【文章內(nèi)容簡介】 住。 社區(qū)人口眾多，有一定消費市場 ?社區(qū)配套 商業(yè)配套：主要依靠自身社區(qū)底商 ,附近卓錦城社區(qū)商業(yè)和大型賣場也是宣傳配套之一 小戶型、大社區(qū)，社區(qū)底商擁有龐大的消費市場 商業(yè)市場調(diào)研 —— 【錦江城市花園】 1 2 3 4 5 6 7 8 錦江城市花園 1期商鋪 錦江城市花園一期商鋪主要分布在 8棟臨街底商，無二樓商業(yè)。開始銷售時間為 09年 4月 8日 面積區(qū)間 推售 推售比率 銷售 銷售率 價格 1020 4 % 2 % 8500元 /平米 2130 11 % 2 % 3140 17 % 1 % 4150 10 % 4 % 5160 7 % 3 % 6170 1 % 1 % 合計 50 % 13 % 錦江城市花園 1期商鋪 ?錦江城市花園商鋪類型為社區(qū)服務(wù)型，商鋪面積集中在 2160平米，占商鋪總量的 90%，小面積商鋪為錦江城市花園主打產(chǎn)品 ?從 4月 8日至 6月 8日，錦江城市花園共銷售 13套商鋪，平均每月銷售 。 ?根據(jù)開盤監(jiān)控了解到，錦江城市花園商鋪銷售價格為起價 6800元 /平米，均價為 8500元 /平米 ?客戶反應(yīng)：社區(qū)距入住成熟尚距一定時間，此時下手商鋪資金有較大風(fēng)險，社區(qū)商鋪需要穩(wěn)定、較高的入住率，這樣才能保證投資收益 ?賣點：全臨街、全現(xiàn)鋪、三環(huán) 70萬㎡超高人氣大盤 ?推廣手段：短信、網(wǎng)絡(luò)、報廣 2050平米小面積臨街現(xiàn)鋪為主，業(yè)主尚未大規(guī)模入住，商鋪客戶客戶購買信心不足 區(qū)域市場特征 【社區(qū)服務(wù)型】 ?區(qū)域內(nèi)商業(yè)均以社區(qū)服務(wù)型商業(yè)為主 ?主力消費群均以自身社區(qū)業(yè)主為主，依靠周邊環(huán)境帶來少量周邊社區(qū)居民消費 ?業(yè)態(tài)為日常就近消費為主，業(yè)態(tài)越豐富，對居民便利性越大 【社區(qū)底商 1F為主】 ?區(qū)域內(nèi)商業(yè)均以住宅底商為主，主要為1F底商， 2F及以上商業(yè)較少 ?銷售初期規(guī)定不能做餐飲，但如藍谷地在社區(qū)商業(yè)成型后仍有餐飲業(yè)態(tài)入駐 【帶租約銷售】 ?區(qū)域內(nèi)商業(yè)除開錦江城市花園（自然銷售）外，其他社區(qū)商業(yè)均引進招商公司以招商先行，采用帶租約銷售模式進行推售 【產(chǎn)品設(shè)計合理】 ?就商鋪產(chǎn)品本身而言，面積控制合理（ 3258平米），區(qū)域社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品設(shè)計上并無硬傷，面積利用率較高 ?店招位昭示性較好， 23樓通達性較強 【平均租金收益達 6%以上】 ?經(jīng)營狀況良好的 1F商鋪售價在 79008500元 /㎡，回報率在 7%左右 ?2F商鋪售價在 5000元 /㎡，回報率在 6%左右 【社區(qū)規(guī)模影響商業(yè)經(jīng)營】 ?社區(qū)規(guī)模大小影響商業(yè)經(jīng)營狀況，從而對租金、售價、業(yè)態(tài)種類、居民便利度等產(chǎn)生影響 ?第一部分 項目區(qū)域商業(yè)情況 ?第二部分 項目商業(yè)整體定位 ?第三部分 項目商業(yè)銷售思路 ? 項目產(chǎn)品分析 ? 