【正文】 本項目公寓在淡市限購下，實現(xiàn) 6個月 1196套的銷售目標(biāo)挑戰(zhàn)性非常大，必須另尋他徑公寓不能成為 5個億目標(biāo)的主力支撐啟示 2：平衡 5個億銷售額必須以住宅為主，公寓為輔啟示 3：住宅競爭取勝方式：運用田忌賽馬策略，以第二梯隊價格與第一梯隊項目抗衡市場分析啟示啟示 1：整盤實現(xiàn)快速走量必須走性價比策略啟示 4：公寓在淡市限購下，實現(xiàn) 6個月 1196套銷售目標(biāo)挑戰(zhàn)性非常大，需另尋他徑+ 2億公寓， 500套住宅售罄， 850套公寓消化 65%5個億銷售目標(biāo)可達成分解：3億住宅5億 =核心目標(biāo) 輔助目標(biāo)住宅為主，公寓為輔在這一目標(biāo)分解下，我們核心關(guān)注三個層次的營銷問題：層次一：整盤營銷問題如何快速建立整盤價值影響力，為住宅、公寓銷售奠定良好的價值基礎(chǔ)層次二：住宅營銷問題在淡市下，如何運用 “ 田忌賽馬 ” 策略，實現(xiàn) 6個月 3個億的銷售目標(biāo)層次三：公寓營銷問題在淡市限購下，如何另尋他徑，最小化政策風(fēng)險，最大化銷售金額，實現(xiàn) 6個月 2個億銷售挑戰(zhàn)04整盤營銷一、整盤核心問題二、整盤核心策略三、整盤營銷舉措整盤營銷的核心問題：如何兌現(xiàn)未來高想象？建立高想象的營銷策略形象策略：通過高想象的形象演繹，快速建立整盤的氣勢，提升項目的檔次展示策略：通過強勢的展示及洗腦空間的設(shè)置，迅速營造城市感，提升項目的整體形象配套策略：通過配套的前置落實，建立項目的核心驅(qū)動力，撬動整個大盤整盤營銷的核心策略：（ 1）項目整體形象站位（ 2）項目推廣案名（ 3）項目整體形象演繹形象策略：通過高想象的形象演繹，快速建立整盤的氣勢，提升項目的檔次整體形象站位長沙 勞動路 白沙灣 23 10佳天紅橡灣 23 23湘域熙岸 31 18新城新世界 130 100城市山谷 融科東南海 55萬科金域華府 泰禹 盛世華章 5新華都 ”—— 萬家城銷售代表E、武廣新城未來供應(yīng)以大盤為主導(dǎo)，競爭形勢嚴(yán)峻： 未來區(qū)域整體持續(xù)供應(yīng)量大，約 1000萬平；其中大盤 5個，約 728萬平，主力消化期重合，集中在 20232023年項目名稱 規(guī)模 /剩余 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023輝煌國際城 97 70萬科金域藍灣 12美聯(lián) ”—— 李小姐，公司基層主管， 27歲，長沙本地人銷售語錄： “ 客戶一般對本區(qū)域的看法是高鐵、機場、地鐵等交通條件便利，未來商業(yè)、辦公、教育的前景均看好。武廣這邊未來的商業(yè)規(guī)劃都挺好的，而且也有地鐵覆蓋，交通條件不錯。市場預(yù)測A、成交量萎縮： 2023年商品住宅消化 1057萬平，同比去年減少 30%， 7月開始下滑， 12月僅 62萬平， 2023年 1月僅 26萬平市場觀察B、價格略微下調(diào)： 2023年全年商品住宅均價 6193元 /平， 7月價格開始下滑， 12月均價 5856元 /平跌破 6000元 /平大關(guān)C、 2023年市場暢銷項目： 具有完善成熟配套的超高性價比城郊大盤，通過以價換量策略實現(xiàn)熱銷典型項目 規(guī)模（萬平） 配套 價格（元 /平） 價格情況說明 消化情況（套）保利麓谷林語 115 酒店、商業(yè)、小學(xué) 5700 11月曾推出 4500的特價房 2187（全年）華潤鳳凰城 138 商業(yè)、小學(xué)、運動會所 5200 12月降價 4800起，春節(jié)折扣原價 ，減 6000，再減 80001595 （全年）佳兆業(yè)水岸新都 94 