【文章內(nèi)容簡介】 生：按照房屋的用途分類，房地產(chǎn)主要分為住宅、廠房、商業(yè)用房、森林農(nóng)田等類。房地產(chǎn)交易數(shù)量最大是住宅。住宅是人們?nèi)粘Ｉ畋仨毜臈碇?、休閑娛樂場所。隨著城市家庭人口的增加，成員結(jié)構(gòu)的變化，經(jīng)濟(jì)條件的改善，工作地點(diǎn)的變動、城市建設(shè)導(dǎo)致拆遷安置、教育文化心理因素的影響、投資理財(cái)?shù)男枰?，人們需要調(diào)整自己的住房，這就是住宅交易需求的產(chǎn)生；而作為經(jīng)濟(jì)單位的企業(yè)或個(gè)人，因?yàn)樯a(chǎn)經(jīng)營活動而需要一個(gè)地方新建、遷建或改建生產(chǎn)用房或倉庫；或者以最優(yōu)的價(jià)格投資購買（出售）或承租（出租）一處最優(yōu)的店面或?qū)懽謽牵谑钱a(chǎn)生了廠房、商業(yè)用房交易的需求。以上這些需求是房地產(chǎn)交易的基礎(chǔ)需求，為房地產(chǎn)中介的存在，產(chǎn)生了可能性，也為中介公司的經(jīng)營活動提供了廣闊的空間和容量。房屋交易委托中介的原因：二手房消費(fèi)者(承租人、出租人、購房者、售房者)要滿足房屋交易的需求，可以有以下三種方式，每種方式都有其特點(diǎn)：①自己直接找：需求方通過自己的社會渠道，如親朋好友等將需求信息發(fā)布出去，尋找供給方，自行進(jìn)行看房、談判、簽訂合同。如達(dá)成交易，無須花費(fèi)。特點(diǎn)是信息量很少，成交的可能性小，需要交易雙方自行處理交易程序及各種問題和糾紛。②借助廣告媒體或其它公共平臺：需求方通過廣告等媒體發(fā)布需求信息，收到回饋信息后處理信息，也需進(jìn)行看房、談判、簽訂合同等程序。無論達(dá)成交易與否，需要支付廣告費(fèi)用（如通過網(wǎng)絡(luò)或某些公共平臺，則無須支付費(fèi)用）。特點(diǎn)是有一定的信息量，成交的可能性稍好，但仍需交易雙方自行處理交易程序及各種問題和糾紛。③借助中介公司：需求方到中介公司處咨詢登記，簽訂委托合約，中介公司進(jìn)行配對，負(fù)責(zé)安排并陪同看房、談判、簽訂合同、售后服務(wù)，達(dá)成交易后至少有一方需要支付中介公司傭金。特點(diǎn)是這種方式信息量大，由中介方協(xié)助達(dá)成交易，中介方代為辦理交易程序，協(xié)助解決各種問題和糾紛。二手房交易找中介只是二手房消費(fèi)者滿足交易需要的手段之一，由于中介公司是專業(yè)化運(yùn)作，信息量大，并且具有很強(qiáng)的配對、談判條款撮合、完成服務(wù)交易和相關(guān)房屋金融業(yè)務(wù)各種程序的專業(yè)技能，成功率高，節(jié)省了消費(fèi)者大量的時(shí)間精力，因而二手房交易找中介是比較好的手段。對于房地產(chǎn)開發(fā)商，出于社會專業(yè)化分工的需要、開發(fā)的樓盤滯銷或?yàn)榱双@取最大的利潤，尋找房產(chǎn)中介代理的需求也在不斷增長。二、二手房消費(fèi)者找中介的心理活動和行為特征對于二手房消費(fèi)者，如果交易選擇了找中介的方式，以下就消費(fèi)者尋找選擇（認(rèn)知）中介公司的方式、選擇中介公司考慮主要因素進(jìn)行分析。二手房消費(fèi)者認(rèn)知到某中介常用的方式：①門店的方式：如果該二手房消費(fèi)者或其主要社會關(guān)系的日常工作、生活的活動范圍內(nèi)恰好有中介公司的門店（或其它營業(yè)場所），那么該消費(fèi)者會直接或間接認(rèn)知到這家中介公司；②媒體的方式：該消費(fèi)者接觸的媒體如報(bào)紙、雜志、電視、戶外廣告等有某中介公司的資訊，那么該消費(fèi)者會認(rèn)知到這家中介公司；③網(wǎng)絡(luò)的方式：如果某中介公司建設(shè)有企業(yè)網(wǎng)站，在網(wǎng)站進(jìn)行宣傳并可以業(yè)務(wù)操作，該消費(fèi)者通過網(wǎng)絡(luò)可以很方便的認(rèn)知到這家中介公司；④品牌的方式：如果某中介公司在當(dāng)?shù)啬酥寥珖哂幸欢ǖ钠放朴绊懥?，那么該消費(fèi)者會有多種渠道了解認(rèn)知到這家中介公司。二手房消費(fèi)者選擇中介公司考慮主要因素：①便利性：房屋交易相對于交易雙方而言是人生大事，房屋作為一種特殊的商品，在品質(zhì)上具有異質(zhì)性（即使同一地段的房屋，由于樓層、朝向不同等不同，房屋也不能具有同樣的品質(zhì)），涉及到幾十個(gè)因素，登記和操作非常復(fù)雜，消費(fèi)者選擇中介公司便利性是其考慮的主要因素，包括委托中介的便利性，操作程序的便利性。