長沙美林銀谷三期定位與營銷策略報(bào)告-展示頁
2025-01-21 18:56本頁面
【正文】 沒有大規(guī)模連續(xù)性產(chǎn)品更新，同時(shí)推廣渠道和營銷活動相對較少；216。1相對單一的產(chǎn)品和推廣渠道造成一定程 度的市場關(guān)注和審美疲勞216。在三期銷售過程中，現(xiàn)房實(shí)景、看房通道的直接展示一定程度上損失了項(xiàng)目好不容易樹立起來的高品質(zhì)形象。品質(zhì)是本項(xiàng)目的核心競爭力和賣點(diǎn)，是項(xiàng)目前期成功操作的關(guān)鍵點(diǎn)之一；216。規(guī)避辦法：進(jìn)一步完善小區(qū)內(nèi)環(huán)境，更加密集的園林綠化，盡量讓客戶不抬頭看天。眼見為實(shí)，說服客戶的難度加大；216。項(xiàng)目在規(guī)劃中充分利用土地價(jià)值，實(shí)現(xiàn) 了 ；高容積率的建設(shè)，為開發(fā)商價(jià)值最大化做出了努力；216。營銷團(tuán)隊(duì)成員更替頻率較快，造成與老業(yè)主的脫節(jié)，成熟社區(qū)的老帶新作用在本項(xiàng)目并不明顯；216。2023－ 2023年，長達(dá)三年（含前期推廣），作為中等規(guī)模樓盤，存在一定的因市場疲勞而導(dǎo)致關(guān)注度下降的風(fēng)險(xiǎn)；216。準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，實(shí)景展現(xiàn)，項(xiàng)目高密度的弱點(diǎn)凸現(xiàn)出來；216。美林 銀谷三期定位與營銷策略報(bào)告長沙市盛凱房地產(chǎn)顧問有限責(zé)任公司二 00八年五月二十六日1目 錄一、項(xiàng)目總體開發(fā)情況回顧二、項(xiàng)目三期面臨困境分析三、項(xiàng)目三期定位建議四、項(xiàng)目三期營銷策略建議2一、項(xiàng)目總體開發(fā)情況回顧以下分析數(shù)據(jù)均來自貴司提供原始資料統(tǒng)計(jì)所得3項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)展介紹項(xiàng)目 2023年 1月 28日批地； 2023年美林地產(chǎn)介入開發(fā)2023年 8月 28日，正式動工建設(shè)；總建筑面積 2023年 1月 8日，一期一批國際公寓（ 8號棟 4－ 7層）開盤2023年 4月 18日，一期一批國際公寓涉外層（ 8號棟 4－ 7層）解籌2023年 6月 28日，一期二批（ 2號棟）解籌2023年 9月份初，一期二批（ 3號棟）自然開售2023年，二期水立方（ 5號棟）2023年 1月 12日，三期（ 7號棟）開盤進(jìn)入正式銷售期二年零四個(gè)月余！4項(xiàng)目銷售完成情況目前 8號棟基本銷售完畢，所剩房源不多；項(xiàng)目待售房源主要集中在 7號棟面積 房源套數(shù) 成交套數(shù) 成交比例 剩余套數(shù) 待售比例 30 15 % 15 % 30 16 % 14 % 30 23 % 7 % 30 10 % 20 %合計(jì) 120 64 ％ 56 ％5號棟房源銷售情況56號棟房源銷售情況統(tǒng)計(jì)面積 套數(shù) 成交套數(shù) 成交比例 剩余套數(shù) 待售比例 48 2 % 46 % 24 0 % 24 % 24 1 % 23 % 48 3 % 45 %7號棟房源銷售情況統(tǒng)計(jì)面積 套數(shù) 成交套數(shù) 成交比例 剩余套數(shù) 待售比例 48 7 % 41 % 48 4 % 44 % 48 3 % 45 %項(xiàng)目銷售完成情況5號棟銷售過半， 7號棟剩余 90％左右！ 40㎡左右一房， 113－118㎡實(shí)用三房， 130㎡左右常規(guī)三房是剩余主力產(chǎn)品！6項(xiàng)目銷售價(jià)格情況棟號 銷售面積 銷售合同總額 實(shí)際成交均價(jià)1號棟 42122116 2號棟 46820237 3號棟 47821968 4號棟 10372 37461558 5號棟 30159596 6號棟 1998395 7號棟 4851333 8號棟 51768296 （酒店公寓） 7號棟實(shí)際成交價(jià) 4800－ 4900元 /㎡ ，高出 4號棟 1200元 /㎡左右！相比周邊樓盤存在一定的價(jià)格抗性！ 