中、美房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品比較(編輯修改稿)
2025-06-17 10:23 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 。這里的權(quán)益最主要指擁有房地產(chǎn)資產(chǎn)的權(quán)益，而不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權(quán)。所以又可以稱之為權(quán)益類。股權(quán)類房地產(chǎn)投資信托的目的在于通過投資獲得房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)以取得經(jīng)營收入。他們較少從事房地產(chǎn)的開發(fā)，如果有項目開發(fā)，也只是為了自己開發(fā)成功后出租經(jīng)營，而不會將開發(fā)的房地產(chǎn)出售盈利。通常他們直接投資已成熟的房地產(chǎn)資產(chǎn)或通過合營公司來控制該資產(chǎn)。 （ 2） 抵押類 (Mortgage) 抵押房地產(chǎn)投資信托主要為房地產(chǎn)發(fā)展商和有意購買物業(yè)的抵押人提供貸款 ,或經(jīng)營被背書證券的抵押貸款 (MBS)業(yè)務(wù) ,其主要收入來源是抵押貸款的利息收入。目前抵押型房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品通常只向開發(fā)完成后的房地產(chǎn)提供抵押信貸。 抵押房地產(chǎn)投資信托主要從事一定期限的房地產(chǎn)抵押款和購買抵押證券業(yè)務(wù)。機構(gòu)本身不直接擁有物業(yè)，而將其資金通過抵押貸款方式借貸出去，從而獲得商業(yè)房地產(chǎn)抵押款的債權(quán)。在過去，抵押房地產(chǎn)投資信托既可以投資于現(xiàn)有的物業(yè)，同時也可以投資于正在建筑的物業(yè)。但是現(xiàn)在的抵押房地產(chǎn)投資信托則只通過向現(xiàn)有物業(yè)提供短期或長期的抵押貸款服務(wù)，以獲得各種相關(guān)手續(xù)費及貸款利差。 通常抵押房地產(chǎn)投資信托股息收益率較股權(quán)類房地產(chǎn)投資信托高 。 不過根據(jù)風(fēng)險－收益原理 ， 高收益意味著高風(fēng)險 。 抵押房地產(chǎn)投資信托受利率的影響比較大 ，其風(fēng)險主要來自利率風(fēng)險 。 抵押類房地產(chǎn)投資信托的投資魅力在于：為中小投資者提供了介入房地產(chǎn)抵押貸款市場 、 獲得較高借貸利差的機會；專業(yè)化的管理人員將募集的資金用于多個房地產(chǎn)項目的抵押貸款 ， 分散了房地產(chǎn)借貸風(fēng)險 。 （ 3） 混合類 (Hybrid) 它是介于股權(quán)類和抵押類之間的一種房地產(chǎn)投資信托，混合類房地產(chǎn)投資信托采取上述兩類的投資策略，具有股權(quán)類房地產(chǎn)投資信托和抵押類房地產(chǎn)投資信托的雙重特點，即在從事抵押貸款服務(wù)的同時，自身也擁有部分物業(yè)產(chǎn)權(quán)。在理論上，混合類房地產(chǎn)投資信托在向股東提供該物業(yè)在增值空間同時，也能獲得穩(wěn)定的貸款利息。 股權(quán)類投資信托在早期比較盛行，但在 20世紀 70年代抵押信托更加流行。但近年來，股權(quán)類再次占據(jù)重要地位，并且在數(shù)量和市場資本總額方面已經(jīng)成為了主要的房地產(chǎn)投資信托種類。據(jù)統(tǒng)計，至 2020年末美國 171只上市房地產(chǎn)投資信托中 144只為股權(quán)類，占所有房地產(chǎn)投資信托的%，市值占房地產(chǎn)投資信托總市值的 %，其次是抵押型房地產(chǎn)投資信托，數(shù)量占 ％，市值占６ .３％，混合型房地產(chǎn)投資信托的比重最低，數(shù)量只有７只，占總量的４ .1％，市值占２ .3%。 圖 6 美國三種房地產(chǎn)投資信托的數(shù)量與市值變化（ 1971～ 2020年） 中國的房地產(chǎn)投資信托計劃同樣也可以分為如上三種類型 。 但抵押貸款型信托占據(jù)主導(dǎo)地位 ，占整個項目總數(shù)的７５ %， 股權(quán)投資方式和組合股權(quán)與貸款的混合方式分別為 22%和 3％ 。 而且中國的股權(quán)型信托最主要是信托公司因應(yīng)央行121號文關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)商貸款時所有者權(quán)益不低于 30%的規(guī)定而采取的階段性股權(quán)型投資 ， 而似美國那樣主要是對優(yōu)質(zhì)物業(yè)投資的信托計劃只有北京國際信托發(fā)售的法國歐尚信托計劃等少量產(chǎn)品 。 這與目前信托機構(gòu)人才具有銀行信貸從業(yè)經(jīng)驗 、 房地產(chǎn)業(yè)在 121文件之后所遇到的困境密切相關(guān) 。 但這決定了中國房地產(chǎn)信托投資的主要收益來自于貸款利息收入 ， 而不是租金收入 。 房地產(chǎn)信托的貸款利息收入是中國房地產(chǎn)投資信托的主要收入來源 。 但這種固定利息收入與美國房地產(chǎn)投資信托的利息收入也有很大的區(qū)別 。 國內(nèi)的按揭市場不成熟 ， 同時按揭證券化市場也沒有開始 ，所以 ， 美國房地產(chǎn)投資信托投資于抵押貸款證券獲取利息收入的情況在中國還不具備 。 這也是中美房地產(chǎn)信托投資抵押利息收入的本質(zhì)差異 。 ，除了公開上市的房地產(chǎn)投資信托外，還有一小部分房地產(chǎn)投資信托不公開上市，也不在柜臺市場進行交易。這些房地產(chǎn)投資信托被稱為“私募房地產(chǎn)投資信托”（ private REIT）（見下表 2）。 表 2 公開上市交易房地產(chǎn)投資信托、非上市交易房地產(chǎn)投資信托特征比較表 從上表 2，我們可以看到，中國的房地產(chǎn)投資信托計劃是一種介于公募和私募之間的類似于美國非公募上市型房地產(chǎn)投資信托 。 類方法 。 按是否有確定期限 ， 可分為定期型和無期限型 。 定期型房地產(chǎn)投資信托是指在發(fā)行信托之初 ， 就事前約定確定期限出售或清算 ， 將投資所得分配予股東；無限期型則無約定 。 按照投資標的確定與否 ，分為特定型與為特定型 。 信托基金募集時 ，特定投資于某不動產(chǎn)或抵押權(quán)投資者為特定型房地產(chǎn)投資信托；反之 ， 于募集資金后再決定適當投資標的者為未特定型房地產(chǎn)投資信托 。 （四）產(chǎn)品的銷售 美國房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品的銷售渠道多種多樣。不僅信托管理人可以直銷，而且全方位的服務(wù)經(jīng)紀人、折扣經(jīng)紀人、商業(yè)銀行、保險代理、金融顧問師和策劃師都扮演重要的角色。從美國
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