【文章內(nèi)容簡介】 戶型多為二室二廳小戶型設(shè)計。售樓部沙盤 談判區(qū)辦公室 接待區(qū)唐軒英郡 — 基本信息唐軒英郡 — 推售節(jié)奏項目一期項目二期 項目三期項目四期一期產(chǎn)品售罄二期產(chǎn)品售罄三期產(chǎn)品售罄三期產(chǎn)品類別：多層、小高唐軒英郡 — 推售信息當期戶型配比 — 6 6 66 7 7 9 100、 1010 10 104號樓去化分析 —— 四期共 40棟樓，產(chǎn)品小高、多層、現(xiàn)推出第一組團 12棟多層?，F(xiàn)去化百分之五十。由于區(qū)域價格相對市區(qū)地段相比較低，客戶又普遍以剛需為主，大多對兩室的產(chǎn)品比較青睞，購買時優(yōu)先考慮兩室，兩室房屋去化優(yōu)于一室房屋。當期開盤時間： 2023年 5月6566100101102105 98 6510010110471676873唐軒英郡 — 暢銷戶型唐軒英郡 — 暢銷戶型唐軒英郡 — 營銷價格l多層均價： 4300元 /平米l主力總價區(qū)間： 30萬 —40 萬價格體系 —— l全款 97折、按揭 99折優(yōu)惠方式 —— 唐軒英郡 — 營銷推廣媒體推廣 —— 圈層活動 —— l線上：短信l線下： DM、圍擋、外展點、市內(nèi)售樓部一次性付款 97折，按揭 99折、低起價、四重優(yōu)惠。唐軒英郡 — 客戶分析來源區(qū)域 置業(yè)目的 行業(yè)類別 l總結(jié)：胡臺當?shù)鼐用瘢苓呧l(xiāng)鎮(zhèn)、沙嶺人群l總結(jié)：因為低總價，大部分為經(jīng)濟基礎(chǔ)較為薄弱人群購買l總結(jié)：因為居住習慣，和工作地點工作收入原因，選擇就近購買胡臺本地、周邊工廠、胡臺、少部分沙嶺地區(qū)大部分為剛需房自住為主、少部分投資，養(yǎng)老當?shù)鼐用瘢綘I業(yè)主，工廠工人、公司職員唐軒英郡 — 現(xiàn)場包裝現(xiàn)場照片綜合評價 胡臺地區(qū)開發(fā)規(guī)模最大，開發(fā)周期長，配套設(shè)施完善，在周邊項目里具有較強競爭性。售樓部小區(qū)雕塑小區(qū)實景業(yè)主巴士小 結(jié)板塊內(nèi)當期在售房源統(tǒng)計板塊內(nèi)各項目推出產(chǎn)品主要以中小戶型的剛需產(chǎn)品為主 ,占到總推盤量的50%以上 .p 區(qū)域板塊內(nèi)以多層、小高層為主，高層已經(jīng)出現(xiàn)，洋房產(chǎn)品初步進行市場試探，多層產(chǎn)品認知度較高。p 沙嶺板塊相對于周邊其它板塊價格較低，本案可通過打造 高性價比產(chǎn)品來實現(xiàn)客戶的分流；p 區(qū)域項目產(chǎn)品雷同且品質(zhì)一般，區(qū)域特別是沙嶺板塊缺乏高端產(chǎn)品，本案有望通過打造高品質(zhì)園區(qū)而成為 區(qū)域領(lǐng)軍項目；p 競品項目大多體量較小，不具規(guī)模優(yōu)勢，本案可以加強企業(yè)品牌建設(shè)，在區(qū)域內(nèi)樹立 “大盤 ”形象；p 在客戶發(fā)展上，通過良好的產(chǎn)品開發(fā)， 穩(wěn)固本地的客群 ， 爭取開發(fā)區(qū)的客戶 群，同時著眼于 外來客戶群體 的尋找和深度挖掘。小 結(jié)PART 5本項目營銷戰(zhàn)略及執(zhí)行計劃目標導向行動5億元銷售任務(wù)市場突圍產(chǎn)品力壓群雄品牌形象根筑營銷出奇制勝我們的優(yōu)勢 ？