中、美房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品比較(編輯修改稿)
2025-06-17 10:23 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 。這里的權(quán)益最主要指擁有房地產(chǎn)資產(chǎn)的權(quán)益，而不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權(quán)。所以又可以稱之為權(quán)益類。股權(quán)類房地產(chǎn)投資信托的目的在于通過(guò)投資獲得房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)以取得經(jīng)營(yíng)收入。他們較少?gòu)氖路康禺a(chǎn)的開發(fā)，如果有項(xiàng)目開發(fā)，也只是為了自己開發(fā)成功后出租經(jīng)營(yíng)，而不會(huì)將開發(fā)的房地產(chǎn)出售盈利。通常他們直接投資已成熟的房地產(chǎn)資產(chǎn)或通過(guò)合營(yíng)公司來(lái)控制該資產(chǎn)。 （ 2） 抵押類 (Mortgage) 抵押房地產(chǎn)投資信托主要為房地產(chǎn)發(fā)展商和有意購(gòu)買物業(yè)的抵押人提供貸款 ,或經(jīng)營(yíng)被背書證券的抵押貸款 (MBS)業(yè)務(wù) ,其主要收入來(lái)源是抵押貸款的利息收入。目前抵押型房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品通常只向開發(fā)完成后的房地產(chǎn)提供抵押信貸。 抵押房地產(chǎn)投資信托主要從事一定期限的房地產(chǎn)抵押款和購(gòu)買抵押證券業(yè)務(wù)。機(jī)構(gòu)本身不直接擁有物業(yè)，而將其資金通過(guò)抵押貸款方式借貸出去，從而獲得商業(yè)房地產(chǎn)抵押款的債權(quán)。在過(guò)去，抵押房地產(chǎn)投資信托既可以投資于現(xiàn)有的物業(yè)，同時(shí)也可以投資于正在建筑的物業(yè)。但是現(xiàn)在的抵押房地產(chǎn)投資信托則只通過(guò)向現(xiàn)有物業(yè)提供短期或長(zhǎng)期的抵押貸款服務(wù)，以獲得各種相關(guān)手續(xù)費(fèi)及貸款利差。 通常抵押房地產(chǎn)投資信托股息收益率較股權(quán)類房地產(chǎn)投資信托高 。 不過(guò)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)－收益原理 ， 高收益意味著高風(fēng)險(xiǎn) 。 抵押房地產(chǎn)投資信托受利率的影響比較大 ，其風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自利率風(fēng)險(xiǎn) 。 抵押類房地產(chǎn)投資信托的投資魅力在于：為中小投資者提供了介入房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng) 、 獲得較高借貸利差的機(jī)會(huì)；專業(yè)化的管理人員將募集的資金用于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的抵押貸款 ， 分散了房地產(chǎn)借貸風(fēng)險(xiǎn) 。 （ 3） 混合類 (Hybrid) 它是介于股權(quán)類和抵押類之間的一種房地產(chǎn)投資信托，混合類房地產(chǎn)投資信托采取上述兩類的投資策略，具有股權(quán)類房地產(chǎn)投資信托和抵押類房地產(chǎn)投資信托的雙重特點(diǎn)，即在從事抵押貸款服務(wù)的同時(shí)，自身也擁有部分物業(yè)產(chǎn)權(quán)。在理論上，混合類房地產(chǎn)投資信托在向股東提供該物業(yè)在增值空間同時(shí)，也能獲得穩(wěn)定的貸款利息。 股權(quán)類投資信托在早期比較盛行，但在 20世紀(jì) 70年代抵押信托更加流行。但近年來(lái)，股權(quán)類再次占據(jù)重要地位，并且在數(shù)量和市場(chǎng)資本總額方面已經(jīng)成為了主要的房地產(chǎn)投資信托種類。