【正文】 上午 11時(shí) 48分 0秒 上午 11時(shí) 48分 11:48: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感謝您的下載觀看 專家告訴 。 2023年 3月 上午 11時(shí) 48分 :48March 17, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 :48:0011:48:00March 17, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 11:48:0011:48:0011:48Friday, March 17, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 11:48:0011:48:0011:483/17/2023 11:48:00 AM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 上午 11時(shí) 48分 0秒 上午 11時(shí) 48分 11:48: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 3月 上午 11時(shí) 48分 :48March 17, 2023 ? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023年 3月 17日星期五 上午 11時(shí) 48分 0秒 11:48: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 11:48:0011:48:0011:48Friday, March 17, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 11:48:0011:48:0011:483/17/2023 11:48:00 AM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 上午 11時(shí) 48分 0秒 上午 11時(shí) 48分 11:48: ? 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 2023年 3月 上午 11時(shí) 48分 :48March 17, 2023 ? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023年 3月 17日星期五 上午 11時(shí) 48分 0秒 11:48: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 11:48:0011:48:0011:48Friday, March 17, 2023 ? 1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 11:48:0011:48:0011:483/17/2023 11:48:00 AM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 商鋪培訓(xùn)： 請(qǐng)開發(fā)商工程人員對(duì)項(xiàng)目組成員進(jìn)行工程培訓(xùn) 引進(jìn)招商公司： 確定招商公司，盡早開展招商工作 樓體廣告 商鋪意境圖 ? 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 策略下措施 【提升產(chǎn)品附加值】 ?住宅性質(zhì)底商不能做餐飲，將會(huì)造成業(yè)態(tài)缺失，弱化項(xiàng)目商業(yè)氛圍，投資者抗性較大。 發(fā)展?jié)摿? 從項(xiàng)目周邊環(huán)境、自身?xiàng)l件、周邊商業(yè)及未來(lái)發(fā)展?jié)摿C合考慮， 本項(xiàng)目商業(yè)應(yīng)為社區(qū)服務(wù)型商業(yè) 。受二者影響較大，外部商業(yè)對(duì)本項(xiàng)目促進(jìn)作用不大 周邊環(huán)境 項(xiàng)目周邊待開發(fā)土地較多，易形成規(guī)模。 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 項(xiàng)目規(guī)模小，鄰立交橋，交通不便。 威脅 Threaten ST戰(zhàn)略 WT戰(zhàn)略 ?受交通及周邊土地開發(fā)程度影響 ,項(xiàng)目為孤島商業(yè) ?周邊發(fā)展尚需時(shí)日 ,目前商業(yè)氛圍欠佳 針對(duì)威脅，強(qiáng)化項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)，差異化競(jìng)爭(zhēng)。