【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 住。 社區(qū)人口眾多，有一定消費(fèi)市場(chǎng) ?社區(qū)配套 商業(yè)配套：主要依靠自身社區(qū)底商 ,附近卓錦城社區(qū)商業(yè)和大型賣場(chǎng)也是宣傳配套之一 小戶型、大社區(qū)，社區(qū)底商擁有龐大的消費(fèi)市場(chǎng) 商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研 —— 【錦江城市花園】 1 2 3 4 5 6 7 8 錦江城市花園 1期商鋪 錦江城市花園一期商鋪主要分布在 8棟臨街底商，無(wú)二樓商業(yè)。開(kāi)始銷售時(shí)間為 09年 4月 8日 面積區(qū)間 推售 推售比率 銷售 銷售率 價(jià)格 1020 4 % 2 % 8500元 /平米 2130 11 % 2 % 3140 17 % 1 % 4150 10 % 4 % 5160 7 % 3 % 6170 1 % 1 % 合計(jì) 50 % 13 % 錦江城市花園 1期商鋪 ?錦江城市花園商鋪類型為社區(qū)服務(wù)型，商鋪面積集中在 2160平米，占商鋪總量的 90%，小面積商鋪為錦江城市花園主打產(chǎn)品 ?從 4月 8日至 6月 8日，錦江城市花園共銷售 13套商鋪，平均每月銷售 。 ?根據(jù)開(kāi)盤(pán)監(jiān)控了解到，錦江城市花園商鋪銷售價(jià)格為起價(jià) 6800元 /平米，均價(jià)為 8500元 /平米 ?客戶反應(yīng)：社區(qū)距入住成熟尚距一定時(shí)間，此時(shí)下手商鋪資金有較大風(fēng)險(xiǎn)，社區(qū)商鋪需要穩(wěn)定、較高的入住率，這樣才能保證投資收益 ?賣點(diǎn)：全臨街、全現(xiàn)鋪、三環(huán) 70萬(wàn)㎡超高人氣大盤(pán) ?推廣手段：短信、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)廣 2050平米小面積臨街現(xiàn)鋪為主，業(yè)主尚未大規(guī)模入住，商鋪客戶客戶購(gòu)買(mǎi)信心不足 區(qū)域市場(chǎng)特征 【社區(qū)服務(wù)型】 ?區(qū)域內(nèi)商業(yè)均以社區(qū)服務(wù)型商業(yè)為主 ?主力消費(fèi)群均以自身社區(qū)業(yè)主為主，依靠周邊環(huán)境帶來(lái)少量周邊社區(qū)居民消費(fèi) ?業(yè)態(tài)為日常就近消費(fèi)為主，業(yè)態(tài)越豐富，對(duì)居民便利性越大 【社區(qū)底商 1F為主】 ?區(qū)域內(nèi)商業(yè)均以住宅底商為主，主要為1F底商， 2F及以上商業(yè)較少 ?銷售初期規(guī)定不能做餐飲，但如藍(lán)谷地在社區(qū)商業(yè)成型后仍有餐飲業(yè)態(tài)入駐 【帶租約銷售】 ?區(qū)域內(nèi)商業(yè)除開(kāi)錦江城市花園（自然銷售）外，其他社區(qū)商業(yè)均引進(jìn)招商公司以招商先行，采用帶租約銷售模式進(jìn)行推售 【產(chǎn)品設(shè)計(jì)合理】 ?就商鋪產(chǎn)品本身而言，面積控制合理（ 3258平米），區(qū)域社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)上并無(wú)硬傷，面積利用率較高 ?店招位昭示性較好， 23樓通達(dá)性較強(qiáng) 【平均租金收益達(dá) 6%以上】 ?經(jīng)營(yíng)狀況良好的 1F商鋪售價(jià)在 79008500元 /㎡，回報(bào)率在 7%左右 ?2F商鋪售價(jià)在 5000元 /㎡，回報(bào)率在 6%左右 【社區(qū)規(guī)模影響商業(yè)經(jīng)營(yíng)】 ?社區(qū)規(guī)模大小影響商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況，從而對(duì)租金、售價(jià)、業(yè)態(tài)種類、居民便利度等產(chǎn)生影響 ?第一部分 項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)情況 ?第二部分 項(xiàng)目商業(yè)整體定位 ?第三部分 項(xiàng)目商業(yè)銷售思路 ? 項(xiàng)目產(chǎn)品分析 ? 