【文章內(nèi)容簡介】 ；提升單價；增加收益 『 戶型配比建議 』 科目 建筑面 積 實際使用 面積 面積占 比 面積 套數(shù)占比 套數(shù) 一室 4050 63 40% 4200 47% 93 兩室 5060 77 35% 3675 34% 67 6070 91 20% 2100 16% 32 三室 7080 105 5% 525 4% 7 項目戶型配比建議 按最大戶型 80平米；銷售價格 21500元 /平米計算，房款約 172萬元；符合市場需求 以一室、兩室產(chǎn)品為主；配置少量大戶型產(chǎn)品； 戶均面積約 53平米。 B區(qū)產(chǎn)品發(fā)展定位探討 Ⅳ 戶型配比 發(fā)展建議 『 戶型配比建議 』 B區(qū)公寓市場定位 經(jīng)典都會豪宅公寓 ? 依托于五星級酒店； ? 享受酒店及會所高端配套； ? 項目整體高標準完善商業(yè)、商務配套。 ? 目前天津公寓項目主要集中在和平、河西兩區(qū)； ? 和平區(qū)主要分布于小白樓 CBD區(qū)域、南京路商貿(mào)區(qū)等地區(qū)； ? 河西區(qū)則主要集中在友誼路 —— 金融街區(qū)域 國際大廈 奧林匹克大廈 今晚大廈 利順德大廈 濱江國際飯店 水晶宮飯店 喜萊登酒店 金皇大廈 泰達國際會館 信達廣場 本案 『 戶型配比建議 』 可類比案例參考 主要分布在城市核心區(qū)或涉外商務區(qū)；多數(shù)依托與豪華酒店 編號 項目名稱 房間數(shù)量 形成供給時間 1 國際大廈 116 1992 2 奧林匹克大廈 169 1998 3 今晚大廈 40 2023 4 利順德大廈 84 1995 5 濱江國際飯店 44 2023 6 水晶宮飯店 40 1996 7 喜萊登酒店 63 1997 8 金皇大廈 55 2023 9 泰達國際會館 63 2023 10 信達廣場 110 2023 11 港灣中心 142 2023 天津市現(xiàn)有 中高端 公寓項目中，僅奧林匹克大廈為純服務式公寓（ SOMMERSET），其余均位于高檔酒店內(nèi)部，屬于酒店長包房。由此可見，天津市的服務式公寓市場尚處于發(fā)展的初期階段。 原則上服務式公寓只是提供住宿服務，而不出售產(chǎn)權(quán)以避免難以統(tǒng)一管理，但是根據(jù)市場需求有所不同，天津有部分出售的服務式公寓，主要是以泰達國際會館為主。該項目憑借開發(fā)商的管理經(jīng)驗和高水準的服務理念，得到了良好的市場認可度。 『 戶型配比建議 』 可類比案例參考 以奧林匹克大廈、泰達國際會館以及利順德酒店為例說明天津市服務式公寓的產(chǎn)品特征 類別 天津泰達國際公寓 天津奧林匹克大廈 天津利順德大廈 主力戶型 戶型 面積 二居 146㎡ 、三居 161202㎡ 、躍層244349㎡ 一室： 70101㎡ ；二室： 116121㎡ （一衛(wèi)），130152㎡ （二衛(wèi)）；三室： 18 20 234㎡ ，復式： 234322㎡ 共 84套房間，一室一廳（使用面積）： 58㎡ 、 77㎡ ；二室一廳： 85㎡ ；三室一廳： 155㎡ 。 主 力 戶型 二居 15%、三居 71%、躍層 6% 一室、兩室為主 一室、兩室為主 熱租 戶型 兩室小戶型出租情況非常好 一室、兩室小戶型出租狀況較好 幾種戶型出租情況均較好 配套設(shè)施 會所 5000平米專署會員健康中心，有 1400平米游泳池 會所，設(shè)有室內(nèi)溫泉游泳池 室內(nèi)游泳池，與酒店共享 停車位 170個 1： 1 地下及地上停車 『 戶型配比建議 』 可類比案例參考 產(chǎn)品供應以 70120平米區(qū)間一室、兩室為主 編號 項目名稱 房間數(shù)量 租金 （元 /月 /建筑 平米） 入住率 1 國際大廈 116 90% 2 奧林匹克大廈 169 95% 3 今晚大廈 40 7 85% 4 利順德大廈 84 80% 5 濱江國際飯店 44 80% 6 水晶宮飯店 40 15 90% 7 喜萊登酒店 63 13 80% 8 金皇大廈 55 811 80% 9 泰達國際會館 63 95% 10 信達廣場 110 75% 『 戶型配比建議 』 可類比案例參考 出租率均較為理想，但租金水平應管理水平影響差異較大 類別 特征描述 國籍 服務式公寓作為高端的居住類物業(yè)其主要客戶為外籍人士。包括在津工作的歐美人士、日、韓企業(yè)外籍雇員以及港澳臺人士。 行業(yè)特征 天津知名的外資制造、金融、貿(mào)易公司的高層管理者； 天津由于產(chǎn)業(yè)發(fā)展因素，日本籍客人較多。 