房地產(chǎn)項目銷售主旨在與傳達自身優(yōu)勢與合理規(guī)避劣勢，常見的考評屬性有地段、產(chǎn)品、品牌等，正確認知自身的優(yōu)劣勢是做好營銷的第一步。我們的優(yōu)勢？地段產(chǎn)品 營銷品牌地段優(yōu)勢案例 —— 鑫豐地產(chǎn)鑫豐地產(chǎn)是沈陽著名地產(chǎn)商，在鐵西和皇姑相繼開發(fā)十余個項目，每個項目所在的位置都是城市的黃金路段，產(chǎn)品基本都分布在北二路沿線和興華街沿線，每個項目從戶型、產(chǎn)品、推廣角度都談不上可圈可點，但由于都占據(jù)了良好地段，銷售量始終位于市場前沿。鑫豐儷城，位于景星街與北二路交匯處（原冶煉廠），在 2023年沈陽房地產(chǎn)市場低靡時依舊保持良好銷售量，并于 2023年 9月完美收官。鑫豐雍景豪城（下圖），位于興華街小北一路（原重型機械廠），北一路萬達南側(cè)。為在售項目，多層價格已直逼 12023元每平米。沙嶺地區(qū)實在是太遠了，都出三環(huán)快接近四環(huán)了。我們的思考 ——地段新婚置業(yè)，每天都要上下班，沙嶺交通不便，實在太遠了。地段上我們不占優(yōu)勢，沙嶺地區(qū)在沈陽客群的心中依然是與偏遠地區(qū)劃等號，只要提起沙嶺，還是與 “ 遠 ” 、 “ 偏 ” 直接聯(lián)系掛鉤?，F(xiàn)有的交通配套也確實在一定程度上孤立了區(qū)域與母城的聯(lián)系，品牌優(yōu)勢案例 —— 萬科集團萬科的品牌享譽度已經(jīng)不言而喻，萬科在產(chǎn)品營銷方面更是最大程度地利用他的品牌優(yōu)勢。萬科業(yè)主可參與萬科專屬會員機構(gòu) ——萬客會，通過會員的積累掌握客群，該客群對于萬科品牌有強烈的忠誠度，只要認可產(chǎn)品、購買力充足就會購買。萬科每個新開發(fā)項目在前期都在萬客會進行推介，每次開盤有一半以上的成交額來自于萬科會員。萬客會 —— 萬科的品牌會員營銷我們的思考 ——品牌品牌落地程度不夠，項目已經(jīng)建設(shè)并銷售四年之久，卻沒有真真正正讓沈城百姓認識到凱德置地的品牌形象與品牌實力，在沈陽很多地產(chǎn)大鱷剛剛挺近之時（如龍湖）都缺乏知名與關(guān)注，但經(jīng)過幾年的推廣人們已經(jīng)認可這些品牌，而新加坡凱德的品牌卻幾乎無人了解。產(chǎn)品優(yōu)勢案例 —— 孔雀城孔雀城一向以產(chǎn)品力昭著，在全國多個城市復制并調(diào)整產(chǎn)品線，每到一個城市，都通過詳細的市場研究，針對市場空白制定產(chǎn)品。沈陽孔雀城位于沈陽渾河新城中央大街與杜松路交匯處，項目擁有 12+4+1的城市級生活配套，地鐵 10號線將直通新城核心區(qū)，項目內(nèi)構(gòu)建了包括課內(nèi)教育、課外學習、交流游樂、戶外運動、城市呵護的五大支撐體系，旨在于學園氣質(zhì)濃郁的園林、英倫氣息醇正的建筑之中，打造一個適合孩子成長的 “水岸英倫學園都市 ”。不僅對學區(qū)文化加以凝造，孔雀城所推出的 150170平米的經(jīng)濟型別墅，十分對東北市場胃口，很多中產(chǎn)階級也有能力 “ 住上別墅 ” 。這種經(jīng)濟式的產(chǎn)品對以往別墅的高不可攀提出挑戰(zhàn)，吸引市場眼球，目前銷售情況良好。我們的思考 ——產(chǎn)品根據(jù)前文中的市場調(diào)研，本區(qū)域各家產(chǎn)品均以剛需購房者為主力客群， 7090平米兩室產(chǎn)品占極大比例，且產(chǎn)品形式各家無鮮明特色，呈現(xiàn)了嚴重同質(zhì)化的局面。