【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 年，為穩(wěn)定房?jī)r(jià)，國(guó)家出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控措施。新政給本地房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了怎樣的影響？下面重點(diǎn)分析一下今年的宏觀調(diào)控措施對(duì)陽邏房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、購房者帶來的影響。央行加息2004年至今，為控制房?jī)r(jià)高速上漲、抑制房地產(chǎn)行業(yè)泡沫的過快累積，央行已經(jīng)連續(xù)九次出臺(tái)加息措施。特別是在去年，央行連續(xù)加息五次。對(duì)開發(fā)企業(yè)的影響：陽邏房地產(chǎn)企業(yè)的大部分開發(fā)資金直接或間接地來源于銀行。加息提高了房地產(chǎn)開發(fā)的資金成本，增加了開發(fā)企業(yè)的融資難度，本地的開發(fā)企業(yè)因此面臨較大的資金壓力。但是開發(fā)企業(yè)利用目前賣方市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，將加息帶來的負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移給了消費(fèi)者，因此加息之后陽邏也出現(xiàn)了房?jī)r(jià)不跌反漲的局面。 對(duì)購房者的影響：目前房?jī)r(jià)增長(zhǎng)比例還是超過利息上漲幅度，從自住需求的購房者角度來看，在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的壓力之下，他們對(duì)利率的敏感度就有所降低。所以從這個(gè)層次來說，加息雖然增大了購房者的還貸壓力，但對(duì)自住需求的房地產(chǎn)交易沒有太大影響。貸款緊縮央行和銀監(jiān)會(huì)下發(fā)文件，要求各商業(yè)銀行對(duì)項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35%或未取得相關(guān)證件的項(xiàng)目不得發(fā)放貸款，對(duì)囤地、囤房的企業(yè)不得發(fā)放貸款；嚴(yán)格規(guī)范土地儲(chǔ)備貸款管理，不得向房企發(fā)放專門用于繳交土地出讓金的貸款。嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理，商銀應(yīng)重點(diǎn)支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對(duì)購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款政策影響：對(duì)開發(fā)企業(yè)的影響：央行緊縮開發(fā)貸款的文件出臺(tái)后，限制了部分未完成原始積累、資金不充足的開發(fā)企業(yè)以銀行資金繳交土地出讓金，進(jìn)一步使土地集中在少數(shù)開發(fā)商手中。對(duì)購房者的影響：央行緊縮住房消費(fèi)貸款的文件出臺(tái)后，對(duì)購房自住者基本無影響，對(duì)炒房者的影響也不明顯。提高二套住房首付比例央行下發(fā)文件，對(duì)已利用貸款購買住房、又申請(qǐng)購買第二套(含)以上住房的，貸款首付比例不得低于40%，而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高。對(duì)購房者的影響：從市場(chǎng)各方面的反饋信息來看，提高第二套住宅首付比例受影響最大的是中低層消費(fèi)群。因?yàn)閷?duì)于上層消費(fèi)群而言，大多數(shù)采用一次性付款，即使是使用銀行按揭購房的，其手頭的資金本來就充裕，增加的首付費(fèi)用只是占用其一小部分的現(xiàn)金流，基本沒有太大的影響；而中低層消費(fèi)群自有的現(xiàn)金流本就不充足，提高首付比例無疑等于提高了對(duì)他們的購房門檻。由此看來，新政主要影響了中低層購房者，對(duì)于實(shí)力較強(qiáng)的高層購房者影響較低。嚴(yán)格規(guī)范土地招拍掛制度國(guó)土資源部發(fā)文，進(jìn)一步嚴(yán)格和規(guī)范土地的招拍掛制度，收緊土地融資，嚴(yán)控土地開發(fā)期限，其中明確規(guī)定：“未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價(jià)款的，不得發(fā)放國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書，也不得按出讓價(jià)款繳納比例分割發(fā)放國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書?！痹摲ㄒ?guī)已于11月1日起正式實(shí)施。對(duì)開發(fā)企業(yè)的影響：新政之下，開發(fā)企業(yè)必須擁有雄厚的自有資金來運(yùn)作地產(chǎn)項(xiàng)目，本地市場(chǎng)上自有資金不充足的開發(fā)企業(yè)將很難生存。