部分產(chǎn)品公攤僅 8% ? 劣勢(shì)： ① 承重墻過(guò)多 導(dǎo)致面積浪費(fèi)，使用不便 ② 部分 1躍 2衛(wèi)生間設(shè)臵不合理 ③ 1躍 2產(chǎn)品 1F內(nèi)含樓梯通道， 其 1F面積為 4050平米，不易打造 【口岸價(jià)值】 ?優(yōu)勢(shì)：依靠社區(qū)消費(fèi)人群， 7棟（部分商鋪）沿人流動(dòng)線分布，口岸性較好 ?劣勢(shì)： 7棟部分商業(yè)遠(yuǎn)離社區(qū)入口，偏離人流動(dòng)線，難以吸引消費(fèi)者，口岸價(jià)值較低項(xiàng)目地段住宅開發(fā)尚不成熟，發(fā)展尚需時(shí)間 【產(chǎn)品配臵】 ?優(yōu)勢(shì)：產(chǎn)品配臵多樣化，擁有區(qū)域內(nèi)較稀缺 1躍 2產(chǎn)品 ?劣勢(shì)； 1躍 2產(chǎn)品面積占比 %， 約2908平米，體量大 ，為銷售重點(diǎn)及難點(diǎn) 產(chǎn)品劣勢(shì)明顯，存在產(chǎn)品硬傷 項(xiàng)目商業(yè)附屬配套 2棟底商 3棟底商 煙道： 住宅底商，不能做明火餐飲，無(wú)煙道設(shè)計(jì) 車位配備： 車位共計(jì)約 500個(gè) ，地下、地下車位均位于社區(qū)內(nèi)部，僅供業(yè)主使用， 不具備中大型業(yè)態(tài)所需業(yè)態(tài)配備 商業(yè)街沿：商業(yè)建筑距市政規(guī)劃路有約 10米距離， 易形成消費(fèi)群循流 ，加強(qiáng)商業(yè)氛圍 項(xiàng)目商業(yè)附屬配套少，產(chǎn)品附加值欠缺 【孤島社區(qū)商業(yè)】 ?周邊環(huán)境影響，目前項(xiàng)目商業(yè)為該地段“ 孤島商業(yè) ” ?其他社區(qū)商業(yè)及商業(yè)中心對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)促進(jìn)作用不大 【產(chǎn)品存在硬傷】 ?產(chǎn)品面積偏中大，總價(jià)較高導(dǎo)致投資門檻升高 ?1躍 2產(chǎn)品面積過(guò)大，平均面積約 240平米，且承重柱子過(guò)多造成面積浪費(fèi) ?1躍 2部分產(chǎn)品 1樓門廳過(guò)大 ,對(duì)于主要使用 2樓的商家來(lái)說(shuō)過(guò)于浪費(fèi) ?2F不能做貸款 【社區(qū)底商性質(zhì)業(yè)態(tài)缺失】 ?產(chǎn)品性質(zhì)為社區(qū)服務(wù)型，住宅底商無(wú)煙道，不能做餐飲，將造成業(yè)態(tài)缺失，將影響整體商業(yè)氛圍打造 【人流動(dòng)線盲區(qū)】 ?7棟部分商業(yè)遠(yuǎn)離社區(qū)入口，偏離人流動(dòng)線，難以吸引消費(fèi)者，口岸價(jià)值較低項(xiàng)目地段住宅開發(fā)尚不成熟，發(fā)展尚需時(shí)間 項(xiàng)目產(chǎn)品小結(jié) 【附屬配套較少】 ?車位、煙道等支持無(wú)，不利于項(xiàng)目附加值提升 項(xiàng)目 SWOT分析 內(nèi)部能力 外部環(huán)境 優(yōu)勢(shì) Strength 劣勢(shì) Weakness ? 1F產(chǎn)品 3468㎡，控制合理 ? 自住型項(xiàng)目，入住率較高 ? 區(qū)域稀缺 1躍 2產(chǎn)品 ? 部分產(chǎn)品僅 8%公攤 ? 產(chǎn)品通達(dá)性好 ? 承重墻過(guò)多，影響使用 ? 項(xiàng)目規(guī)模受限，消費(fèi)群體較小 ? 1躍 2體量較大，不能貸款 ? 產(chǎn)品附加值較少 ? 存在人流盲區(qū)，部分商業(yè)口岸差 機(jī)會(huì) Opportunity SO戰(zhàn)略 WO戰(zhàn)略 ?位于城東副中心核心地帶，區(qū)域發(fā)展前景廣闊 ?項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)稀缺 ?區(qū)域商業(yè)投資回報(bào)率一般在 6%以上 深度挖掘項(xiàng)目自身價(jià)值以及區(qū)域利好因素。公攤 17% 3棟一層商鋪 3棟二層商鋪 商鋪產(chǎn)品分析 — 【 3棟】 承重墻 承重墻 承重墻 承重墻 樓梯 樓梯 公共樓梯 樓梯 衛(wèi)生間 承重墻多，造成使用缺陷，面積浪費(fèi) 5間 1躍 2一樓設(shè)臵樓梯， 1F使用困難 部分 2F衛(wèi)生間下設(shè)至其它商鋪尾部 開間 ,展示面寬 ,社區(qū)昭示性好 承重墻多，但情況較 2號(hào)樓商業(yè)好 12F通達(dá)性好，仍存在雙通道浪費(fèi) 1F、 2F均有衛(wèi)生間，使用便利 臨街面全窗，采光、社區(qū)昭示性較好 ?