【文章內(nèi)容簡介】 皮件批發(fā)市場 ★ ★ 不具備產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢 ， 可操作性難度較大 圖書交易市場 ★ ★ 市場消費(fèi)不成熟 ， 可操作性難度較大 藥材批發(fā)市場 ★ ★ 不具備產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢 ， 可操作性難度較大 分析：本市場定位四個“★”級以上，含四“★”級的市場定位項目可操作性強(qiáng)，反之市場可操作性難度較大。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 22 分析： 綜合以上內(nèi)容市場定位對比分析 ,食品原料交易市場、茶葉批發(fā)市場、綜合日用品批發(fā)市場、建材家居市場和農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場的市場定位相對比較適宜操作；特別是由于茶山鎮(zhèn)政府已經(jīng)將茶山鎮(zhèn)申報“中國食品名城”，以強(qiáng)化食品產(chǎn)業(yè)發(fā)展為重心，加強(qiáng)加快茶山鎮(zhèn)綜合經(jīng)濟(jì)實力的發(fā)展。 因此，在政府政策支持下結(jié)合華美食品作為中國知名食品，在食品界具備較強(qiáng)的號召力。華美企業(yè)如能與茶山鎮(zhèn)政府“筑巢引鳳”，強(qiáng)勢合作打造“珠三角地區(qū)的食品原料集散地”，是非?？尚械姆桨?。為此，本案依照此思路來定位項目操作思路。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 23 項 目 定 位 iii 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 24 一、戰(zhàn)略定位 ? 立足東莞北大門，打造成為珠三角地區(qū)的食品原料集散地，建造茶山新鎮(zhèn)區(qū)首席商住花園社區(qū) 定位依據(jù)： ? 東莞市茶山鎮(zhèn)大開發(fā)的劃時代戰(zhàn)略的即將實施，而本項目正處于茶山鎮(zhèn)即將開發(fā)的商住片區(qū)。 ? 政府立志將茶山鎮(zhèn)打造成為“中國食品名鎮(zhèn)”，而本項目投資商 —— 東莞市華美食品有限公司亦為落戶茶山鎮(zhèn)廣東知名品牌食品生產(chǎn)商，在東莞食品行業(yè)界具備一定的號召力。因此，本項目可以借政策“東風(fēng)”和投資商的行業(yè)實力，將茶山鎮(zhèn)打造成為珠三角地區(qū)的食品原料集散地。 iii訴 求 點(diǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 25 二、項目總體思路 建設(shè)方案及規(guī)劃布局 項目總平面由大道分成兩塊片區(qū)，呈對稱方形布局，較為平整。項目位于茶山未來商業(yè)中心片區(qū)，南依 Ｘ 246大道 ，北向茶山行政中心，目前周邊為農(nóng)田和廠房。項目規(guī)劃設(shè)計商住功能的群樓式花園社區(qū)，即一至二層為商業(yè)商業(yè)組團(tuán)，三層以上為花園式住宅組團(tuán)。 項目規(guī)劃設(shè)兩個主入口，其中，商鋪和住宅布局主次分明，各有優(yōu)勢，并處于大道兩側(cè)。項目總體布局合理，突出體現(xiàn)了功能性與實用性。 ? 商業(yè)、居住社區(qū)服務(wù)配套設(shè)施要齊全。 ? 戶型設(shè)計適應(yīng)“商住兩用”需求。 ? 體現(xiàn)獨(dú)特的江南民居建筑風(fēng)格。 ? 注重營造茶山商業(yè)中心區(qū)域的景觀設(shè)計。 iii 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 26 建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn) （ 1）建筑面積和內(nèi)容 本項目擬建設(shè)為綜合商業(yè)項目，總占地 100畝，初步規(guī)劃總建筑面積 166500平方米，市場建筑面積 100000平方米，住宅建筑面積 60000平方米，地下停車場和倉庫 6500平方米。 