【文章內(nèi)容簡介】 借鑒的新技術(shù) “外循環(huán)雙層幕墻 ”中的電動旋轉(zhuǎn)式側(cè)收遮陽百葉是由德國 M+V公司為該項目專門量身研發(fā)定造的遮陽系統(tǒng)。 ? 節(jié)能的護(hù)衛(wèi)者 陽百葉裝在雙層幕墻之中可反射、吸收高達(dá) 97%的陽光輻射產(chǎn)生的熱能，這種無與倫比的隔熱性能，可以減少建筑物內(nèi)空調(diào)的使用，使遮陽成為這棟大廈最好的節(jié)能解決之道之一。 ? 內(nèi)外兼顧 旋轉(zhuǎn)式側(cè)收遮陽百葉通過有效的旋轉(zhuǎn)與平移，在確保每戶業(yè)主的隱私與舒適的同時，又不妨礙欣賞室外的景觀，特殊設(shè)計的百葉消除了擾人的眩光，光氛圍得到調(diào)控，保證了純自然光的質(zhì)量，從而更好的改善了居住與工作環(huán)境。 幕墻百葉系統(tǒng) 北京公館 可借鑒的新技術(shù) 鋼結(jié)構(gòu)系統(tǒng) 超強抗震 —— 鋼框架核心筒結(jié)構(gòu) 鋼框架核心筒結(jié)構(gòu)與鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)相比的優(yōu)點： ? 提高使用面積 5% 相比鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)構(gòu)件截面小，房間的有效建筑面積率比鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)高 5%左右，這就大大擴(kuò)展了居室的使用面積。 ? 良好的隔音性 采用了鋼管混凝土柱、閉口壓型鋼板上澆 110mm厚混凝土組合樓板，具有良好的隔音效果。在結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)上還有 110厚地板采暖和建筑裝飾做法，綜合保證了樓板具有良好的隔音性能。 ? 創(chuàng)造靈動空間 鋼框架核心筒結(jié)構(gòu)不存在不可取消的剪力墻，在空間的塑造上具有相當(dāng)大的靈活性，給予業(yè)主的裝修和格局創(chuàng)意空間，易于創(chuàng)造靈活多變的空間及超大空間。 北京公館 可借鑒的新技術(shù) 2 豪宅戶型 案例分享 對于本案戶型設(shè)計而言， 首要解決的問題是如何解決南向采光和北向取景的矛盾，其次是室內(nèi)空間、功能組合方面的創(chuàng)新設(shè)計。 香港 曉廬 Highcliff 單價：人民幣 16萬元 /平方米 主景觀面 香港 曉廬 Highcliff 單價：人民幣 16萬元 /平方米 超豪華主臥，邊端設(shè)置，貫通南北，三面觀景，內(nèi)設(shè)豪華景觀衛(wèi)浴間 弧型立面，客餐廳北置，景觀優(yōu)先 三室兩廳三衛(wèi) 建筑面積 : 2 北京 和喬麗晶 II期 (東方之子 ) 均價： 3200美元 /平方米 戶型設(shè)計中放大主臥及客廳空間，使得功能更為純粹； ? 近 80平米超大主臥，功 能齊全； ? 近 60平米超大客廳，帶 陽光暖房，聚會派對或 私密交流均適宜； 四室兩廳五衛(wèi)： 345平方米 北京 和喬麗晶 II期 (東方之子 ) 均價： 3200美元 /平方米 戶型設(shè)計中放大主臥及客廳空間，使得功能更為純粹； ? 近 80平米超大主臥，功 能齊全； ? 