m2。秦園居的實(shí)際情況是多層的均價(jià)達(dá)2000元/m2以上，而小高層的均價(jià)僅為2200元/m2左右。此外，有不少的客戶也認(rèn)為秦園居多層物業(yè)的價(jià)格有虛高嫌疑。他們認(rèn)為該價(jià)格在武青三干道通車前應(yīng)下降100200元/m2才算合理?？陀^的講，他們的看法是不無(wú)道理的。在武漢市，均價(jià)超過(guò)2000元/m2的小區(qū)，其地段、交通條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境等都是具有較高的要求的。目前來(lái)看，秦園居能真正“達(dá)標(biāo)”的應(yīng)該是地段、可以預(yù)見(jiàn)的交通條件，但規(guī)劃設(shè)計(jì)及環(huán)境是不能令人信服的。第三章 秦園居三期銷售現(xiàn)狀分析秦園居三期9月18日開(kāi)盤至今銷售已達(dá)40%，尤其以10月份為代表，合同成交額突破500萬(wàn)，結(jié)合一期、二期的銷售記錄來(lái)看，這一成績(jī)是可喜的。造成當(dāng)前旺銷局面的原因是多方面的：一期、二期的售磬聚斂了人氣，形成了一定的社會(huì)影響力，為三期的銷售作出了良好的鋪墊。同時(shí)這些老業(yè)主所造成的“口碑效應(yīng)”也具有很好的宣傳效果。工地上熱火朝天的施工場(chǎng)面給每位未來(lái)的業(yè)主所造成的感覺(jué)是開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚，信譽(yù)有保證。無(wú)形之中大大增強(qiáng)了他們對(duì)樓盤的信心。武青三干道湖大至徐東路段已完工，雖然暫時(shí)尚未正式通車，但未來(lái)的交通狀況已經(jīng)可以預(yù)見(jiàn)了。競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)平和?；葑u(yù)花園多層已售完，目前僅剩高層單位，對(duì)秦園居的多層房銷售難以造成實(shí)質(zhì)性的影響。針對(duì)頂層坡屋頂?shù)男麄魅〉昧溯^好的效果；售樓部競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的引用，給每位售樓員造成了一定程度的危機(jī)感，也提
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