《物權(quán)法》關(guān)于停車位的新規(guī)定《物權(quán)法》規(guī)定，建筑區(qū)規(guī)劃內(nèi)車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要，停放汽車的車位屬于業(yè)主共有。對(duì)開發(fā)企業(yè)的影響：降低了開發(fā)商過度炒作車位價(jià)格的可能。第二部分 項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值分析一、項(xiàng)目總體價(jià)值分析（一）項(xiàng)目基本情況地理位置：本項(xiàng)目位于四號(hào)露機(jī)場(chǎng)辦公大樓正門斜對(duì)面，地塊呈較規(guī)則的三角形，東面是四號(hào)路和機(jī)場(chǎng)辦公大樓，南面是待開發(fā)項(xiàng)目和武漢市外環(huán)，西面超大生活區(qū)，北面鄰新安居一期。主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：用地面積？平米商業(yè)層數(shù)首層建筑面積？平米住宅層數(shù)2層以上商業(yè)面積？平米住宅總戶數(shù)？套住宅面積？平米停車位？個(gè)容積率5．8建筑密度49%綠地率%總層數(shù)？層項(xiàng)目周邊配套購物：新陽光超市、中百倉儲(chǔ)超市、長(zhǎng)豐菜場(chǎng)教育：陽邏六小、陽邏中份中學(xué)、陽邏高中醫(yī)療：仁生醫(yī)院休閑：機(jī)場(chǎng)辦公廣場(chǎng)超大綠化廣場(chǎng)交通：交通主要景觀大道項(xiàng)目SWOT分析 優(yōu)勢(shì)分析劣勢(shì)分析 項(xiàng)目地理位置在陽邏板塊處于絕佳生活版塊 項(xiàng)目整體方圓1公里被教育、公園式廣場(chǎng)包圍 項(xiàng)目周圍此類產(chǎn)品是目前市場(chǎng)緊俏產(chǎn)品，銷售較為可觀 具備小區(qū)管理?xiàng)l件 南北朝向 規(guī)模較小 項(xiàng)目周圍均形成較大生活社區(qū)，對(duì)比性強(qiáng)機(jī)會(huì)威脅漢口政府進(jìn)行的城區(qū)改造整體市場(chǎng)購買力依然旺盛經(jīng)濟(jì)因素必然導(dǎo)致對(duì)房產(chǎn)需求的增加；本區(qū)樓價(jià)依然有上升的趨勢(shì)，買家依然看好市場(chǎng)潛力。地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)政策帶來各方面的影響位于多個(gè)超大生活社區(qū)項(xiàng)目?jī)?nèi)，各區(qū)域間競(jìng)爭(zhēng)激烈投資渠道拓寬，降低客戶投資房地產(chǎn)的熱度銀行多次加息，購房壓力依然嚴(yán)禁第三部分 項(xiàng)目營(yíng)銷定位一、項(xiàng)目目標(biāo)客群定位“找對(duì)客戶、找準(zhǔn)客戶”是房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷成功的關(guān)鍵。對(duì)于新安居2期項(xiàng)目，其營(yíng)銷的目標(biāo)客群定位，取決于陽邏房地產(chǎn)市場(chǎng)特征和項(xiàng)目本身的產(chǎn)品特質(zhì)。住宅目標(biāo)客群的定位及組成我們認(rèn)為，從自用和投資需求上，新安居2期項(xiàng)目客群可細(xì)分為以下幾類：1)自住型客群隨著陽邏房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，買房成為不少適婚青年的首要事情，這部分客群能承受的總價(jià)在25萬元內(nèi)，2室為主，而本項(xiàng)目住宅的總價(jià)及主力戶型正好能滿足他們的需求。這一類客戶群主要包含以下幾個(gè)方面：陽邏主城區(qū)居民：他們有傳統(tǒng)市中心居住情結(jié)，但受收入等因素影響，對(duì)總價(jià)超過25萬元的市中心樓盤，他們還不能承受。而本項(xiàng)目正好是總價(jià)大多低于25萬的市中心樓盤，因此這類客戶應(yīng)是本項(xiàng)目的一大目標(biāo)客群。購房心理特征：選擇戶型以二房和三房為主，能承受的總價(jià)大多在25萬以內(nèi)，消費(fèi)心態(tài)大多希望獲得居住在城市中心的優(yōu)越感。武漢城區(qū)工作回荊人群：這類客群大多有較高的學(xué)歷、單身或新成立的二至三口之家、在武漢城區(qū)工作，積累了一定的資金，有比較強(qiáng)的購買能力，而且對(duì)單價(jià)不是很敏感。購房心理特征：選擇一房、二房的小戶型為主，一次性付款，大多能承受的總價(jià)在25萬以下，消費(fèi)心態(tài)是在外打拼幾年后回陽邏居住。外來經(jīng)商人員：這類客戶大多為外地居民或城區(qū)周邊居民，在陽邏長(zhǎng)期經(jīng)商，主要從事建材、摩汽配、家具、五金及通訊等行業(yè)。購買心理特征：購買戶型以二居室、三居室為主。2)投資型客群購買后出租的客群：目前部分陽邏市民擁有一定的閑散資金，具有一定的投資能力。對(duì)這部分客戶群的投資行為需要加以引導(dǎo)。投資產(chǎn)品主要為一居室、二居室。購買后等待升值的客群：這部分人群年齡跨度較大，35~45歲左右，主要來源于武漢城區(qū)及新洲區(qū)轄鄉(xiāng)、鎮(zhèn)。他們通常擁有一套或數(shù)套住宅，因有一定數(shù)額的閑余資金，且近年來房?jī)r(jià)上漲較快，投資回報(bào)較高，因此對(duì)