【正文】 ? LED大屏顯示子系統(tǒng) ? 在小區(qū)入口處安裝 LED大屏，用于小區(qū)公告信息發(fā)布，也可與社區(qū)智能平臺集成，接收來自社區(qū)智能平臺的發(fā)布信息。 ? 電子巡更 安裝在線式電子巡更系統(tǒng)，對保安人員巡邏的工作狀態(tài)進行監(jiān)督、記錄，并能對意外情況及時報警。運用安全防范產(chǎn)品和其他相關(guān)產(chǎn)品所構(gòu)成安全防范子系統(tǒng)包括：周界報警、視頻監(jiān)控、電子巡更、樓宇對講、停車場管理等。 『 硬件科技提升 』 中水處理系統(tǒng) 『 硬件科技提升 』 地源熱泵系統(tǒng) 『 硬件科技提升 』 外維護 置換新風(fēng)系統(tǒng) 『 硬件科技提升 』 恒濕恒溫系統(tǒng) 『 硬件科技提升 』 IP 可視電話系統(tǒng) 『 硬件科技提升 』 私家指紋識別系統(tǒng) 『 硬件科技提升 』 紅外線監(jiān)控系統(tǒng) 『 硬件科技提升 』 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 社區(qū)智能化系統(tǒng) 保證住戶居住的安全性、舒適性，同時通過社區(qū)智能化及其細(xì)節(jié)關(guān)懷細(xì)節(jié)體現(xiàn)居者的身份和尊貴。 頂棚： 輕鋼龍骨防水石膏板吊頂，防水乳膠漆。 頂棚： 輕鋼龍骨石膏板吊頂，乳膠漆。 衛(wèi)浴五金： 包括洗手盆龍頭、凈身器龍頭、浴缸龍頭；品牌為漢斯格雅（ HANSGROHE）或當(dāng)代 (DORN BRACHT)或高儀 (GROHE)或其他同檔次品牌。主臥室衛(wèi)生間為唯寶（ VB）或 TOTO或 TEUCO或其他同檔次雙人按摩浴缸。 墻面： 石材。 頂棚： 輕鋼龍骨石膏板吊頂，乳膠漆。 固定家俱： 主臥室固定柜 2組；主臥室步入衣帽間衣柜 1組，固定柜 1組； 客臥衣帽柜 1組。 凈水器： 1件，國產(chǎn)品牌。 雙門對開冰箱： 1臺，西門子或伊萊克斯或法格或其他同檔次品牌。 頂棚： 輕鋼龍骨石膏板吊頂，乳膠漆。 固定家俱： 固定柜 2組。材質(zhì)為中密度板實木貼皮，五金配件為海福樂（ HAFELE）或史丹利（ Stanley)或英格索蘭 (IR)或瑞高 (BESTKO)或多瑪 (DORMA)或其他同檔次品牌。 地面： 石材。 配臵標(biāo)準(zhǔn)：國內(nèi)一線品牌為主配中高端建材 策略 :注重觀感和手感，在保證質(zhì)量和使用壽命的前提下，應(yīng)用在規(guī)定的范圍空間里。 配備標(biāo)準(zhǔn) 公寓市場標(biāo)準(zhǔn)化分析 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 裝修風(fēng)格 以現(xiàn)代簡約風(fēng)格為主流兼有部分歐式、中式元素 裝修色調(diào) 整體色調(diào)主要采用米色、咖啡色和黑色等偏暖色系 裝修風(fēng)格及色調(diào) 大戶型產(chǎn)品 中小戶型產(chǎn)品 裝修風(fēng)格 裝修色調(diào) 以現(xiàn)代簡約風(fēng)格為主，保證舒適性和實用性 以米色為主，家具家飾上偏褐色、咖啡色 現(xiàn)代簡約的裝修風(fēng)格和米色、咖啡色系是住宅精裝修產(chǎn)品的主流 產(chǎn)品配臵 公寓市場標(biāo)準(zhǔn)化分析 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 35007000元 /平米 衛(wèi)生間 座便、浴缸、洗面盆、龍頭、花灑 ： 高儀、漢斯格雅、維寶、杜拉維特、勞芬 熱水器： AO史密斯 阿里斯頓 洗衣機 ：博世、西門子、 