項目產(chǎn)品定位 ? 項目價格定位 [報告脈絡(luò) ] 項目商業(yè)基本信息 商業(yè)規(guī)模 4719㎡ 樓層 12F 產(chǎn)品類型 1F臨街商鋪、 1躍 2商鋪、 2F商業(yè) 產(chǎn)品數(shù)量 38套 面積段 1739 ㎡ 交房時間 公攤 3棟 17%18%， 7棟 8% 層差 物管費 工程進度 內(nèi)裝 項目所處環(huán)境 3棟底商 7棟底商 2棟底商 嬌子立交 輔道 三環(huán)路 待開發(fā)土地 市政規(guī)劃道路 住宅 住宅 ?位于立交橋、三環(huán)快速通道側(cè)， 交通線路及昭示性受阻 , ?所在位臵與東面藍谷地一橋之隔，西、北、南均為快速通道或待開發(fā)土地， 距離最近的公交站約 500米遠 ?項目 AB區(qū)之間市政規(guī)劃道為連接?xùn)|光小區(qū)區(qū)域，但是開通仍需時日 ?周邊待開發(fā)土地未來十年規(guī)劃將形成數(shù)十萬人的高尚住宅區(qū)，區(qū)域發(fā)展前景廣闊但現(xiàn)今消費市場欠缺、消費氛圍不足 受周邊環(huán)境影響，目前項目商業(yè)為該地段“孤島商業(yè)” 項目與周邊社區(qū)商業(yè)中心關(guān)系 萬達廣場覆蓋圈 校園春天廣場覆蓋圈 ? 對本項目住宅的影響：可提供購物、休閑、娛樂等配套，使生活更便利 ? 對本項目商業(yè)的影響： ① 項目位于二者覆蓋圈范圍內(nèi)，但因成龍路沿線商業(yè)分布以社區(qū)商業(yè)點狀為主，本項目受立交、三環(huán)影響與其他商業(yè)隔絕， 二者對本項目商業(yè)促進作用并不大 校園春天廣場 萬達廣 場 商鋪性質(zhì) 商業(yè)分布樓棟 樓層 數(shù)量 （個） 單個商鋪面積 （平米） 總建筑面積 （平米） 2棟 12F 14 18248 3棟 12F 9 51288 7棟 12F 15 19331 合計 12F 38 18331 2棟底商 3棟底商 本項目商業(yè)主要是 12F底商 ,但由于高層住宅下的商鋪，限制了本項目商業(yè) 僅能是以社區(qū)服務(wù)為主的商業(yè)配套，且不能經(jīng)營餐飲配臵。 商鋪產(chǎn)品分析 —— 1F 1躍 2 2F 合計 20平米以下 3 / / 3 2150平米 5 / / 5 5180平米 15 / / 15 101200平米 1 4 / 5 201300平米 1 5 1 7 300平米以上 / 3 / 3 合計 套數(shù) 25/% 12/% 1/% 38 面積 套均 ?項目商業(yè)產(chǎn)品面積偏大，尤其是 2F產(chǎn)品 ?且銀行規(guī)定 2F商業(yè)不能貸款，投資門檻較高 本項目商鋪： ?1F產(chǎn)品套均 ，跨度 17139平米，數(shù)量占 % ?1躍 2F產(chǎn)品套均 ，數(shù)量占 %，面積占 % ?純 2F產(chǎn)品 1套，面積為 商鋪產(chǎn)品分析 — 【 2棟】 2棟二層商鋪 社區(qū)內(nèi)入口 2棟一層商鋪 承重墻 承重墻 承重墻 承重墻 承重墻 承重墻 承重墻 共用樓梯 承重墻 樓梯 共用樓梯 衛(wèi)生間 樓梯 衛(wèi)生間 承重墻多，造成使用缺陷，面積浪費 12F通達性好，雙通道過于浪費 2F五間商鋪 3個衛(wèi)生間，使用不便利 承重墻多，造成使用缺陷，面積浪費 5間 1躍 2一樓設(shè)臵樓梯， 1F使用困難 部分 2F衛(wèi)生間下設(shè)至其它商鋪尾部 開間 ,展示面寬 ,社區(qū)昭示性好 臨街面全窗，采光、社區(qū)昭示性較好 臨 2棟社區(qū)入口，出入社區(qū)必經(jīng)之路，口岸中等 產(chǎn)品 1F 1躍 2 2F 小計 面積 460 966 / 1426 占比 32% 68% / 100% 數(shù)量 9個 5個 / 14個 占比 64% 36% / 100% 1躍 2樓數(shù)量比僅為 36%,但面積占 68%,面積過度集中 ,為銷售重點。