【正文】 多對生活品質(zhì)有更高要求的客戶；同時(shí)月湖公園與本案隔河相望，視野開闊，自然景觀資源豐富。灣區(qū)地段，多面環(huán)水，半島形狀項(xiàng)目位于瀏陽河轉(zhuǎn)彎處，真正意義的瀏陽河第一灣區(qū)，內(nèi)灣風(fēng)水好，能聚財(cái)；項(xiàng)目三面環(huán)水，形狀獨(dú)特，是水土相交之處，半島形狀。內(nèi)部坡地水景園林，立體景觀項(xiàng)目園林設(shè)計(jì)別具一格，保留原有地形特色，坡溪林地設(shè)計(jì)理念，立體園林景觀，層次感強(qiáng)，小區(qū)溪水連貫，跌景水景遍布，特色足，品質(zhì)感強(qiáng)，小區(qū)充滿活力與動(dòng)力，生活氣息濃厚。本案立足于中高檔物業(yè)，根據(jù)資源特色，既可做 灣區(qū)物業(yè) ，也可做 半島物業(yè)1活動(dòng)引爆 2渠道拓客 3營銷包裝 4現(xiàn)場體驗(yàn) 5推售節(jié)奏1 長沙首個(gè)半島物業(yè)，物業(yè)類型稀缺，能體現(xiàn)身份的唯一性。32 新型物業(yè)的出現(xiàn)，新生活方式的全新體驗(yàn)，新身份的象征。稀缺感 尊貴感 時(shí)尚感 項(xiàng)目形象高端，為懂得生活的人完美打造，品質(zhì)升級。項(xiàng)目對應(yīng)客戶群對位項(xiàng)目競品區(qū)隔對位 本案客戶群： 3040歲 “ 新青年 ” 客戶心理本質(zhì)：階級板層，上行遇阻，未富先樂 客戶精神堡壘：渴望突破與改變 競爭環(huán)境：同類資源競爭項(xiàng)目多 競爭項(xiàng)目定位：不同檔次的灣區(qū)或河區(qū)物業(yè) 競爭項(xiàng)目區(qū)隔：立足項(xiàng)目深度價(jià)值挖掘，即可做灣區(qū)物業(yè)，也可作半島物業(yè)半島生活 ：既能 跳出 同類資源 競爭區(qū)隔 ，又能打造 對應(yīng) 客戶群 精神堡壘重新定義資源 —— “ 半島 ” 生活，客戶對位1活動(dòng)引爆 2渠道拓客 3營銷包裝 4現(xiàn)場體驗(yàn) 5推售節(jié)奏玖瓏半島—— 禮獻(xiàn)城市新中產(chǎn) ——玖瓏是香港知名地，以次凸顯客戶身份和突破自我的精神；半島是本案的重要區(qū)隔資本，半島生活已經(jīng)成為一種舒適、品質(zhì)品味生活的典范。產(chǎn)品 命名1 巴爾干半島2 亞平寧半島3 克里木半島4 科拉半島5 索馬里半島6 日德蘭半島。 。產(chǎn)品命名海濱風(fēng)情化1活動(dòng)引爆 2渠道拓客 3營銷包裝 4現(xiàn)場體驗(yàn) 5推售節(jié)奏沙盤模型服務(wù)臺項(xiàng)目價(jià)值洗腦區(qū)洽談區(qū)洽談區(qū)參觀園林及樣板房客戶進(jìn)門會所功能分區(qū)現(xiàn)場設(shè)計(jì)項(xiàng)目會所分區(qū)：216。 現(xiàn)場會所分為洗腦區(qū)、沙盤區(qū)、洽談區(qū)、辦公區(qū)；會所建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格：216。 海藍(lán)色色調(diào)為主，居住氛圍濃厚，現(xiàn)場多處擺放海洋元素，如：貝殼、魚、帆船模型等。1活動(dòng)引爆 2渠道拓客 3營銷包裝 4現(xiàn)場體驗(yàn) 5推售節(jié)奏 功能洗腦房：216。 設(shè)計(jì)風(fēng)格建議：海底世界風(fēng)格，體現(xiàn)半島生活風(fēng)味；超豪華風(fēng)格，體現(xiàn)項(xiàng)目高檔次。216。 影音內(nèi)容建議：項(xiàng)目基本介紹，項(xiàng)目賣點(diǎn)細(xì)化，半島生活體驗(yàn)。功能洗腦房1活動(dòng)引爆 2渠道拓客 3營銷包裝 4現(xiàn)場體驗(yàn) 5推售節(jié)奏功能要求：216。項(xiàng)目模型要求客戶具有參與感，沙盤中項(xiàng)目樓體具有升降、分合等功能216。能讓客戶看到項(xiàng)目的整體面貌，在沙盤的旁邊有操做臺。能將不同戶型分別亮燈，能體現(xiàn)項(xiàng)目的疊 水，項(xiàng)目的廣場、泳池、疊水可 以做成活水，能夠流動(dòng)。形象設(shè)計(jì)：216。項(xiàng)目模型底座程帆船形狀設(shè)計(jì)，現(xiàn)場感受更形象，沙盤新穎力度大；品質(zhì)要求：216。 