GE 高投入項目更多采用國際一線的品牌 2023元 /平米及以下 衛(wèi)生間 座便、浴缸、洗面盆、龍頭、花灑： 摩恩、科勒、 TOTO 熱水器： AO史密斯 阿里斯頓 洗衣機： 西門子、伊萊克斯 公寓市場標(biāo)準(zhǔn)化分析 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 廚房 櫥柜：科寶博洛尼 燃?xì)庠睿何鏖T子 水龍頭：弗蘭卡 水盆：弗蘭卡 冰箱：西門子、伊萊克斯 烤箱、微波爐：西門子、伊萊克斯 廚房 櫥柜：德國艾諾 漢森 燃?xì)庠睿?Ariston、西門子 抽油煙機： Ariston、西門子 水龍頭：弗蘭卡 漢斯格雅 水盆：弗蘭卡 漢斯格雅 冰箱： GE、西門子、博世 烤箱、微波爐： Ariston、西門子 35007000元 /平米 2023元 /平米及以下 公寓市場標(biāo)準(zhǔn)化分析 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 建材 天花：石膏板吊頂 地面：主要為實木復(fù)合地板 墻面：壁紙 家具：定制固定家具 五金件：合資品牌五金件 建材 天花：輕鋼龍骨石膏板吊頂，乳膠漆 地面：實木復(fù)合地板或天然石材 墻面：壁紙，部分搭配石材或木飾面 家具：定制固定家具 五金件：德國、意大利等國際品牌五金件 35007000元 /平米 2023元 /平米及以下 公寓市場標(biāo)準(zhǔn)化分析 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 本案產(chǎn)品精裝發(fā)展建議 精裝標(biāo)準(zhǔn)需滿足高端豪宅公寓的品質(zhì)保證，還需注重居住的舒適性 ?根據(jù)不同產(chǎn)品、不同戶型在客戶關(guān)心的 重點部位以國際一線品牌及高端建材為主 ，突出國際化的美觀與質(zhì)感。 參考案例 ： 天津環(huán)球金融中心 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 裝修亮點： ?裝修采用高檔材質(zhì)或高檔品牌，戶型由小到大色調(diào)及風(fēng)格隨之趨于沉穩(wěn)成熟。 （ 6）浴室柜及臺面：每個衛(wèi)生間 1組浴室柜，臺面為大理石或人造石。 （ 2）墻面：石材。 （ 4）櫥柜：漢森或科寶博洛尼或其他同檔次品牌 3. 臥室： （ 1）地面：實木復(fù)合地板。 （ 4）頂棚：輕鋼龍骨石膏板吊頂，乳膠漆。 其他五金配件：毛巾桿、手紙架、浴衣鉤。 浴室柜及臺面：每個衛(wèi)生間 1組浴室柜，臺面為石材。 頂棚：輕鋼龍骨防水石膏板吊頂，防水乳膠漆。 固定家俱：主臥室固定柜 1組，步入衣帽間衣柜 1組；客臥固定柜 1組。 櫥柜：漢森或科寶博洛尼或艾諾或柏麗或其他同檔次品牌。 頂棚：輕鋼龍骨石膏板吊頂，乳膠漆。 固定家俱：壁龕 1組，固定柜 1組。 參考案例 ： 天津環(huán)球金融中心 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 門廳、餐廳： 戶門：三防門，配海福樂（ HAFELE）或史丹利（ Stanley)或英格索蘭 (IR)或瑞高 (BESTKO)或耶魯 (YALE)或其他同檔次門鎖。而簡約主義所崇尚的正是通過流動的線條、質(zhì)感的材料及整體協(xié)調(diào)搭配讓人在日趨繁忙的生活中，得到一種能徹底放松、以簡潔和純凈來調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)換精神空間，因此客戶對該種空間布局較為認(rèn)同。 