【文章內容簡介】 部 客戶服務部 行政公關部 人力資源部 設計管理部 投資發(fā)展部財務部發(fā)展管理部物資部 和約部項目一部項目二部項目三部副總經理項目部（以深圳陽光棕櫚園項目）內部管理架構地盤經理地盤副經理結構工程師 材料工程師 內業(yè)工程師 監(jiān)理工程師 糧單工程師?陽光棕櫚園地處深圳市南山區(qū)前海灣畔 ?占地面積 ?建筑面積 35萬平米?分三期開發(fā)陽光棕櫚項目部集團公司定位戰(zhàn)略管理中心 資本運營中心 資源管理中心 業(yè)務指導中心經營監(jiān)控中心? 集團地產業(yè)務戰(zhàn)略規(guī)劃? 集團地產業(yè)務戰(zhàn)略實施過程監(jiān)控? 集團地產業(yè)務戰(zhàn)略實施結果評價與戰(zhàn)略目標調整? 重大投資管理? 債權、股權融資管理? 融資擔保管理? 經營計劃管理? 資金計劃管理? 預算控制? 財務分析? 經營目標考核? 審計? 高層人力資源開發(fā)與管理? IT管理與服務? 企業(yè)文化建設? 品牌管理? 公共關系管理核心職能? 策劃方案評審? 設計方案評審? 營銷方案評審? 供應商選擇評審集團公司區(qū)域公司和項目公司定位區(qū)域開發(fā)中心 項目開發(fā)中心 經營管理中心? 區(qū)域地產發(fā)展趨勢研究 ? 區(qū)域政府關系維護? 市場調查? 項目前期接洽? 項目可研報告? 項目策劃? 方案設計? 分包商選擇與管理? 采購? 工程管理? 銷售? 人力資源管理? 財務管理? 項目考核? 行政管理? 物業(yè)管理? 客戶關系管理核心職能施工管理中心? 項目進度? 工程質量? 現(xiàn)場管理? 安全管理? 簽證? 驗收區(qū)域公司 項目公司中海地產管理模式總結– 項目公司是施工管理中心中海地產管理模式– 中海發(fā)展是地產業(yè)務的投資中心– 中海發(fā)展各下屬區(qū)域公司是區(qū)域投資主體– 中海發(fā)展是境外地產業(yè)務的管理主體– 中海地產是內地地產業(yè)務的管理主體– 投資權集中在總部– 集團內部資金統(tǒng)一調配– 中高層管理人員集團統(tǒng)一調配– 集團對區(qū)域公司的核心業(yè)務進行指導和監(jiān)控– 中國海外集團、中海發(fā)展有限公司和中海地產股份公司部分職能部門合署投資管理分離 三級管理主體集權程度較高 組織結構精簡– 集團是戰(zhàn)略管理中心、資本運營中心、經營監(jiān)控中心、資源管理中心、業(yè)務指導中心– 區(qū)域公司是區(qū)域開發(fā)中心、項目開發(fā)中心和經營管理中心– 項目公司部門化管理– 區(qū)域公司充分利用外部合作規(guī)劃、設計、監(jiān)理和銷售代理機構，人員精簡目錄1 房地產企業(yè)常見組織模式和經營模式2 標竿企業(yè)研究3 中冶新奧管控模式分析4 中冶新奧組織結構方案1. 整體利益最大化；2. 可持續(xù)發(fā)展；3. 群體優(yōu)勢 （ 1＋ 1＞ 2） ；4. 規(guī)模經濟效益；5. 提高科技含量和產品質量；6. 財務協(xié)同收益（如合理避稅）；7. 占有市場，減少競爭（壟斷）。核心目標：整體持續(xù)價值最大化系統(tǒng)目標中冶新奧在跨區(qū)發(fā)展的過程中，客觀上形成了房地產集團管理體系，是否解決集團管理將對戰(zhàn)略的順利實施起到至關重要的作用集團化企業(yè)現(xiàn)代化管理的要求既可以實現(xiàn)統(tǒng)一計劃、統(tǒng)一銷售、統(tǒng)一采購、統(tǒng)一供應、統(tǒng)一協(xié)調、統(tǒng)一全面預算管理和資金運作，又可以實現(xiàn)下屬企業(yè)獨立核算的管理模式。系統(tǒng)性地解決集團企業(yè)對市場的快速反映，提高了企業(yè)的應變能力和核心競爭力 集團管理模式主要管理對象和適用的原則1. 