租期 服務式公寓的客戶以中長期居住為主，租期為半年到一年；而酒店客戶都是短期居住。 關(guān)注要點 這些客戶不但要求硬件設(shè)施高檔，還對交通、安全以及物業(yè)管理等軟性方面十分看重。 目前天津市 高端 公寓的客戶特征總結(jié)如下表所示： 『 戶型配比建議 』 可類比案例參考 中長期居住的商務外來外籍客戶是主體 『 戶型配比建議 』 可類比案例參考 ? 物業(yè)位置 : 建國門外大街 2號 ,即東三環(huán)國貿(mào)橋的西南角 ? 物業(yè)類型 : 集頂級酒店，甲級寫字樓，商業(yè)中心和酒店服務式公寓為一體的大型商務綜合體項目 ； ? 總占地面積： 31,305 m2 ? 總建筑面積： 349,998 m2 ? 柏悅酒店： 37,018 m2 ? 柏悅府： 17,410 m2，共 28套 ? 柏悅居： 39,212 m2，共 216套 北京都市綜合體項目典型代表 『 戶型配比建議 』 可類比案例參考 奢華型一室、兩室產(chǎn)品為主 銀泰中心服務式公寓部分（柏悅居）共 216套；以舒適型一室、兩室產(chǎn)品構(gòu)成。一室戶型面積在132－ 138 平米區(qū)間；兩室戶型面積在 240－ 242 平米區(qū)間。 『 戶型配比建議 』 可類比案例參考 豪華精裝修提升品質(zhì) 超豪華精裝修（精裝修成本超過 4000元 /平米）和公共空間的打造凸顯品質(zhì) 『 戶型配比建議 』 可類比案例參考 銷售價格領(lǐng)先于區(qū)域市場 柏悅居歷史銷售價格走勢 ：形象建立期 目的：高端形象入市，建立北京銀泰中心項目整體市場形象。 主題：北京銀泰中心 —— CBD核心區(qū)地標性建筑綜合體 手段：網(wǎng)絡(luò)、活動、硬廣、軟文 ：境外市場預熱期 目的：境外市場預熱，為柏悅居海外路演宣傳造勢。 主題：柏悅居 —— 柏悅酒店專屬豪宅（香港地區(qū)） 手段：推介會、硬廣、軟文 ：第一強銷期 目的：提升目標客群對柏悅居投資價值的認可度，保證充足有效的客 源 供應。 主題：北京柏悅酒店專屬豪宅 —— 銀泰中心柏悅居香港預售 手段：網(wǎng)絡(luò)、路演、硬廣、軟文 ：持續(xù)熱銷期 目的：為 10月 31日完成柏悅居 85%的銷售目標提供市場支持；同時為柏悅府 10月 底入市提前蓄客。 主題：體驗銀泰中心柏悅居 感受北京豪宅居住藝術(shù) 手段：網(wǎng)絡(luò)、聯(lián)合公關(guān)活動、路演、硬廣、軟文 項目自 2023年底入市起，僅用時 1年半時間，實現(xiàn)了柏悅居公寓部分 85%銷售率；同時，銷售價格遠高于同時市場區(qū)域平均價格水平。 『 戶型配比建議 』 可類比案例參考 地段價值 地理位置：位于 CBD核心區(qū) 黃金地段，地理位置優(yōu)越，無與倫比； 項目形象： CBD核心地標建筑， 長安街第一高 。 酒店價值 凱悅國際酒店集團在中國 大陸地區(qū)的首家柏悅酒店 —— 北京柏悅酒店； 位于長安街沿線最高地標建筑的中央主樓，擁有 國內(nèi)最高的酒店大堂 。 產(chǎn)品價值 頂級酒店服務式專屬豪宅 ，柏悅酒店之 六星級精裝標準 ，贈送全套家具和家用電器； 國際超 五星級物業(yè)服務 —— 凱悅國際酒店集團為客戶提供全方位的貼身服務。 項目 KPI梳理 地段、地標、頂級酒店、頂級產(chǎn)品打造 『 戶型配比建議 』 案例啟示 高端豪華公寓在天津市場具有較大的發(fā)展空間； 70120平米區(qū)間產(chǎn)品具備較好的市場競爭力； 頂級產(chǎn)品打造需要最優(yōu)質(zhì)資源的集中與整合。 『 戶型配比建議 』 科目 建筑面積 面積占比 面積 套數(shù)占比 套數(shù) 一室 7080 20% 5000 28% 67 兩室 90110 40% 10000 42% 100 120140 25% 6250 40% 48 三室 150180 10% 2500 6% 15 200230 5% 1250 2% 6 B區(qū)公寓產(chǎn)品戶型配比建議 主力產(chǎn)品房款舉薦控制在 300萬以內(nèi)（按 30000元 /平米計算）；設(shè)置少量大戶型產(chǎn)品（ 200平米以上產(chǎn)品）作為形象標桿 70140平米區(qū)間一室、兩室產(chǎn)品為主； 戶均面積約 100平米。 傳統(tǒng)，在乎家的氣質(zhì) 今日，則講究居住的智慧 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 社區(qū)智能化 精裝 硬件提升 物業(yè)服務 家居智能化 本案公寓通過精裝、硬件提升、社區(qū)智能化、家居智能化、物業(yè)服務五大方面進行豪華公寓品質(zhì)的打造。 