iii 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 27 （ 2）功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) ? 商鋪： 本項目開發(fā)的商鋪以專業(yè)市場為主，也是整個工程創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益的主體部分，注重人性化的設(shè)計，以滿足業(yè)主的辦公、居住需求，在舒適、配套、環(huán)境、起居、通風(fēng)等方面都有一定要求。建筑便于分割組合；排煙、排污、通風(fēng)、采光在戶型設(shè)計上要重點(diǎn)考慮；應(yīng)設(shè)有廚衛(wèi)，以便于投資業(yè)主和經(jīng)營業(yè)戶投資于不同的業(yè)態(tài)。基本單體戶型設(shè)計為建筑面積 30平方米，進(jìn)深 8米，廚衛(wèi)齊全。 ? 住宅： 本項目開發(fā)的住宅，是作為茶山鎮(zhèn)未來商業(yè)中心生活居住配套產(chǎn)品。在設(shè)計上要注重商務(wù)快捷的生活方式，以給商務(wù)人士提供亦居住、亦辦公的商務(wù)空間?；締误w戶型設(shè)計為一梯四戶，建筑面積 100平方米至 140平方米，戶型以三房為主。 iii 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 28 建設(shè)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號 項 目 指 標(biāo) 1 總用地面積 66600平方米 2 總建筑面積 166500平方米 3 地下建筑面積（地下停車場和冷庫） 6500平方米 4 地上建筑面積 160000平方米 其中：商鋪 100000平方米 住宅 60000平方米 5 容積率 6 綠化率 35% 7 建筑總高 其中：商鋪 8米 住宅 25－ 35米 8 建筑層數(shù) 其中：商鋪 2層 住宅 9－ 12層 iii 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 29 三、營銷推廣策略 ? 茶山大開發(fā)商住板塊升級概念。 未來茶山鎮(zhèn)將成為東莞商貿(mào)物流中心之一，來商業(yè)氛圍最濃最有發(fā)展前景。本項目所處位置是茶山鎮(zhèn)規(guī)劃新區(qū)商住區(qū)腹心位置，隨著茶山鎮(zhèn)城市化升級將帶動本項目地塊增值。 ? 打造茶山鎮(zhèn)開發(fā)區(qū)首席花園商貿(mào)社區(qū)。 即在茶山鎮(zhèn)新開發(fā)區(qū)營造宜商宜居的便捷、舒適的生活環(huán)境，以滿足商家和居民向往花園式商住環(huán)境。 ? 打造珠三角地區(qū)食品原料集散地 。 茶山鎮(zhèn)政府已提出將茶山鎮(zhèn)打造中國食品名城的系列政策，華美食品企業(yè)作為入駐茶山鎮(zhèn)的中國知名品牌企業(yè)之一， ，攜手政府筑巢引鳳，吸引國內(nèi)外更多品牌食品商家的進(jìn)駐，將大大提升本項目的市場地位，增強(qiáng)中小業(yè)主投資本物業(yè)的信心。 １、項目推廣主要宣傳賣點(diǎn)陳列 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 30 ?住宅： （ 1）自?。? 主要以白領(lǐng)階層的新莞人、 個體戶和本地年青人 年齡： 25－ 35歲 （ 2）投資： 主要以茶山本地人、個體戶和企業(yè)主。 項目客戶定位分析 ?商鋪： （ 1）經(jīng)營： 針對行業(yè)內(nèi)企業(yè)全部招商推廣。 （ 2）投資： 商業(yè)地產(chǎn)投資客戶營銷推廣。 iii 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 31 價格策略 （ 1）定價總體方針 ： ? 價格采用“低開高走，步步高升”策略。 ? 商鋪：招商銷售同步，價格根據(jù)地段位置的優(yōu)劣來定制，建議采用一、二層捆綁銷售，即買一層送二層。 ? 住宅：精裝修房和毛坯房，客戶都可選擇認(rèn)購。 iii 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 32 （ 2）