【正文】 房產(chǎn)品。中高檔次項目。四方坪商圈。如第一灣的主力為 3035歲左右，雙灣國際主力客群為 4045歲，拉差明顯；置業(yè)目的： 多為改善置業(yè)， 隨著檔次的抬升，置業(yè)次數(shù)由首改向多改過渡?？傮w來看，隨著項目檔次的抬升，客戶的區(qū)域性削弱；年齡層次 ： 主力客群在 30~45歲之間， 隨著檔次的抬升，主力年齡由 3035歲左右向 4045歲主力人群變化。客戶描述 第一灣客戶來源第一灣客戶置業(yè)次數(shù)第一灣客戶年齡構(gòu)成類比項目分析 —— 小結(jié)客戶來源： 區(qū)域性較強，開福區(qū)依然是三大項目客戶的集中地?？蛻裘枋鲭p灣國際客戶年齡結(jié)構(gòu)雙灣國際客戶來源雙灣國際客戶置業(yè)次數(shù)類比項目分析 —— 第一灣 客戶來源： 區(qū)域性強， 集中在四方坪企事業(yè)單位及原有社區(qū)內(nèi)，如國防科大、科大家園、水木軒等。 年齡層次： 核心為購買群的 4045歲，其次是 4550歲人群。 置業(yè)目的： 以多改客戶為主，其中投資客戶占較大比例。項目競爭占位{從資源上評判，本案河景相對北辰、湘江世界城江景資源較弱 }{從配套上評判，本案受水果市場低形象及環(huán)線噪音影響，相對北辰、湘江世界城較弱 }{從規(guī)模上評判，本案相對北辰、湘江世界城較弱 }{從資源上評判，本案相對北辰、湘江世界城較弱 }從價值差異化角度，本案僅和第一灣相當(dāng)中高檔次、高端形象項目項目審視 市場參照價值占位報告體系報告體系A(chǔ)nalyze System思考二：客戶差異化占位基于對項目競爭占位的思考—— 尋找本案客戶 ——并通過形象、活動、拓客的差異化贏得項目客戶營銷的本源是客戶*營銷的本源是客戶營銷的本源是客戶 *客戶洞察 —— 思考方式類比項目分析 典型項目修正研究方法解決問題類比項目的客戶情況如何？核心競爭項目的客戶屬性和精神訴求是什么樣的？精準(zhǔn)客戶洞察修正后各類產(chǎn)品對應(yīng)的客戶屬性、精神訴求？ 客戶深入訪談； 專業(yè)人士（含競爭項目銷售經(jīng)理、策劃師、銷售人員、區(qū)域資深策劃師等）深入訪談； 中原研究部監(jiān)控； 歷史成交客戶調(diào)研； 專業(yè)人士深入訪談； 客戶深入訪談； 專業(yè)人士（含競爭項目銷售經(jīng)理、策劃師、銷售人員、區(qū)域資深策劃師等）深入訪談；類比項目分析 —— 湘江世紀(jì)城 客戶來源： 客戶來源區(qū)域性降低，各區(qū)域客戶群都有，其中開福區(qū)占主導(dǎo)比例，其次為芙蓉區(qū)。安置房扎堆： 項目西面即為安置房小區(qū)；在片區(qū)內(nèi)聚集了大量安置房小區(qū)。216。菜農(nóng)地印象： 在老長沙人看來，特別是四方坪客戶看來，此區(qū)域一直是諸多菜農(nóng)的聚居地；216。戶型產(chǎn)品： 合理面積區(qū)間控制，戶型緊湊；入戶花園、觀景陽臺、凸窗設(shè)計，大面寬觀景面寬，帶來優(yōu)異觀景體驗。 5千平會所；游泳池；羽毛球場；兒童游樂場。內(nèi)部配套： 配套齊全，品質(zhì)生活保證。項目建筑設(shè)計： 圍合式布局，營造獨立寧靜觀景社區(qū)；沉穩(wěn)品質(zhì)立面，彰顯項目高端形象。外部河湖，內(nèi)部園林坡溪林地，架空引入綠化，戶型入戶花園帶來綠色。項目交通： 臨 東二環(huán) 、四方大道、三一大道、雙擁路，交通便利；216。開發(fā)商品牌： 海洋環(huán)球集團旗子公司，實力雄厚216。