商業(yè)、小學(xué)、運動會所 3900 在推 3800的特價房 1332 （全年）湘江世紀(jì)城 400 酒店、商業(yè)、小學(xué) 6500 —— 1260 （全年）恒大雅苑 150 商業(yè)、會所、小學(xué) 7300（精裝） —— 1177 （全年）北辰三角洲 537 酒店、商業(yè)、小學(xué) 8200 —— 1160 （全年）中國鐵建國際城 70 商業(yè)、小學(xué) 5200 —— 1112 （全年）萬科金域華府 56 商業(yè) 7800（精裝） 12月曾推 86折團購，折后 7300 1032 （全年）恒大華府 53 會所 4800起 —— 905 （全年）新城國際花都 118 商業(yè)、會所、酒店、幼兒園 3600一口價 3600，周邊均價 42004500 開盤當(dāng)天認(rèn)購 891中海國際社區(qū) 130 商業(yè)、幼兒園 6700 —— 318 （ 11月開盤）萬科城 50 —— 7300 12月曾推出 86折團購優(yōu)惠僅 6300 640 （全年）D、 2023年 2月市場暢銷項目： 通過以價換量策略實現(xiàn)熱銷項目名稱 建面（萬平） 配套2月第 1周消化速度（套） 成交主力戶型 成交價格 是否變動 主要成交點東方明珠 67 業(yè)主私家森林公園 10 91－ 130平米 4250 800 直降約 600800，相對較為便宜華潤鳳凰城 70 商業(yè)、小學(xué)、運動 會所 31 89126平米 48505200 無 地方標(biāo)桿、 價格合理萬科城 50 超市 42 75125平米二房 四房 精裝 6800 延續(xù)團購 價格合理北辰三角洲 537“ 兩館一廳 ” 、北雅中學(xué)、華誼兄弟旗艦影院、濱江洲際酒店、高爾夫球場21 4275平米一居至三居 精裝 8800 暗降約5001000 價格松動家和院 36 —— 31 79129平米 4 5200，3 一口價4580延續(xù)特價 低價在淡市條件下，性價比是大盤走量的生存關(guān)鍵整體市場分析小結(jié)① 預(yù)計 2023年長沙房地產(chǎn)持續(xù)處于淡市中② 長沙房地產(chǎn)當(dāng)前進入消化量萎縮，價格略微下調(diào)的態(tài)勢③ 長沙房地產(chǎn)當(dāng)前暢銷項目，均為具備完善配套的城郊項目，通過以價換量策略實現(xiàn)熱銷二、區(qū)域市場分析區(qū)域住宅市場分析區(qū)域公寓市場分析A、武廣新城近年來發(fā)展快速，透支高鐵概念，推高價格實現(xiàn)：當(dāng)前均價 65007300元 /平，僅次中心城區(qū)河西岳麓區(qū)45006000中心城區(qū)80008500省府片區(qū)56006500武廣新城65007300價格（元 /平）6000河西岳麓區(qū)域中心城區(qū)80008500省府區(qū)域5600武廣新城6500730045006500區(qū)域住宅市場分析B、淡市下武廣新城同樣陷入困境，進入價速僵持期 ：除萬科金域華府外，其他基本無降價， 85%項目消化 10套 /月以下項目 當(dāng)前價格（元 /平） 降價促銷活動 當(dāng)前月均消化速度 (套 /月 )香樟蘭亭 6300 —— 90~100 （ 12月開盤）萬科金域華府 7300（精裝，團購價） 萬人團購 86折 83橄欖君庭 7500 —— 8湘域熙岸 8000 —— 8錦繡世紀(jì) 6800 —— 6新城新世界 7300 —— 6海拔東方 5900 兩房一口價 5688元 /平起，三房一口價 5900元 /平起6輝煌國際城 6700 —— 5鑫天御景灣 6000 —— 5融科東南海 7000 —— 5優(yōu)山美地 6500 2月 3日開始團購 ,團購最高 92折 4雙水灣 6800 少量 140160平米四房在售 ,140平一口價6400元 /平 ,160平一口價 6900元 /平4水岸香堤 6300 —— 2萬家城 7000 —— 1C、淡市下武廣新城暢銷項目通過性價比實現(xiàn)快速走量： 萬科金域華府 2023年 1112月組織團購，價格從 8700元 /平下調(diào)到起價 7366元 /平，均價 7600元 /平，實現(xiàn) 2個月成交 137套 11月 18日起以 政府的名義，聯(lián)合長沙晚報、招商局舉辦 “福滿星城，萬人大團購 ” 活動 ，為期 1個月。