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 ? 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 [報(bào)告脈絡(luò) ] 項(xiàng)目商業(yè)基本信息 商業(yè)規(guī)模 4719㎡ 樓層 12F 產(chǎn)品類型 1F臨街商鋪、 1躍 2商鋪、 2F商業(yè) 產(chǎn)品數(shù)量 38套 面積段 1739 ㎡ 交房時(shí)間 公攤 3棟 17%18%， 7棟 8% 層差 物管費(fèi) 工程進(jìn)度 內(nèi)裝 項(xiàng)目所處環(huán)境 3棟底商 7棟底商 2棟底商 嬌子立交 輔道 三環(huán)路 待開(kāi)發(fā)土地 市政規(guī)劃道路 住宅 住宅 ?位于立交橋、三環(huán)快速通道側(cè)， 交通線路及昭示性受阻 , ?所在位臵與東面藍(lán)谷地一橋之隔，西、北、南均為快速通道或待開(kāi)發(fā)土地， 距離最近的公交站約 500米遠(yuǎn) ?項(xiàng)目 AB區(qū)之間市政規(guī)劃道為連接?xùn)|光小區(qū)區(qū)域，但是開(kāi)通仍需時(shí)日 ?周邊待開(kāi)發(fā)土地未來(lái)十年規(guī)劃將形成數(shù)十萬(wàn)人的高尚住宅區(qū)，區(qū)域發(fā)展前景廣闊但現(xiàn)今消費(fèi)市場(chǎng)欠缺、消費(fèi)氛圍不足 受周邊環(huán)境影響，目前項(xiàng)目商業(yè)為該地段“孤島商業(yè)” 項(xiàng)目與周邊社區(qū)商業(yè)中心關(guān)系 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)覆蓋圈 校園春天廣場(chǎng)覆蓋圈 ? 對(duì)本項(xiàng)目住宅的影響：可提供購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)等配套，使生活更便利 ? 對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)的影響： ① 項(xiàng)目位于二者覆蓋圈范圍內(nèi)，但因成龍路沿線商業(yè)分布以社區(qū)商業(yè)點(diǎn)狀為主，本項(xiàng)目受立交、三環(huán)影響與其他商業(yè)隔絕， 二者對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)促進(jìn)作用并不大 校園春天廣場(chǎng) 萬(wàn)達(dá)廣 場(chǎng) 商鋪性質(zhì) 商業(yè)分布樓棟 樓層 數(shù)量 （個(gè)） 單個(gè)商鋪面積 （平米） 總建筑面積 （平米） 2棟 12F 14 18248 3棟 12F 9 51288 7棟 12F 15 19331 合計(jì) 12F 38 18331 2棟底商 3棟底商 本項(xiàng)目商業(yè)主要是 12F底商 ,但由于高層住宅下的商鋪，限制了本項(xiàng)目商業(yè) 僅能是以社區(qū)服務(wù)為主的商業(yè)配套，且不能經(jīng)營(yíng)餐飲配臵。 商鋪產(chǎn)品分析 —— 1F 1躍 2 2F 合計(jì) 20平米以下 3 / / 3 2150平米 5 / / 5 5180平米 15 / / 15 101200平米 1 4 / 5 201300平米 1 5 1 7 300平米以上 / 3 / 3 合計(jì) 套數(shù) 25/% 12/% 1/% 38 面積 套均 ?項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品面積偏大，尤其是 2F產(chǎn)品 ?且銀行規(guī)定 2F商業(yè)不能貸款，投資門(mén)檻較高 本項(xiàng)目商鋪： ?1F產(chǎn)品套均 ，跨度 17139平米，數(shù)量占 % ?1躍 2F產(chǎn)品套均 ，數(shù)量占 %，面積占 % ?