如果中介公司的門店建設(shè)能科學(xué)的完全覆蓋城區(qū)，網(wǎng)站建設(shè)健全，業(yè)務(wù)操作程序簡化高效，這就為消費(fèi)者創(chuàng)造了很大的便利性；②成交的可能性：消費(fèi)者委托中介公司其本質(zhì)原因是要能滿足其房屋交易的需求，因而中介公司交易成功率的高低也是消費(fèi)者考慮的重要因素，這些因素包括中介公司信息量的多少，業(yè)務(wù)人員的配對水平，談判能力的高低，業(yè)務(wù)量的大小等； ③交易安全性以及中介公司信譽(yù)：二手房交易行為具有復(fù)雜性，它涉及到權(quán)屬的變更、有關(guān)的政策法規(guī)、城市規(guī)劃、交易程序和交易手續(xù)等一系列的問題，消費(fèi)者很容易掉進(jìn)人為的或非人為的陷阱，蒙受巨大的經(jīng)濟(jì)損失，這導(dǎo)致交易雙方普遍存在信用危機(jī)。這種信用危機(jī)還存在交易雙方與中間方中介公司之間。因而交易安全性成為消費(fèi)者考慮的重要因素之一。這項(xiàng)因素包含：中介公司的信譽(yù)如何，運(yùn)作是否規(guī)范，經(jīng)營誠信與否，操作程序安全性的設(shè)計(jì)規(guī)劃水平如何，服務(wù)水平的高低等。其它，消費(fèi)者還考慮個(gè)人因素、社會因素、文化因素、心理因素等。消費(fèi)者在房屋交易過程行為的復(fù)雜性：由于房屋交易程序的復(fù)雜性和金額巨大，消費(fèi)者在房屋交易過程中行為呈現(xiàn)復(fù)雜性：①二手房消費(fèi)者在滿足房屋交易的需求方式的選擇上，呈現(xiàn)出復(fù)雜性。既存在自己直接找、借助廣告媒體或其它公共平臺、借助中介公司這三種單一方式，也存在這三種方式的任意組合方式，甚至還存在過渡方式。例如自己達(dá)成交易后出于安全性或省事省力因素的考慮，再委托中介公司辦理手續(xù)等等。②委托中介考慮因素和行為的復(fù)雜性：由于消費(fèi)者個(gè)性、教育背景、消費(fèi)習(xí)慣等不同，委托中介時(shí)考慮因素側(cè)重點(diǎn)不同，因而其委托中介行為呈現(xiàn)出復(fù)雜性，選擇中介既可能出于便利性、成交率、安全性的考慮，也可能這三種因素和其它個(gè)人、社會、文化、心理因素的綜合，在行為上一個(gè)消費(fèi)者最終既可以委托一家中介，也可以委托多家中介。三、客戶委托品牌中介的原因信息方面：這里品牌中介除了充當(dāng)了一種房屋信息的提供角色,而且因?yàn)槠放浦薪橐?guī)模大，店面數(shù)量多，因而信息資源豐富，客戶可選擇的機(jī)會比較多，討價(jià)還價(jià)的能力比較強(qiáng)，同時(shí)成交的可能性比較大；安全交易方面二手房買賣涉及的金額很大，動輒十多萬至幾十萬元，買賣雙方兩個(gè)陌生人擔(dān)心的自然是安全問題；客戶擔(dān)心付出了房款拿不到真正的產(chǎn)權(quán)，而房東害怕交易過戶以后得不到售房款。品牌中介的企業(yè)宗旨或者基本承諾安全交易，對業(yè)務(wù)操作流程和前款交割的安全性做了規(guī)劃和設(shè)計(jì)，如果其代理的交易因中介方的原因發(fā)生后果，那么則由中介公司全額賠付。專業(yè)服務(wù)能力及全程跟蹤品牌中介公司的擁有數(shù)量很多的專業(yè)經(jīng)紀(jì)人，這些經(jīng)紀(jì)人的專業(yè)知識非常豐富，業(yè)務(wù)操作水平和能力高超，突出表現(xiàn)在配對、談判、協(xié)調(diào)等方面，這樣能實(shí)實(shí)在在地為業(yè)主和客戶全程跟蹤服務(wù)，促成交易、代辦按揭、房產(chǎn)證等手續(xù)，協(xié)助物業(yè)交驗(yàn)，處理客戶糾紛。收費(fèi)規(guī)范，價(jià)格透明品牌中介與小中介的差別在于品牌中介嚴(yán)格按政府規(guī)定及委托合同約定收取中介服務(wù)費(fèi)，不成交不收取中介服務(wù)費(fèi)。實(shí)行的是陽光操作，明碼標(biāo)價(jià)，明明白白賺取其傭金，絕對不存在價(jià)格欺詐行為，不賺差價(jià)，沒有陷阱和黑幕，但輕易也不打折，出讓自己的利益。第三節(jié)　外部環(huán)境分析一、政策環(huán)境房地產(chǎn)中介業(yè)的發(fā)展與房地產(chǎn)市場的繁榮是相輔相成的。隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是住房福利體制的終結(jié)、貨幣化分房制度的實(shí)施和房地產(chǎn)土地使用制度改革，我國住宅建設(shè)進(jìn)入了快速、健康的發(fā)展軌跡，住房二、三級市場已逐漸浮出水面，并日趨活躍。為保持國民經(jīng)濟(jì)一定的發(fā)展速度，中央仍將繼續(xù)實(shí)施適度擴(kuò)張的財(cái)政政策和貨幣政策，進(jìn)一步刺激內(nèi)需來拉動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，可帶動建材、冶金、化工、輕工等數(shù)十個(gè)行業(yè)的發(fā)展，提供大量的就業(yè)機(jī)會，所以，房地產(chǎn)業(yè)將會成為拉動內(nèi)需的主要動力。