【文章內容簡介】 生：按照房屋的用途分類，房地產主要分為住宅、廠房、商業(yè)用房、森林農田等類。房地產交易數(shù)量最大是住宅。住宅是人們日常生活必須的棲身之地、休閑娛樂場所。隨著城市家庭人口的增加，成員結構的變化，經(jīng)濟條件的改善，工作地點的變動、城市建設導致拆遷安置、教育文化心理因素的影響、投資理財?shù)男枰龋藗冃枰{整自己的住房，這就是住宅交易需求的產生；而作為經(jīng)濟單位的企業(yè)或個人，因為生產經(jīng)營活動而需要一個地方新建、遷建或改建生產用房或倉庫；或者以最優(yōu)的價格投資購買（出售）或承租（出租）一處最優(yōu)的店面或寫字樓，于是產生了廠房、商業(yè)用房交易的需求。以上這些需求是房地產交易的基礎需求，為房地產中介的存在，產生了可能性，也為中介公司的經(jīng)營活動提供了廣闊的空間和容量。房屋交易委托中介的原因：二手房消費者(承租人、出租人、購房者、售房者)要滿足房屋交易的需求，可以有以下三種方式，每種方式都有其特點：①自己直接找：需求方通過自己的社會渠道，如親朋好友等將需求信息發(fā)布出去，尋找供給方，自行進行看房、談判、簽訂合同。如達成交易，無須花費。特點是信息量很少，成交的可能性小，需要交易雙方自行處理交易程序及各種問題和糾紛。②借助廣告媒體或其它公共平臺：需求方通過廣告等媒體發(fā)布需求信息，收到回饋信息后處理信息，也需進行看房、談判、簽訂合同等程序。無論達成交易與否，需要支付廣告費用（如通過網(wǎng)絡或某些公共平臺，則無須支付費用）。特點是有一定的信息量，成交的可能性稍好，但仍需交易雙方自行處理交易程序及各種問題和糾紛。③借助中介公司：需求方到中介公司處咨詢登記，簽訂委托合約，中介公司進行配對，負責安排并陪同看房、談判、簽訂合同、售后服務，達成交易后至少有一方需要支付中介公司傭金。特點是這種方式信息量大，由中介方協(xié)助達成交易，中介方代為辦理交易程序，協(xié)助解決各種問題和糾紛。二手房交易找中介只是二手房消費者滿足交易需要的手段之一，由于中介公司是專業(yè)化運作，信息量大，并且具有很強的配對、談判條款撮合、完成服務交易和相關房屋金融業(yè)務各種程序的專業(yè)技能，成功率高，節(jié)省了消費者大量的時間精力，因而二手房交易找中介是比較好的手段。對于房地產開發(fā)商，出于社會專業(yè)化分工的需要、開發(fā)的樓盤滯銷或為了獲取最大的利潤，尋找房產中介代理的需求也在不斷增長。二、二手房消費者找中介的心理活動和行為特征對于二手房消費者，如果交易選擇了找中介的方式，以下就消費者尋找選擇（認知）中介公司的方式、選擇中介公司考慮主要因素進行分析。二手房消費者認知到某中介常用的方式：①門店的方式：如果該二手房消費者或其主要社會關系的日常工作、生活的活動范圍內恰好有中介公司的門店（或其它營業(yè)場所），那么該消費者會直接或間接認知到這家中介公司；②媒體的方式：該消費者接觸的媒體如報紙、雜志、電視、戶外廣告等有某中介公司的資訊，那么該消費者會認知到這家中介公司；③網(wǎng)絡的方式：如果某中介公司建設有企業(yè)網(wǎng)站，在網(wǎng)站進行宣傳并可以業(yè)務操作，該消費者通過網(wǎng)絡可以很方便的認知到這家中介公司；④品牌的方式：如果某中介公司在當?shù)啬酥寥珖哂幸欢ǖ钠放朴绊懥?，那么該消費者會有多種渠道了解認知到這家中介公司。二手房消費者選擇中介公司考慮主要因素：①便利性：房屋交易相對于交易雙方而言是人生大事，房屋作為一種特殊的商品，在品質上具有異質性（即使同一地段的房屋，由于樓層、朝向不同等不同，房屋也不能具有同樣的品質），涉及到幾十個因素，登記和操作非常復雜，消費者選擇中介公司便利性是其考慮的主要因素，包括委托中介的便利性，操作程序的便利性。