秦園居三期營銷策劃方案(編輯修改稿)
2025-02-15 07:13 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 以至于初期銷售進展緩慢，但隨著開發(fā)商在推廣上的大手筆投入及十一期間各種活動的成功舉行，現(xiàn)在項目的銷售形式喜人。而鵬程花園則采用低價入市的手法，其一期、二期的多層物業(yè)利用其工期短、價格低的優(yōu)勢迅速打開了市場。三期小高層則聘請代理商，采用了銷使發(fā)單的推廣手段，從反饋情況看，該手段的運用是成功的......從客源分布分析 據(jù)上述樓盤的售樓人員介紹，客戶主要個體私營業(yè)主、電力電信職員、科研設(shè)計院所職員、高校教師、職業(yè)律師/會計師等。由于本地大部分原屬和平鄉(xiāng)徐東村、團結(jié)村，好的企事業(yè)單位少，收入水平較低，消費能力有限。因此本地區(qū)客戶主要來自周圍臨近地區(qū)：青山紅鋼城；武昌徐家棚；武昌水果湖；武昌中北路—中南路沿線；漢口黃浦路—三陽路沿線；外地來漢人員。(二)競爭性樓盤分析表面上看秦園居面臨著諸多強手的競爭，實際由于地理位置、物業(yè)類型、樓盤價格所限，上述各樓盤中大部分項目的客戶群體在很大程度上是有別于秦園居項目的。因此，目前能夠?qū)η貓@居的銷售造成一定影響的僅僅只有惠譽花園。下面針對該項目作簡要分析：該項目基本資料如下：開 發(fā) 商：武漢市福星惠譽房地產(chǎn)有限責(zé)任公司物業(yè)顧問：深圳市中航物業(yè)管理有限公司占地面積：38600m2建筑面積：110000m2容 積 率：綠 化 率：40%與秦園居相比，該項目優(yōu)勢明顯：a、緊靠和平大道，目前交通更方便；b、開發(fā)商實力雄厚，樓盤推廣投入巨大，品牌已深入人心；c、高層項目僅1980元/m2起，稱得上是帶品牌的平價房；d、物業(yè)管理費第一年免收，第二、三、較大程度上緩解了客戶對高層物業(yè)管理費的恐懼感；同時，該項目也存在一些不足之處：a、樓間距小，略感壓抑，高層一梯四戶甚至六戶造成部分戶型存在“對視”現(xiàn)象；b、部分戶型設(shè)計不合理；雖然，惠譽花園在多方面具有優(yōu)勢，但現(xiàn)階段，惠譽花園對秦園居三期的銷售所造成的影響是極微小的，其原因如下：惠譽花園的銷售已經(jīng)進入尾盤階段，目前剩下的都是高層房。高層房具有價格高、公攤高、容積率高等缺點，這些缺點使惠譽花園在銷售上的遇到了很大的阻力。相比之下，秦園居3期的多層房就不存在類似的問題，此外一梯兩戶、共7層的多層房目前在徐家棚乃至徐東路一帶也是獨一無二的。前期惠譽花園與秦園居相比除品牌優(yōu)勢外，更重要的是前者靠近和平大道具有明顯的交通優(yōu)勢。但隨著武青三干道的即將通車，這種優(yōu)勢將會轉(zhuǎn)化到距離徐東更近的秦園居項目上來。 因此，總體上講秦園居項目當(dāng)前正面臨的是競爭相對平和，同時充滿機遇的良好的市場環(huán)境。目前益把握住這一時機，迅速實現(xiàn)三期的銷售。（三）秦園居項目市場角色分析秦園居目前是徐家棚乃至徐東路一帶獨一無二仍在開發(fā)多層物業(yè)的樓盤，該項目主要依靠一梯兩戶的多層房及武青三干道所帶來的巨大的升值潛力來吸引客戶。樓盤主力戶型的總價低于30萬元，主要客戶群體來自周邊大型企、事業(yè)單位，如車輛廠、湖大等以及青山區(qū)經(jīng)徐東版塊過濾后的客戶群。（四）秦園居項目價格市場反應(yīng)從武漢億房網(wǎng)站上的在線評估計算器上可以計算的出徐家棚區(qū)域框架結(jié)構(gòu)的多層物業(yè)均價應(yīng)為1900元/m2，小高層物業(yè)均價應(yīng)為2400元/m2。秦園居的實際情況是多層的均價達2000元/m2以上，而小高層的均價僅為2200元/m2左右。此外，有不少的客戶也認為秦園居多層物業(yè)的價格有虛高嫌疑。他們認為該價格在武青三干道通車前應(yīng)下降100200元/m2才算合理?？陀^的講，他們的看法是不無道理的。在武漢市，均價超過2000元/m2的小區(qū)，其地段、交通條件、規(guī)劃設(shè)計、環(huán)境等都是具有較高的要求的。目前來看，秦園居能真正“達標(biāo)”的應(yīng)該是地段、可以預(yù)見的交通條件，但規(guī)劃設(shè)計及環(huán)境是不能令人信服的。第三章 秦園居三期銷售現(xiàn)狀分析秦園居三期9月18日開盤至今銷售已達40%，尤其以10月份為代表，合同成交額突破500萬，結(jié)合一期、二期的銷售記錄來看，這一成績是可喜的。造成當(dāng)前旺銷局面的原因是多方面的：一期、二期的售磬聚斂了人氣，形成了一定的社會影響力，為三期的銷售作出了良好的鋪墊。同時這些老業(yè)主所造成的“口碑效應(yīng)”也具有很好的宣傳效果。工地上熱火朝天的施工場面給每位未來的業(yè)主所造成的感覺是開發(fā)商實力雄厚，信譽有保證。無形之中大大增強了他們對樓盤的信心。武青三干道湖大至徐東路段已完工，雖然暫時尚未正式通車，但未來的交通狀況已經(jīng)可以預(yù)見了。競爭相對平和。惠譽花園多層已售完，目前僅剩高層單位，對秦園居的多層房銷售難以造成實質(zhì)性的影響。針對頂層坡屋頂?shù)男麄魅〉昧溯^好的效果；售樓部競爭機制的引用，給每位售樓員造成了一定程度的危機感，也提
研究報告相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1