公攤 17% 3棟一層商鋪 3棟二層商鋪 商鋪產(chǎn)品分析 — 【 3棟】 承重墻 承重墻 承重墻 承重墻 樓梯 樓梯 公共樓梯 樓梯 衛(wèi)生間 承重墻多，造成使用缺陷，面積浪費 5間 1躍 2一樓設(shè)臵樓梯， 1F使用困難 部分 2F衛(wèi)生間下設(shè)至其它商鋪尾部 開間 ,展示面寬 ,社區(qū)昭示性好 承重墻多，但情況較 2號樓商業(yè)好 12F通達性好，仍存在雙通道浪費 1F、 2F均有衛(wèi)生間，使用便利 臨街面全窗，采光、社區(qū)昭示性較好 ?臨社區(qū)主建筑群入口 ,沿規(guī)劃路人流動線分布 ?口岸價值最優(yōu) 社區(qū)內(nèi)入口 純 2F商業(yè) 產(chǎn)品 1F 1躍 2 2F 小計 面積 521 530 288 1339 占比 39% 40% 21% 100% 數(shù)量 7 2 1 10 占比 70% 20% 10% 100% 1躍 2F產(chǎn)品數(shù)量相對 2棟少 ,但仍為消化重點，公攤 18% 7棟二層商鋪 7棟一層商鋪 商鋪產(chǎn)品分析 — 【 7棟】 產(chǎn)品 1F 1躍 2 2F 小計 面積 541 1412 / 1953 占比 28% 72% / 100% 數(shù)量 10 5 / 15 占比 67% 33% / 100% ?部分商業(yè)臨社區(qū)主建筑群入口 , 口岸位臵較好，但有商業(yè)遠離社區(qū)入口，恐形成死鋪 ?口岸價值綜合評定最差 三大黃金小鋪1822㎡ 社區(qū)內(nèi)入口連接 3間 1躍 2 承重墻 承重墻 承重墻 承重墻 承重墻 公共樓梯 衛(wèi)生間 遠離主入口 產(chǎn)品整體方正，但仍存在承重墻問題 2F商鋪僅一間有衛(wèi)生間，使用不便 12F通達性好，仍存在雙通道浪費 2F商業(yè)的 1F門廳過大 4055平米 2F面積所占比例較大，部分戶型承重墻較多且無口岸優(yōu)勢，綜合價值較小，公攤 8% 2棟底商 3棟底商 商鋪產(chǎn)品分析 從小區(qū)入口設(shè)臵及人流消費動線預(yù)判斷： ?項目入口僅 2個，人流進出線路為輔道 — 小區(qū)入口方向 ?7棟樓西面大部分底商將面臨人流消費盲區(qū)，其商業(yè)經(jīng)濟價值將遭受消極影響。 人流消費動線 各樓棟綜合價值預(yù)判 2棟 3棟 7棟 2棟 3棟 7棟 昭示性 3分 4分 2分 產(chǎn)品配臵 3分 4分 2分 戶型設(shè)計 2分 3分 4分 人流通達性 4分 3分 2分 公攤 3分 2分 4分 口岸價值 3分 4分 2分 綜合得分 18分 20分 16分 樓棟 對比因素 打分原則：滿分為 5分，最優(yōu)為 5分，次優(yōu)為 4分，合格為 3分，達標(biāo)為 2分，較差為 1分 各樓棟產(chǎn)品小結(jié) 【通達性】 ?優(yōu)勢： 12F多通道設(shè)計，人流通達性較好 ?劣勢： 多通道設(shè)計包含公共樓梯及 1躍 2獨立樓梯，造成面積浪費 【產(chǎn)品設(shè)計】 ? 優(yōu)勢： 1樓商鋪開間為 ，進深 1213米， 2樓商鋪開間 7