除此之外，本案位于 102國道北側(cè)，距國道主路仍有一段距離，沙嶺當?shù)乜腿焊鼉A向于緊鄰道路的產(chǎn)品 ——交通便捷，易于出行。所以本案現(xiàn)有產(chǎn)品在周邊競爭下尚無突破點。營銷優(yōu)勢案例 —— 碧桂園參取了距離本案較近的碧桂園銀河城項目，通過低成本、低利潤、大規(guī)模席卷式營銷，碧桂園攫取了沈陽市場最大頭的市場份額，有人說它是 2023的攪局者，但不得否認它是 2023房地產(chǎn)市場的大贏家。重點項目案例分析u 碧桂園銀河城項目區(qū)位圖及總平圖碧桂園銀河城，座落沈陽市于洪區(qū)于洪新城，兩大主干道南洋湖大街及大堤路的交匯點，是碧桂園集團在于洪重點打造的產(chǎn)業(yè)項目，項目體量較大，且多種建筑形態(tài)相融合，匯聚自身產(chǎn)品特點，打造于洪新城明星項目?；靖攀鲰椖拷榻B碧桂園銀河城，座落于洪新城兩大主干道南洋湖大街及大堤路的交匯點，有渾河 銀帶 在畔，是都市美墅生活的新居住地。項目首期即規(guī)建于洪第一家五星級標準酒店、大型商業(yè)中心、學校等城市級配套設(shè)施，并提供高性價比的多元化住宅產(chǎn)品，引入五星級酒店式物業(yè)服務(wù)，讓更多沈陽人可以享受到五星級的新城市生活。 主要戶型展示一室二廳一衛(wèi) 63平方米 二室二廳一衛(wèi) 110平方米 三室三廳二衛(wèi) 125平方米 三室三廳二衛(wèi) 推案戶型配比圖樣板間展示雙拼別墅樣板間 客廳 聯(lián)排別墅樣板間 客廳 聯(lián)排別墅樣板間 書房媒體展示營銷手法校園招聘 現(xiàn)場展示 巡回路演商場分展 會議營銷 直銷2023年碧桂園銀河城銷售情況小結(jié)碧桂園銀河城產(chǎn)品線豐富，從多層洋房、小高層、高層、到聯(lián)排別墅，雙拼別蘇，再到鉆石墅等，滿足不同業(yè)主的不同需求。由項目出發(fā)，自駕車 15分鐘即可暢達太原街商圈，十分鐘即可通達鐵百、鐵西萬達商圈， 20分鐘即可直達沈陽北站、桃仙國際機場等。其自身品牌優(yōu)勢及其產(chǎn)品特性，致使項目每次開盤都出現(xiàn)售罄狀態(tài)，每月成交額遙遙領(lǐng)先其他沈陽同類產(chǎn)品。我們的思考 ——營銷根據(jù)現(xiàn)有客群的來電、來訪統(tǒng)計，目前本案尚處于傳統(tǒng)營銷模式，以簡單的推廣 +適當?shù)膬?yōu)惠來賺取客戶，依靠直銷作為客戶主要來源。房地產(chǎn)市場已從傳統(tǒng)的坐銷、營銷模式邁入行銷時代，固守陳規(guī)的結(jié)局只能是被市場淘汰。我們的思考地段問題：無法改變！產(chǎn)品問題：無法改變！品牌問題：增大推廣強度，找尋一個群眾視線的引爆點。營銷問題： 唯一可以調(diào)整并具有突破潛力的優(yōu)勢屬性！我們的思考2023營銷總策略尋求群眾焦點 +優(yōu)化營銷方略 =打贏三大戰(zhàn)役！成名之戰(zhàn)突圍之戰(zhàn)追擊之戰(zhàn)成名之戰(zhàn)戰(zhàn)役時間： 2023年 24月戰(zhàn)略目標：全城熱議儷錦城，凱德集團名徹盛京！戰(zhàn)略方針：尋求輿論焦點 ——“ 居者有其屋 ” 大型公益活動新加坡凱德置業(yè)為感恩回饋沈陽客戶 4年來的鼎力支持，為沈城百姓謀福祉，讓沈城人們感受新加坡花園建筑理念，新加坡企業(yè)帶來的物業(yè)管理理念等，特拿出 100套好房 免費住 ?！?年來未做的事情在這三個月一并奏響！3月營銷計劃居者有其屋 ,