中、美房地產投資信托產品比較(編輯修改稿)
2025-06-17 10:23 本頁面
【文章內容簡介】 。這里的權益最主要指擁有房地產資產的權益，而不是房地產開發(fā)企業(yè)股權。所以又可以稱之為權益類。股權類房地產投資信托的目的在于通過投資獲得房地產的產權以取得經營收入。他們較少從事房地產的開發(fā)，如果有項目開發(fā)，也只是為了自己開發(fā)成功后出租經營，而不會將開發(fā)的房地產出售盈利。通常他們直接投資已成熟的房地產資產或通過合營公司來控制該資產。 （ 2） 抵押類 (Mortgage) 抵押房地產投資信托主要為房地產發(fā)展商和有意購買物業(yè)的抵押人提供貸款 ,或經營被背書證券的抵押貸款 (MBS)業(yè)務 ,其主要收入來源是抵押貸款的利息收入。目前抵押型房地產投資信托產品通常只向開發(fā)完成后的房地產提供抵押信貸。 抵押房地產投資信托主要從事一定期限的房地產抵押款和購買抵押證券業(yè)務。機構本身不直接擁有物業(yè)，而將其資金通過抵押貸款方式借貸出去，從而獲得商業(yè)房地產抵押款的債權。在過去，抵押房地產投資信托既可以投資于現有的物業(yè)，同時也可以投資于正在建筑的物業(yè)。但是現在的抵押房地產投資信托則只通過向現有物業(yè)提供短期或長期的抵押貸款服務，以獲得各種相關手續(xù)費及貸款利差。 通常抵押房地產投資信托股息收益率較股權類房地產投資信托高 。 不過根據風險－收益原理 ， 高收益意味著高風險 。 抵押房地產投資信托受利率的影響比較大 ，其風險主要來自利率風險 。 抵押類房地產投資信托的投資魅力在于：為中小投資者提供了介入房地產抵押貸款市場 、 獲得較高借貸利差的機會；專業(yè)化的管理人員將募集的資金用于多個房地產項目的抵押貸款 ， 分散了房地產借貸風險 。 （ 3） 混合類 (Hybrid) 它是介于股權類和抵押類之間的一種房地產投資信托，混合類房地產投資信托采取上述兩類的投資策略，具有股權類房地產投資信托和抵押類房地產投資信托的雙重特點，即在從事抵押貸款服務的同時，自身也擁有部分物業(yè)產權。在理論上，混合類房地產投資信托在向股東提供該物業(yè)在增值空間同時，也能獲得穩(wěn)定的貸款利息。 股權類投資信托在早期比較盛行，但在 20世紀 70年代抵押信托更加流行。但近年來，股權類再次占據重要地位，并且在數量和市場資本總額方面已經成為了主要的房地產投資信托種類。據統(tǒng)計，至 2020年末美國 171只上市房地產投資信托中 144只為股權類，占所有房地產投資信托的%，市值占房地產投資信托總市值的 %，其次是抵押型房地產投資信托，數量占 ％，市值占６ .３％，混合型房地產投資信托的比重最低，數量只有７只，占總量的４ .1％，市值占２ .3%。 圖 6 美國三種房地產投資信托的數量與市值變化（ 1971～ 2020年） 中國的房地產投資信托計劃同樣也可以分為如上三種類型 。 但抵押貸款型信托占據主導地位 ，占整個項目總數的７５ %， 股權投資方式和組合股權與貸款的混合方式分別為 22%和 3％ 。 而且中國的股權型信托最主要是信托公司因應央行121號文關于房地產開發(fā)商貸款時所有者權益不低于 30%的規(guī)定而采取的階段性股權型投資 ， 而似美國那樣主要是對優(yōu)質物業(yè)投資的信托計劃只有北京國際信托發(fā)售的法國歐尚信托計劃等少量產品 。 這與目前信托機構人才具有銀行信貸從業(yè)經驗 、 房地產業(yè)在 121文件之后所遇到的困境密切相關 。 但這決定了中國房地產信托投資的主要收益來自于貸款利息收入 ， 而不是租金收入 。 房地產信托的貸款利息收入是中國房地產投資信托的主要收入來源 。 但這種固定利息收入與美國房地產投資信托的利息收入也有很大的區(qū)別 。 國內的按揭市場不成熟 ， 同時按揭證券化市場也沒有開始 ，所以 ， 美國房地產投資信托投資于抵押貸款證券獲取利息收入的情況在中國還不具備 。 這也是中美房地產信托投資抵押利息收入的本質差異 。 ，除了公開上市的房地產投資信托外，還有一小部分房地產投資信托不公開上市，也不在柜臺市場進行交易。這些房地產投資信托被稱為“私募房地產投資信托”（ private REIT）（見下表 2）。 表 2 公開上市交易房地產投資信托、非上市交易房地產投資信托特征比較表 從上表 2，我們可以看到，中國的房地產投資信托計劃是一種介于公募和私募之間的類似于美國非公募上市型房地產投資信托 。 類方法 。 按是否有確定期限 ， 可分為定期型和無期限型 。 定期型房地產投資信托是指在發(fā)行信托之初 ， 就事前約定確定期限出售或清算 ， 將投資所得分配予股東；無限期型則無約定 。 按照投資標的確定與否 ，分為特定型與為特定型 。 信托基金募集時 ，特定投資于某不動產或抵押權投資者為特定型房地產投資信托；反之 ， 于募集資金后再決定適當投資標的者為未特定型房地產投資信托 。 （四）產品的銷售 美國房地產投資信托產品的銷售渠道多種多樣。不僅信托管理人可以直銷，而且全方位的服務經紀人、折扣經紀人、商業(yè)銀行、保險代理、金融顧問師和策劃師都扮演重要的角色。從美國
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