地段： 四方坪商圈，東西連接伍家?guī)X與廣電，南北連接火車站商圈與開福區(qū)北城。 入戶花園入戶花園入戶花園陽臺陽臺陽臺陽臺陽臺陽臺飄窗飄窗飄窗飄窗飄窗飄窗飄窗另，本案有 9套復(fù)式，位于 16的北向，景觀視野極佳； 56棟戶型陽臺觀景面寬達。主力三房戶型主力兩房戶型兩房戶型分析（ 75~80平左右）三房戶型分析（ 114~135平左右） 贈送面積大，入戶花園贈送面積達 8㎡，以及雙景觀陽臺、主臥飄窗贈送； 大面寬戶型，通風(fēng)采光效果好，觀景陽臺多，視野開闊，景觀面大； 戶型設(shè)計周正，動靜分區(qū)及干濕分區(qū)合理。 5千平會所；游泳池；羽毛球場；兒童游樂場。新古典品質(zhì)立面 內(nèi)外全觀景圍和布局Part 2內(nèi)部配套：配套齊全，品質(zhì)生活保證。 沉穩(wěn)品質(zhì)立面，彰顯項目高端形象。將小區(qū)與周邊環(huán)境進行了良好的隔離與交融。項目建筑設(shè)計：圍合式布局，營造獨立寧靜觀景社區(qū)；沉穩(wěn)品質(zhì)立面，彰顯項目高端形象。景觀視野： 4重立體景觀，無敵視野。外部環(huán)境：瀏陽河風(fēng)光帶，月湖公園 內(nèi)部環(huán)境：坡溪林地，多層次景觀 位于瀏陽河畔，視野開闊，充分享用瀏陽河風(fēng)光帶沿線的景觀資源； 與 — 月湖公園，隔河相望，月湖十大美景盡收眼底； 片區(qū)內(nèi)，大面積公共綠化建設(shè)用地，提供舒適居住環(huán)境，打造沿河高尚住宅區(qū)。毛家橋水果市場配套，帶來新鮮實惠水果供應(yīng)。金融配套齊全。Part 2臨東二環(huán)、四方大道、三一大道、雙擁路，通達性好 周邊配套齊全，確保便利生活 項目位于市區(qū)內(nèi)，西臨東二環(huán)，南倚四方大道，東臨棲鳳路，通達性好 ； 交通便利，公交線路多，如： 901， 150， 807等。 南面 臨毛家橋水果市場。 西面 為東二環(huán)的高架橋，隔路為安置房。 東面 臨棲鳳路，觀瀏陽河， 景觀資源較好。 湖南海洋環(huán)球置業(yè)有限公司，長沙首個項目； 總公司海洋集團（香港）環(huán)球置業(yè)，集團實力雄厚，值得信賴四方坪商圈伍家?guī)X商圈擬開發(fā)第一期擬開發(fā)第二期項目四至：東、北面觀景面較好；西面臨高架橋，噪音較大；南面有毛家橋水果市場，客戶印象臟亂，有一定噪音和氣味。 客戶對地塊所在地印象為菜農(nóng)地，形象較差。但客戶印象為菜農(nóng)地，對毛家橋印象臟亂，形象較差。典型參照樓盤：北辰； 雙灣國際；第一灣； 湘江世紀(jì)城。檔次拉開。地段接近。物業(yè)類似。[謹(jǐn)呈海洋環(huán)球 —— 月瓏灣項目占位及營銷策略報告 ][湖南中原事業(yè)一部 ] 2023年 3月 22日 ]因為占位，在戰(zhàn)爭尚未打響就決定勝負(fù)【【 占位營銷占位營銷 】】核心問題在長沙市場尤其是區(qū)域市場上，江河湖灣景觀資源豐富，競爭激烈—— 找準(zhǔn)本案 差異化占位 是勝負(fù)的關(guān)鍵本案藏瓏雙灣國際湘江世紀(jì)城堤亞納灣北辰濱江金座曙光泊岸書院觀邸金域南外灘華盛新外灘蘭亭峰景金域南灣第一灣報告體系報告體系A(chǔ)nalyze System思考一：市場差異化占位根據(jù)項目自身質(zhì)素和市場擁有同類資源典型樓盤參照，尋找項目競爭價值占位！項目審視市場參照提煉項目競爭占位市場參照 —— 參照樓盤選取參照樓盤選取原則：資源可比。擁江河湖灣景資源。為高層單位。盡量在北城。各類檔次樓盤皆有選取。