7項(xiàng)目業(yè)主區(qū)域來源分布情況棟號 區(qū)域 合計(jì)岳麓區(qū)開福區(qū)天心區(qū)雨花區(qū)芙蓉區(qū)本市四縣本省外市外省 (市 ) 其他1棟 41 12 5 4 8 11 14 13 0 1082棟 25 3 1 3 6 4 6 6 0 543棟 48 10 3 6 1 5 17 14 2 1064棟 19 9 6 1 3 4 16 14 0 725棟 11 2 4 0 2 7 16 11 0 536棟 0 0 1 0 0 1 0 2 0 47棟 4 0 0 1 0 2 3 1 0 11總計(jì) 148 36 20 15 20 34 72 61 2 408注： 8號棟為純投資客戶，與三期產(chǎn)品主力客戶群有一定差異，故未納入統(tǒng)計(jì)！ 8區(qū)域 套數(shù) 比例 合計(jì)岳麓區(qū) 148 % %本市其他四區(qū) 91 %%本市四縣 34 %本省外地 72 % %外省市 61 %其他不詳 2 % %項(xiàng)目業(yè)主區(qū)域來源分布情況岳麓區(qū)、長沙其他市縣、外地客戶呈現(xiàn)三足鼎立之勢！95號棟面積 房源套數(shù) 總面積 剩余套數(shù) 剩余面積 待售比例 30 15 % 30 14 % 30 7 % 30 20 %合計(jì) 120 56 %目前的余貨情況及價(jià)值面積 套數(shù) 總面積 剩余套數(shù) 剩余面積 待售比例 48 46 % 24 24 % 24 23 % 48 45 %合計(jì) 144 138 %6號棟10面積 套數(shù) 總面積 剩余套數(shù) 剩余面積 待售比例 48 41 % 48 44 % 48 45 %合計(jì) 144 130 %目前的余貨情況及價(jià)值7號棟棟號 剩余面積 預(yù)計(jì)均價(jià)格 銷售收入概算5號棟 4900 335726446號棟 4750 7號棟 4750 57547105合計(jì) 目前住宅剩余產(chǎn)品總價(jià)值約為 ！價(jià)值預(yù)估11二、項(xiàng)目三期面臨的困境分析12三期概念界定為方便方案敘述，本報(bào)告將項(xiàng)目三期界定為： 7號棟新推貨量和 1－ 5號棟剩余貨量統(tǒng)一界定為項(xiàng)目三期！13項(xiàng)目自身?xiàng)l件的困境216。一、二期品質(zhì)存在瑕疵使得項(xiàng)目品質(zhì)核心賣點(diǎn)優(yōu)勢弱化；216。目前售價(jià)價(jià)格相對較高，存在一定的成交抗性；216。近期缺乏大規(guī)模的廣告推廣，市場關(guān)注度受到影響；1高密度帶來的不利影響216。但隨著小區(qū)建設(shè)逐漸完善，小區(qū)建筑密度高的不利影響逐步顯現(xiàn)；216。作為以自住為主的小區(qū)，高密度對居住舒適度帶來不利影響。 1一二期品質(zhì)瑕疵弱化品質(zhì)核心競爭力216。然而，從目前實(shí)際情況來，一、二期產(chǎn)品品質(zhì)存在一定瑕疵，現(xiàn)實(shí)與業(yè)主的期望值形成較大落差，導(dǎo)致產(chǎn)生一種項(xiàng)目 “ 最強(qiáng)不強(qiáng) ” 的負(fù)面心理印象，對介紹新客戶缺乏積極性；216。規(guī)避辦法：積極地產(chǎn)品升級改造，強(qiáng)化項(xiàng)目品質(zhì)核心競爭力，力求與周邊價(jià)格主打樓盤拉開檔次，實(shí)現(xiàn)差異競爭。2023－ 2023年，正式銷售期兩年有余，加上前期推廣時(shí)間，項(xiàng)目在市場展現(xiàn)已經(jīng)長達(dá)三年時(shí)間；216。市場對項(xiàng)目存在一定的審美疲勞；216。目前市場的觀望態(tài)勢為項(xiàng)目新客戶拓展帶來了更大的挑戰(zhàn)。1相比周邊樓盤，存在一定價(jià)格抗性216。相比周邊大多數(shù)樓盤價(jià)格偏高，如西城龍庭僅僅 4360－ 4500元 /㎡ ；216。價(jià)格相對較高對成交造成一定障礙。 1與業(yè)主的感情維系欠佳，客戶老帶新積 極性不高216。多為二次甚至多次置業(yè)，目前入住率低，維系渠道不暢通；216。品質(zhì)瑕疵、物業(yè)管理服務(wù)跟進(jìn)不及時(shí)，業(yè)主對項(xiàng)目的感受與預(yù)期存在一定差距，對項(xiàng)目實(shí)際認(rèn)可度不高，導(dǎo)致老客戶對介紹新客戶的口碑傳播不積極；216。改善辦法：完善激勵(lì)機(jī)制物業(yè)管理最靠近業(yè)主，增進(jìn)服務(wù)管理服務(wù)水平，尤其是業(yè)主反映問題的及時(shí)解決，并制定物業(yè)管理人員挖掘業(yè)主 “老帶新 ”獎(jiǎng)勵(lì)政策，另外，制定銷售人員跟進(jìn)業(yè)主介紹 “老帶新 ”額外獎(jiǎng)勵(lì)政策。1921
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