近 50平米超大客廳，帶 陽光暖房，聚會派對或 私密交流均適宜； 北京 和喬麗晶 II期 (東方之子 ) 均價： 3200美元 /平方米 躍層而不采用挑空客廳設(shè)計，二層空間設(shè)置家庭室作為第二起居室； 深圳 香蜜湖 1號 (華府 ) 均價： 26000元 /平方米 主景觀面 深圳 香蜜湖 1號 (華府 ) 均價： 26000元 /平方米 獨特露臺設(shè)計，增加空中花園景致 深圳 香蜜湖 1號 (華府 ) 均價： 26000元 /平方米 獨特露臺設(shè)計，增加空中花園景致； 入戶花園設(shè)計； 深圳 香蜜湖 1號 (華府 ) 均價： 26000元 /平方米 獨特露臺設(shè)計，增加空中花園景致； 入戶花園設(shè)計； 深圳 香蜜湖 1號 (華府 ) 均價： 26000元 /平方米 超大陽臺； 超大挑空入戶花園設(shè)計； 三 高層豪宅客戶研究 1 盛世偉業(yè)高端客戶俱樂部 高層豪宅需求調(diào)研結(jié)論回顧 ? 擁有龐大的財富體系，大多有自己的實業(yè)。 ? 為人低調(diào)，務(wù)實，不喜拋頭露面，刻意避開公眾的視線。 ? 富有品位及個性，有較高的鑒賞力。 ? 注重休閑、健康的生活方式。 ? 具有“人以類聚”的觀念，有固定的社交圈子，看重身份和地位。 ? 活動范圍較廣，不受地域限制。 ? 注重品質(zhì)及細(xì)節(jié)，追求精神的愉悅感。 ? 年齡 30－ 50為主，有多次購買高端物業(yè)經(jīng)歷，擁有的投資型物業(yè)價格以 300－500萬為主； ? 沒有明顯的行業(yè)聚集特征，大多以經(jīng)營實業(yè)為主的私企業(yè)主； ? 下單判斷多以丈夫觀點為主，具體下單多由妻子操作； 客戶特征總結(jié) 客戶需求總結(jié) ? 對本案高端定位較為認(rèn)同； ? 項目關(guān)注要素以地段及景觀配套資源等為首，其次為產(chǎn)品 ? 價格承受上限：毛坯 1500018000元 /平米，精裝修 2023025000元 /平米； ? 傾向于選擇精裝修或菜單式個性化裝修。 ? 對產(chǎn)品的用途趨于模糊，日常家居與休閑度假自由轉(zhuǎn)換； ? 面積需求集中在 200300平米； ? 戶型以三房四房為主； ? 層高要求傾向于 ； ? 選擇復(fù)式比例高于平層； ? 對配套的需求以休閑、健身類為主 2 競爭個案：金色海岸 /東方潤園 已成交客戶特征分析 項目 金色海岸 東方潤園 客戶來源 80％杭州戶口，其余以省內(nèi)為主 81％杭州戶口，其余省外比例略高于省內(nèi) 行業(yè)特征 實業(yè)為主，各行業(yè)私企業(yè)主均有， 自由職業(yè)或行業(yè)模糊的客戶比例最高，其次為外貿(mào)服裝行業(yè) 年齡特征 60年代為主，以 40歲上下比例最高 3050歲為主，其中 40－ 50歲比例43％ 購買動機 自住為主 自住為主，投資及作第二居所亦有一定比例，看好地段發(fā)展前景 家庭結(jié)構(gòu) 一家三口 /四口，部分三代同堂 一家三口 /四口， 下單最看重因素 江景、精裝修、戶型 未來市中心地段、江景、戶型 選擇戶型面積 大戶型、躍層去化高與平均水平 大戶型去化速度快 競爭個案已成交客戶特征 盛世觀點： 競爭個案產(chǎn)品風(fēng)格及目標(biāo)客群購房動機均以滿足自住需求為主， 產(chǎn)品線雷同且較為單一 。本案受地塊性質(zhì)影響， 產(chǎn)品線較為豐富 ，為挖掘市場不同需求提供了產(chǎn)品支撐。