與項(xiàng)目形象定位，半島生活理念相結(jié)合，與售樓部整體設(shè)計(jì)風(fēng)格相一致，體現(xiàn)出生活多樣性與園林層次感。項(xiàng)目沙盤模型1活動(dòng)引爆 2渠道拓客 3營銷包裝 4現(xiàn)場體驗(yàn) 5推售節(jié)奏看房路線，繞游泳池一圈，欣賞周邊風(fēng)景樣板房展示區(qū)看房動(dòng)線： 會所 — 游泳池 — 小區(qū)人形入戶園林區(qū)— 動(dòng)線中心園林 —2 棟樣板房園林景觀： 多坡地坡溪林地，立體園林景觀，沙灘景觀小品，木藝結(jié)構(gòu) 景觀看房動(dòng)線及園林設(shè)計(jì)1活動(dòng)引爆 2渠道拓客 3營銷包裝 4現(xiàn)場體驗(yàn) 5推售節(jié)奏游泳池建議以海灘風(fēng)格設(shè)計(jì)，人造沙灘，多木藝結(jié)構(gòu)；提前開放游泳池，制造歡樂氛圍游泳池設(shè)計(jì)1活動(dòng)引爆 2渠道拓客 3營銷包裝 4現(xiàn)場體驗(yàn) 5推售節(jié)奏無敵景觀樣板房樣板房裝修要求 ：216。室內(nèi)設(shè)計(jì)及裝飾空間布局，體現(xiàn)濃厚居家氛圍；216。重點(diǎn)打造入戶花園，在入戶花園中打造綠意生活；216。闊景景觀陽臺，做好視野展示面內(nèi)小區(qū)園林景觀；216。采用先進(jìn)高科技如：降噪與新風(fēng)系統(tǒng)，雙層隔音玻璃，規(guī)避項(xiàng)目劣勢。闊景樣板房設(shè)計(jì)1活動(dòng)引爆 2渠道拓客 3營銷包裝 4現(xiàn)場體驗(yàn) 5推售節(jié)奏報(bào)告體系報(bào)告體系A(chǔ)nalyze System思考四：推售差異化占位基于項(xiàng)目前面市場差異化占位、客戶差異化占位、價(jià)值差異化占位，以 限量版的推售方式 抬升項(xiàng)目價(jià)值！推售原則確定分期節(jié)奏。符合工程實(shí)際情況。好壞搭配。高溢價(jià)單位（如樓王、商業(yè)）宜在最后推出。有利于項(xiàng)目價(jià)值抬升。1活動(dòng)引爆 2渠道拓客 3營銷包裝 4現(xiàn)場體驗(yàn) 5推售節(jié)奏分期推出建議 —— 分三期推出，一期推出 9，二期推出 7，三期推出 5樓王、 11，以及后期商業(yè)。123 4567891011樓棟質(zhì)素分析： 根據(jù)高架橋、水果市場、商業(yè)、社區(qū)園林、外部景觀的綜合考慮，對項(xiàng)目產(chǎn)品進(jìn)行分類。樓棟 景觀視野 噪音污染 綜合評價(jià) 2 瀏陽河、內(nèi)部園林大?？拷呒軜颉！?★ ★ ☆36 瀏陽河、內(nèi)部園林較小。遠(yuǎn)離高架橋★ ★ ★ ★ ★7 內(nèi)部園林 較小。遠(yuǎn)離高架橋★ ★ ★ ★89 內(nèi)部園林 大?？拷呒軜??！?★ ★ 1011 瀏陽河 較小。遠(yuǎn)離高架橋★ ★ ★1活動(dòng)引爆 2渠道拓客 3營銷包裝 4現(xiàn)場體驗(yàn) 5推售節(jié)奏推售操盤建議 —— 預(yù)設(shè) 2023年 10月首批開盤， 2023年 12月將全部售完，耗時(shí) 26月。 10年 10月 12月 11年 2月 11年 4月 6月 8月 10月 12月 12年 2月 4月 6月 8月 2 9 7 6 11商業(yè)幼兒園蓄客 開盤銷售10月 12月蓄客 開盤銷售蓄客 開盤銷售蓄客 開盤銷售蓄客 開盤銷售蓄客 開盤銷售開盤銷售開始建設(shè)?好壞搭配，建議一期第一批先開 2；并在一期一批累客時(shí)形成局部的園林；?一期二批開 9，并形成主入口園林。?二期在做完的同時(shí)，開始建設(shè)幼兒園，增強(qiáng)業(yè)主信心，促進(jìn)老帶新及口碑傳播。?三期在最后實(shí)現(xiàn)最高溢價(jià)， 11通過樓王單位比差拉升價(jià)值。1活動(dòng)引爆 2渠道拓客 3營銷包裝 4現(xiàn)場體驗(yàn) 5推售節(jié)奏天璽模式推售的啟發(fā) —— 賣出天價(jià) 70萬元 /平米，實(shí)現(xiàn)超高溢價(jià)。