中、美房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品比較(存儲(chǔ)版)
【正文】 ，除了公開上市的房地產(chǎn)投資信托外，還有一小部分房地產(chǎn)投資信托不公開上市，也不在柜臺(tái)市場(chǎng)進(jìn)行交易。 （四）產(chǎn)品的銷售 美國(guó)房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品的銷售渠道多種多樣。在 77個(gè)信托產(chǎn)品中有明確銷售說明的 35只信托產(chǎn)品說明了當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃產(chǎn)品的銷售狀況。經(jīng)過不斷的摘牌或上市，至 2020年 12月，大約有 170只房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品在全國(guó)各類證券交易所上市交易，市值 2200多億元。 圖 7 美國(guó)房地產(chǎn)投資信托投資的房地產(chǎn)分布 中國(guó)房地產(chǎn)投資信托的資金投向與美國(guó)不同，分工也沒有美國(guó)那么專業(yè)化，產(chǎn)品顯示很大的雷同。在有效的資產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)中，房地產(chǎn)投資信托的收益特性表現(xiàn)為其投資總收益比股票高增長(zhǎng)公司低，但高于股票平均水平，比債券收益高。房地產(chǎn)投資信托在 Russell2000小盤股指數(shù)中占 6%的比重。 （九）產(chǎn)品的波動(dòng)特性 房地產(chǎn)投資信托收益回報(bào)與其他金融資產(chǎn)的相關(guān)度較低 ， 可以為資產(chǎn)組合提供資產(chǎn)分散的選擇 。 這一財(cái)產(chǎn)的管理方式已獲得廣泛的推廣 ， 并取得較好的效果 。正因?yàn)槿绱耍忻纼蓢?guó)都把房地產(chǎn)投資信托作為一種重要的金融工具來開發(fā)和管理，并把它當(dāng)作為完善本國(guó)金融體系的重要一環(huán)。 三、結(jié)論 房地產(chǎn)投資信托是匯集投資者資金用于房地產(chǎn)投資、管理的集合資金投資制度。 表 4 股權(quán)類房地產(chǎn)投資信托收益與市場(chǎng)的相關(guān)系數(shù) （十）產(chǎn)品的托管制度 為保護(hù)投資人利益 ， 美國(guó)房地產(chǎn)投資信托普遍實(shí)施第三方監(jiān)管制度 。Poor500,Samp。 表 3 美國(guó)房地產(chǎn)投資信托、股票和債券的復(fù)合回報(bào)數(shù)據(jù) 值得注意是 ,在 2002股市全面下跌時(shí)，美國(guó)房地產(chǎn)投資信托 50指數(shù)的收益率為 %，比 10年期的國(guó)債收益率高。根據(jù)目前金融機(jī)構(gòu)貸款利率的運(yùn)作規(guī)則，信托機(jī)構(gòu)在實(shí)施固定收益的貸款業(yè)務(wù)時(shí)，因?yàn)橛匈J款利率的封頂，扣除營(yíng)銷費(fèi)用、其他中介費(fèi)用和信托機(jī)構(gòu)的管理費(fèi)用后，投資人普遍獲得高過一年期定期存款收益 50％左右的收益。 全美房地產(chǎn)投資信托協(xié)會(huì) 2020年根據(jù)具體的房地產(chǎn)類型 ， 把房地產(chǎn)投資信托進(jìn)一步細(xì)分為以下 9大類型：工業(yè) /辦公類 、零售類 、 住宅類 、 多樣類 、 住宿 /度假類 、醫(yī)療保健類 、 自用倉(cāng)儲(chǔ)類 、 特殊類和抵押類 。 而在美國(guó)，與傳統(tǒng)的以所有權(quán)為目的房地產(chǎn)投資相比，房地產(chǎn)投資信托具有相當(dāng)高的流動(dòng)性。 中國(guó)信托機(jī)構(gòu)沒有自己的營(yíng)銷網(wǎng)點(diǎn)，銷售網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)基本不存在。 按照投資標(biāo)的確定與否 ，分為特定型與為特定型 。 國(guó)內(nèi)的按揭市場(chǎng)不成熟 ， 同時(shí)按揭證券化市場(chǎng)也沒有開始 ，所以 ， 美國(guó)房地產(chǎn)投資信托投資于抵押貸款證券獲取利息收入的情況在中國(guó)還不具備 。據(jù)統(tǒng)計(jì)，至 2020年末美國(guó) 171只上市房地產(chǎn)投資信托中 144只為股權(quán)類，占所有房地產(chǎn)投資信托的%，市值占房地產(chǎn)投資信托總市值的 %，其次是抵押型房地產(chǎn)投資信托，數(shù)量占 ％，市值占６ .３％，混合型房地產(chǎn)投資信托的比重最低，數(shù)量只有７只，占總量的４ .1％，市值占２ .3%。 通常抵押房地產(chǎn)投資信托股息收益率較股權(quán)類房地產(chǎn)投資信托高 。他們較少?gòu)氖路康禺a(chǎn)的開發(fā)，如果有項(xiàng)目開發(fā)，也只是為了自己開發(fā)成功后出租經(jīng)營(yíng)，而不會(huì)將開發(fā)的房地產(chǎn)出售盈利。若在此時(shí)限內(nèi)投資者需要贖回，信托管理人一般會(huì)對(duì)其持有的信托份額打一個(gè)較大的折扣。中國(guó)的房地產(chǎn)信托計(jì)劃幾乎全部為有固定期限的封閉型產(chǎn)品， 77支產(chǎn)品中只有 1只類似于開放型。 資料庫(kù)下載 合伙制基金主要指通過至少一位普通合伙人的組織發(fā)起，將其他若干有限合伙人的資金集中起來通過信托契約的約定進(jìn)行房地產(chǎn)投資。通常而言，信托在整個(gè)金融體系中發(fā)揮的是長(zhǎng)期融資的角色，這一點(diǎn)在中國(guó)人民銀行頒布的 《 信托投資公司管理辦法 》 中有明確規(guī)定。這些被摘牌的房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品，在市場(chǎng)上的平均存續(xù)時(shí)間為 3081天（ 8年 5個(gè)月），最長(zhǎng) 10426天（ 28年 7個(gè)月），最短的 201天（ ）。 如果要上市 ， 則需三年經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī) 。筆者統(tǒng)計(jì)，至 2020年末，已累計(jì)發(fā)行共 77只，累計(jì) 84億元，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)占總業(yè)務(wù)量的45％，在信托投資公司業(yè)務(wù)中占有最重要的位置。 〖 關(guān)鍵詞 〗 房地產(chǎn) 信托投資 產(chǎn)品比較 〖 作者簡(jiǎn)介 〗 中國(guó)博士后特華科研工作站經(jīng)濟(jì)學(xué)博士后，廣東，廣州， 510300 一 、 概況 2002年以來，中美兩國(guó)的房地產(chǎn)信托投資業(yè)務(wù)同時(shí)在經(jīng)歷了寒冬之后露出了春意。這些要求被業(yè)內(nèi)稱作是取得房地產(chǎn)投資信托免稅資格時(shí)的一系列 “ 測(cè)試 ”要素。 表 1 中國(guó)信托投資公司房地產(chǎn)信托計(jì)劃法定構(gòu)成要素 主要要素 具體要求 發(fā)起人 信托投資公司 發(fā)起人公司治理 嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓局卫斫Y(jié)構(gòu) 組織形式 信托形式 信息披露 每季度不得低于一次 認(rèn)購(gòu)人數(shù) 最高不超過 200人 認(rèn)購(gòu)最低金額 5
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