臨社區(qū)主建筑群入口 ,沿規(guī)劃路人流動(dòng)線分布 ?口岸價(jià)值最優(yōu) 社區(qū)內(nèi)入口 純 2F商業(yè) 產(chǎn)品 1F 1躍 2 2F 小計(jì) 面積 521 530 288 1339 占比 39% 40% 21% 100% 數(shù)量 7 2 1 10 占比 70% 20% 10% 100% 1躍 2F產(chǎn)品數(shù)量相對(duì) 2棟少 ,但仍為消化重點(diǎn)，公攤 18% 7棟二層商鋪 7棟一層商鋪 商鋪產(chǎn)品分析 — 【 7棟】 產(chǎn)品 1F 1躍 2 2F 小計(jì) 面積 541 1412 / 1953 占比 28% 72% / 100% 數(shù)量 10 5 / 15 占比 67% 33% / 100% ?部分商業(yè)臨社區(qū)主建筑群入口 , 口岸位臵較好，但有商業(yè)遠(yuǎn)離社區(qū)入口，恐形成死鋪 ?口岸價(jià)值綜合評(píng)定最差 三大黃金小鋪1822㎡ 社區(qū)內(nèi)入口連接 3間 1躍 2 承重墻 承重墻 承重墻 承重墻 承重墻 公共樓梯 衛(wèi)生間 遠(yuǎn)離主入口 產(chǎn)品整體方正，但仍存在承重墻問(wèn)題 2F商鋪僅一間有衛(wèi)生間，使用不便 12F通達(dá)性好，仍存在雙通道浪費(fèi) 2F商業(yè)的 1F門廳過(guò)大 4055平米 2F面積所占比例較大，部分戶型承重墻較多且無(wú)口岸優(yōu)勢(shì)，綜合價(jià)值較小，公攤 8% 2棟底商 3棟底商 商鋪產(chǎn)品分析 從小區(qū)入口設(shè)臵及人流消費(fèi)動(dòng)線預(yù)判斷： ?項(xiàng)目入口僅 2個(gè)，人流進(jìn)出線路為輔道 — 小區(qū)入口方向 ?7棟樓西面大部分底商將面臨人流消費(fèi)盲區(qū)，其商業(yè)經(jīng)濟(jì)價(jià)值將遭受消極影響。 ?根據(jù)開盤監(jiān)控了解到，錦江城市花園商鋪銷售價(jià)格為起價(jià) 6800元 /平米，均價(jià)為 8500元 /平米 ?客戶反應(yīng)：社區(qū)距入住成熟尚距一定時(shí)間，此時(shí)下手商鋪資金有較大風(fēng)險(xiǎn)，社區(qū)商鋪需要穩(wěn)定、較高的入住率，這樣才能保證投資收益 ?賣點(diǎn)：全臨街、全現(xiàn)鋪、三環(huán) 70萬(wàn)㎡超高人氣大盤 ?推廣手段：短信、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)廣 2050平米小面積臨街現(xiàn)鋪為主，業(yè)主尚未大規(guī)模入住，商鋪客戶客戶購(gòu)買信心不足 區(qū)域市場(chǎng)特征 【社區(qū)服務(wù)型】 ?區(qū)域內(nèi)商業(yè)均以社區(qū)服務(wù)型商業(yè)為主 ?主力消費(fèi)群均以自身社區(qū)業(yè)主為主，依靠周邊環(huán)境帶來(lái)少量周邊社區(qū)居民消費(fèi) ?業(yè)態(tài)為日常就近消費(fèi)為主，業(yè)態(tài)越豐富，對(duì)居民便利性越大 【社區(qū)底商 1F為主】 ?區(qū)域內(nèi)商業(yè)均以住宅底商為主，主要為1F底商， 2F及以上商業(yè)較少 ?銷售初期規(guī)定不能做餐飲，但如藍(lán)谷地在社區(qū)商業(yè)成型后仍有餐飲業(yè)態(tài)入駐 【帶租約銷售】 ?區(qū)域內(nèi)商業(yè)除開錦江城市花園（自然銷售）外，其他社區(qū)商業(yè)均引進(jìn)招商公司以招商先行，采用帶租約銷售模式進(jìn)行推售 【產(chǎn)品設(shè)計(jì)合理】 ?就商鋪產(chǎn)品本身而言，面積控制合理（ 3258平米），區(qū)域社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)上并無(wú)硬傷，面積利用率較高 ?店招位昭示性較好， 23樓通達(dá)性較強(qiáng) 【平均租金收益達(dá) 6%以上】 ?經(jīng)營(yíng)狀況良好的 1F商鋪售價(jià)在 79008500元 /㎡，回報(bào)率在 7%左右 ?2F商鋪售價(jià)在 5000元 /㎡，回報(bào)率在 6%左右 【社區(qū)規(guī)模影響商業(yè)經(jīng)營(yíng)】 ?社區(qū)規(guī)模大小影響商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況，從而對(duì)租金、售價(jià)、業(yè)態(tài)種類、居民便利度等產(chǎn)生影響 ?第一部分 項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)情況 ?