如果中介公司的門店建設能科學的完全覆蓋城區(qū)，網(wǎng)站建設健全，業(yè)務操作程序簡化高效，這就為消費者創(chuàng)造了很大的便利性；②成交的可能性：消費者委托中介公司其本質原因是要能滿足其房屋交易的需求，因而中介公司交易成功率的高低也是消費者考慮的重要因素，這些因素包括中介公司信息量的多少，業(yè)務人員的配對水平，談判能力的高低，業(yè)務量的大小等； ③交易安全性以及中介公司信譽：二手房交易行為具有復雜性，它涉及到權屬的變更、有關的政策法規(guī)、城市規(guī)劃、交易程序和交易手續(xù)等一系列的問題，消費者很容易掉進人為的或非人為的陷阱，蒙受巨大的經(jīng)濟損失，這導致交易雙方普遍存在信用危機。這種信用危機還存在交易雙方與中間方中介公司之間。因而交易安全性成為消費者考慮的重要因素之一。這項因素包含：中介公司的信譽如何，運作是否規(guī)范，經(jīng)營誠信與否，操作程序安全性的設計規(guī)劃水平如何，服務水平的高低等。其它，消費者還考慮個人因素、社會因素、文化因素、心理因素等。消費者在房屋交易過程行為的復雜性：由于房屋交易程序的復雜性和金額巨大，消費者在房屋交易過程中行為呈現(xiàn)復雜性：①二手房消費者在滿足房屋交易的需求方式的選擇上，呈現(xiàn)出復雜性。既存在自己直接找、借助廣告媒體或其它公共平臺、借助中介公司這三種單一方式，也存在這三種方式的任意組合方式，甚至還存在過渡方式。例如自己達成交易后出于安全性或省事省力因素的考慮，再委托中介公司辦理手續(xù)等等。②委托中介考慮因素和行為的復雜性：由于消費者個性、教育背景、消費習慣等不同，委托中介時考慮因素側重點不同，因而其委托中介行為呈現(xiàn)出復雜性，選擇中介既可能出于便利性、成交率、安全性的考慮，也可能這三種因素和其它個人、社會、文化、心理因素的綜合，在行為上一個消費者最終既可以委托一家中介，也可以委托多家中介。三、客戶委托品牌中介的原因信息方面：這里品牌中介除了充當了一種房屋信息的提供角色,而且因為品牌中介規(guī)模大，店面數(shù)量多，因而信息資源豐富，客戶可選擇的機會比較多，討價還價的能力比較強，同時成交的可能性比較大；安全交易方面二手房買賣涉及的金額很大，動輒十多萬至幾十萬元，買賣雙方兩個陌生人擔心的自然是安全問題；客戶擔心付出了房款拿不到真正的產權，而房東害怕交易過戶以后得不到售房款。品牌中介的企業(yè)宗旨或者基本承諾安全交易，對業(yè)務操作流程和前款交割的安全性做了規(guī)劃和設計，如果其代理的交易因中介方的原因發(fā)生后果，那么則由中介公司全額賠付。專業(yè)服務能力及全程跟蹤品牌中介公司的擁有數(shù)量很多的專業(yè)經(jīng)紀人，這些經(jīng)紀人的專業(yè)知識非常豐富，業(yè)務操作水平和能力高超，突出表現(xiàn)在配對、談判、協(xié)調等方面，這樣能實實在在地為業(yè)主和客戶全程跟蹤服務，促成交易、代辦按揭、房產證等手續(xù)，協(xié)助物業(yè)交驗，處理客戶糾紛。收費規(guī)范，價格透明品牌中介與小中介的差別在于品牌中介嚴格按政府規(guī)定及委托合同約定收取中介服務費，不成交不收取中介服務費。實行的是陽光操作，明碼標價，明明白白賺取其傭金，絕對不存在價格欺詐行為，不賺差價，沒有陷阱和黑幕，但輕易也不打折，出讓自己的利益。第三節(jié)　外部環(huán)境分析一、政策環(huán)境房地產中介業(yè)的發(fā)展與房地產市場的繁榮是相輔相成的。