【正文】 的 沖突 低 碳項(xiàng)目沒(méi)有豪宅，項(xiàng)目 經(jīng)典外立面建筑 與低碳的客戶認(rèn)知矛盾 青云譜區(qū)地處南昌城市南端，周邊聚集中航工業(yè)洪都航空集團(tuán)、江鈴汽車(chē)等大型國(guó)有企業(yè)，靠近華東裝飾城、洪城大市場(chǎng)、蔬菜批發(fā)市場(chǎng)、香江家具城等大市場(chǎng)，客源基礎(chǔ)較為充足。本區(qū)域供應(yīng)量主要來(lái)自老盤(pán)博泰魏瑪峰尚和新盤(pán)恒茂英倫國(guó)際、萬(wàn)科潤(rùn)園及博泰靜林府，其他項(xiàng)目無(wú)新增。 2023 年 112月南昌土地成交樓面地價(jià)為 元 /平方米， 而 09 年全年的樓面地價(jià)為 元 /平方米，上漲了 %。 2023 年第一季度，朝陽(yáng)新城土地成交單價(jià)三次刷新紀(jì)錄； 6 月份上海世茂創(chuàng)造南昌總價(jià)地王； 11 月份師大南路地塊樓面地價(jià)創(chuàng)歷史新高。而此項(xiàng)目成功運(yùn)作后博泰集團(tuán)將成為低碳豪宅專家 。 在市場(chǎng)上沒(méi)有或者沒(méi)形成定性思維的時(shí)候，我們做到了，并拉起這面旗臶，那我們就是先驅(qū)者，占據(jù)這個(gè)市場(chǎng)的最頂層。為整個(gè)青云譜片區(qū)住宅化進(jìn)程添上濃墨重彩的一筆 。是房產(chǎn)居住模式的一次升級(jí) 。 項(xiàng)目 認(rèn)知 均價(jià) 10000元 /平米的目標(biāo)，如同這疑云一般，能實(shí)現(xiàn)嗎？客戶會(huì)買(mǎi)單嗎？ 4 企業(yè)品牌目標(biāo) 高影響力 ：以本項(xiàng)目起勢(shì)，通過(guò) 項(xiàng)目產(chǎn)品的成功運(yùn)作 ，成功 奠定博泰集團(tuán)在低碳科技住宅領(lǐng)域的 影響力 及企業(yè)整體的地位和品牌形象 具體銷(xiāo)售目標(biāo) 高價(jià)高量 ：高層均價(jià)達(dá)到預(yù)期 9000元 /平米、聯(lián)排別墅 20230元 /平米的片區(qū)高價(jià)后實(shí)現(xiàn)月均銷(xiāo)售 ？ 套的熱銷(xiāo)目標(biāo) （月消化目標(biāo)有待討論） 項(xiàng)目品牌目標(biāo) 高形象 ： 通過(guò)藍(lán)岸香舍的的 成功營(yíng)銷(xiāo)， 建立青云譜片區(qū) 乃至整個(gè)南昌整個(gè)江西第一高尚低碳科技住宅社區(qū) 的樓盤(pán)形象 本案需要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo) 目標(biāo) 解讀： 價(jià)格： 達(dá)到片區(qū)最高價(jià)格水平 ，首批發(fā)售單位高層實(shí)現(xiàn) 9000元 /平米 （ 帶 1500裝修）的銷(xiāo)售價(jià)格?？蓵诚砟喜麄€(gè)市區(qū)配套 . 品牌 ： botai集團(tuán) 首 度 進(jìn)入低碳科技住宅領(lǐng)域即將打造片區(qū)高端物業(yè)項(xiàng)目，但之前企業(yè)品牌在高端市場(chǎng)認(rèn)知 度 較低。藍(lán)岸香舍營(yíng)銷(xiāo)推廣策略 2 二 、面臨大勢(shì)及競(jìng)爭(zhēng) 五 、策略分解及執(zhí)行 三、項(xiàng)目整體定位 四、營(yíng)銷(xiāo)策略總綱 一、項(xiàng)目目標(biāo)設(shè)定 報(bào)告思路 3 中端品牌 |不成熟區(qū)域 |資源匱乏 |中等規(guī)模社區(qū) 項(xiàng)目資源 ： 本 項(xiàng)目區(qū)域周邊基本為 工業(yè)園區(qū) ，景觀資源較為匱乏，但離市區(qū)較近，交通較為便捷。 