純 2F產(chǎn)品 1套，面積為 商鋪產(chǎn)品分析 — 【 2棟】 2棟二層商鋪 社區(qū)內(nèi)入口 2棟一層商鋪 承重墻 承重墻 承重墻 承重墻 承重墻 承重墻 承重墻 共用樓梯 承重墻 樓梯 共用樓梯 衛(wèi)生間 樓梯 衛(wèi)生間 承重墻多，造成使用缺陷，面積浪費(fèi) 12F通達(dá)性好，雙通道過(guò)于浪費(fèi) 2F五間商鋪 3個(gè)衛(wèi)生間，使用不便利 承重墻多，造成使用缺陷，面積浪費(fèi) 5間 1躍 2一樓設(shè)臵樓梯， 1F使用困難 部分 2F衛(wèi)生間下設(shè)至其它商鋪尾部 開(kāi)間 ,展示面寬 ,社區(qū)昭示性好 臨街面全窗，采光、社區(qū)昭示性較好 臨 2棟社區(qū)入口，出入社區(qū)必經(jīng)之路，口岸中等 產(chǎn)品 1F 1躍 2 2F 小計(jì) 面積 460 966 / 1426 占比 32% 68% / 100% 數(shù)量 9個(gè) 5個(gè) / 14個(gè) 占比 64% 36% / 100% 1躍 2樓數(shù)量比僅為 36%,但面積占 68%,面積過(guò)度集中 ,為銷售重點(diǎn)。公攤 17% 3棟一層商鋪 3棟二層商鋪 商鋪產(chǎn)品分析 — 【 3棟】 承重墻 承重墻 承重墻 承重墻 樓梯 樓梯 公共樓梯 樓梯 衛(wèi)生間 承重墻多，造成使用缺陷，面積浪費(fèi) 5間 1躍 2一樓設(shè)臵樓梯， 1F使用困難 部分 2F衛(wèi)生間下設(shè)至其它商鋪尾部 開(kāi)間 ,展示面寬 ,社區(qū)昭示性好 承重墻多，但情況較 2號(hào)樓商業(yè)好 12F通達(dá)性好，仍存在雙通道浪費(fèi) 1F、 2F均有衛(wèi)生間，使用便利 臨街面全窗，采光、社區(qū)昭示性較好 ?臨社區(qū)主建筑群入口 ,沿規(guī)劃路人流動(dòng)線分布 ?口岸價(jià)值最優(yōu) 社區(qū)內(nèi)入口 純 2F商業(yè) 產(chǎn)品 1F 1躍 2 2F 小計(jì) 面積 521 530 288 1339 占比 39% 40% 21% 100% 數(shù)量 7 2 1 10 占比 70% 20% 10% 100% 1躍 2F產(chǎn)品數(shù)量相對(duì) 2棟少 ,但仍為消化重點(diǎn)，公攤 18% 7棟二層商鋪 7棟一層商鋪 商鋪產(chǎn)品分析 — 【 7棟】 產(chǎn)品 1F 1躍 2 2F 小計(jì) 面積 541 1412 / 1953 占比 28% 72% / 100% 數(shù)量 10 5 / 15 占比 67% 33% / 100% ?部分商業(yè)臨社區(qū)主建筑群入口 , 口岸位臵較好，但有商業(yè)遠(yuǎn)離社區(qū)入口，恐形成死鋪 ?口岸價(jià)值綜合評(píng)定最差 三大黃金小鋪1822㎡ 社區(qū)內(nèi)入口連接 3間 1躍 2 承重墻 承重墻 承重墻 承重墻 承重墻 公共樓梯 衛(wèi)生間 遠(yuǎn)離主入口 產(chǎn)品整體方正，但仍存在承重墻問(wèn)題 2F商鋪僅一間有衛(wèi)生間，使用不便 12F通達(dá)性好，仍存在雙通道浪費(fèi) 2F商業(yè)的 1F門(mén)廳過(guò)大 4055平米 2F面積所占比例較大，部分戶型承重墻較多且無(wú)口岸優(yōu)勢(shì)，綜合價(jià)值較小，公攤 8% 2棟底商 3棟底商 商鋪產(chǎn)品分析 從小區(qū)入口設(shè)臵及人流消費(fèi)動(dòng)線預(yù)判斷： ?項(xiàng)目入口僅 2個(gè)，人流進(jìn)出線路為輔道 — 小區(qū)入口方向 ?7棟樓西面大部分底商將面臨人流消費(fèi)盲區(qū)，其商業(yè)經(jīng)濟(jì)價(jià)值將遭受消極影響。 人流消費(fèi)動(dòng)線 各樓棟綜合價(jià)值預(yù)判 2棟 3棟 7棟 2棟 3棟 7棟 昭示性 3分 4分 2分 產(chǎn)品配臵 3分 4分 2分 戶型設(shè)計(jì) 2分 3分 4分 人流通達(dá)性 4分 3分 2分 公攤 3分 2分 4分 口岸價(jià)值 3分 4分 2分 綜合得分 18分 20分 16分 樓棟 對(duì)比因素 打分原則：滿分為 5分，最優(yōu)為 5分，次優(yōu)為 4分，合格為 3分，達(dá)標(biāo)為 2分，較差為 1分 各樓棟產(chǎn)品小結(jié) 【通達(dá)性】 ?優(yōu)勢(shì)： 12F多通道設(shè)計(jì)，人流通達(dá)性較好 ?劣勢(shì)： 多通道設(shè)計(jì)包含公共樓梯及 1躍 2獨(dú)立樓梯，造成面積浪費(fèi) 【產(chǎn)品設(shè)計(jì)】 ? 優(yōu)勢(shì)： 1樓商鋪開(kāi)間為 ，進(jìn)深 1213米， 2樓商鋪開(kāi)間 7