參考案例 ：君隆廣場威斯汀公館 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 威斯汀公館 180300㎡ 參考案例 ：君隆廣場威斯汀公館 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 裝修亮點： ? 君隆廣場公寓內(nèi)精裝的選材采用國際原裝進口一線品牌， 注重品牌和整體施工工藝的質(zhì)感 ，在細(xì)節(jié)中彰顯品質(zhì)，高雅品味一覽無遺。 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 經(jīng)典公寓 7689㎡ 經(jīng)典公寓模塊細(xì)節(jié)拆分 —— 客廳、臥室 ?裝修重點打造舒適、便捷的生活方式，步入式衣帽間成為其中濃墨重彩的一筆。； ?意大利 TEUCO超音波按摩浴缸 ，德國漢斯格雅（ Hansgrohe）、福洛（ Pharo）淋浴組 。 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 參考案例 上海湯臣一品 豪華精裝建議 客廳、飯廳、走廊陽臺等 ?吊頂、墻面：輕銅龍骨石膏板吊頂，高級內(nèi)墻乳膠漆 ； ?客廳：高級實木復(fù)合地板或進口大理石地坪 ； ?陽臺：地面采用進口花崗巖，玻璃金屬欄桿 。 傳統(tǒng)，在乎家的氣質(zhì) 今日，則講究居住的智慧 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 社區(qū)智能化 精裝 硬件提升 物業(yè)服務(wù) 家居智能化 本案公寓通過精裝、硬件提升、社區(qū)智能化、家居智能化、物業(yè)服務(wù)五大方面進行豪華公寓品質(zhì)的打造。 酒店價值 凱悅國際酒店集團在中國 大陸地區(qū)的首家柏悅酒店 —— 北京柏悅酒店； 位于長安街沿線最高地標(biāo)建筑的中央主樓，擁有 國內(nèi)最高的酒店大堂 。 主題：柏悅居 —— 柏悅酒店專屬豪宅（香港地區(qū)） 手段：推介會、硬廣、軟文 ：第一強銷期 目的：提升目標(biāo)客群對柏悅居投資價值的認(rèn)可度，保證充足有效的客 源 供應(yīng)。 目前天津市 高端 公寓的客戶特征總結(jié)如下表所示： 『 戶型配比建議 』 可類比案例參考 中長期居住的商務(wù)外來外籍客戶是主體 『 戶型配比建議 』 可類比案例參考 ? 物業(yè)位置 : 建國門外大街 2號 ,即東三環(huán)國貿(mào)橋的西南角 ? 物業(yè)類型 : 集頂級酒店，甲級寫字樓，商業(yè)中心和酒店服務(wù)式公寓為一體的大型商務(wù)綜合體項目 ； ? 總占地面積： 31,305 m2 ? 總建筑面積： 349,998 m2 ? 柏悅酒店： 37,018 m2 ? 柏悅府： 17,410 m2，共 28套 ? 柏悅居： 39,212 m2，共 216套 北京都市綜合體項目典型代表 『 戶型配比建議 』 可類比案例參考 奢華型一室、兩室產(chǎn)品為主 銀泰中心服務(wù)式公寓部分（柏悅居）共 216套；以舒適型一室、兩室產(chǎn)品構(gòu)成。包括在津工作的歐美人士、日、韓企業(yè)外籍雇員以及港澳臺人士。 原則上服務(wù)式公寓只是提供住宿服務(wù)，而不出售產(chǎn)權(quán)以避免難以統(tǒng)一管理，但是根據(jù)市場需求有所不同，天津有部分出售的服務(wù)式公寓，主要是以泰達國際會館為主。 202312年區(qū)域市場主力供給來源于中糧大道、津灣廣場等項目；據(jù)了解上述項目公寓產(chǎn)品均以 80平米以上中大戶型為主 控制總價；提升單價；增加收益 『 戶型配比建議 』 科目 建筑面 積 實際使用 面積 面積占 比 面積 套數(shù)占比 套數(shù) 一室 4050 63 40% 4200 47% 93 兩室 5060 77 35% 3675 34% 67 6070 91 20% 2100 16% 32 三室 7080 105 5% 525 4% 7 項目戶型配比建議 按最大戶型 80平米；銷售價格 21500元 /平米計算，房款約 172萬元；符合市場需求 以一室、兩室產(chǎn)品為主；配置少量大戶型產(chǎn)品； 戶均面積約 53平米。 