下屬公司治理結構2. 不同業(yè)務環(huán)節(jié)的管理方式3. 企業(yè)發(fā)展所需資源能力的培養(yǎng)與共享4. 集團管理平臺的共享5. 集團組織結構的設置集團公司管理模式的主要研究對象1. 資源投入與業(yè)務風險的結合2. 專業(yè)化與市場化的結合3. 授權與監(jiān)控結合4. 集權與協(xié)調結合5. 業(yè)務追求發(fā)展，管理追求統(tǒng)一集團公司管理適用的原則新華信認為房地產開發(fā)商在每一個房地產項目中均經歷投資、開發(fā)和建設三個過程項目建設過程?市場?研究?投資?決策?土地?獲取?市場?定位?產品?策劃?規(guī)劃?設計?招標?投標?施工?組織?進度?質量 ?品牌?傳播?銷售?組織?物業(yè)?管理市場研究投資決策土地獲取市場定位產品策劃規(guī)劃設計招標投標施工組織進度質量 品牌傳播銷售組織物業(yè)管理市場研究投資決策土地獲取市場定位產品策劃規(guī)劃設計招標投標施工組織進度質量 品牌傳播銷售組織物業(yè)管理市場研究投資決策土地獲取市場定位產品策劃規(guī)劃設計招標投標施工組織進度質量 品牌傳播銷售組織物業(yè)管理成本項目開發(fā)過程項目投資過程投資過程開發(fā)過程建設過程經營目標：通過投資活動來規(guī)避投資風險，獲取投資收益，實現(xiàn)現(xiàn)金回收風險控制：投資決策、項目監(jiān)控運作方式：通過投資產生的產權關系而行使重大決策以及監(jiān)控權力經營目標：通過對項目開發(fā)全過程的經營管理活動獲取開發(fā)利潤風險控制：項目定位、經營管理運作方式：通過項目開發(fā)日常的經營管理行使相應的權利并履行責任結論：中冶新奧經營目的為牟取最大的投資收益，方式為通過自主開發(fā)和項目投資兩種方式得以實現(xiàn)決策拿地階段 規(guī)劃設計階段 項目施工階段 銷售服務階段經營目標：按工期保證工程質量、安全前提下以最小成本完成工程建設風險控制：成本管理、工程進度、合同簽訂運作方式：充分使用外協(xié)單位，通過總包管理方式行使施工組織職能這三個過程在風險點和控制點的不同造成了對整個項目的影響程度的不同開發(fā)過程 建設過程投資過程關鍵環(huán)節(jié) 投資決策 項目策劃 成本控制風險點1. 政策風險2. 市場定位風險3. 財務籌資風險4. 投資方案決策風險產品定位風險 成本控制工程進度關鍵控制點 項目投資方案 項目設計圖紙 、營銷策劃方案 項目總包合同對項目整體的影響程度和管理方式高、集中管理 中、相對集中管理 低、分散管理各環(huán)節(jié)所必須的核心業(yè)務能力1. 戰(zhàn)略規(guī)劃能力2. 融資能力3. 市場定位定位4. 政策把控能力1. 項目策劃能力2. 營銷策劃能力3. 設計優(yōu)化能力1. 成本控制能力2. 內外部協(xié)調能力3. 項目管理能力各環(huán)節(jié)所需的關鍵資源1. 資金2. 市場信息3. 政策信息4. 公共關系1. 技術信息2. 市場信息 資金結合這三個過程的自然嵌套關系，可形成項目的三級管理體系。對應到房地產組織框架即可形成房地產企業(yè)的典型三級管理體系決策拿地階段規(guī)劃設計階段 銷售服務階段?市場?研究?投資?決策?土地?獲取?市場?定位?產品?策劃?規(guī)劃?設計?品牌?傳播?銷售?組織?物業(yè)?管理市場研究投資決策土地獲取市場定位產品策劃規(guī)劃設計品牌傳播銷售組織物業(yè)管理市場研究投資決策土地獲取市場定位產品策劃規(guī)劃設計品牌傳播銷售組織物業(yè)管理市場研究投資決策土地獲取市場定位產品策劃規(guī)劃設計品牌傳播銷售組織物業(yè)管理項目施工階段?招標?投標?施工?組織?進度?質量招標投標施工組織進度質量招標投標施工組織進度質量招標投標施工組織進度質量成本投資過程開發(fā)過程建設過程?