據(jù)統(tǒng)計(jì)，至 2020年末美國(guó) 171只上市房地產(chǎn)投資信托中 144只為股權(quán)類，占所有房地產(chǎn)投資信托的%，市值占房地產(chǎn)投資信托總市值的 %，其次是抵押型房地產(chǎn)投資信托，數(shù)量占 ％，市值占６ .３％，混合型房地產(chǎn)投資信托的比重最低，數(shù)量只有７只，占總量的４ .1％，市值占２ .3%。 圖 6 美國(guó)三種房地產(chǎn)投資信托的數(shù)量與市值變化（ 1971～ 2020年） 中國(guó)的房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃同樣也可以分為如上三種類型 。 但抵押貸款型信托占據(jù)主導(dǎo)地位 ，占整個(gè)項(xiàng)目總數(shù)的７５ %， 股權(quán)投資方式和組合股權(quán)與貸款的混合方式分別為 22%和 3％ 。 而且中國(guó)的股權(quán)型信托最主要是信托公司因應(yīng)央行121號(hào)文關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)商貸款時(shí)所有者權(quán)益不低于 30%的規(guī)定而采取的階段性股權(quán)型投資 ， 而似美國(guó)那樣主要是對(duì)優(yōu)質(zhì)物業(yè)投資的信托計(jì)劃只有北京國(guó)際信托發(fā)售的法國(guó)歐尚信托計(jì)劃等少量產(chǎn)品 。 這與目前信托機(jī)構(gòu)人才具有銀行信貸從業(yè)經(jīng)驗(yàn) 、 房地產(chǎn)業(yè)在 121文件之后所遇到的困境密切相關(guān) 。 但這決定了中國(guó)房地產(chǎn)信托投資的主要收益來(lái)自于貸款利息收入 ， 而不是租金收入 。 房地產(chǎn)信托的貸款利息收入是中國(guó)房地產(chǎn)投資信托的主要收入來(lái)源 。 但這種固定利息收入與美國(guó)房地產(chǎn)投資信托的利息收入也有很大的區(qū)別 。 國(guó)內(nèi)的按揭市場(chǎng)不成熟 ， 同時(shí)按揭證券化市場(chǎng)也沒(méi)有開始 ，所以 ， 美國(guó)房地產(chǎn)投資信托投資于抵押貸款證券獲取利息收入的情況在中國(guó)還不具備 。 這也是中美房地產(chǎn)信托投資抵押利息收入的本質(zhì)差異 。 ，除了公開上市的房地產(chǎn)投資信托外，還有一小部分房地產(chǎn)投資信托不公開上市，也不在柜臺(tái)市場(chǎng)進(jìn)行交易。這些房地產(chǎn)投資信托被稱為“私募房地產(chǎn)投資信托”（ private REIT）（見(jiàn)下表 2）。 表 2 公開上市交易房地產(chǎn)投資信托、非上市交易房地產(chǎn)投資信托特征比較表 從上表 2，我們可以看到，中國(guó)的房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃是一種介于公募和私募之間的類似于美國(guó)非公募上市型房地產(chǎn)投資信托 。 類方法 。 按是否有確定期限 ， 可分為定期型和無(wú)期限型 。 定期型房地產(chǎn)投資信托是指在發(fā)行信托之初 ， 就事前約定確定期限出售或清算 ， 將投資所得分配予股東；無(wú)限期型則無(wú)約定 。 按照投資標(biāo)的確定與否 ，分為特定型與為特定型 。 信托基金募集時(shí) ，特定投資于某不動(dòng)產(chǎn)或抵押權(quán)投資者為特定型房地產(chǎn)投資信托；反之 ， 于募集資金后再?zèng)Q定適當(dāng)投資標(biāo)的者為未特定型房地產(chǎn)投資信托 。 （四）產(chǎn)品的銷售 美國(guó)房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品的銷售渠道多種多樣。不僅信托管理人可以直銷，而且全方位的服務(wù)經(jīng)紀(jì)人、折扣經(jīng)紀(jì)人、商業(yè)銀行、保險(xiǎn)代理、金融顧問(wèn)師和策劃師都扮演重要的角色。從美國(guó)
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