『 產(chǎn)品形式研究 』 盈利能力 分析 假設(shè)平層公寓產(chǎn)品戶均面積為 50平米；銷售均價為 17000元 /平米： A區(qū)公寓可售面積按 ，則項目實際 銷售收入 為： 17000 * 10500 = 當(dāng)產(chǎn)品設(shè)計為 LOFT時： LOFT實際使用面積約為： 50 * = 70平米 LOFT實際銷售價格約為： 17000 * = 15300元 /平米；單套房款約為： 15300 * 70 = 1071000元 則 LOFT產(chǎn)品名義銷售均價約為： 107100 / 50 = 21500元 /平米 項目實際 銷售收入 為： 21500 * 10500 = 注： LOFT溢出面積計算按 （ ）前提下，假設(shè)利用客廳通高原則增加溢出面積；使整體溢出面積達到 40%左右 Program ONE Program TWO LOFT產(chǎn)品能實現(xiàn)約 5000萬元銷售收入溢出 『 產(chǎn)品形式研究 』 盈利能力 分析 項目投資估算 單位：元 序號 工程或費用名稱 基準(zhǔn)價 數(shù)量 單價 造價 綜合樓面 成本 綜合地價款 10500 3000 31500000 3000 一 前期工程費 1670769 159 二 主體工程費 10500 4800 50400000 4800 建安工程費 平層公寓 10500 2800 29400000 裝修工程費 元 /平方米 10500 2023 21000000 三 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 元 /平方米 8557500 815 大市政建設(shè)費 依據(jù)招標(biāo)文件中市政咨詢 報告數(shù)據(jù) 10500 215 2257500 小配套費 10500 600 6300000 四 管理費用 二、三、四、五項合計的 % 60628269 % 1212565 115 五 銷售費用 銷售收入的 2% 178500000 % 3570000 340 六 不可預(yù)見費 三、四、五、六、七項合 計的 3% 60170065 % 1203401 115 七 財務(wù)費用（含建設(shè)期利息及融資費用） 銀行短期貸款、股東中長 期借款利息 40978753 % 4868276 464 八 合計 102982512 9808 Program ONE 注： 此處未考慮地下室費用；土地成本按 3000元 /平米樓面地價考慮 財務(wù)費用按建設(shè)成本 65%貸款， 2年計息周期計算 方案一項目總投資額約為 『 產(chǎn)品形式研究 』 盈利能力 分析 Program ONE 方案一項目可實現(xiàn)稅后收益約 6400萬元； 可實現(xiàn)投資利潤率約 %。 首席都市綜合體 公寓 整盤 豐富大盤物業(yè)結(jié)構(gòu) 為商業(yè)提供消費人群 為商務(wù)人士提供品質(zhì)居所 完善的配套設(shè)施 豐富的客戶資源 大盤高知名度帶動效應(yīng) 公寓之于整盤是重要補充和完善，但非核心 大盤之于公寓是依托，是公寓核心價值基礎(chǔ) 『 公寓價值 』 公寓是大盤整體功能的補充和現(xiàn)金流支撐； 公寓價值來源于大盤整體價值依托。 2023 保利大都會 津灣廣場 嘉里中心 津門津塔 仁恒海河廣場 天津中心 中糧大悅城 中信城市廣場 中糧大