【文章內(nèi)容簡介】 54頁 運用三個緯度工具進行項目定位 價值最大化 塑造競爭優(yōu)勢 優(yōu)化限制條件 緯度二：樹立本案的競爭優(yōu)勢 總 108頁 第 55頁 成本領(lǐng)先 差異化 集中化 項目組合 附加值 時間壟斷 競爭優(yōu)勢的形成 項目的競爭策略 : 差異化、組合、附加值 綜合體內(nèi)住宅 疊墅＋電梯 + 洋房 建筑立面 精裝修 景觀園林 智能環(huán)保 總 108頁 第 56頁 競品物業(yè)：住宅＋商業(yè)（商住樓） 本案物業(yè)：住宅＋商業(yè)＋寫字樓＋公寓（城市綜合體） 一個綜合體內(nèi)住宅，即將成為城市的未來發(fā)展中心，生活的更便利、舒適和現(xiàn)代，是人們心中的一種生活愿景！ 商住樓 vs 城市綜合體 塑造競爭優(yōu)勢之一 : 住宅依附體的差異化 總 108頁 第 57頁 同一地塊容積率的拆分，使得物業(yè)形態(tài)變得多樣化，既有低密產(chǎn)品，也有現(xiàn)代高層。這區(qū)分于單一產(chǎn)品項目，具有產(chǎn)品類型上的競爭優(yōu)勢。 在小區(qū)里，疊墅奢享城市土地和環(huán)境的稀缺與尊貴，電梯洋房盡享繁華中的寂靜與理解。 疊墅＋電梯 + 洋房 vs 電梯 塑造競爭優(yōu)勢之二 : 住宅拆分容積率 總 108頁 第 58頁 建筑立面 精裝修 景觀園林 智能環(huán)保 塑造競爭優(yōu)勢之三 : 產(chǎn)品附加值 總 108頁 第 59頁 精確打擊： 直面不同的競爭項目的動態(tài) SWOT 捕捉空白： 合理的產(chǎn)品推售時序安排 直接競爭： 價格趨近形勢下的品質(zhì)優(yōu)勢 動態(tài) SWOT： 營銷過程中形成動態(tài)的競爭優(yōu)勢 總 108頁 第 60頁 項目 因子 2023年 2023年 2023年 2023年 本案 貨量 、 5萬方 3萬方、 9萬方 、 形態(tài) 疊墅（ 6F)、高層（ 18F) 電梯洋房（ 9F)、高層（ 18F) 電梯洋房（ 9F)、高層（ 18F) 戶型 140180㎡ 、 8090㎡ 5060㎡ 、 8090㎡ 、 100120㎡ 5060㎡ 、 8090㎡ 、 110120㎡ 價格 、 74008200元 86009500元、 78008600萬 88009700元、 80008800萬 裝修 精裝修 精裝修 精裝修 中華名園 貨量 3萬方 8萬方 9萬方 2萬方 形態(tài) 高層（ 16F) 高層（ 16F) 高層（ 16F) 高層（ 16F) 戶型 8090㎡ 、 110120㎡ 、 140170㎡ 8090㎡ 、 110120㎡ 8090㎡ 、 110120㎡ 8090㎡ 、 110120㎡ 價格 55006200元 60006800元 63007000元 67007500元 裝修 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 臵信巴厘島 貨量 3萬方、 5萬方 2萬方、 10萬方 3萬方 形態(tài) 疊墅（ 4F)、高層（ 18F) 疊墅（ 4F)、高層（ 18F) 高層（ 18F) 戶型 220250㎡ 、 8090㎡ 220250㎡ 、 8090㎡ 8090㎡ 、 110120㎡ 價格 、 63007000元 、 66007200元 70007500元 裝修 毛坯 毛坯 毛坯 新界 貨量 3萬方 8萬方 9萬方 3萬方 形態(tài) 