而房地產(chǎn)市場的繁榮和發(fā)展，關(guān)鍵是要推行鼓勵住房消費(fèi)的各項(xiàng)政策，讓更多的市民成為房地產(chǎn)的消費(fèi)群體。南京市2002年5月1日出臺了《進(jìn)一步搞活房地產(chǎn)市場的若干意見》，提出全面放開搞活住房二級市場，住房消費(fèi)實(shí)行多項(xiàng)稅費(fèi)優(yōu)惠政策，主要包括放開對非成套公有住房出售的限制；放開對房改房上市交易各項(xiàng)限制；放開公有住房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓限制；放開外地人員購買存量房限制，實(shí)行購房落戶政策，具體稅費(fèi)優(yōu)惠政策有房改房上市免收土地出讓金；個(gè)人購房契稅由原來的2%%，%；鼓勵“賣小買大”的梯級住房消費(fèi)，只收超額部分契稅以及個(gè)人購房免交個(gè)人所得稅等。03年一季度，市財(cái)政局對《進(jìn)一步搞活房地產(chǎn)市場的若干意見》有關(guān)契稅政策的實(shí)施細(xì)則做出修改，其中規(guī)定個(gè)人出售已購公有住房，前一年或后兩年內(nèi)購買普通住房，購房款高于售房款的，只對購房款與售房款的差額按規(guī)定繳納契稅。這一規(guī)定旨在鼓勵住房消費(fèi)，并促進(jìn)居民“賣舊買新，賣小買大”梯級消費(fèi)的最終形成。按照“2003－2007年南京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)與任務(wù)”的要求，南京未來房地產(chǎn)業(yè)在全市經(jīng)濟(jì)中的地位由現(xiàn)在的“重要產(chǎn)業(yè)”發(fā)展成為“支柱產(chǎn)業(yè)”，從現(xiàn)在起到2007年，全市房地產(chǎn)業(yè)保持每年18%增幅，年增加值將突破160億元，在GDP中比重超過8%。南京市房管局為規(guī)范市場秩序，優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境，營造誠信房地產(chǎn)消費(fèi)環(huán)境，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，在整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序方面，重點(diǎn)改進(jìn)以下三個(gè)方面：一是加強(qiáng)合同管理，依法查處合同欺詐行為，防止“炒房”、“倒買倒賣”房屋；二是清理、整頓房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，查處未取得資質(zhì)證書、未履行備案手續(xù)、超范圍從事中介業(yè)務(wù)以及中介行為不規(guī)范的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，淘汰一批違法違規(guī)操作、信譽(yù)差的房地產(chǎn)中介服務(wù)人員和機(jī)構(gòu)；三是建立網(wǎng)上公示制度，促進(jìn)誠信制度的建立。充分利用網(wǎng)絡(luò)信息手段，將各類房地產(chǎn)企業(yè)和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及相關(guān)人員的基本情況，經(jīng)營業(yè)績，經(jīng)營中違規(guī)、違法劣跡以及受到的處罰等記入企業(yè)和個(gè)人的信用檔案，向社會公示，接受社會監(jiān)督；此外，中華人民共和國建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》及其修正、省物價(jià)局、省建委《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)管理的通知》、市房管局《南京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人管理暫行規(guī)定》、人事部、建設(shè)部《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》和《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)施辦法》、《江蘇省房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)管理辦法》及南京市房地產(chǎn)市場處實(shí)行中介機(jī)構(gòu)代辦交易登記刷卡制度等一系列法律法規(guī)辦法的施行，為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)行為，促進(jìn)房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的健康發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。