【文章內容簡介】 周邊競爭項目情況樓盤名稱 占地面積 總建筑面積 開盤時間 主力戶型 推貨量價格元 /㎡西城龍庭 63畝 16萬㎡ 2023年 1月份進行選房號，5月 17日開盤89120㎡二、三房一期共 400多套，所剩不多選房均價為4000左右，開盤價格將略有上漲郡原廣場 57畝 13萬㎡（創(chuàng)新產品發(fā)布評審會）40－ 50㎡小戶型、 120140㎡大戶型一期兩棟開賣預計銷售 30%左右 均價 5100格林星城 110畝 ㎡ 120140㎡三房 二期最后推出 4棟 均價 4100西子湖畔 沃府 64588㎡ 20萬㎡ 110140㎡三房、 89㎡兩房共推出 110套 均價 4500沁園春 御院 約 11萬㎡ 約 36萬㎡ 120140㎡三房 尾盤銷售大概 10套 430049003典型競爭項目 — 郡原廣場優(yōu)勢：品質形象更勝一籌，投資價值更明顯；差異競爭策略：強調項目的居住價值，同品質，價格更低。項目位置：美林銀谷南開發(fā)商：湖南郡原置業(yè)有限公司總建筑面積： 13萬㎡ 主力戶型： 40－ 50㎡小戶型、 120140㎡大戶型目前均價： 5000元 /㎡優(yōu)惠政策：一次性 99折，按揭無折扣銷售現(xiàn)狀：目前一期小戶型剩余較多32棟號 標準層 戶型 面積 套數單元 層數2棟 1 21 二室一廳 211 21 三室一廳 149 215 21 三室二廳 142176 1054棟 1 17 二室二廳 173 3 三室二廳 148151 94 17 682 20 四室二廳 17 189 407 1 復式 156315 7總計 　 288項目對比：產品之間重疊程度不高；差異競爭策略：錯位推售策略，避開直接產品品質競爭。郡原廣場較大面積戶型配比表：、典型競爭項目 — 郡原廣場33優(yōu)勢：價格優(yōu)勢明顯、戶型更緊湊；差異競爭策略：強調品質、生活方式，拉開檔次，不與之糾纏于直接價格競爭。項目位置：長沙市金星中路開發(fā)商：長沙市贊佳置業(yè)有限公司總建筑面積：約 16萬㎡ 主力戶型： 89120㎡二、三房目前均價： 12棟為 4000元 /㎡左右； 8棟為 4450元 /㎡左右； 7棟為 4360元 /㎡左右優(yōu)惠政策：一次性 98折，按揭 99折銷售現(xiàn)狀：一期主要是小戶型剩余較多、典型競爭項目 — 西城龍庭3典型競爭項目 — 盛大 澤西城優(yōu)勢：價格優(yōu)勢，更靠近河東，產品舒適度相對高；差異競爭策略：強調品質和生活方式，拉開檔次差距。項目位置：岳麓大道與岳華路交匯處開發(fā)商：湖南盛大投資有限公司總建筑面積： ㎡ 主力戶型： 120㎡左右三房目前均價： 4500元 /㎡優(yōu)惠政策：一次性 97折，按揭 98折銷售現(xiàn)狀：目前 4棟在售，共 230多套3典型競爭項目 — 西子湖畔 沃府優(yōu)勢：中式形象突出，價格適中；差異競爭策略：強調品質和生活方式，拉開檔次差距。項目位置：岳麓區(qū)金星大道中段開發(fā)商：湖南弘吉投資咨詢有限公司總建筑面積： 20萬㎡ 主力戶型： 110140㎡三房、 89㎡兩房目前均價： 4500元 /㎡優(yōu)惠：鉆石卡 1萬抵 2萬，一次性 98折銷售現(xiàn)狀：一期二批還有 10幾套房源，目前在進行一期三批 VIP招募，項目 9號棟將開盤3典型競爭項目 — 共和世家優(yōu)勢：產品舒適度高，稀缺人文價值；差異競爭策略：強調品質和生活方式，拉開檔次差距。項目位置：楓林路與龍王巷交匯處開發(fā)商：湖南達美投資有限公司總建筑面積： 17萬㎡ 主力戶型： 89140㎡二、三房目前均價：二期均價 5000元 /㎡優(yōu)惠政策：一次性 98折，按揭 99折銷售現(xiàn)狀：二期于 4月 27日開盤，目前二期銷售率為 45%左右3典型競爭項目 — 卓越 蔚藍海岸優(yōu)勢：社區(qū)規(guī)模和產品優(yōu)勢明顯；差異競爭策略：強調市府對面區(qū)位優(yōu)勢，同等品質但價格具有優(yōu)勢。