本案藏瓏雙灣國際湘江世紀(jì)城堤亞納灣北辰濱江金座曙光泊岸書院觀邸金域南外灘華盛新外灘蘭亭峰景金域南灣第一灣市場參照 —— 參照樓盤對比項目名稱對比四大樓盤的競爭占位及核心策略，尋找本案的項目競爭占位！擁有資源區(qū)域背景競爭占位及核心策略項目檔次、形象北辰 雙灣國際 第一灣 湘江世紀(jì)城 本案湘江、兩館一廳傳統(tǒng)核心居住區(qū)域豪宅、高形象湘江、瀏陽河新興開發(fā)區(qū)域豪宅、高形象瀏陽河傳統(tǒng)居住區(qū)，周邊安置房多中高檔次、高形象湘江新興開發(fā)區(qū)域平民路線憑社會密集資源打造豪宅憑灣區(qū)景觀定義新區(qū)域打造豪宅憑瀏陽河景打造中檔次、高形象項目為民生造房模式打造中低檔項目？項目概況：地處四方坪毛家橋區(qū)域，擁有瀏陽河資源環(huán)境良好的區(qū)域大盤。四方坪商圈 開發(fā)商實力人居環(huán)境良好；片區(qū)印象為傳統(tǒng)菜農(nóng)地 34萬方規(guī)模大盤 項目分?jǐn)M分兩期開發(fā)，總建面 34萬方； 容積率： 4 綠化率： 40% 總戶數(shù)： 2530套 北面有規(guī)劃中的瀏陽河風(fēng)光帶；東面遙望月湖公園。 項目位于長沙市四方坪商圈東北角，臨瀏陽河及洪山橋。月瓏灣項目 北面 臨棲鳳路，觀瀏陽河，河對岸為長沙大學(xué)。 隔河可望月湖公園。通達四方，但是也帶來噪音污染。有一定的噪音和氣味影響。 教育配套： 教育資源豐富，周邊學(xué)校多，如四 方 坪小學(xué)，科大附中，國防科大 ； 生活配套： 購物方便，有麥德龍商場 。諸多銀行在車程 5分鐘內(nèi)。周邊配套及交通：臨東二環(huán)、四方大道、三一大道、雙擁路，交通便利；周邊生活配套完善，毛家橋水果市場配套，帶來新鮮實惠水果供應(yīng)。 保留原生態(tài)坡地地形，打造自然坡地園林景觀； 溪水遍布小區(qū)，既能聚財，又能使小區(qū)富有活力與生機； 中心景觀大花園，打造生態(tài)藝術(shù)叢林，為您提供舒適居住生活環(huán)境。外賞瀏陽河、月湖；內(nèi)享坡地園林；架空引入綠化；戶型入戶花園將綠色帶進家里。 圍合式社區(qū)布局。 一方面確保小區(qū)內(nèi)部的獨立、寧靜、安全，另一方面為各樓棟營造了良好的內(nèi)部園林景觀。 外形設(shè)計富有特色，新古典主義與現(xiàn)代主義的完美結(jié)合，外墻錯落有致，流線感強。自帶 ，自帶幼兒園。Part 2會所泳池中央景觀花園商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè) 商業(yè)幼兒園項目內(nèi)部配套展示戶型產(chǎn)品：合理面積區(qū)間控制，戶型緊湊；入戶花園、觀景陽臺、凸窗設(shè)計，大面寬觀景面寬，帶來優(yōu)異觀景體驗。 贈送面積大，入戶花園贈送面積達 5㎡，以及大景觀陽臺、主次臥雙飄窗贈送； 景觀陽臺大，有利于更好的觀看窗外風(fēng)景，讓生活更舒適； 戶型設(shè)計周正，動靜分區(qū)及干濕分區(qū)合理。項目分析小結(jié) —— 優(yōu)劣勢總結(jié)8大優(yōu)勢 4大劣勢216。216。周邊配套： 周邊生活配套完善， 毛家橋水果市場配套，帶來新鮮實惠水果供應(yīng)；216。景觀視野： 4重立體景觀，無敵景觀視野。216。216。自帶 方小區(qū) 商業(yè) ，自帶 幼兒園 。216。216。毛家橋市場： 家橋水果市場的腐敗臭味影響項目；市場人群混雜，影響項目形象；市場每日凌晨進出貨物，噪音影響居民生活。高架橋噪音： 西面緊臨