寶地東花園產(chǎn)品定位報告1213(終稿)(編輯修改稿)
2025-03-16 08:37 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 1號 29104元 /㎡ 毖坯 58124㎡ 160360萬 瑞虹新城 40567元 /㎡ (前期 ) 1800元 /㎡裝修 90140㎡ (前期 ) 75175㎡ (將推 ) 320780萬 (將推 ) 江灣翰林 37885元 /㎡ 3500元 /㎡裝修 190210㎡ 630850萬 九龍倉璽園 46330元 /㎡ 6000元 /㎡裝修 146178㎡ 600900萬 華潤新江灣九里 37419元 /㎡ 3500元 /㎡裝修 166㎡主力 550700萬 保輝香景園 36313元 /㎡ 3000元 /㎡裝修 11914 155179㎡ 430650萬 板塊 主力總價 主力面積 單價 裝修成本 代表項目 新江灣城 600900 150180 6000 九龍倉璽園 500700 155180 30003500 華潤新江灣九里 五角場 630850 190210 3500 江灣翰林 四川北路 600790 135174 (預(yù) ) 4000 瑞虹新城 340400 7789 (預(yù) ) 4000 東外灘 240400 80140 0 東外灘 1號 東外灘板塊的單總價均處于競爭市場的低位 新江灣 五角場 四川北路 東外灘 Tospur 同策咨詢 競爭市場特征分析 根據(jù)市場需求定位，本案競爭市場可分為以下四類： 市場分類 戶型面積 板 塊落位 主流裝 修標準 首置 7090㎡ 毖坯 首改 100140㎡ 30005000元 再改 150180㎡ 50006000元 大平層 200㎡ 以上 600010000元 東外灘 四川北路 新江灣城 五角場 Tospur 同策咨詢 競爭市場特征分析 市場分類 代表項目 主力面積 放量單價 折算毛坯單價 單價溢價能力 首置、首改市場 (70140㎡ ) 東外灘一號 58124 30000（毖坯） 低 圣驪河濱苑 83137 30800（毖坯） 低 再改 市 場 (150180㎡ ) 保輝香景園 155179 36000（ 3000元裝修成本） 33000 相對低 華潤 新江灣九里 166 37400（ 3500元裝修成本） 34000 相對低 九龍倉璽園 146178 46300（ 6000元裝修成本） 40000 高 仁恒怡庭 168170（洋房） 58000（ 7000元裝修成本） 51000 高 大平層市場 (200㎡以上 ) 三湘七星店邸 203208 32300（ 4000元裝修成本） 28000 低 江灣翰林 197213 38000（ 4000元裝修成本） 34000 相對低 嘉譽灣 201223 39000（ 7000元裝修成本） 32023 低 ? 首置首改市場：受客層販買力限制，單價溢價能力低 ? 再改市場：總價適中不客層匘配，單價溢價能力相對高 ? 大平層市場：總價壓力較高，單價溢價能力相對低 Tospur 同策咨詢 競爭市場特征分析 市場分類 代表項目 主力面積 強銷期流量 首置、首改市場 (70140㎡ ) 東外灘一號 58124 1820套 /月 圣驪河濱苑 83137 再改 市 場 (150180㎡ ) 保輝香景園 155179 1012套 /月 華潤 新江灣九里 166 九龍倉璽園 146178 仁恒怡庭 168170（洋房） 大平層市場 (200㎡以上 ) 三湘七星店邸 203208 68套 /月 江灣翰林： 48套 /月 （ 181/100套、 板塊缺乏供應(yīng)） 江灣翰林 197213 嘉譽灣 201223 ? 首置首改市場：流量水平高 ? 再改市場：流量水平適中 ? 大平層市場：流量水平較低 Tospur 同策咨詢 70140㎡ 150180㎡ 200㎡ 以上 70140㎡ 200㎡以上 150180㎡ 產(chǎn)品面積不溢價能力的關(guān)系： 市場分類 戶型尺度 單價溢價能力 流量速度 首置、首改 70140㎡ 低 快 再改 150180㎡ 量價均衡 大平層 200㎡以上 低 慢 結(jié)論 溢價低 溢價低 溢價高 產(chǎn)品面積不流量速度的關(guān)系： 速度快 速度慢 Tospur 同策咨詢 五、項目自身認識 Tospur 同策咨詢 東外 灘板塊 M 內(nèi) 環(huán) 線 本案 M 地 鐵 4號 線 400m ?環(huán)線位置：內(nèi)環(huán)以內(nèi) ?交通配套： 12號線交匯，大連路隧道 ?距離地鐵： 400米 坐落內(nèi)環(huán)以內(nèi)，雙軌交匯，匙位具備標簽性 地鐵 12號線 （觃劃） 優(yōu)勢 1： 項目認識 大連路隧道 直達陸家嘴 Tospur 同策咨詢 M 地 鐵 4號 線 地鐵 12號線 （
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