但也應(yīng)當(dāng)看到，房地產(chǎn)中介業(yè)在我國屬于新興行業(yè)，尚未有嚴(yán)密的法律法規(guī)規(guī)范管理，市場活動和行業(yè)管理均缺乏統(tǒng)一、權(quán)威的法律依據(jù)，雖然可參照相關(guān)法律法規(guī)，但操作性較差，無法真正起到指導(dǎo)和監(jiān)督市場行為的作用。隨著有關(guān)房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的法律、法規(guī)不斷完善，中介服務(wù)體系將逐步得到規(guī)范。完善和深化房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格認(rèn)證和中介機(jī)構(gòu)資質(zhì)管理制度，通過實(shí)行經(jīng)紀(jì)人和中介機(jī)構(gòu)資質(zhì)管理制度、實(shí)行經(jīng)紀(jì)人和中介機(jī)構(gòu)分等定級制度，一批信譽(yù)好、群眾信得過的中介服務(wù)組織機(jī)構(gòu)和素質(zhì)高的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)隊(duì)伍必將脫穎而出，使房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)向規(guī)范化發(fā)展。近幾年這一系列的利好政策是二手房大幅升溫的重要條件，激活了二手房市場，帶動了二手房交易量的大量增加。二、經(jīng)濟(jì)環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析03年上半年中國完成國內(nèi)生產(chǎn)總值50053億元，按可比價(jià)格計(jì)劃，%。專家預(yù)測中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入新一輪增長周期。上海仍然是中國經(jīng)濟(jì)增長的龍頭，長三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)更趨一體化，江浙政府大力推動接軌上海經(jīng)濟(jì)，區(qū)域合作將有利于南京經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。以上海為核心的三小時(shí)都市圈的構(gòu)想和進(jìn)一步的實(shí)施，將有力帶動南京房地產(chǎn)的快速發(fā)展。南京是中國重要的綜合性工業(yè)生產(chǎn)基地，已處于工業(yè)化中期發(fā)展階段，形成了重化工工業(yè)為主體的鮮明特色，是全國重要經(jīng)濟(jì)城市之一。電子、化工的生產(chǎn)能力在國內(nèi)城市中居第二位，汽車制造規(guī)模居第三位。也是華東地區(qū)僅次于上海的區(qū)域性大商鋪，市場發(fā)達(dá)，商貿(mào)流通活躍,是全國重要的高教、科研基地，擁有一批國內(nèi)一流的高校和科研機(jī)構(gòu)。曾被國家9個(gè)部委列為中國投資硬環(huán)境40佳城市之一。先后被評為國家級“園林城市”、“中國優(yōu)秀旅游城市”、“全國科教興市先進(jìn)城市”。,平均每人每月實(shí)際收入740元,支出610元。表1　南京市95－2002年經(jīng)濟(jì)指標(biāo)年份GDP（億元）人均GDP（元）城鎮(zhèn)居民人均可支配收　入（元）固定資產(chǎn)投　　資（億元）財(cái)政收入（億元）居民存款(億元)95108874996961258056039714057649798152647018991652276942000185468233200120597884820021295229089157可以看到南京每年GDP、人均GDP、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）逐年快速增長，帶給南京市民極大的經(jīng)濟(jì)安全感，消費(fèi)者信心高漲。因而對房地產(chǎn)市場有很大的促進(jìn)作用。房地產(chǎn)市場分析在宏觀經(jīng)濟(jì)快速增長的大背景下,國內(nèi)房地產(chǎn)市場日趨活躍,03年18月份全國房地產(chǎn)開發(fā)情況如下：表2　2003年18月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 實(shí)際完成 比去年同 比重(以投資總額為100) 主要指標(biāo) (億元) 期增長 自年初 177。％ 自年初 去年 累 計(jì) 累 計(jì) 同期 投資完成額 其中：國有單位投資 商品房建設(shè)投資 土地開發(fā)投資 按工程用途分： 住宅 其中：經(jīng)濟(jì)適用房 辦公樓