開發(fā)商：長沙市卓越置業(yè)發(fā)展有限公司樓盤地址：岳麓區(qū)望岳鄉(xiāng)岳麓大道 419號總建面： 主力戶型： 130160㎡三房 目前價格：洋房 6000元 /㎡；聯(lián)排 8500元 /㎡； 小高層 4500元 /㎡優(yōu)惠政策：一次性 99折，按揭無折扣，房交會 期間舉辦愛心 8折起拍賣活動；目前 推出 20套特價房，均價為 4200元 /㎡銷售現(xiàn)狀：洋房 140210㎡都有38棟號 標準層 戶型 面積 套數單元 層數4 447棟4 16 二室二廳 1924 17 三室二廳 124130 2042 17 四室二廳 159168 1027 1 單間 2740 2143棟 2 16 二室二廳 322 17 三室二廳 14 129 34總計 　 57典型競爭項目 — 卓越 蔚藍海岸小高層電梯房戶型配比詳表：項目對比：卓越蔚藍海岸舒適型產品居多；差異競爭手段：以總價優(yōu)勢與之競爭。 3典型競爭項目 — 建發(fā) 西山匯景項目位置：咸家湖路 216號開發(fā)商：建發(fā)房地產集團長沙有限公司總建筑面積： 19萬多㎡ 主力戶型：小高層 4房、洋房 130215㎡目前均價： 5500元 /㎡左右優(yōu)惠政策：一次性 95折，按揭 98折銷售現(xiàn)狀：目前推出 9號棟洋房及 5號棟小高層優(yōu)勢：社區(qū)規(guī)模和產品優(yōu)勢明顯；差異競爭策略：強調市府對面區(qū)位優(yōu)勢，同等品質但價格相對優(yōu)勢。 市場分析小結：216。國家宏觀政策打壓，全國房地產市場一片觀望氣氛，個別一線大城市房價下跌，新一輪的市場洗牌開始；216。長沙市房地產發(fā)展總體健康平穩(wěn)，但是受全國大勢影響，行情變冷；216。長沙房價多年地價運行，與此同時，土地、建材、人工、稅費等開發(fā)成本不斷攀升， “ 高成本、低售價 ” 的開發(fā)模式，讓開發(fā)商承擔了很高的風險；216。對比中部其他省會城市，從長遠來看長沙房地產是一個極具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘?，近期各地地產大鱷紛紛進駐長沙，為了更好儲備土地，兼并本地中小企業(yè)，大鱷非但不會逆市抬高房價，相反有可能低價沖擊本土中小開發(fā)商生存空間；216。相比周邊項目，美林銀谷在品質、價格的單項對比中均不占優(yōu)勢地位。宏觀市場壓力巨大，項目自身單項優(yōu)勢不明顯！ 41三、項目三期定位建議42項目三期核心價值梳理216。日臻成熟的市府區(qū)位價值216。國際社區(qū)高端形象216。成熟、高端的生活配套216。純居住的居家文化氛圍216。業(yè)主綜合素質高216。三期實用戶型43項目三期面臨的核心難題216。實景銷售，項目建筑密度高的弱點體現(xiàn)出來；216。一、二期品質存在瑕疵與品質作為項目核心賣點產生的矛盾；216。2023－ 2023年，展示時間長達三年，但項目為中小規(guī)模樓盤，易造成市場接受疲勞；216。價格在同區(qū)域中相對較高進而形成的成交障礙；216。因整體發(fā)展戰(zhàn)略，近期不能進行大規(guī)模的廣告推廣；216。三期臨路，園景朝北，產品本身有一定缺陷；216。周邊同質競爭嚴重。44項目三期定位思考推廣渠道受影響?如何在風起云涌的市場競爭中，體現(xiàn)低調的銷售火爆！品質、價格均不占單項優(yōu)勢45三期定位建議市府板塊，性價比最優(yōu)化項目—— 長沙最具獨具慧眼精明者匯集地性價比最優(yōu)化不是最好，但是我仍