本項(xiàng)目位于青云譜快速發(fā)展的核心區(qū)域，到八一廣場(chǎng)的直線距離約 7公里 .由八一廣場(chǎng)上壇子口立交，經(jīng)井岡山大道，廣州路， 15分鐘車(chē)程即可到項(xiàng)目。 地理位臵 ：本項(xiàng)目 位于城南片區(qū) 青云譜板塊， 區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀較為 落后。 速度： 超過(guò)片區(qū)標(biāo)桿項(xiàng)目月均銷(xiāo)售速度 ，實(shí)現(xiàn) 月均 消化？？套 高 價(jià) 高 量 本案以 銷(xiāo)售目標(biāo) 為核心 ，要求高價(jià)高速，成為片區(qū)的標(biāo)桿項(xiàng)目 備注：目前片區(qū)熱銷(xiāo)市場(chǎng)價(jià)格 在 6000元 /平米左右，片區(qū)標(biāo)桿 項(xiàng)目萬(wàn)科潤(rùn)園的在售洋房?jī)r(jià)格在 10000元 /平米左右 . 對(duì) 目標(biāo) 的解讀： 形象： 通過(guò)項(xiàng)目品牌形象的成功運(yùn)作，帶動(dòng)企業(yè)高端形象的成功導(dǎo)入 品 牌 項(xiàng)目的啟動(dòng)帶給南昌一個(gè)全新的健康住宅理念，在追求傳統(tǒng)的顯性的身份標(biāo)榜的同時(shí)還可選擇健康的生活空間。 青云譜片區(qū)重點(diǎn)發(fā)展工業(yè)，雖先后有博泰、恒茂、萬(wàn)科入駐，但整體居住氛圍和開(kāi)發(fā)力度并不強(qiáng)， 219低碳豪宅項(xiàng)目的啟動(dòng)必將青云譜推到南昌住宅輿論的焦點(diǎn)，關(guān)注的前沿。 自我目標(biāo)認(rèn)知： 青云譜低碳豪宅項(xiàng)目是我公司開(kāi)創(chuàng)低碳豪宅的第一槍，標(biāo)識(shí)著低碳豪宅的旗臶正式豎立，其成敗關(guān)系著博泰集團(tuán)進(jìn)軍全國(guó)市場(chǎng)，對(duì)博泰集團(tuán)來(lái)說(shuō)是第一戰(zhàn)也是最重要的一戰(zhàn)，具有旗臶性的標(biāo)桿意義。我們謂之為豪宅低碳化或者是低碳豪宅化。 第一部分 —— 面臨大勢(shì)及競(jìng)爭(zhēng) 本項(xiàng)目面臨的市場(chǎng)大勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀如何 ? 2023 年地價(jià)紀(jì)錄頻頻刷新。 2023 年，南昌市賣(mài)地收入達(dá)到 億元，首次突破百億大關(guān)，比 2022023 年的總和還要多出 億元。（涵蓋工業(yè)用地） 2023 年 112 月，南昌市共推出土地 130 宗，總供應(yīng)觃模 畝 2023 年 112 月，成交土地量成交 129 宗， 總體成交量為 畝 市場(chǎng)大趨勢(shì) 青云譜區(qū) 2023年市場(chǎng)運(yùn)行特征分析 2023 年 112 月新增供應(yīng)量為 萬(wàn)平米， 09 年新增供應(yīng)量為 萬(wàn)平米，同比上升了 190%，漲幅較大。 結(jié)論 ：片區(qū)土地供應(yīng)量大，未來(lái)片區(qū)發(fā)展開(kāi)發(fā)潛力大。本項(xiàng)目將具有較強(qiáng)的吸引這部分中高端區(qū)域客戶的能力。 