隨著中國房地產業(yè)的發(fā)展，特別是住房福利體制的終結、貨幣化分房制度的實施和房地產土地使用制度改革，我國住宅建設進入了快速、健康的發(fā)展軌跡，住房二、三級市場已逐漸浮出水面，并日趨活躍。為保持國民經(jīng)濟一定的發(fā)展速度，中央仍將繼續(xù)實施適度擴張的財政政策和貨幣政策，進一步刺激內需來拉動房地產業(yè)的發(fā)展，可帶動建材、冶金、化工、輕工等數(shù)十個行業(yè)的發(fā)展，提供大量的就業(yè)機會，所以，房地產業(yè)將會成為拉動內需的主要動力。而房地產市場的繁榮和發(fā)展，關鍵是要推行鼓勵住房消費的各項政策，讓更多的市民成為房地產的消費群體。南京市2002年5月1日出臺了《進一步搞活房地產市場的若干意見》，提出全面放開搞活住房二級市場，住房消費實行多項稅費優(yōu)惠政策，主要包括放開對非成套公有住房出售的限制；放開對房改房上市交易各項限制；放開公有住房使用權有償轉讓限制；放開外地人員購買存量房限制，實行購房落戶政策，具體稅費優(yōu)惠政策有房改房上市免收土地出讓金；個人購房契稅由原來的2%%，%；鼓勵“賣小買大”的梯級住房消費，只收超額部分契稅以及個人購房免交個人所得稅等。03年一季度，市財政局對《進一步搞活房地產市場的若干意見》有關契稅政策的實施細則做出修改，其中規(guī)定個人出售已購公有住房，前一年或后兩年內購買普通住房，購房款高于售房款的，只對購房款與售房款的差額按規(guī)定繳納契稅。這一規(guī)定旨在鼓勵住房消費，并促進居民“賣舊買新，賣小買大”梯級消費的最終形成。按照“2003－2007年南京市房地產業(yè)發(fā)展目標與任務”的要求，南京未來房地產業(yè)在全市經(jīng)濟中的地位由現(xiàn)在的“重要產業(yè)”發(fā)展成為“支柱產業(yè)”，從現(xiàn)在起到2007年，全市房地產業(yè)保持每年18%增幅，年增加值將突破160億元，在GDP中比重超過8%。南京市房管局為規(guī)范市場秩序，優(yōu)化房地產業(yè)發(fā)展環(huán)境，營造誠信房地產消費環(huán)境，促進房地產市場健康發(fā)展，在整頓和規(guī)范房地產市場秩序方面，重點改進以下三個方面：一是加強合同管理，依法查處合同欺詐行為，防止“炒房”、“倒買倒賣”房屋；二是清理、整頓房地產中介服務機構，查處未取得資質證書、未履行備案手續(xù)、超范圍從事中介業(yè)務以及中介行為不規(guī)范的房地產中介服務機構，淘汰一批違法違規(guī)操作、信譽差的房地產中介服務人員和機構；三是建立網(wǎng)上公示制度，促進誠信制度的建立。充分利用網(wǎng)絡信息手段，將各類房地產企業(yè)和中介服務機構及相關人員的基本情況，經(jīng)營業(yè)績，經(jīng)營中違規(guī)、違法劣跡以及受到的處罰等記入企業(yè)和個人的信用檔案，向社會公示，接受社會監(jiān)督；此外，中華人民共和國建設部《城市房地產中介服務管理規(guī)定》及其修正、省物價局、省建委《關于加強房地產中介服務收費管理的通知》、市房管局《南京市房地產經(jīng)紀人管理暫行規(guī)定》、人事部、建設部《房地產經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》和《房地產經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法》、《江蘇省房地產中介服務收費管理辦法》及南京市房地產市場處實行中介機構代辦交易登記刷卡制度等一系列法律法規(guī)辦法的施行，為進一步規(guī)范房地產中介服務收費行為，促進房地產中介服務業(yè)的健康發(fā)展奠定了基礎。