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 ?增加項目科技感，提升項目差異化和實用性，塑造項目品質(zhì)感。 設(shè)置原則 原則 1 ?通過多方面打造，提高項目附加值。 原則 2 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 豪華精裝，精裝修標準不低于 5000元 /平米 豪華精裝建議 ? 上海 花園石橋 ? 上海首席城市豪宅 ? 占地 2萬平米，建筑面積約 11萬 ? 精裝修標準約 800010000元 /平米 ? 目前均價約 130000元 /平米 精良材質(zhì)，奢華品牌； 超豪華酒店裝修標準打造至尊感受。 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 參考案例 上海湯臣一品 豪華精裝建議 客廳、飯廳、走廊陽臺等 ?吊頂、墻面：輕銅龍骨石膏板吊頂，高級內(nèi)墻乳膠漆 ； ?客廳：高級實木復合地板或進口大理石地坪 ； ?陽臺：地面采用進口花崗巖，玻璃金屬欄桿 。 公共區(qū)域 石材、地板、金屬飾物 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 參考案例 上海湯臣一品 臥室 ?天花局部吊頂，油進口乳膠漆； ?地面鋪木飾面地板； ?墻身貼高級墻紙飾面高級大理石及局部木飾面造型； ?臥室配豪華衣柜； ?采用金屬欄桿，實木扶手，進口大理石踏步 。 臥室模塊 實木地板、高級壁紙、衣柜 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 參考案例 上海湯臣一品 廚房 ?墻地面均采用進口大理石； ?吊天花油進口防潮漆配飾線； ?德國博得寶（ Poggenpohl）廚具全套； ?德國 Gaggenau電器設(shè)備（冰箱、微波爐、烤箱等）。 廚房模塊 石材、品牌廚具、電器 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 參考案例 上海湯臣一品 衛(wèi)生間 ?墻地面均采用進口大理石； ?吊天花油進口防潮漆配飾線； ?地坪加熱系統(tǒng)； ?德國 VilleroyBoch潔具及 Dornbracht龍頭。； ?意大利 TEUCO超音波按摩浴缸 ，德國漢斯格雅（ Hansgrohe）、福洛（ Pharo）淋浴組 。 衛(wèi)浴模塊 石材、頂級衛(wèi)浴潔具組合 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 參考案例 上海湯臣一品 輔助模塊 實木門、 LowE窗、電動窗簾 戶式中央空調(diào)、中央吸塵、凈水系統(tǒng) 門、窗等 ? 門、窗套：實木窗套和實木花飾門 ； ? 分戶門：德國 Nobelesse手工雕花銅門 ? 窗：鋁合金烤漆門窗，中空玻璃（ LowE防輻射銅化玻璃），意大利阿魯克（ ALUK）門窗五金。采用 Silent Giss電動窗簾軌道 。 設(shè)施設(shè)備 ? 中央洗塵 ：美國碧慕（ BEAM）中央洗塵系統(tǒng) ； ? 供水 ：冷水采用日本積水（ Sekisui）銅塑復合管，熱水采用 304不銹鋼管 空調(diào)：日本大金（ DAKIN） VRV II 戶式中央空調(diào) ； ? 電器：法國海格（ Hager）住戶配電箱 ，采用進口德國 ABB公司 EIB系統(tǒng) ； ? 視訊裝臵：來邦（ Lonbon）緊急對講系統(tǒng) 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 參考案例 上海湯臣一品 參考案例 君隆廣場 項目基礎(chǔ)信息 位臵 和平區(qū)內(nèi)環(huán)線南京路與河北路交口 開發(fā)商 御道津旅（天津）發(fā)展有限公司 占地面積（㎡） 總建筑面積（㎡） 180000 容積率 總戶數(shù) 950套 產(chǎn)品類型 38層精裝公寓 戶型 70200平米 目前報價 均價 25000元 /平米 銷售動態(tài) 目前寫字樓已經(jīng)售罄，瞰景精裝公寓余房還有 2套大戶型余房在售，附贈部分家具家電 38F精裝公寓 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 裝修標準：威斯汀 經(jīng)典公寓、威斯汀尚品公寓裝修標準 4000元 /平方米，威斯汀公館 4