片區(qū)印象： 三大隱性問(wèn)題 青云譜區(qū)在售商品住宅 2023 年銷(xiāo)售情況表 區(qū)域最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 —萬(wàn)科 .潤(rùn)園 項(xiàng)目占地 萬(wàn)方，總建筑面積 萬(wàn)方，容積率 ，綠化率 35%% ，規(guī)劃為別 洋房和小高層。 項(xiàng)目概況 萬(wàn)科潤(rùn)園位于青云譜區(qū)梅湖景區(qū)內(nèi)，連接市中心和南昌縣 ，道路可達(dá)性差， 位于于梅湖景區(qū)內(nèi)，人文氣息強(qiáng)，周邊公共配套和交通配套并不完善，但是由于萬(wàn)科品牌效應(yīng)的強(qiáng)大，在銷(xiāo)售上并無(wú)明顯阻力。 項(xiàng)目定位為“公園大宅，人文庭院”，項(xiàng)目?jī)r(jià)值主訴求圍繞 八大山人梅湖景區(qū) 的公園和 人文文化 兩個(gè)點(diǎn)來(lái)展開(kāi)。 萬(wàn)科潤(rùn)園 120㎡ 新品電梯公園洋房即將推出，品質(zhì)升級(jí)樣板房本周末開(kāi)放；萬(wàn)科潤(rùn)園現(xiàn)場(chǎng)試乘名車(chē)、“六一”可參加親子游戲?！皭?cè)煌ァ?17樓精裝電梯洋房少量在售，大約剩余 56套，戶型面積在 165平米。 根據(jù)蓄客量和政策等因素來(lái)調(diào)整開(kāi)盤(pán)時(shí)間 營(yíng)銷(xiāo)推廣策略借鑒 萬(wàn)科潤(rùn)園的開(kāi)盤(pán)時(shí)間定在了 10 月 23 日的晚上，僅僅通知前期意向客戶進(jìn)行了開(kāi)盤(pán)的選房即將推出的 28 套別墅銷(xiāo)售了 26 套，在現(xiàn)時(shí)的政策下，很多樓盤(pán)選擇了秘密開(kāi)盤(pán)或者內(nèi)部選房的模式，都在調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略，適時(shí)地根據(jù)政策和蓄客情況來(lái)調(diào)整策略。 項(xiàng)目 內(nèi)容 產(chǎn)品類(lèi)型 多層、電梯多層、小高層（ 11層） 占地面積 建筑面積 24萬(wàn)平方米 容積率 均價(jià) 68007000元 /㎡ 地址 青山湖民豐路 189號(hào)（高新大道與民豐路交匯處） 項(xiàng)目動(dòng)態(tài) 預(yù)計(jì)六月底七月初推售小高層 水源熱泵能量提升系統(tǒng) 低溫小溫差地板供暖系統(tǒng) 地下屋面保溫隔熱系統(tǒng) 24小時(shí)生活熱水系統(tǒng) 水資源再生循環(huán)利用系統(tǒng) 外墻保溫隔熱系統(tǒng) 高熱阻外窗及玻璃隔熱保溫系統(tǒng) 低碳技術(shù)體現(xiàn) 項(xiàng)目動(dòng)態(tài)回顧及跟蹤 預(yù)計(jì) 6月底、 7月初推小高層（ 11F）精裝房源，戶型為 98㎡ 兩房、 127㎡ 三房，共 44套。 綜合分析本次開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售熱銷(xiāo)原因： 項(xiàng)目所采用獨(dú)特的 MOMA 節(jié)能環(huán)保技術(shù)，同時(shí)采用冬季供熱，夏季制冷技術(shù)，在目前南昌市住房供應(yīng)中較少，價(jià)格較低的主要原因。 由于受南昌市限購(gòu)政策的影響，樓盤(pán)供應(yīng)相對(duì)較少，缺少同性質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)。當(dāng)天到場(chǎng)客戶 170 組，房源基本售罄，主要是中年客戶