但也應當看到，房地產中介業(yè)在我國屬于新興行業(yè)，尚未有嚴密的法律法規(guī)規(guī)范管理，市場活動和行業(yè)管理均缺乏統(tǒng)一、權威的法律依據(jù)，雖然可參照相關法律法規(guī)，但操作性較差，無法真正起到指導和監(jiān)督市場行為的作用。隨著有關房地產中介服務業(yè)的法律、法規(guī)不斷完善，中介服務體系將逐步得到規(guī)范。完善和深化房地產經(jīng)紀人資格認證和中介機構資質管理制度，通過實行經(jīng)紀人和中介機構資質管理制度、實行經(jīng)紀人和中介機構分等定級制度，一批信譽好、群眾信得過的中介服務組織機構和素質高的房地產經(jīng)紀隊伍必將脫穎而出，使房地產中介服務企業(yè)向規(guī)范化發(fā)展。近幾年這一系列的利好政策是二手房大幅升溫的重要條件，激活了二手房市場，帶動了二手房交易量的大量增加。二、經(jīng)濟環(huán)境經(jīng)濟環(huán)境分析03年上半年中國完成國內生產總值50053億元，按可比價格計劃，%。專家預測中國經(jīng)濟已經(jīng)進入新一輪增長周期。上海仍然是中國經(jīng)濟增長的龍頭，長三角區(qū)域經(jīng)濟更趨一體化，江浙政府大力推動接軌上海經(jīng)濟，區(qū)域合作將有利于南京經(jīng)濟的快速發(fā)展。以上海為核心的三小時都市圈的構想和進一步的實施，將有力帶動南京房地產的快速發(fā)展。南京是中國重要的綜合性工業(yè)生產基地，已處于工業(yè)化中期發(fā)展階段，形成了重化工工業(yè)為主體的鮮明特色，是全國重要經(jīng)濟城市之一。電子、化工的生產能力在國內城市中居第二位，汽車制造規(guī)模居第三位。也是華東地區(qū)僅次于上海的區(qū)域性大商鋪，市場發(fā)達，商貿流通活躍,是全國重要的高教、科研基地，擁有一批國內一流的高校和科研機構。曾被國家9個部委列為中國投資硬環(huán)境40佳城市之一。先后被評為國家級“園林城市”、“中國優(yōu)秀旅游城市”、“全國科教興市先進城市”。,平均每人每月實際收入740元,支出610元。表1　南京市95－2002年經(jīng)濟指標年份GDP（億元）人均GDP（元）城鎮(zhèn)居民人均可支配收　入（元）固定資產投　　資（億元）財政收入（億元）居民存款(億元)95108874996961258056039714057649798152647018991652276942000185468233200120597884820021295229089157可以看到南京每年GDP、人均GDP、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）逐年快速增長，帶給南京市民極大的經(jīng)濟安全感，消費者信心高漲。因而對房地產市場有很大的促進作用。房地產市場分析在宏觀經(jīng)濟快速增長的大背景下,國內房地產市場日趨活躍,03年18月份全國房地產開發(fā)情況如下：表2　2003年18月全國房地產開發(fā)投資情況 實際完成 比去年同 比重(以投資總額為100) 主要指標 (億元) 期增長 自年初 177。％ 自年初 去年 累 計 累 計 同期 投資完成額 其中：國有單位投資 商品房建設投資 土地開發(fā)投資 按工程用途分： 住宅 其中：經(jīng)濟適用房 辦公樓