1活動(dòng)引爆 2渠道拓客 3營銷包裝 4現(xiàn)場體驗(yàn) 5推售節(jié)奏看 A樣板房賣 B戶型，看 B樣板房賣 C戶型，看 C樣板房賣 D戶型 …… ，抬升項(xiàng)目劣勢單位價(jià)格，實(shí)現(xiàn)整體價(jià)值增值D戶型質(zhì)素最差C戶型質(zhì)素第三B戶型質(zhì)素第二A戶型質(zhì)素最好tp實(shí)際價(jià)格 預(yù)期價(jià)格A戶型質(zhì)素最好B戶型質(zhì)素第二C戶型質(zhì)素第三D戶型質(zhì)素最差A(yù)戶型質(zhì)素最好首推 A，拉升項(xiàng)目整價(jià)格，銷售緩慢次 推 B，展示 A單位樣板 間，拉高消費(fèi)者預(yù)期， 拉升 B戶型價(jià)格 。再 推 C，展示 B單位樣板 間，拉高消費(fèi)者預(yù)期， 拉升 C戶型價(jià)格 。再 推 D，展示 C單位樣板 間，拉高消費(fèi)者預(yù)期， 拉升 D戶型價(jià)格 。最后回頭來賣 A，由于項(xiàng)目 整體價(jià)值拉升 ， A戶型價(jià)格提升 。天璽模式推售的啟發(fā) —— 推售中利用質(zhì)素高單位體驗(yàn)感，拉升客戶心理預(yù)期，拉高質(zhì)素較低單位的價(jià)格，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體價(jià)值提升。1活動(dòng)引爆 2渠道拓客 3營銷包裝 4現(xiàn)場體驗(yàn) 5推售節(jié)奏天璽模式推售的啟發(fā) —— 互動(dòng)式推售模式高質(zhì)素單位低質(zhì)素單位項(xiàng)目整體價(jià)值拉伸價(jià)格助推價(jià)格1活動(dòng)引爆 2渠道拓客 3營銷包裝 4現(xiàn)場體驗(yàn) 5推售節(jié)奏推售操盤建議 —— 互動(dòng)式推售的運(yùn)用?建議在銷售 2時(shí)，將樣板間做在 2最東面，景觀最好，噪音最??；?客戶看房，只看最好單位樣板間，互動(dòng)式推售拉升項(xiàng)目整體價(jià)值。1 23456789樣板區(qū)建議1活動(dòng)引爆 2渠道拓客 3營銷包裝 4現(xiàn)場體驗(yàn) 5推售節(jié)奏推售操盤建議 —— 9套空中院墅，拉升項(xiàng)目價(jià)值。?將項(xiàng)目 9套復(fù)式房，打造為空中院墅；?進(jìn)行院墅包裝后，拉大價(jià)差，定高價(jià)格。作為項(xiàng)目產(chǎn)品的 “ 限量版 ” ，拉升項(xiàng)目其他戶型價(jià)格?？罩性菏?空中院墅1活動(dòng)引爆 2渠道拓客 3營銷包裝 4現(xiàn)場體驗(yàn) 5推售節(jié)奏項(xiàng)目定價(jià) —— 5480元 /平米? 根據(jù)消費(fèi)者對項(xiàng)目因素的關(guān)注度，對評分因素進(jìn)行等級劃分。消費(fèi)者核心關(guān)注的因素總分 15分，比較關(guān)注的因素總分 10分，次要關(guān)注的因素總分 5分。n打分及權(quán)重 均價(jià)＝ ∑ 權(quán)重 i 均價(jià) iPx /Pi(i=a ～ d)我們認(rèn)為，通過前期的差異化打造，可以抬升價(jià)格額外7%的溢價(jià)。所以本案最終定價(jià)為 5480元 /平米 。1活動(dòng)引爆 2渠道拓客 3營銷包裝 4現(xiàn)場體驗(yàn) 5推售節(jié)奏策略回顧核心策略： 在長沙市場上，江河湖灣景資源豐富，競爭激烈。如何找準(zhǔn)項(xiàng)目占位？項(xiàng)目占位： 基于 自身質(zhì)素和市場參照，確定項(xiàng)目占位 為中高檔次，高端形象項(xiàng)目；客戶占位： 核心通過尋找到本案獨(dú)特客戶為 【 中產(chǎn)階級 “ 新青年 ” 】 ；形象占位： 基于客戶占位，線上以訴求中產(chǎn)階級 “新青年 ”心聲為主訴求，并通過證言廣告弱化區(qū)域低形象，線下 舉辦系列升級活動(dòng)打造項(xiàng)目精神；渠道占位： 以四方坪片區(qū)升級客戶為核心杠桿，深挖并撬動(dòng)全市客戶價(jià)值占位： 打造 9大升級體系及重新定義一個(gè)資源搶奪目標(biāo)客戶推售占位： 互動(dòng)式推售在執(zhí)行過程中實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)格突破。—— 占位的演變史 ——Thanks for your attentionWish you a good day!