u2023年 8月 17日，限購令范圍將擴大至部分二、三線城市，房地產(chǎn)調(diào)控進一步細(xì)化和深入。u2023年 7月 7日起，中國人民銀行決定上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。u2023年 6月 20日起，中國人民銀行決定上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 。 2023年 4月 17日，中國人民銀行宣布，自 21日起上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 。金融金鉤一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào) 。?2023年人民幣在國內(nèi)因高通貨膨脹帶來驚人貶值，同時，對人民幣在國際上因高通貨膨脹傳導(dǎo)的內(nèi)在的匯率也開始貶值。 ?2023年美國國會制定美國債務(wù)上限是 。希臘屢次逼近債務(wù)違約邊緣，意大利、西班牙等國國債收益率超過 7%的警戒線。目前已有 38棟封頂，已達申請預(yù)售條件。148路：鴨子鋪 南湖大市場 長沙火車站 高橋大市場 長沙火車南站216。A、環(huán)境荒蕪、城市感差： 距中心區(qū) 2030分鐘車程，周邊環(huán)境雜亂（倉儲、安置房、荒地及農(nóng)民房），進入性差（勞動路2023年底通車，無公交直達，臨立交橋）中心區(qū)長沙大道勞動路紅旗路花橋路京珠高速石壩路口公交站2030分鐘地段認(rèn)知 —— 現(xiàn)狀B、長沙核心城際交通樞紐： 距武廣高鐵站僅 1公里距離 +北向緊鄰機場高速，距機場 15分鐘車程武廣火車南站紅旗路花橋路京珠高速機場高速黃花機場1公里勞動路1個小時2個小時武廣高鐵線路圖15分鐘A、未來雙線地鐵口，交通便利： 4號地鐵線 +3趟公交車 +2條長沙主干道，南向勞動路，北向機場高速長沙大道長沙大道光達站武廣站體育公園站長沙大道站人民東路站萬家麗廣場站錦泰廣場站長沙火車站袁家?guī)X站芙蓉廣場站五一廣場站湘江中路站橘子洲站地鐵 2號線（ 2023年 10月開通）太平站曲塘東路站勞動?xùn)|路站樹木嶺站洞井路站砂子塘站南湖新城站 赤黃路站桂花大道站勞動路紅旗路花橋路地鐵 4號線（ 2023年前開通）京珠高速機場高速石壩路口公交站216。l中國銀泰投資有限公司： 總資產(chǎn) 110億元 ，下轄銀泰置地、銀泰百貨、京投銀泰、北京銀泰置業(yè)、北京銀泰雍和地產(chǎn)、北京銀泰置地等多家國內(nèi)上市公司和 40余家下屬全資或控股公司。 京投銀泰環(huán)球村項目營銷策略投標(biāo)報告世聯(lián)地產(chǎn) 2023年 3月 2日謹(jǐn)呈：京投銀泰股份有限公司報告整體框架項目認(rèn)知 開發(fā)商目標(biāo) 市場分析 營銷執(zhí)行品牌認(rèn)知地段認(rèn)知本體認(rèn)知開發(fā)商目標(biāo)開發(fā)商目標(biāo)審視整體市場分析區(qū)域市場分析住宅市場分析公寓市場分析整盤營銷專案住宅營銷專案公寓營銷專案整體工作鋪排01項目認(rèn)知分析一、品牌認(rèn)知二、地段認(rèn)知三、本體認(rèn)知品牌認(rèn)知 — 發(fā)展商京投銀泰，軌道地產(chǎn)領(lǐng)航者首個長沙項目，品牌市場認(rèn)知度有限慈溪富麗灣寧波銀泰國際 北京潭柘寺鎮(zhèn)海南三亞香悅府北京京投快線上林灣悅府湖島別墅 鄂爾多斯泰悅府 無錫 悅湖花園北京京投快線陽光花園北京銀泰中心l京投銀泰股份有限公司： 前身為寧波華聯(lián)集團股份有限公司， 1993年上市， 1997年進入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域， 2023年北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司和中國銀泰投資有限公司分別成為公司第一、二大股東?，F(xiàn)下轄北京、寧波、湖南、海南、鄂爾多斯等地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 7家，成為以軌道物業(yè)開發(fā)、景觀物業(yè)開發(fā)和城市高端綜合物業(yè)經(jīng)營開發(fā)為特色的綜合地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營集團。l北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司： 總資產(chǎn) 1900億元 ，是由北京國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會出資成立的國有獨資公司，承擔(dān)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施項目投融資和資本運營任務(wù)。348路：汽車西站 伍家?guī)X 芙蓉廣場 火車站 高橋大市場 長沙火車南站216。503路：星沙灰埠 東岸建材市場 芙蓉區(qū)政府 高橋大市場 長沙火車南站杜花路站1公里地段認(rèn)知 —— 未來B、未來商業(yè)副中心規(guī)劃 ,遠(yuǎn)景看好： 規(guī)劃 200萬商業(yè)群， 90萬武廣國際商務(wù)中心 +55萬瀏陽河生態(tài)商務(wù)區(qū) +20萬嘉斯茂商業(yè)廣場+20萬新華都購物廣場 +超百萬潭陽濱江樂園 +10萬運達中央廣場潭陽濱江樂園瀏陽河生態(tài)商務(wù)區(qū)武廣國際商務(wù)中心嘉斯茂廣場運達中央廣場新華都購物廣場總面積 ，預(yù)計投資 45億元，擬開發(fā)建設(shè)商務(wù)樓、酒店、公寓、文化娛樂配套等總面積 ，包含杜花路商業(yè)街、西廣場地下商場、 中港珠寶城等項目，擬開發(fā)建設(shè)集購物廣場、特色商業(yè)街、文化娛樂中心、星級酒店于一體的綜合商貿(mào)區(qū)20萬平米 SHOPPING MALL，含 沃爾瑪山姆會員店 、國際名牌折扣店、居家廣場、影院等18萬平米商業(yè)，包括 瑞吉酒店 和 W酒店 、大型國際名品商場等 20萬平米，含超大型百貨、超市、名品街區(qū)、五星級酒店占地面積 1534畝，擬開發(fā)建設(shè)集主題公園、風(fēng)情街、度假酒店大型綜合性生態(tài)旅游區(qū)C、未來周邊環(huán)境改善： 西向及北向全規(guī)劃為城市景觀帶，東北向 3分鐘規(guī)劃有超 100萬潭陽濱江樂園，東向 2分鐘有瀏陽河城市景觀帶潭陽濱江樂園（占地 1534畝）瀏陽河都市農(nóng)園山地自行車練習(xí)場室外運動場城市景觀帶本項目2分鐘本項目180萬商住復(fù)合型大盤：占地 54萬平，容積率 ，建筑面積 180萬平，規(guī)劃有近 8萬平商業(yè)、 3所學(xué)校（ 2幼兒園 +1小學(xué)）、高檔酒店及寫字樓幼兒園幼兒園幼兒園會所小學(xué)項目總