結(jié)合目標(biāo)客群的需求分析，以休閑、度假為特色的第二居所產(chǎn)品有相當(dāng)?shù)臐撛谑袌鲂枨螅景傅木频晔焦⒓?50年產(chǎn)權(quán)部分住宅的產(chǎn)品設(shè)計可重點結(jié)合該類市場需求進(jìn)行創(chuàng)新。 競爭個案目標(biāo)客群的開發(fā)仍集中在杭州本地區(qū)， 省內(nèi)高端客群市場有較大的挖掘空間 ；該類客群在杭購買豪宅的用途以第二居所及投資為主，可考慮引入“私人會所”產(chǎn)品新概念。 大戶型、躍層去化速度高于其他產(chǎn)品，結(jié)合本案，可考慮 70年產(chǎn)權(quán)住宅部分增加大戶型及躍層比例。 3 國內(nèi)同類項目客戶研究 紅樹西岸一二期成交客戶分析 項目 二次購買需求 戶型 四房二廳比例達(dá) 46％，三房與五房比例相當(dāng)； 樓層設(shè)計 躍層 54％，平層 40％，三層 6％ 樓層戶數(shù) 2梯 2戶 60％， 1梯 1戶 25％ 室內(nèi)層高 49％， 40％ 陽臺 610平米 53％， 15米及 1120平米比例均在 20％左右；其他特別要求： 需設(shè)置花槽； 設(shè)置兩個陽臺最好（客廳和主人房）； 寬大不封閉，南向落地窗；最好可以放置小桌椅； 設(shè)置露臺，景觀優(yōu)美； 景觀陽臺最好不要與鄰居家的側(cè)墻面相接； 紅樹西岸一二期成交客戶分析 針對一二期的調(diào)整建議 客廳大而方正，客餐廳為主的公共活動區(qū)與臥室區(qū)應(yīng)有明顯隔離，動靜分區(qū)； 特大主人房，并在其內(nèi)部分隔成書房和梳妝室，使主人生活真正獨立； 室內(nèi)窗對開，空氣好流通，隔音效果需增強； 躍式戶型比例應(yīng)增加 ； 工人房位置以及進(jìn)出通道應(yīng)獨立，但 工人房太小則不人道 ； 應(yīng)充分考慮生活陽臺的晾衣功能，要朝陽 ； 設(shè)施不要太花哨，關(guān)鍵是生活實用； 上下樓衛(wèi)生間流水聲太大； 大堂門應(yīng)使用智能卡； 會所應(yīng)盡量提供免費服務(wù)，配 室內(nèi)泳池， 配套設(shè)施中添加洗衣房、超市等 ； 1電梯直通停車場； 紅樹西岸一二期成交客戶分析 4 高層豪宅 客戶研究結(jié)論 目標(biāo)客群基本特征 ? 年齡在 3550歲之間 ? 以商人為主，私營企業(yè)主成絕對主力，購買力旺盛 ? 至少為二次以上置業(yè)，有多次購房經(jīng)驗 ? 非常注重房產(chǎn)品地段、配套、自然環(huán)境、開發(fā)商品牌、精裝修等綜合品質(zhì) 上海等省外私營企業(yè)主 、 高收入人士 重點客戶群 核心客戶群 杭州本地私營企業(yè)主 其他高收入人士 省內(nèi)私營企業(yè)主 其他高收入人士 偶得客戶群 立足杭州 放眼浙江 展望中國 在杭州這片彌漫著 創(chuàng)業(yè)與奮斗 、充斥著 休閑文化與藝術(shù)生活氣質(zhì) 的土地上，有這么一群人： ? 他們追求事業(yè)的發(fā)展，具有強烈的開拓精神，不懼怕風(fēng)險，善于抓住眼前的機會，努力實現(xiàn)更大的人生價值。 ? 他們務(wù)實奮斗，人情煉達(dá)、但缺乏必要的安全感和穩(wěn)定感；重視自身社交圈的誠信，雖然遇事可以坦然處之，卻缺乏對外界的信任。 ? 他們具有強烈的實物化理財觀念，喜歡購置房產(chǎn)甚至是黃金等硬通貨，而僅僅把股票、基金等做為短期投資的手段。 ? 他們具有成功后的炫耀心態(tài)與行樂思想，通常把創(chuàng)造的財富多少做為衡量一個人成功與否的標(biāo)準(zhǔn)