物業(yè)?管理物業(yè)管理物業(yè)管理項目考核過程監(jiān)控過程監(jiān)控投資方案設計圖紙集團區(qū)域公司項目公司?招標?投標招標投標招標投標招標投標?物業(yè)?管理物業(yè)管理物業(yè)管理投資收回集團決策拿地職能、區(qū)域公司規(guī)劃設計職能的相對集中的同時要求各自必須有對應的服務、協(xié)調機制的建立決策拿地階段規(guī)劃設計階段 銷售服務階段?市場?研究?投資?決策?土地?獲取?市場?定位?產品?策劃?規(guī)劃?設計?品牌?傳播?銷售?組織?物業(yè)?管理市場研究投資決策土地獲取市場定位產品策劃規(guī)劃設計品牌傳播銷售組織物業(yè)管理市場研究投資決策土地獲取市場定位產品策劃規(guī)劃設計品牌傳播銷售組織物業(yè)管理市場研究投資決策土地獲取市場定位產品策劃規(guī)劃設計品牌傳播銷售組織物業(yè)管理項目施工階段?招標?投標?施工?組織?進度?質量招標投標施工組織進度質量招標投標施工組織進度質量招標投標施工組織進度質量成本投資過程開發(fā)過程建設過程?物業(yè)?管理物業(yè)管理物業(yè)管理項目考核投資方案設計圖紙集團區(qū)域公司項目公司?招標?投標招標投標招標投標招標投標?物業(yè)?管理物業(yè)管理物業(yè)管理投資收回區(qū)域公司規(guī)劃設計職能、項目公司的建設職能的相對分散的同時要求各自必須有對應的監(jiān)督、控制機制的建立決策拿地階段規(guī)劃設計階段 銷售服務階段?市場?研究?投資?決策?土地?獲取?市場?定位?產品?策劃?規(guī)劃?設計?品牌?傳播?銷售?組織?物業(yè)?管理市場研究投資決策土地獲取市場定位產品策劃規(guī)劃設計品牌傳播銷售組織物業(yè)管理市場研究投資決策土地獲取市場定位產品策劃規(guī)劃設計品牌傳播銷售組織物業(yè)管理市場研究投資決策土地獲取市場定位產品策劃規(guī)劃設計品牌傳播銷售組織物業(yè)管理項目施工階段?招標?投標?施工?組織?進度?質量招標投標施工組織進度質量招標投標施工組織進度質量招標投標施工組織進度質量成本投資過程開發(fā)過程建設過程?物業(yè)?管理物業(yè)管理物業(yè)管理項目考核過程監(jiān)控過程監(jiān)控投資方案設計圖紙集團區(qū)域公司項目公司?招標?投標招標投標招標投標招標投標?物業(yè)?管理物業(yè)管理物業(yè)管理投資收回從對企業(yè)的價值貢獻和外部的可獲取性兩個方面對企業(yè)所需能力進行分類，目的是有針對性的選擇能力獲取途徑輔助競爭能力?模型 :市場契約?戰(zhàn)略方向：合作 依賴過去的經驗選擇、發(fā)展關系 擴大選擇范圍 鼓勵創(chuàng)新競爭能力?模型：戰(zhàn)略合作?戰(zhàn)略方向：提高生產率 提高選擇能力 建立長期合作協(xié)議 非競爭能力? 模型：減少投入? 戰(zhàn)略方向：服從、提高產出 范圍窄 避免錯誤 可獲取性戰(zhàn)略價值低高高低核心競爭能力?模型：自主培養(yǎng)? 戰(zhàn)略方向：長遠發(fā)展 建立資源的共享平臺 薪酬福利的優(yōu)先政策與利潤分享計劃 鼓勵自主決策 允許進行探索，容許犯錯可獲取性 ：外部可獲取性和內部可復制性戰(zhàn)略價值 ：能夠控制經營風險和提高價值貢獻的能力核心競爭力 ：難以交易和獲取的、稀缺的、專有的、能給公司帶來競爭優(yōu)勢的資源和能力對于不同類型的能力，企業(yè)可采取不同的管理原則和獲取途徑輔助競爭能力?模型 :市場契約競爭能力? 模型：戰(zhàn)略合作 非競爭能力? 模型：減少投入 可獲取性戰(zhàn)略價值低高高低核心競爭能力? 模型：自主培養(yǎng)1. 戰(zhàn)略規(guī)劃能力2. 融資能力3. 市場定位能力4. 政策把控能力5. 項目策劃能力6. 營銷策劃能力