電梯洋房（ 79F) 電梯洋房（ 79F) 電梯洋房（ 79F) 電梯洋房（ 79F) 戶型 100160㎡ 100160㎡ 100160㎡ 100160㎡ 價格 72007800元 74008300元 77008600元 80008800元 裝修 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 動態(tài) SWOT印證推售時序 總 108頁 第 61頁 運用三個緯度工具進行項目定位 價值最大化 塑造競爭優(yōu)勢 優(yōu)化限制條件 緯度三：優(yōu)化本案面臨的限制條件 總 108頁 第 62頁 地塊分散 通過景觀軸線、建筑風(fēng)格，實現(xiàn)組團與組團、住宅與商業(yè)的和諧統(tǒng)一 1 2 3 4 大悅城商業(yè) 優(yōu)化限制條件之一 : 地塊分散 總 108頁 第 63頁 鐵路 鐵路沿線區(qū)域，打造主題景觀帶，從而提升項目附加值 景觀帶打造； 使用 LOWE玻璃降噪； 臨鐵路部分，產(chǎn)品戶型面積為小戶型； 優(yōu)化限制條件之二 : 鐵路 1 2 3 4 大悅城商業(yè) 總 108頁 第 64頁 規(guī)劃道路 地塊間的規(guī)劃路，采用景觀路方式，弱化因此帶來的地塊分散的劣勢。 優(yōu)化限制條件之三 : 規(guī)劃道路 1 2 3 4 大悅城商業(yè) 總 108頁 第 65頁 ? LOWE玻璃使用； ? 沿路種植灌木，讓路成為風(fēng)景。 ? 2地塊的小區(qū)車流通道沿地塊南側(cè)修建。使建筑物后退，降低噪音污染。 優(yōu)化限制條件之四 : 南側(cè)市政道路 市政道路 地塊南側(cè)臨通往商業(yè)中心的市政道路，存在噪音污染，影響居住品質(zhì)。 1 2 3 4 大悅城商業(yè) 總 108頁 第 66頁 優(yōu)化限制條件之五 : 90/70 90/70 四宗土地，每宗均受此限 1 2 3 4 大悅城商業(yè) ?通過拆分容積率，豐富產(chǎn)品線 ?規(guī)避 90/70產(chǎn)品同質(zhì)化的風(fēng)險。 總 108頁 第 67頁 優(yōu)化限制條件之五 : 商業(yè)影響 商業(yè)影響 1 2 3 4 大悅城商業(yè) ? 受影響最大的為 3號、 4號地塊 ? 退距；綠化隔離； 臨近商業(yè)，降低居住品質(zhì) ? 臨近住宅的商業(yè)業(yè)態(tài) 以規(guī)劃為污染小的業(yè)態(tài)為佳。 總 108頁 第 68頁 價值最大化 塑造競爭優(yōu)勢 優(yōu)化限制條件 三個定位緯度 基于三個緯度分析而出的項目定位 …… …… …… …… ….… …… ……… …… …… …… …… ….… …… ……… …… …… …… …… ….… …… ……… …… …… …… …… …… …………… …… …… …… ….… …… ……… …… …… …… …… ….… …… ……… 總 108頁 第 69頁 PARTⅣ 大悅城住宅定位 結(jié)論（暫建議） 總 108頁 第 70頁 區(qū)域與地塊價值 項目戰(zhàn)略發(fā)展方向 城市功能 產(chǎn)業(yè)功能 項目自身 區(qū)域?qū)傩? 集高檔購物、品位休閑、特色餐飲娛樂、商務(wù)、居住等多元功能于一體，以綜合大盤規(guī)模影響力，對武侯國際新區(qū)起到推動作用，結(jié)合區(qū)域整體開發(fā)帶動，打造城市新區(qū)的核心增長極。 國際外向型城市多元特區(qū) 項目整體定位 總 108頁 第 71頁 住宅定位 武侯國際新區(qū)的核心區(qū)、依托中糧品牌實力保障、大悅城大盤支持的 國際時尚生活特區(qū) 是城西乃至成都市的榮譽夢想生活典范 總 108頁 第 72頁 目標客戶： 向往高品質(zhì)、國際化生活氛圍，追求享受高端商業(yè)配套的 社會新貴、城市中產(chǎn)及城市投資型人群 客戶定位 總 108頁 第 73頁 住宅客群分類及來源 客戶分類 客戶占比 客戶來源 區(qū)域客戶 30% 項目周邊原住民（還遷戶） 項目周邊工作群體 項目周邊換房升級客戶 成都客戶 50% 成都一次臵業(yè)群體（過度） 成都二次以上臵業(yè)群體 其他客戶 20% 外地來蓉臵業(yè)群體 投資者 總 108頁 第 74頁 找到目標客戶的需求產(chǎn)品 確定本案的產(chǎn)品定位方向 客戶來源 需求產(chǎn)品 項目周邊原住民（還遷戶） 緊湊兩居 緊湊三居 項目周邊工作群體 緊湊兩居 緊湊三居 項目周邊換房升級客戶 舒適三居 成都一次臵業(yè)群體（過度） 一居 緊湊兩居 成都二次以上臵業(yè)群體 舒適三居 投資者 一居 + 小戶型住宅，面向首次臵業(yè)者及外來投資者 區(qū)位潛力 完善配套 品牌歸屬 物業(yè)服務(wù) 社會認同 保值增值 舒適一居、緊湊兩居、緊湊三居、舒適三居的組合，面向更廣泛的客戶群 大戶型，面向彰顯地位的知富階層 受政策影響、緊湊兩居、緊湊三居為主，面向追求生活便捷及工作便利人群 總 108頁 第 75頁 產(chǎn)品定位 —— 產(chǎn)品形態(tài) 產(chǎn)品形態(tài)： 6F疊拼別墅 + 9F多層電梯洋房 + 18F電梯公寓 產(chǎn)品形態(tài) 體量（ ㎡ ） 6F疊拼別墅 32023 9F多層電梯洋房 23757 18F電梯公寓 163000 5+1F 18F 8+1F 產(chǎn)品分布圖 疊墅產(chǎn)品 約 32023㎡ 高層電梯 約 163000㎡ 綠地帶 8+1F 約 23757㎡ 總 108頁 第 76頁 房貸新政影響 優(yōu)化限制條件 提升競爭力緯度 價值最大化緯度 產(chǎn)品形態(tài) 面積區(qū)間 戶型配比 6F疊拼別墅 140180㎡ 140160㎡奢享套三： 80%； 160180 ㎡奢享套四 ： 20%； 9F多層電梯洋房 70115 ㎡ 70 80 ㎡舒適套二： 20%； 8590 ㎡ 緊湊套三： 30%； 105115 ㎡舒適套三： 30%； 4045 ㎡小套一： 20%； 18F電梯公寓 50120 ㎡ 5055 ㎡套一 ： 15%； 6575 ㎡緊湊套二 ： 25%； 8590 ㎡ 緊湊套三： 50%； 110120 ㎡舒適套三： 10% 產(chǎn)品定位 —— 戶型配比 疊墅產(chǎn)品可實現(xiàn)相對的高單價 緊湊二居、緊湊三居產(chǎn)品在實現(xiàn)相對高單價的基礎(chǔ)上同時可確保資金快速回攏。 一居產(chǎn)品，臨鐵路。以低單價、低總價降低鐵路對銷售的抗性。 總 108頁 第 77頁 產(chǎn)品定位 —— 戶型設(shè)計建議 總價控制原則 設(shè)計原則建議： 戶型可拼原則 緊湊布局及適宜尺度 控制建筑面積 控制總價 戶型優(yōu)化原則 儲物空間設(shè)計 局部功能集成設(shè)計 大小戶型相鄰設(shè)計 組合銷售 總 108頁 第 78頁